El Registro de la Propiedad como sistema de garantía en la era de la Blockchain
| Autor | Alba Paños Pérez |
| Cargo | Prof. Contratada Doctora de Derecho civil (SEJ 235-CEIA3) Universidad de Almería |
| Páginas | 2905-2941 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 776, págs. 2905 a 2941 2905
El Registro de la Propiedad como
sistema de garantía en la era
de la Blockchain
The register of property
as a guarantee system in
the Blockchain era
por
ALBA PAÑOS PÉREZ
Prof. Contratada Doctora de Derecho civil (SEJ 235-CEIA3)
Universidad de Almería
RESUMEN: En plena irrupción de la era de la tecnología Blockchain,
aún sin estar desarrollada ni explicada suficientemente, y de la adaptación
de los parámetros jurídicos clásicos a la inteligencia artificial, nos encon-
tramos ante el reto de trasformar las instituciones jurídicas que sustentan
nuestro ordenamiento, tanto las dependientes de la Administración Pública
(que ya comenzó su andadura para simplificarse hace unos años), como
las de ámbito estrictamente privado. Y en este panorama nos encontramos
con la modernización digital de la Institución de dación de fe por excelen-
cia, el Registro de la Propiedad, impulsada por la históricamente ansiada
coordinación con el Catastro que motivó la reforma de la Ley 13/2015, en
aras de ofrecer una mayor seguridad jurídica a la realidad inmobiliaria. El
momento de constante transformación digital que vivimos actualmente,
asumiendo que el derecho y la informática son disciplinas condenadas a
entenderse, nos hace reflexionar sobre si esta tecnología podría contribuir
Alba Paños Pérez
2906 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 776, págs. 2905 a 2941
a aumentar los niveles de seguridad jurídica que atesora esta Institución o,
incluso, si podría llegar a sustituirla, proporcionando sus mismos efectos
y garantías, dado que la Blockchain se ha concebido para garantizar una
seguridad jurídica y material hasta ahora inimaginable, por la inmutabi-
lidad de la información que almacena y de las identidades que registra.
ABSTRACT: In the middle of the enter of the Blockchain technology
era, even without it being sufficiently developed and explained, and with the
adaptation of the classical legal parameters to artificial intelligence, we face
the challenge of transforming the legal institutions that support our Order,
both those dependent on the Public Administration (which has already begun
to simplify a few years ago) and those strictly private. And in this scenario
we find the digital modernization of the most important Institution of enact-
ment of faith, the Property Registry, driven by the historically coveted coor-
dination with the Cadaster that led to the reform of Law 13/2015, with the
goal of offering a major legal security to the real estate. The constant digital
transformation we are currently living, assuming that law and technology are
disciplines condemned to coexist, makes us reflect on whether this techno logy
could contribute to increasing legal certainty that holds this institution or even,
if could replace it. Therefore, technology guarantees a legal security as yet
unimaginable due to the immutability of both the information it stores and
the identities it registers.
PALABRAS CLAVE: Registro de la Propiedad. Catastro. Archivo elec-
trónico. Blockchain. Smart Contracts.
KEY WORDS: Register of Property. Cadaster. Electronic file. Blockchain.
Smart Contracts.
SUMARIO: I. lA pROtEccIóN DEl tRÁfIcO JURíDIcO IN-
mOBIlIARIO EN El REGIStRO DE lA pROpIEDAD: 1. cONSIDERA-
cIONES pREvIAS. 2. El REGIStRO DE lA pROpIEDAD cOmO INStItUcIóN JURíDIcA
clÁSIcA: cONcEptO, fUNcIóN, fINES y cARActERES. 3. BREvE REfERENcIA A
lOS pRINcIpIOS INSpIRADORES DE NUEStRO SIStEmA REGIStRAl.—II. fUNcIO-
NAmIENtO DEl REGIStRO DE lA pROpIEDAD: 1. EStRUctURA
clÁSIcA DE lOS ARcHIvOS DEl REGIStRO DE lA pROpIEDAD (lIBROS y ASIENtOS
REGIStRAlES). 2. El REGIStRO DE lA pROpIEDAD cOmO SIStEmA DE pUBlIcI-
DAD. 3. lA fINcA REGIStRAl y El últImO (¿y DEfINItIvO?) INtENtO DE cOOR-
DINAcIóN ENtRE REGIStRO DE lA pROpIEDAD y cAtAStRO tRAS lA REfORmA
DE lA lEy 13/2015.—III. LA BLOCKCHAIN: APROXIMACIÓN A SU
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El Registro de la Propiedad como sistema de garantía en la era de la Blockchain
FUNDAMENTO Y APLICACIONES CONTRACTUALES: 1. cUEStIO-
NES pRElImINARES: fUNDAmENtO y ORIGEN tEcNOlóGIcO. 2. AplIcAcIóN EN
lOS SMART CONTRACTS.—IV. IMPLICACIONES DE LA BLOCKCHAIN EN
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACTUAL: 1. lA BLOCKCHAIN EN
lOS REGIStROS DE DEREcHOS. 2. cAlIfIcAcIóN INSUStItUIBlE DEl REGIStRADOR
fRENtE A lA tEcNOlOGíA BLOCKCHAIN.—V. CONCLUSIONES.
I. LA PROTECCIÓN DEL TRÁFICO JURÍDICO INMOBILIARIO
EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. cONSIDERAcIONES pREvIAS
En España, como instrumento más adecuado de publicidad y protección
del tráfico jurídico inmobiliario, se optó históricamente por la institución del
Registro de la Propiedad. Y es que la necesidad de dar seguridad al tráfico
jurídico de los bienes impone que, tanto el adquirente de la propiedad u
otro derecho real, como el que está dispuesto a conceder un crédito con la
garantía de aquellos bienes, tenga la certeza de que quien transmite u ofrece
la garantía tiene la titularidad dominical del bien y, además, de que este no
está gravado con otras cargas anteriores que harían disminuir su valor. Así,
el adquirente solo habrá realizado una adquisición perfectamente segura
cuando pueda contar razonablemente con que nadie le va a perturbar en
su propiedad por motivos anteriores a la adquisición. Y para ello, tendrá
que saber con certeza que quien la transmite es verdadero propietario y
puede transmitir la cosa1.
De ahí, que la protección de los adquirentes de derechos reales se rea-
lice a través de formas de publicidad y apariencia que permiten conocer
a adquirentes y acreedores, quiénes son los titulares de los derechos cuya
adquisición pretenden y cuál es el estado jurídico de los bienes, para de este
modo dar seguridad y eficacia a su tráfico.
En el Registro de la Propiedad se hace constar lo que podríamos lla-
mar el historial jurídico de los inmuebles, y cualquier persona puede exigir
información respecto de aquellos inmuebles cuya situación jurídica tenga
interés en conocer. Además, este organismo garantiza la veracidad y exac-
titud de la información que proporciona, aunque no coincida con la rea-
lidad extrarregistral2. En este sentido, es necesario proteger una razonable
confianza en la apariencia jurídica, de manera que quien suscite en los
demás la apariencia de que una situación jurídica existe tiene que dejarla
valer contra sí mismo, y quien de buena fe confía en la situación aparente
merece ser protegido.
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