Inmatriculación en virtud de doble título público y por certificación especial

La inmatriculación de fincas nuevas es un medio de lograr la debida concordancia entre el Registro y la realidad jurídica; por ello, dado que el Registro de la Propiedad está organizado por el sistema del llamado folio registral, es decir, “se lleva” por fincas, es lógico que deba haber un mecanismo para que el mayor número de fincas existentes en la realidad tengan acceso al Registro. Este sistema es de la inmatriculación, que también puede tener sus problemas, como la doble inmatriculación y derechos reales sobre una finca no inscrita.

Podrá lograrse una inmatriculación, sea por el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria - véase Expediente de dominio - sea complementado el título inmatriculador con otro título, incluida el acta de notoriedad que aún subsiste o sea por la certificación prevista en el art. 206 de la LH.

a).- Hasta el 31 de octubre de 2015 decía el art. 199 de la LH:

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a) Mediante expediente de dominio.

b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

Se admitían como sistema de inmatriculación, además de la certificación administrativa, los dos siguientes:

1.- Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

2.- En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

Es decir, había dos supuestos además de la certificación administrativa.

1.- Regla general:

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria ya no habla en el art. 199 de la LH del acta de notoriedad (que no la excluye), limitándose el actual art. 205 de la LH a la exigencia del doble título.

En efecto, inicia su regulación el art. 205 de la LH diciendo:

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

2. Forma de acreditar los títulos

La forma de acreditar puede ser dos títulos traslativos, pero la DG ha admitido la subsistencia del acta notarial complementaria de título público que menciona el art. 298 del RH: que luego se comenta, al decir el precepto:

1º. Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

2º. En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

3. Supuesto de títulos traslativos:

3.1. Doble título: la norma menciona la admisión del doble título; uno es el título que acredite la previa adquisición del transmitente o causante (el anterior en el tiempo) y otro que es el título transmisivo que va acceder al Registro; el primer título ha de acreditar la adquisición anterior de forma fehaciente (por ejemplo: una herencia, una compra, etc.); y el actual ha de cumplir el requisito de documento público normal para acceder al Registro y naturalmente no puede ser simplemente declarativo.

Hablamos de dos títulos y ambos han de ser públicos (Resolución de la DGRN de 29 de septiembre de 2017) ^{[j 1]} y hablamos de un año:

Atención: en todo caso, la Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 ^{[j 2]} recordada por la Resolución de la DGSJyFP de 8 de septiembre de 2023 ^{[j 3]} contiene dos aclaraciones muy interesantes:

3.2. Lapso temporal de los dos títulos: el lapso temporal mínimo es de un año entre el título adquisitivo y el actual traslativo y ha de computarse no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior; como es lógico, el tiempo de un año no se reduce por el hecho de que el inmatriculante ya tenga catastrada la finca a su favor (Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016). ^{[j 4]}

Resuelve la cuestión de si cuando el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir; concluyendo que se refiere al verbo acreditar; por lo que admitió como título público previo, no solo los títulos traslativos, sino también las sentencias declarativas del dominio en las que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, y las actas de notoriedad tramitadas de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial.

3.3. Exigencia de que los títulos sean públicos: obsérvese que se insiste en la exigencia de ser título público (escritura, sentencia) también el previo; por lo que respecta a las sentencias debe tenerse en cuenta que no sirve para conseguir la inmatriculación una Sentencia simplemente declarativa de dominio por prescripción; señala la Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 5]} que una sentencia declarativa solo tiene efectos entre las partes que han intervenido en el juicio y no respecto de terceros, por lo que no es procedimiento adecuado para pedir la inmatriculación de una finca que precisa de requisitos especiales y cuando el órgano jurisdiccional no ha recibido petición en dicho sentido.

El documento privado de compraventa elevado a escritura pública tiene la consideración de título público a efectos de esta inmatriculación; para la Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 6]} el plazo de un año exigido por el art. 205 de la LH entre el primer y segundo título para la inmatriculación mediante doble título público debe computarse desde la fecha en que el documento privado, posteriormente elevado a público, adquiere fecha fehaciente conforme al artículo 1227 del Código Civil, y no desde la fecha de la escritura de elevación a público, siempre que dicha fehaciencia conste debidamente acreditada.

Se ha cuestionado el supuesto de instancia del heredero único, no habiendo legitimarios ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, ya que el art. 14 de la LH admite la inscripción de los bienes de la herencia, si le acompaña el título de la sucesión; la Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2016 ^{[j 7]} resuelve que el título de la sucesión (testamento, contrato sucesorio, acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo) acompañado de la instancia privada prevista en los arts. 14 y 16 de la Ley Hipotecaria, no es hábil para lograr la inmatriculación de fincas conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Ahora bien, no es necesario acreditar el título de adquisición del primer título, si bien este título previo ha de ser válido.

3.4. El segundo título; el de la adquisición actual: ¿ha de ser necesariamente un título traslativo? y ¿ha de serlo en sentido estricto?

La Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2016 ^{[j 8]} pone de relieve que la forma más simple de acreditar una adquisición es la de la «traslación del derecho real de un titular a otro», esto es la del cambio del sujeto. Pero también ha de serlo la del cambio de objeto cuando es extintiva del derecho anterior porque recae sobre objeto distinto; es el caso de la llamada comunidad valenciana en la que se produce una efectiva adquisición porque existe una auténtica mutación jurídico real, es decir, la comunidad valenciana es título traslativo.

No se pueden poner en duda que la aportación a gananciales es título apto a efectos del art. 205 de la LH ya que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial, constituida por un patrimonio separado colectivo distinto de los patrimonios personales de los cónyuges, afecto a la satisfacción de necesidades distintas y con un régimen jurídico diverso. Asi varias resoluciones, como la Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) ^{[j 9]} o la Resolución de...