Los elementos comunes en la propiedad horizontal (Projecte de llei de la segona llei del Codi civil de Catalunya / BOPC, nº 451, de 30 de juliol de 2003)
| Autor | Ángel Serrano de Nicolás |
| Cargo | Notario de Barcelona |
| Páginas | 67-98 |
Dentro de las múltiples cuestiones que se podrían tratar en materia de EC, prácticamente podría estudiarse, al hilo de los EC, toda la propiedad horizontal, distinguiré sólo las que creo más relevantes del Proyecto -encuadrándolas dentro de lo que es la interpretación más consolidada en la doctrina y jurisprudencia sobre la vigente LPH- y, además, algunas ya recogidas por las más recientes o influyentes legislaciones extranjeras que, sin embargo, en el Proyecto no aparecen totalmente resaltadas.
1. OBJETO UNITARIO y DESTINACIÓN DE LA COMUNIDAD ESPECIAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Los EC esenciales son parte integrante, al menos en sentido jurídico, frente al aspecto económico en que pueda considerárseles accesorios, todos (EC y EP) subordinados a la destinación del edificio.
La sistemática de una regulación general de la comunidad especial y, posteriormente, de cada una de sus modalidades, puede dar lugar a confusiones entre la parte y el todo, es decir, entre las partes que lo integran (EC y EP, que en múltiples ocasiones se convierten en bienes, cuando el concepto de éste parece exigir sustantividad propia y ser objeto del tráfico jurídico, art. 511-1, lo que no sucede con ninguna modalidad de EC o EP, como se verá) y el objeto unitario (art. 553-1,a) que determina que es sobre el que recae la comunidad especial) y, así, son objeto unitario de las diversas modalidades de PH:
- El edificio, art. 553-29, 553-30 (regula la constitución de la PH gral.), 553-32 (regula el TC) y 553-52.
- El conjunto inmobiliario, art. 553-52 o 553-54.
- La subcomunidad, art. 553-52.
La determinación del objeto unitario tiene evidente trascendencia jurídica, creo que es esencial, tanto para determinar su régimen de PH concreto, como derivado de que en el objeto unitario:
- Se integran los distintos elementos que son las partes. Para mayor claridad debería usarse siempre una misma terminología y concepto, es decir, no llamarles unas veces bienes art. 553-1.b) o 553-2 y otras, que entiendo sería lo correcto, elementos -art. 553-29-, pues no son sino meras partes del objeto unitario.
- Su ubicación, en el mismo, determina el régimen aplicable a las distintas unidades, entidades o departamentos que nacen con la división horizontal.
- Los posibles supuestos de desafectación, también se ven condicionados, no cabe olvidar, entre otras reglas, que debe respetarse su configuración, destino de los elementos, segregaciones o desvinculaciones de elementos.
- En materia de servidumbres, art. 553-42.
La base física (el suelo que no tendría que ser EC esencial) sobre la que se asienta o extiende, al no enumerarse en el Proyecto los EC, no se concreta; no obstante, creo que es plausible, basta entender que el régimen de PH afecta al edificio y sería aplicable también aunque esté en derecho de superficie o se trate de un edificio en concesión administrativa, es decir, el régimen de propiedad horizontal además de atribuir una cualidad a la cosa, su concreto régimen jurídico, sería una forma de apropiación o aprovechamiento de las cosas.
El edificio es una realidad existente durante toda la vigencia de la PH: Ya en la LPH está reconocido que el edificio es una unidad real1 (RDGRN de 12 noviembre 1991) y compleja2, o lo que es lo mismo el -objecte unitari- del art. 553-1 PLl5e., que incluso una vez sujeto al régimen jurídico real de propiedad horizontal sigue teniendo su propia autonomía y susceptibilidad jurídica, art. 8 LH, pues su folio regis- tral no se cierra, los estatutos se inscriben en dicho folio, y para el exacto conocimiento de la situación jurídico registral, de la entidad-departamento, se requiere también la consulta del folio del edificio, en el que figura el título constitutivo y los estatutos.
La cuota es sobre el edificio: Por tanto, quizás no sea exacto decir que la cuota es de los bienes privativos sobre los bienes comunes, art. 553-21.a), en realidad sería del derecho de propiedad separada recayente en cada entidad-departamento -o divisiones del objeto unitario- y sobre el mismo, es decir, edificio, conjunto inmobiliario o subcomunidad3. Así lo reconoce el COMENTARI, al art. 553-35 que habla del -valor del departament en referència amb el valor total de l'inmoble. Aunque acto seguido habla del índice de participación en los EC.
En el edificio habría que distinguir, por una parte su aspecto material o arquitectónico, están los EC y los EP4; por otra parte, el aspecto jurídico, se trata del derecho recayente sobre cada una de sus partes, definidor de la propiedad separada, lo reconoce el art. 553.32 que exige describir el edificio a través de la descripción de los EP, incluyendo tanto los anejos como los elementos vinculados, así como las limitaciones u obligaciones reales y el uso exclusivo que pueda corresponder, y a la vez singularizar, a alguna concreta entidad-departamento, es decir, las facultades que difieren del contenido legal típico del derecho de propiedad de las demás entidades; no se exige describir los EC, salvo las porciones o espacios físicos que tengan una especial destinación, debiendo indicarse ésta.
