Principio de prioridad registral y sus efectos. Asiento de presentación y rango

El principio de prioridad tiene un sentido distinto en el ámbito civil y en el ámbito registral y está en conexión con el asiento de presentación. Es uno de los principios hipotecarios más destacados; ello se comprende viendo los efectos de este principio y que la Resolución de 8 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 1]} considere este principio esencial en nuestro derecho registral.

Aspectos a detallar:

Mientras las obligaciones son compatibles unas con otras en cuanto a su existencia, los derechos reales son poco propicios a esta coexistencia en pie de igualdad; además, ello es imposible en cuanto a la propiedad en la que un titular excluye a otros.

De acuerdo con estos precedentes, el Código Civil (CC) establece la regla prior tempore, potior iure que se deriva de la regla nemo dat quod non habet. Según estas reglas, y en el ámbito estrictamente civil, tratándose de derechos reales de igual contenido se protege siempre al primer adquirente y tratándose de derechos reales diversos se concede al titular de cada uno de ello la posibilidad de desconocer los que se constituyan con posterioridad al suyo y sean incompatibles con el ya inscrito.

En derecho civil y referido especialmente a bienes inmuebles, LACRUZ indica que la prioridad la da la fecha de la escritura en que se constituye el derecho real; pero como éste no queda plenamente constituido con efectos erga omnes hasta que se inscribe, esta regla de prioridad puede alterarse por la inscripción.

Efectivamente, será el Registro donde la prioridad va a tener una gran aplicación que se ha concretado con el llamado principio de prioridad. No debe pensarse, sin embargo, que el Registro acoge sin más la regla prior tempore, potior iure; al contrario, esta regla pierde parte de su independencia al trasladar su centro de gravedad desde el momento de la constitución del derecho al momento de la inscripción; la regla se somete a las consecuencias de la publicidad registral.

Puede verse: Principio de publicidad registral.

Y este principio viene a decir: el que inscriba podrá ignorar, cualquiera que sea la fecha de su derecho, todos los derechos reales sobre la finca cuya existencia le sea desconocida al constituir su título.

Con meridiana claridad y para el supuesto clásico de la doble venta, lo expresa la Sentencia nº 1029/2005 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Diciembre de 2005: ^{[j 2]}

La prioridad es preciso ponerla en relación con el Registro de la Propiedad, por lo que en caso de doble venta de un inmueble urbano, en la que el comprador más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil) no la inscribe en el Registro de la Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la propiedad, siempre que medie buena fe, que en materia de derechos reales no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones contratos, sino de conocimiento.

Ni la Ley Hipotecaria (LH) ni su Reglamento dan una definición del principio de prioridad, pero viene confirmado por varios artículos como el art. 17, el art. 24, el art. 25 y el art. 248 de la LH.

En este punto conviene citar la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2013 ^{[j 3]} que afirma:

El registrador, en estricto cumplimiento del principio de prioridad, ha de calificar, despachar y practicar los asientos por el orden cronológico en que han llegado al Registro.

Y con mayor detalle, señala la Resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2018, ^{[j 4]} recordada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: ^{[j 5]}

La calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí.

SANZ y ROCA SASTRE han señalado que el principio de prioridad tiene dos manifestaciones:

* Un aspecto positivo: cuando se trate de derechos reales de imposible concurrencia o coexistencias sobre la misma finca, el principio de prioridad opera en sentido excluyente: el derecho que primero llegue al Registro cierra éste para los posteriores incompatibles; si se trata de derechos reales compatibles entre sí, el principio de prioridad atribuye solamente prelación o rango: el derecho que primero llega al Registro consigue una preferencia frente al que posteriormente acude a su registración.

* Un aspecto formal: aspecto que determina la forma de proceder en la práctica registral, esto es, por el Registrador ante estos títulos excluyentes o compatibles:

,, Si el título presentado es incompatible se ordena al Registrador que cierre el Registro.

,, Si se trata de títulos compatibles se ordena al Registrador que guarde en el despacho de los mismos el orden cronológico que resulta de su presentación en el Diario.

La Resolución de la DGRN de 3 de agosto de 2011 ^{[j 6]} menciona esta doble variante: variante relativa o de función prelativa y de rango registral y la variante absoluta o de cierre.

Como señala la Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 7]} las consecuencias del principio de prioridad son múltiples: así:

• En relación al orden de despacho de los títulos, debe hacerse como regla general, por su orden de presentación; es decir, si se presenta un documento estando pendiente uno anterior lo procedente, es aplazar o suspender la calificación del documento presentado posteriormente mientras no se despachen los títulos previamente presentados, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de presentación, criterio confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre. Afirma, así, la Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2018, ^{[j 8]} que ni siquiera tiene obligación el registrador de calificar el segundo título mientras no hubiese despachado el documento anteriormente presentado y cuyo asiento de presentación se encuentra vigente. En el mismo sentido se pronuncian otras resoluciones como la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2021, ^{[j 9]} la Resolución de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 10]} y la Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. ^{[j 11]}

• En cuanto al rango de los derechos inscritos en caso de ejecución lo determina la presentación en el Registro, salvo que se haya interpuesto tempestivamente la correspondiente tercería de dominio o de mejor derecho (cfr. artículos 24 de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario).

• En relación al modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con posterioridad, no sólo ocurre que gana prioridad el título primeramente presentado, sino que ello determina el cierre registral a los títulos anteriores incompatibles presentados posteriormente. Es un claro ejemplo el caso que contempla la Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 12]} y sobre una segregación que ahora ya no cabe en la finca matriz, afirmando que, aunque en el momento de la segregación hubiera cabida, la entrada anticipada de títulos posteriores en el Registro de la Propiedad provoca que, si al tiempo de la presentación del título retrasado la situación registral es incompatible con su contenido y, no puede llevarse a cabo la inscripción de conformidad con las exigencias del principio de prioridad registral.

Como señala la Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 13]} en el Derecho español, no sólo gana prioridad el título que primero accede al Registro, sino que, además, impide que otro título incompatible se inscriba, aunque sea de fecha anterior, por lo que el Registro sólo publica una transmisión. El derecho que primero se inscribe goza de eficacia plena erga omnes mientras no sea declarada judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación del asiento (artículo 1 y 40 de la Ley Hipotecaria). Y la Resolución de 15 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 14]} trata el caso de una doble donación...