Resolución de 27 de abril de 2000
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 27 de Abril de 2000 |
| Publicado en | BOE, 23 de Junio de 2000 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Rafael García-Valdecasas Ruiz, en nombre del Banco de Santander, S. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alcalá de Guadaira don Juan Escudero Ruiz, a practicar una anotación preventiva de embargo, en virtud de apelación del Registrador.
HECHOS I
Enjuicio ejecutivo tramitado con el número 296/95, en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Alcalá de Guadaira a instancia del Banco Santander, S. A., contra José E A.
sobre reclamación de cantidad, se decretó anotación preventiva de embargo sobre la mitad indivisa de la finca registral número 1897 del Registro de la Propiedad de dicha localidad, dirigiéndose mandamiento al Registrador de la Propiedad, el cual fue expedido con fecha 27 de junio de 1996.
II
Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaira fue calificado con la siguiente nota: «No se practica la anotación preventiva de embargo ordenada en el precedente mandamiento por el defecto de aparecer dividida horizontalmente la finca embargada, en cuatro nuevas e independientes.—Alcalá de Guadaira, 19 de septiembre de 1996.—El Registrador. Firma ilegible.»
III
El Procurador de los Tribunales don Rafael García-Valdecasas Ruiz, en representación del Banco Santander, S. A., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que solicitadas notas simples informativas de las cuatro fincas regístrales nacidas como consecuencia de la división horizontal de la anterior (números 32.976, 32.978, 32.980 y 32.982), se ha informado de que con fecha 20 de septiembre de 1996, al día siguiente de denegarse la anotación de embargo, el demandado procedió a la venta de la mitad indivisa que poseía sobre las cuatro fincas surgidas. 2. Que se considera que la denegación de la anotación preventiva de embargo, no es ajustada a derecho ni a los más puros principios de lógica y justicia, ya que el Sr. Registrador no tiene en consideración que, embargado el todo, debe entenderse embargada la parte que de él deviene. Que debió decretarse la «suspensión de la anotación», otorgándose la posibilidad de haber subsanado nuestra ignorancia en plazo legal, lo que a estas alturas deviene imposible. 3. Que al tratarse de una cuestión de pura lógica, es lo cierto que aparece muy poco debatida tanto en la jurisprudencia como en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado. No obstante, hay que citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1988. Que en el caso presente, de acuerdo con lo declarado en dicha sentencia, aunque el embargo se practicara con posterioridad a la división horizontal, la premisa de no desaparición de la finca matriz y el hecho de permanecer a nombre del demandado (en su proporción indivisa) las nacidas por esta fracción legal aconsejaban la suspensión de la anotación para su subsanación, extendiendo el embargo a las nuevas fincas regístrales, toda vez que el embargo de cuota indivisa no impide la disposición de la cuota de cada partícipe, como también acertadamente recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 1994. Que es obvio que así sea, pues de seguirse el criterio estricto del Registrador, bastaría con «hacer desaparecer» las fincas objeto de embargo para imposibilitar las anotaciones preventivas de los embargos que se hubieran practicado y aún no estuviesen inscritos. Que el Registrador ha de tender a la plena coincidencia entre la realidad efectiva y la registral, pues no puede olvidar que «el embargo existe jurídicamente desde que la autoridad judicial lo decreta legalmente, con independencia de su anotación en el Registro oportuno, y la anotación no puede condicionar su existencia ni tener respecto de ella un valor constitutivo», según señala la Resolución de 12 de junio de 1989, conforme además a las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1965, 19 de abril de 1971, 27 de julio de 1977, 4 de abril de 1980 y 24 de noviembre de 1986, entre otras. Que se considera que concurre mala fe del titular registral, según el razonamiento de la Audiencia Territorial de Valladolid, en Sentencia de 3 de enero de 1987. Que dicho pronunciamiento aclara la validez y eficacia del embargo trabado sobre el inmueble en su conjunto y el perfecto conocimiento que de ello tenía el titular registral por haberse entendido con él personalmente la diligencia. Que es por ello, que practicada la división horizontal, y permaneciendo las nuevas fincas en su propiedad, debió haber hecho constar el embargo y, al no hacerlo así, su actuar de mala fe no puede perjudicar al demandante, y tan sólo procede para restituir el bien jurídico perturbado, extender el embargo a las nuevas fincas con efectos desde la fecha de la calificación recurrida.