Principio de especialidad o determinación registral

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

El principio de especialidad o determinación es uno de los principios hipotecarios más citados.

Contenido
  • 1 Principio de especialidad
    • 1.1 Concepto y aplicación del principio de especialidad
    • 1.2 Aspectos del principio de especialidad
    • 1.3 Manifestaciones del principio de especialidad
    • 1.4 Finca como base del Registro
  • 2 Recursos adicionales
    • 2.1 En formularios
    • 2.2 En doctrina
  • 3 Legislación básica
  • 4 Legislación citada
  • 5 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
Principio de especialidad Concepto y aplicación del principio de especialidad

Para que la publicidad del Registro despliegue todos sus efectos es preciso que el dominio y los derechos reales sobre el mismo figuren en el Registro con plena determinación de su extensión o alcance. A esta determinación, a esta necesidad de quedar claro qué es lo que está inscrito en el Registro y lo que éste publica, es a lo que se llama principio de especialidad, llamado también principio de determinación; es un principio citado en centenares de calificaciones registrales y Resoluciones de la DGRN, señalando la Resolución de la DGRN de 2 de noviembre de 2018, [j 1] que este principio exige para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción la fijación y extensión del dominio, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito.

Este principio se cita a propósito de muchos supuestos, concretándose:

Adecuada y clara descripción de la finca, cumpliendo todos los requisitos legales, de forma que, como dice la Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2013 [j 2], para no atentar contra el principio de especialidad la descripción de la finca ha de ser clara e inequívoca.

Necesidad de que los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresen, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos (Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2016.) [j 3]

Adecuada configuración del derecho cuya inscripción se pretende: hay innumerables supuestos, así por ejemplo pueden citarse las resoluciones más recientes de la DGRN - a partir de 1 de enero de 2013-, a saber:

  • Necesidad de determinación de la obligación garantizada en las hipotecas; por ejemplo:

La Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013, [j 4] a propósito de una hipoteca, afirma:

el principio de especialidad que impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria (LH) y 51.6 del Reglamento Hipotecario (RH), es el que, tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado (cfr. artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil), exige, como regla general, la precisa determinación de la obligación a la que sirve…

La Resolución de la DGRN de 26 de noviembre [j 5] dice:

La exigencia de determinación propia del Derecho Hipotecario, exige a su vez que la obligación garantizada así como los distintos elementos que conforman su exigibilidad consten debidamente delimitados ya sea su cuantía, devengo, vencimiento o tope cuando de intereses variables se trate.

Ahora bien, como destaca la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013, [j 6] el principio de determinación de los derechos inscribibles se acoge con flexibilidad, a fin de facilitar el crédito, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación.

  • mandamientos judiciales: supuesto de varias hipotecas sobre una finca y solicitarse el mandamiento de expedición de cargas: se hace imprescindible, según la Resolución de la DGRN de 2 de octubre de 2013, [j 7] que en el mandamiento en que se ordene la expedición de la certificación de cargas y la extensión de nota marginal, la concreción de cuál de las hipotecas es la que se ejecuta en el procedimiento que causa el referido mandamiento.
  • Condición resolutoria o tanteo sobre varias fincas: debe determinarse el valor de que responde cada finca si en una venta se establece una condición resolutoria, o si se constituye un tanteo:
    • Condición resolutoria en venta de varias fincas: Si hay precio aplazado garantizado con condición resolutoria, se exige la distribución del precio aplazado de cada finca, tal como dispone el art. 11 de la Ley Hipotecaria; un caso especial es el de la Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2019, [j 8] es una venta de dos fincas, fijándose el precio en cada una de ellas y aplazado el total precio de cada finca; para la DG se debe dar por entendido que la responsabilidad de cada finca ha de ser el precio totalmente aplazado. (Es la correcta interpretación del contrato para que surta efectos). En cambio, en el caso de venta de varias fincas con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, no cabe pactar, para eludir la necesaria distribución del precio, que la venta es en junto de forma que la condición resolutoria afecte a la totalidad de las fincas sin que se pueda hacer ninguna imputación de pagos a fincas en concreto. (Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2019). [j 9]
    • Tanteo: La Resolución de la DGRN de 9 de septiembre de 2013 [j 10] afirma que las mismas razones derivadas del principio de especialidad que hacen necesaria la distribución del precio aplazado cuando se garantiza con condición resolutoria, son invocables para la exigencia de la distribución del precio en la venta de varias fincas registralmente independientes sujetas a un derecho de tanteo.
  • Transmisión de una participación indivisa de finca destinada a garajes: si la transmisión supone el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, se exige que se incluya en el título:
«la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes».

La especificación de estos datos, incluida la descripción correspondiente a los elementos comunes, afirma la Resolución de la DGRN de 14 de febrero de 2013 [j 13], es una exigencia de claridad registral impuesta por el artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997 cuando se opte por esa modalidad de comunidad, que entronca con el principio de especialidad en lo referente a la descripción de las fincas, recogido entre otros en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria (con nueva redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria – entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015 – ) y 51 del Reglamento Hipotecario.

Aspectos del principio de especialidad

El principio de especialidad tiene un doble aspecto:

  • desde el punto de...

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