Modificación de fincas y Catastro

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

Un desideratum de los últimos tiempos es conseguir una adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro y ello se consigue con la representación gráfica aportada al Registro.

Como dice la Resolución de la DGRN de DGRN de 24 de octubre de 2016, [j 1] conforme al artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral.

Contenido
  • 1 Diferencia entre el juicio de correspondencia y el juicio de coordinación gráfica
  • 2 Supuestos de representación gráfica
  • 3 Medios para la coordinación
    • 3.1 Certificación catastral
    • 3.2 La representación gráfica alternativa
  • 4 Casos especiales
    • 4.1 Parcela catastral con relación a la finca registral
    • 4.2 Agrupación de dos fincas que tienen la correspondiente referencia catastral
    • 4.3 Falta de linderos
    • 4.4 Desproporción de cabida
    • 4.5 Certificación a nombre del esposo
    • 4.6 Inexistencia de certificación catastral
    • 4.7 Representación del resto de finca matriz
    • 4.8 Certificación de la finca agrupada
    • 4.9 DISCREPANCIAS ENTRE EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
  • 5 Coordinación en las escrituras
  • 6 Resolución de 8 de abril de 2021
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Doctrina Administrativa citada
Diferencia entre el juicio de correspondencia y el juicio de coordinación gráfica

Son operaciones distintas que debe realizar el registrador al calificar y que detalle la Resolución de 5 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: [j 2]

a). El juicio de correspondencia es la operación registral de asignación de una referencia catastral a una finca registral, sin georreferenciación inscrita, basada en el juicio que emite el registrador, tras la operación de comparación de las descripciones literarias de finca registral y parcela catastral, sin componente geográfico alguno; esta operación finaliza con el juicio del registrador, que solo puede tener dos resultados, según la referencia catastral sea correspondiente o no correspondiente con la identidad de la finca. La referencia catastral será correspondiente con la identidad de la finca cuando se cumplan los requisitos el artículo 45 del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, expresando dicha situación como una circunstancia más de la inscripción. La referencia catastral solo implica la identificación de la localización de la finca en cuanto a un número de referencia catastral, sin que la descripción registral tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica.

b) El juicio relativo al estado de coordinación gráfica de la finca con georreferenciación inscrita con la parcela catastral es aquella operación mediante la cual el registrador expresa la correspondencia geográfica de la georreferenciación inscrita con la descripción registral y la realidad física extrarregistral representada sobre la cartografía catastral, básica para identificar geográficamente las fincas registrales (cfr. artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, el estado de coordinación requiere que la finca tenga una georreferenciación inscrita. Y a ella se refiere el art. 9 de la LH que seguidamente se trata.

Supuestos de representación gráfica

Hay dos supuestos bien diferenciados: (Art. 9 LH)

1º).- Obligatorio:

Cuando se pretende acceder al Registro de la Propiedad una modificación hipotecaria, es decir, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción hará constar la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

La Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2016 [j 3] indica:

Todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte; y esto es aplicable, en caso de segregación, a la finca segregada pero también al Resto de finca.

2º). Potestativo:

Con carácter potestativo podrá incorporarse dicha representación al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica.

En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199 LH.

Señala la Resolución de la DGRN de 16 de enero de 2017 [j 4] que en los casos en los que la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, (recordemos: se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos) la falta de una remisión expresa desde dicho artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

En la Resolución de 8 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 5] expone que inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, y por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada. Sólo procedería para la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada.

Respecto a la representación georreferenciada, puede verse:

  • La Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2019 [j 6] que indica que no necesaria la georreferenciación de la finca en la constitución de un derecho de superficie, aunque afecte sólo a parte de ella, (lo que es posible) y siempre que no se practique una segregación; distinto es, pues, si hay segregación al constituirse el derecho de superficie o se formaliza con posterioridad o se declara una obra nueva finalizada,
  • La Resolución de 10 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 8] según la cual, si la descripción que de la finca - cuando la coordinación no es obligatoria - se hace en la escritura es idéntica a la que figura en el Registro, aunque no coincida con la descripción catastral de las certificaciones incorporadas a la escritura, ello no impide la inscripción, que puede practicarse con la descripción que consta en el Registro, pero debe declararse la referencia catastral como no correspondiente.
Medios para la coordinación

La legislación hipotecaria da efectivamente gran importancia a la siempre difícil coordinación Catastro-Registro y ello se consigue aportando la pertinente representación gráfica de la finca .

Y la representación gráfica puede resultar de:

a). Una certificación catastral.

b). Una representación gráfica alternativa.

En efecto, dice el art. 9 LH que para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real (sea obligatoria o potestativa, según lo antes ya dicho) deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

Certificación catastral

La certificación catastral es exigible en determinados casos, saber:

  • En el expediente de deslinde de fincas; (art. 200 LH) el promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.
  • En el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de...

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