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que al presentarse en el Registro de la Propiedad el mandamiento de embargo para practicar la correspondiente anotación preventiva sobre la mitad indivisa de la finca objeto del mismo, la finca ha sido dividida horizontalmente, y ha dado lugar a la creación de cuatro nuevas fincas distintas a las que se describen en el mandamiento, y que han sido objeto de ventas posteriores. Que es bien sabido, que la descripción de la finca (artículos 72.1.° de la Ley Hipotecaria y 166 del Reglamento Hipotecario) es fundamental para la práctica del asiento de anotación ordenado, materia esta que es de estricta calificación. La Resolución de 13 de junio de 1952 destaca la trascendencia que tiene la perfecta identificación de la finca sobre la que ha de recaer la anotación. Que, en definitiva, se trata de la aplicación del principio de legalidad que tiene su apoyo en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y que da lugar a la distinción entre faltas subsanables e insubsanables. Que la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 1988 contempla un supuesto distinto al que es objeto de este recurso. Que de la finca embargada, en la fecha de presentación y calificación del mandamiento, quedan solamente como antecedentes de la misma, los elementos comunes, que de conformidad con el artículo 396 del Código Civil, y teniendo en cuenta además el 3.6) de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, son inembargables separadamente de la parte privativa de la que son anejo. Que de otro lado, hay que dejar al margen de la cuestión la buena o mala fe, que en modo alguno es apreciable en el marco del recurso gubernativo, ya que es materia exclusiva de los Tribunales de Justicia (Resoluciones de 15 de febrero de 1982, 19 de noviembre de 1985 y 31 de diciembre de 1986). Que se calificó el defecto como insubsanable, ya que el procedimiento se inició contra una concreta y determinada finca registral y al decretarse la anotación en el Registro figuran cuatro fincas distintas que no aparecen recogidas, ni por tanto descritas en el mandamiento calificado.
El limo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Alcalá de Guadaira, informó de que coincide con lo dictaminado por el Registrador de la Propiedad. Cuando el embargo se dictaminó la finca ya estaba dividida horizontalmente. Que el ejecutante tenía a su disposición el Registro para indagar sobre la realidad registral y pudiendo recabar información, no puede ignorar ahora, en virtud de los principios de legalidad y de especialidad, cuál es la constatación de la finca en el Registro, sin perjuicio de acciones contra el embargado por los cauces que la ley brinda para ello. VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla revocó la nota del Registrador fundándose en: Que en el caso presente, no concurre un problema de perfecta identificación de la finca, pues la descripción que figura en el mandamiento judicial resulta idónea a los efectos registrales; no siendo de aplicación la Resolución de 13 de junio de 1952. Que resulta indiferente la buena o mala fe del deudor embargado; de ahí que no pueda tenerse en cuenta la doctrina invocada en la Sentencia de la Audiencia Territorial de Valladolid. Que acotada así la cuestión, si se parte del dato incontestable de que la anotación refleja registralmente un embargo sobre una determinada finca, difícilmente puede extenderse la misma cuando dicha finca ha dejado de existir registralmente. Que esto nada tiene que ver con la validez del embargo, que no se discute en modo alguno. Que, por lo demás, no es este el supuesto recogido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1988. Que no obstante lo anterior, considerando las circunstancias concurrentes en el caso, consistentes básicamente en que las fincas resultantes de la división horizontal integran todas ellas el inmueble embargado, y pertenecen al mismo titular, el deudor, el defecto habría de considerarse como subsanable, a efectos de haber podido acordar nuevo embargo y expedir el mandamiento correspondiente.
