SAP Barcelona 86/2005, 4 de Marzo de 2005
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 86/2005 |
| Fecha | 04 Marzo 2005 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DIECINUEVE
ROLLO Nº 527/2004-A
PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 444/2003
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 47 DE BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m.86/2005
Ilmos. Sres.
D. MIGUEL JULIÁN COLLADO NUÑO
Dª. NURIA BARRIGA LÓPEZ
Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY
En la ciudad de Barcelona, a cuatro de Marzo de dos mil cinco.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecinueve de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 444/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona, a instancia de D. Benito y Dª. María Milagros, contra Dª. Marí Luz, OFIPISO S.L., D. Jose Francisco, D. Federico y D. Luis Andrés ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de Mayo de 2004, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por Benito y María Milagros contra OFIPISO, S.L. y Marí Luz y los herederos de Luis Andrés absolviendo a Marí Luz y los herederos de Luis Andrés ( Federico y Jose Francisco ) de los pedimentos de la demanda. Declaro la rescisión del contrato de compraventa y condeno a OFIPISO, S.L. a que pague a Benito y María Milagros la cantidad de 26.178,40 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 9 de Febrero de 2005.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.
Frente a la sentencia dictada en la instancia que estima parcialmente la demanda deducida por D. Benito y Dª. María Milagros frente a Dª. Marí Luz, Ofipiso S.L., D. Jose Francisco, D. Federico y D. Luis Andrés, en ejercicio de la acción de resolución del contrato de arras suscrito en fecha 9 de Abril de 2003, declara la rescisión del contrato de compraventa y condena a Ofipiso a pagar la suma de 26.178,40 euros e intereses legales, absolviendo a los consortes codemandados, se alzan de un lado Dª. Marí Luz, interesando se impongan las costas de la instancia respecto de ellos a los actores, y de otro OFIPISO, S.L. por los motivos que siguen: 1) Incorrecta aplicación de los artículos relativos al contrato de mandato; 2) Errónea valoración de la prueba en cuanto: a) la vigencia del contrato suscrito entre vendedores y la inmobiliaria; b) del supuesto conocimiento de los vendedores de la venta concertada, c) del objeto del contrato suscrito entre vendedores y Ofipiso.
Hemos de partir de la premisa de que el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado "facio ut des" principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes, el corredor, se compromete a indicar a otra, el comitente, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de retribución, parece evidente, conforme a la normativa general de las obligaciones y contratos que el derecho del agente al cobro de los honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada la actividad mediadora o sea, desde que por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, desde que el vendedor y el comprador mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio aunque ni una ni el otro se hayan entregado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Diciembre de 1.992 ).
Y en este sentido la Jurisprudencia ha mantenido que los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora, como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo directamente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Septiembre de 1.991 ).
El corretaje debe ser satisfecho aún después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el corredor ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de Enero de 1.957 ).
Ante todo conviene centrar el debate señalando que la mediación de los agentes de la propiedad inmobiliaria en las compraventas de esta naturaleza integra una figura jurídicamente atípica, al carecer de regulación legal específica y que la jurisprudencia ha venido situando próxima al mandato y al arrendamiento de servicios. En la parte de la situación que supone un arrendamiento de servicios el agente viene obligado a utilizar todos los medios a su alcance para el logro de la gestión encomendada, y, desde la perspectiva del mandato el agente debe acomodarse a las instrucciones del mandante - art. 1.719 del Código Civil - y dar cuenta de sus operaciones, así como abonar al mandante cuanto haya realizado en vista del mandato - art. 1.720 del Código Civil -. Por lo tanto, cuando el agente o mandatario actúan dentro del ámbito de gestión encomendado toda actuación que realice lo será por cuenta de quien ha efectuado el encargo, sin que personalmente pueda quedar vinculado por las consecuencias que se deriven de los contratos por él mismo otorgados, en virtud precisamente de aquella representación. Cuestión en cambio radicalmente distinta cuando el mandatario se excede de los límites del mandato, porque cuando esto...
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