De esta forma nacen las entidades-departamentos integradas por los EC y EP, nacen al mundo jurídico con la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, son éstas y no los EC, ni los EP, el objeto de la relación jurídica dominical que es la propiedad separada, no puede olvidarse que se vende, se permuta, se embarga, se hipoteca la entidad-departamento (es ésta la que tiene susceptibilidad jurídica y es objeto del tráfico jurídico), no una cuota del edificio ni de los elementos, sean comunes o privativos.
Cabe adelantar, como se verá, que todos y cada uno de los elementos son EC o EP, no hay categorías intermedias, pues, si bien los llamados -elementos procomunales-, en la LPH, se consideraban de una u otra categoría por la doctrina, en el PLl5e. son, de forma acertada, definitivamente EP, art. 553-38, lo que también parecía más razonable en la misma LPH.
Al no poder distinguir nada más que EC y EP, sin perjuicio de las subcategorías dentro de los mismos, cabe hablar del carácter residual, pero absorbente de los EC, como indicaré posteriormente, todo lo no expresamente configurado como privativo, en cualquiera de sus modalidades, sea como piso o local (incluidos sus anejos o cuotas en los -ex elementos procomunales-), es elemento común5.
La destinación del edificio, configurada a través de los Estatutos, debe, efectivamente, referirse al edificio y no a cada entidad-departamento.
El art. 553-33.1.c) cuando habla de cambio del destino del EP, salvo que los estatutos los prohíban, creo que reconoce implícitamente dicha destinación del edificio, no cabe olvidar que una forma de prohibirlo implícitamente es si se le ha dado un concreto destino al edificio, pues el cambio de destino de un EP infringiría el destino unitario del edificio, v. gr. edificio destinado a viviendas residenciales de lujo o de estancia de personas de la -tercera edad- que se pretende destinar a Academia de idiomas.
Es dicha destinación (a la que ha dedicado especial consideración la doctrina fran- cesa), la que condiciona no solo el aprovechamiento de los EP, sino también de los EC pues deben servir al cumplimiento del destino que se le dio al edificio, así por esta vía -de la destinación del edificio- cabe establecer límites al aprovechamiento de los EC o al uso que deben prestar los EC, v. gr. edificio destinado a viviendas residenciales, exclusivamente a oficinas, mixto, a plazas de aparcamiento sólo para residentes o también para arrendar, etc., por suponer una configuración del objeto unitario y ser su vía los estatutos entiendo que debe exigirse unanimidad.
El destino del edificio también influye en los EC, así cabe decir del edificio destinado sólo a oficinas, que según la destinación6 (en nuestra doctrina y Ley no tan resaltada como lo está en la francesa) determinados elementos, en otro edificio prescindibles, como antenas, equipos informáticos, elementos de refrigeración, etc. devienen esenciales.
Se podrá oponer que, ya por la propia naturaleza del edificio o de los elementos, resulta su carácter esencial, efectivamente así sucede; sin embargo, pretendo poner de relieve que la naturaleza no es del elemento, aisladamente considerado, sino del mismo:
a) en relación con el edificio en que se integra, y
b) con las exigencias legales de cada momento.
En suma, la distinción resulta de carácter relativo, por su propia funcionalidad y por los criterios y consecuencias que se pretendan obtener; es decir, la distinción entre los elementos comunes se presenta totalmente relativizada, queda subordinada al respeto al concepto de edificio, a su destino y a la funcionalidad de los elementos privativos.
2. CONFIGURACIÓN DE LA PROPIEDAD SEPARADA: SU OBJETO ES CADA ENTIDAD-DEPARTAMENTO (es decir, EP en sentido amplio y no como contrapuesto a EC). El derecho de propiedad (separada) es uno y el mismo sobre los EC y los EP, aunque se ejercite con distinta intensidad, pero cualitativamente es igual, es lo que se conoce como configuración unitaria del derecho de propiedad separada. Ésta no puede recaer sobre cada EP o EC, aisladamente considerado, sino tomados en cualidad jurídica a través de la entidad-departamento.
a) Reconocimiento de la idea de propiedad separada. Dado que los EC no son objeto de relaciones jurídicas autónomas (como tampoco los EP estrictamente considerados, es decir, contrapuestos a los EC), el art. 553-48 que regula la disposición de los EC exige su previa desafectación; el mismo COMENTARI, que sigue al mismo, recuerda que los EC no pueden enajenarse aisladamente, y, necesariamente se transmiten al transmitir los EP, en realidad pues se transmite la entidad-departamento.
En el Proyecto hay reconocimiento de que la propiedad separada no es sobre cada EP sino de la integración de cada uno de los EP con los EC, que dan lugar a la entidad-departamento, no obstante, art. 553-37.1 habla del EP como el objeto de...
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