VII
El Registrador de la Propiedad Interino apeló el auto presidencial manteniendo los fundamentos de derecho y argumentos del calificador de la nota recurrida.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 334.10 y 399 del Código Civil; 1447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 9.1.° y 7.°, 17, 21 y 24, 40, 73, 82, 119, 220 de la ley Hipotecaria, y 218 del Reglamento Hipotecario.
-
Presentado en el Registro el 28 de junio de 1996 mandamiento ordenando la anotación preventiva del embargo trabado sobre una mitad indivisa de determinada finca registral, el Registrador deniega su despacho el 19 de septiembre de 1996 porque dicha finca aparece registralmente dividida horizontalmente en cuatro nuevas e independientes. Contra dicha calificación se alza el embargante quien estima que al estar estas cuatro fincas nuevas inscritas en cuanto a una mitad indivisa a favor del ejecutado, procede y así lo solicita, «se dicte resolución por la que se ordene al Registrador dar cumplimiento a dicho mandamiento, extendiendo el embargo sobre las fincas registrales resultantes de la división horizontal de la reseñada en el mandamiento, con efectos desde la fecha de la calificación recurrida, o, subsidiariamente, ordene convertir dicha calificación en otra de suspensión, y concederse a este parte plazo legal para su subsanación, para que surta efectos desde la misma fecha antes indicada...» Debe destacarse que, caducado el asiento de presentación de este mandamiento, y se inscribió la venta de las cuatro fincas antedichas y que, al tiempo del embargo cuestionado (7 de noviembre de 1995), ya se había otorgado e inscrito la división horizontal.
-
Ciertamente el título en cuya virtud se solicitó una anotación ha de expresar todas las circunstancias que este asiento debe contener (cfr. artículos 21 y 73 de la Ley Hipotecaria) y entre ellas, lógicamente, la identificación de los bienes sobre las que aquélla ha de recaer (cfr. artículos 9.1.° y 7.° de la Ley Hipotecaria). Y también lo es, como regla general, que dividida una finca en varias nuevas e independientes, aquélla ha dejado de existir jurídicamente (sin perjuicio de las particularidades del supuesto específico de división horizontal de un edificio —cfr., especialmente, artículo 218 del Reglamento Hipotecario—). Ahora bien, si se tiene en cuenta la aplicación del principio de subrogación real recogido en el artículo 399 del Código Civil, en cuanto que la parte material que en la división de la cosa común se adjudica a un copropietario ocupa la posición jurídica de la cuota respectiva, no podrá rechazarse la anotación del embargo sobre esa porción material adjudicada al antiguo condominio so pretexto de que el mandamiento identifique al objeto de la traba tal como era antes de la división, máxime si se tiene en cuenta la idéntica naturaleza inmobiliaria de uno y otro (cfr. artículo 334.10 del Código Civil en relación con lo previsto en el artículo 1.447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
-
Por lo demás habiendo caducado el asiento de presentación del citado mandamiento, no cabe que por esta Dirección General, en vía de recurso gubernativo, se ordene la práctica de la anotación con la fecha del asiento caducado; dicha caducidad opera ex lege (cfr. artículos 17 y 119 de la Ley Hipotecaria) y la anotación sólo podría practicarse con la fecha del nuevo asiento de presentación que en su caso se practique (cfr. artículo 24 de la Ley Hipotecaria), y ello siempre que no se hayan inscrito o anotado derechos incompatibles con el embargo, los cuales quedarían bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y que no podrían ser rectificados sin el consentimiento de los titulares respectivos o sin la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo contra ellos entablado (cfr. artículos 40, 82 y 220 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
Madrid, 27 de abril de 2000.—El Director general, Fdo.: Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.—Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
(B. O. E. 23-6-2000)
-
División de cosa común. Reglas prácticas
... ... Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de ... Puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2018. [j 11] sobre la extinción de comunidad como título ... ello, la Sentencia nº 217/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de abril de 2016 [j 12] declara como doctrina jurisprudencial «Únicamente ... sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) [j 45] por así disponerlo el art. 399 CC. De este modo se ... ...
