Reglas generales de extinción de comunidad

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

La extinción de comunidad es una institución sujeta a reglas concretas que plantea problemas en orden a su naturaleza jurídica.

Como pone de relieve la Resolución de la DGRN de 16 de diciembre de 2014 [j 1]

La extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario.

Y la Resolución de la DGRN de 11 de mayo de 2016 [j 2] añade: y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás.

Contenido
  • 1 Naturaleza jurídica
  • 2 Reglas generales
  • 3 Normas prácticas
    • 3.1 Enajenación en pública subasta
      • 3.1.1 Indivisibilidad
      • 3.1.2 Exigencia de que el postor sea un tercero
      • 3.1.3 Falta de acuerdo
    • 3.2 Extinción de comunidad y menores representados
    • 3.3 Extinción de comunidad que afecte a un discapacitado
    • 3.4 Diferencias de valor
    • 3.5 Extinción de comunidad y régimen de gananciales
    • 3.6 Extinción de comunidad como título inmatriculador
    • 3.7 Extinción de comunidad y cargas
    • 3.8 Extinción de comunidad con ocasión del convenio de separación o divorcio
    • 3.9 Extinción de comunidad cuando hay atribución del uso a un cónyuge
    • 3.10 Extinción de comunidad de vivienda indivisible
    • 3.11 Extinción de comunidad de animales
    • 3.12 Extinción de comunidad y declaración sobre suelos contaminados
    • 3.13 Extinción parcial de comunidad
  • 4 Pacto de indivisión
  • 5 Pactos de división
  • 6 El tema fiscal en la extinción de comunidad
  • 7 Especialidades en Cataluña
  • 8 Especialidad en Aragón
  • 9 Ver también
  • 10 Recursos adicionales
    • 10.1 En formularios
    • 10.2 En doctrina
  • 11 Legislación básica
  • 12 Legislación citada
  • 13 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Naturaleza jurídica

Mucho se ha discutido sobre la naturaleza jurídica de la comunidad y de su extinción:

a). Carácter del derecho mientras hay comunidad:

Hace referencia la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de diciembre de 2022 [j 3] a que cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre una cuota o porción ideal de la cosa - artículo 399 del Código Civil-, bien la de entender que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas ideales a los distintos comuneros ? artículos 392 y 395 del Código Civil?; bien, en fin, la de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso - artículo 394 del Código Civil es necesario que exista una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o derechos.

b). Carácter de la extinción de comunidad

b.1. No es una transmisión propiamente dicha.

Dice la Resolución de la DGRN de 26 de julio de 2011: [j 4]

La Jurisprudencia también ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideración intermedia de la partición.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1991 [j 5] recuerda la doctrina tradicional, al decir:

Sin necesidad de detenerse en el tema, de la naturaleza jurídica de la partición, aunque no sea ocioso señalar que la tesis que le asigna carácter determinativo o especificativo de derechos es mayoritaria en la doctrina más autorizada e informa la moderna jurisprudencia.

Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la extinción de comunidad o la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

Recuerda la STS 1269/2022, 10 de Octubre de 2022 [j 6] que es doctrina tradicional del TS que la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente, lo que tienen consecuencias civiles y fiscales.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 [j 7] recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, es decir la de la comunidad y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

b.2 La extinción de comunidad es un derecho del copropietario.

Repitiendo palabras de la Sentencia nº 24/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de enero de 2011: [j 8]

La acción de división es una facultad del derecho de propiedad, cuando éste tiene pluralidad de sujetos y es norma imperativa del ordenamiento, no sólo en cuanto a la división material sino también, en caso de ser cosa indivisible, división económica o en sentido jurídico.

b.3. Este derecho a pedir la extinción de comunidad tiene un límite

La STS 1/2013, 22 de Enero de 2013 [j 9] dice:

Es cierto que el art. 400 del Código Civil (CC) reconoce que todo copropietario puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa en común, pero también lo es que el art. 401, CC añade que no podrá pedirse "cuando hacerla resulte inservible para el uso a que se destina". La división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor.

La Resolución de la DGRN de 1 de julio de 2016 [j 10] reconoce que el debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales, pero concluye que se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, [j 11] según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador, pero, siempre que no se haya creado artificialmente y el título anterior exigido se refiera a la totalidad de las cuotas. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 5 de marzo de 2020). [j 12]

b.4. Para pedir la extinción de comunidad se exige capacidad

Como también afirma la Resolución de la DGRN de 25 de julio de 2017 [j 13] la extinción de comunidad incide claramente en los aspectos relativos a la capacidad - hoy ejercicio de la capacidad - para realizar o formalizar este acto divisorio, como se verá.

Puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2018. [j 14] sobre la extinción de comunidad como título hábil para la inmatriculación, si se cumplen los otros requisitos.

Reglas generales
  • Sujetos

En cuanto al ejercicio de la capacidad para cada parte se aplican las reglas generales. Puede verse el detalle de situaciones en el tema Capacidad /ejercicio de la capacidad/ para contratar en el Código Civil y leyes estatales sin perjuicio de las especialidades que luego se indican.

De otra parte, es criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y antes de la DGRN que es exigible en la escritura de extinción de comunidad la constancia del NIF de todos los otorgantes, incluso la del comunero a quien no se le adjudica bien alguno. (Resolución de 12 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 15]

  • Existencia de la indivisión:

Para extinguir una comunidad sobre un/os bienes han de estar en indivisión.

Esto que parece tan evidente, crea alguna dificultad cuando se trata de fincas colindantes que pueden haber creado espacio común con alguna finalidad (en el caso concreto, para explotar un restaurante), pero siendo fincas registrales independientes; no se puede pretender ejercer el retracto de comuneros si se enajena una de las fincas por el titular de la colindante. Por ello la Sentencia nº 217/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de abril de 2016 [j 16] declara como doctrina jurisprudencial «Unicamente procede estimar la acción de retracto de comuneros cuando recae sobre una cuota o porción de una cosa que sea propiedad pro indiviso de varios comuneros».

En materia registral, aunque parezca inútil, precisamos que para que pueda inscribirse la extinción de comunidad y la pertinente adjudicación a un comunero se exige que el bien concreto esté en indivisión y que esté inscrita la titularidad en el Registro; pero, a pesar de ser esto tan obvio, la Resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2018 [j 17] tuvo que decir ante un recurso que no cabe la inscripción porque un comunero otorgante no tiene inscrita su titularidad.

La Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2003 [j 18] trató el siguiente caso: un soltero figura como único titular registral de una finca; entabla una relación estable de pareja, al romperse la relación se reconocen en documento privado que la finca ha sido adquirida con aportaciones de ambos miembros de la pareja y que su régimen había sido el de comunidad, adjudicando el uso a la mujer; ésta, más...

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