Enajenación de un solar previa segregación
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La venta u otra enajenación de un solar precedida de una segregación está sujeta en cuanto a la venta o contrato de que se trate a las reglas generales de toda compraventa, (pueden verse los diversos temas en esta misma Obra), pero al proceder el terreno a enajenar de una segregación – se trate de compraventa, dación en pago, permuta, etc.- está especialmente afecta a los requisitos necesarios que hacen referencia a toda segregación o divisiones de un terreno urbano.
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Es regla general que en el caso de otorgarse una escritura de segregación o división de una finca urbana se debe aportar la debida licencia de parcelación o declaración de no ser necesaria o certificación de la parcela mínima del sector o justificar el silencio positivo.
La mayoría de los terrenos edificables proceden de Reparcelaciones en sus diversas formas; de ahí la conveniencia que en las escrituras de Reparcelación voluntaria, y si es posible en las de protocolización de la certificación administrativa que acredita las nuevas adjudicaciones, se haga constar si las fincas de reemplazo son o no divisibles y en su caso, cual es la parcela mínima o requisitos para la división (fachada mínima, profundidad, etc.)
Procede analizar ahora las normas legales:
Normas estatales de las segregaciones y divisiones de fincas urbanas Regla general de las segregaciones y divisiones de fincas urbanasEn primer lugar, debe partirse de dos definiciones que da el art.26 del el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en vigor el 31 de octubre de 2015), (que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio), a saber:
¿Qué se entiende por finca y por parcela?:
*Finca:* Parcela:a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
El indicado art.26 dispone que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
Se impone a los notarios la obligación de exigir para autorizar de escrituras de segregación o división de fincas que se acredite documentalmente la aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Además, los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
El silencio administrativoEl Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio (en vigor el 7 de julio de 2011) recogió la doctrina de la Sentencia del TS diciendo en su Exposición de Motivos:
Se confirma la regla, ya contenida en la Ley estatal de Suelo, de la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o derechos que contra-vengan la ordenación territorial o urbanística, y que culminan determinando la nulidad de pleno derecho de estos actos. La sentencia del Tribunal Supremo Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, de 28 de Enero 2009 [j 1] ha fijado como doctrina legal que el artículo 8.1,b) de la citada Ley de Suelo constituye una norma con rango de ley básica estatal, con los mencionados efectos.
Y por ello, en su día, el art. 23 (de aplicación en todo el Estado), en relación con la Seguridad jurídica en materia inmobiliaria, dijo que requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística los siguientes actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo:
- Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
- Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
Hay que advertir que este precepto fue derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y además declarado inconstitucional al no justificarse la urgencia de un Decreto Ley - no por el fondo- por Sentencia nº 29/2015 de Tribunal Constitucional, Pleno, 19 de Febrero de 2015 [j 2], pero la solución del silencio negativo continuó vigente al estar dispuesto por la nueva redacción del art. 9 del anterior Texto Refundido de la Ley del Suelo por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas . Esta disposición ha sido derogada por el el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre que dispone en su art. 11:
... 3. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán ex-presos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación. b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público.
Las (letras b y c declaradas constitucionales por la Sentencia del Tribunal Constitucional nº 75/2018, de 5 de julio de 2018.) [j 3]
La Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas que entró en vigor el 2 de octubre de 2016) recoger la excepción al silencio positivo en el art. 24 que dice:
Representación georreferenciada1. En los procedimientos iniciados a solicitud del interesado, sin perjuicio de la resolución que la Administración debe dictar en la forma prevista en el apartado 3 de este artículo, el vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado re-solución expresa, legitima al interesado o interesados para entenderla estimada por silencio administrativo, excepto en los supuestos en los que una norma con rango de ley o una norma de Derecho de la Unión Europea o de Derecho internacional aplicable en España establezcan lo contrario. Cuando el procedimiento tenga por objeto el acceso a actividades o su ejercicio, la ley que disponga el carácter desestimatorio del silencio deberá fundarse en la concurrencia de razones imperiosas de interés general.
Aplicable a las modificaciones hipotecarias de terrenos, art. 9 de la LH según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (en vigor el 1 de noviembre de 2015) dice que siempre que realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Contaminación. Norma estatalA nivel estatal, rige el articulo 98.3 de la Ley 7/2022 de 8 de abril, de "residuos y suelos contaminados para una economía circular" que dice:
Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la...
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