-
Reglas generales de extinción de comunidad
... ... Como pone de relieve la Resolución" de la DGRN de 16 de diciembre de 2014 [j 1] La extinción o disoluci\xC3" ... Puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2018. [j 14] sobre la extinción de comunidad como título ... ello la Sentencia nº 217/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de abril de 2016 [j 16] declara como doctrina jurisprudencial «Unicamente ... sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) [j 56] por así disponerlo el art. 399, CC. De este modo se ... ...
-
Modificación total o parcial de la propiedad horizontal. Cambio de uso y otros supuestos
... ... del negocio jurídico plurilateral; además del laudo o resolución judicial, dice la sentencia de 30 de marzo de 1999 [j 2] que: tan ... (Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2018). [j 8] ,,Si cometió un error el registrador al ... inscrito, de forma que como dice la resolución de la DGRN de 25 de abril de 2013 [j 14] (recordada por la Resolución de 9 de abril de 2014): ... sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) [j 80] por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil ... ...
-
El Registro de la Propiedad como sistema de garantía en la era de la Blockchain
...17 de marzo de 2004 (RJ 2004, 2389) RDGRN de 19 de abril de 2004 (RJ 2004, 4357) RDGRN de 6 de abril de 2000 (RJ 2000, 2744) RDGRN de 27 de abril de 2000 (RJ 2000, 5838 ) RDGRN de 17 de febrero de 1998 (RCL 1998, 546) IDGRN de 29 de octubre de 1996 (RCL 1996, 2812) RDGRN de 13 d......
-
Artículo 21
...fincas. Cabe anotar el embargo sobre la finca adjudicada en la división al condomino contra el que se sigue el procedimiento . (RDGRN de 27 de abril de 2000). VI Disposición específica sobre la Si en la solicitud inicial del proceso monitorio (véanse arts. 23 a 35 y 817.2 LEC) se utilizaren......
-
Artículo 21 Procedimiento para el cobro de deudas
...fincas. Cabe anotar el embargo sobre la finca adjudicada en la división al condomino contra el que se sigue el procedimiento . (RDGRN de 27 de abril de 2000). VI Disposición específica sobre la Si en la solicitud inicial del proceso monitorio (véanse arts. 23 a 35 y 817.2 LEC) se utilizaren......
-
Escritura de extinción total de comunidad. Reglas generales
... ... procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a ... Puede verse la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, [j 1] por la que se publica la ... , el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo ... sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000), [j 32] por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De ... ...
-
Escritura de modificación de propiedad horizontal que afecta a varios departamentos y el cambio de uso de un departamento
... ... procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a ... Puede verse la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, [j 1] por la que se publica la ... , el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo ... sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000 [j 37] ) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil). De ... ...
-
Escritura de extinción de comunidad de fincas rústicas y urbanas arrendadas (tanteo y retracto)
... ... procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a ... Puede verse la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, [j 1] por la que se publica la ... , el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo ... sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) [j 19] por así disponerlo el art. 399, CC. De este modo se consigue ... ...
-
Escriptura d'extinció total de comunitat. Regles generals
... ... Pot veure's la Resolució de 8 d'abril de 2021, de la Sotssecretaria, per la qual es publica la Resolució de 29 ... , el Reglament (UE) 2016/679 del Parlament europeu i del Consell de 27 d'abril de 2016 relatiu a la protecció de les persones físiques pel que ... quota a qualitat de pagar l'excés als altres (com diu la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de ... sobre la cuota, a la finca adjudicada ( Resolución de 27 de abril de 2000 [j 26] ) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De ... ...