Principios hipotecarios y su importancia práctica

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

Toda obra sobre Derecho registral suele iniciarse con la explicación de los llamados principios hipotecarios.

Contenido
  • 1 Concepto
  • 2 Clases de principios hipotecarios
  • 3 Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
  • 4 Importancia práctica
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En Doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
Concepto

El profesor JOSE LUIS LACRUZ definió los principios hipotecarios como:

Aquellas reglas más generales de la legislación española, formuladas directamente en ella u obtenidas por inducción de sus preceptos que dan a conocer las líneas esenciales de nuestro ordenamiento inmobiliario registral.

Y, efectivamente, son normas jurídicas, pero abreviadas, de forma que con una sola palabra ilustran unas reglas de indudable aplicación práctica. Como dijo ROCA SASTRE:

Son la condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.

Por ello, en esta obra eminentemente práctica no se puede olvidar la importancia de estos principios, que no son teoría, sino una constante realidad.

Clases de principios hipotecarios

Las reglas de las que emanan los llamados principios hipotecarios pueden ser clasificadas bajo diversos criterios.

Sirva como uno más el siguiente:

El principio de presunción posesoria, (art. 38 de la Ley Hipotecaria), no comprende los referentes a la cabida, linderos, situación, naturaleza, accidentes, y demás datos de mero hecho.
  • Atendiendo o no a la voluntariedad: La regla general es que el Registro es voluntario, pero hay excepciones, bien porque se establece simplemente como obligatoria (adquisición de inmuebles por extranjeros) o bien porque la inscripción es constitutiva, como la hipoteca, y sin ella el derecho no nace. La regla general da lugar al principio de voluntariedad de la inscripción. Menciona este principio la importante Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 2 de Diciembre de 2008 [j 2] las cual, refiriéndose a la obligación del Notario de presentar telemáticamente las escrituras, indica:
El art. 112.1 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social viene a establecer, en el marco de la incorporación a los nuevos sistemas y técnicas de comunicación, la presentación telemática de los documentos susceptibles de inscripción en los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, posibilidad que se deja a la consideración del interesado, de acuerdo con el principio de inscripción voluntaria que se refleja en el art. 6 de la Ley Hipotecaria, en la medida que el mismo puede efectuar indicación en contra de esa previsión legal, pero en ausencia de la misma, desaparecido el único condicionante, ha de cumplirse la previsión legal que establece la presentación telemática de tales documentos, sin que otorgue al Notario facultades para decidir al respecto.
  • Atendiendo a la petición: como la regla general es que los cambios de titularidad se producen fuera del Registro, para que haya inscripción ésta ha de ser solicitada; en general, toda inscripción es a instancia de alguien, adquirente del dominio o un derecho real, titular de un bien gravado, autoridad judicial o administrativa, etc.: es el llamado principio de rogación. Como recuerda la Resolución de la DGRN de 5 de febrero de 2013: [j 3]
El principio de rogación que, salvo excepciones, rige en nuestro Derecho, exige que la inscripción que se practique, sea solicitada por cualquiera de las personas a que se refiere el art. 6 de la Ley Hipotecaria.
  • Atendiendo a los efectos de la inscripción:

La inscripción produce efectos de suma importancia; como dice la Resolución de la DGRN de 24 de julio de 2017 [j 4] nuestro ordenamiento jurídico no ha concebido el Registro de la Propiedad como un mero instrumento para la publicidad de relaciones jurídicas inmobiliarias plenamente conformadas en el ámbito civil. Muy al contrario, a la inscripción de los derechos reales en el Registro se le han ligado toda una serie de efectos tan intensos que transforman cualitativamente el derecho que se inscribe; de sus efectos se deducen diversos principios, a saber:

    • Lo que el Registro declara se presupone exacto: es el llamado principio de exactitud de los asientos registrales. Con ello se produce una simple presunción, que no es iuris et de iure, pues puede ser destruida, (presunción iuris tantum), pero mientras tanto se ha producido la inversión de la carga de la prueba, que recaerá sobre quien alegue la inexactitud. En todo caso se exige que no haya dos inscripciones contradictorias; advierte la Sentencia nº 345/2011 de AP Alicante, Sección 6ª, 12 de Julio de 2011: [j 5]
Acreditada doble inmatriculación de una misma finca es lógico que deja de funcionar o de actuar el principio hipotecario de presunción de exactitud del Registro, pues los asientos contradictorios quedan neutralizados y el problema se traslada al ámbito del Derecho Privado.
Puede definirse como aquel principio hipotecario, en virtud del cual, los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos, se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y el ámbito procesal y extraprocesal como tal titular, en la forma determinada que el propio asiento determine.
    • El adquirente que reúne determinados requisitos, queda protegido: su adquisición no podrá ser atacada aunque el transmitente no sea realmente el titular dominical: es el principio de fe pública registral.

La Sentencia nº 342/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Mayo de 2011 [j 7] destaca:

La presunción de exactitud registral, que es la esencial eficacia del Registro de la Propiedad, se traduce en el principio de legitimación registral (eficacia defensiva de la inscripción) recogido en los arts. 38, 97 y 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria y el principio de fe pública registral (eficacia ofensiva de la inscripción) que proclaman los artículos 32 y 34 de la misma Ley. Tales principios son esenciales y por ello exigen unos presupuestos de hecho que son inamovibles.

Para operar este principio se exige que el derecho del transmitente este ya inscrito; por ello, como dice la Sentencia nº 212/2012 de AP La Rioja, Sección 1ª, 4 de Junio de 2012 [j 8] refiriéndose a la inscripción inmatriculadora:

Ninguna protección especial ostenta su titular sobre la base del principio hipotecario de fe pública registral, en su modalidad de presunción "iuris et de iure" y de exactitud registral para terceros hipotecarios, al amparo del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
  • Dada la importante consecuencia que puede producirse, (la mencionada protección del adquirente) se exigirá que se adquiera del titular registral, de quien el Registro publica su titularidad, de ahí la importancia de lo que el Registro publica: es el principio de publicidad: además el adquirente ha de serlo de buena fe y serlo a título oneroso; es el principio de buena fe. Advierte la Sentencia nº 30/2000 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 26 de Enero de 2000: [j 9]
Cierta doctrina especializada, por su parte, afirma que dicha buena fe registral que debe exigirse al titular inscrito es lisa y llanamente una buena fe de tráfico, una falta de intención dolosa, una carencia de ánimo fraudulento, y así se debe proclamar.
  • La protección registral sólo alcanza a quien presenta a inscripción su título y por el orden de su presentación; quien primero inscribe gana la carrera; estamos ante el llamado prinicipio...

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