STS, 5 de Junio de 2006

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Leganés fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía nº 172/1996, promovidos a instancia de la "COMPAÑIA ESPAÑOLA DE LAVADOS Y SERVICIOS, S.A." contra "TÉCNICAS DE ACONDICIONAMIENTOS COMERCIALES, S.A.", "PARQUES URBANOS, S.A.", HÉRCULES HISPANO INMOBILIARIA, S.A." (actualmente "GESINAR S.L."), y "RODAMCO INVERSIONES, S.L.", sobre cumplimiento de contrato con indemnización de daños y perjuicios y elevación a público de contrato de compraventa por ejercicio de opción de compra.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual se solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia:

"1º). Declarando la obligación de las demandadas de responder solidariamente del pago de las indemnizaciones que se fijen en ejecución de sentencia de conformidad con las cantidades acreditadas en este procedimiento y de las bases establecidas en la presente demanda.

2. ). Declarando la obligación de RODAMCO, S.L de otorgar la escritura pública de compraventa del Local nº 5 del Area A del complejo PARQUESUR de Leganés por haberse ejercitado correctamente la opción de compra por "COMPAÑIA ESPAÑOLA DE LAVADOS Y SERVICIOS, S.A." .

3. ). Subsidiariamente y para el caso de que dicha Compañía no proceda a otorgar la escritura de opción de compra, que por ese Juzgado a que me dirijo se otorgue la misma en nombre de dicha entidad y a favor de mi representada "COMPAÑIA ESPAÑOLA DE LAVADOS Y SERVICIOS, S.A." .

4. ). Declarando que el precio de 88.026.851 pesetas de la compraventa del Local número 5 del Area A del complejo PARQUESUR está compensado en la cuantía que como indemnización de daños y perjuicios corresponda abonar a "RODAMCO INVERSIONES, S.L.".

5. ). Declarando que en cualquier caso el precio de la compraventa sea minorado con los gastos que mi representada ha efectuado en la construcción del local.

6. ). Declarando la obligación de las demandadas de satisfacer de forma solidaria cuantos gastos originen desde esta fecha para obtener la licencia de obra del Local 5 del Area A del complejo PARQUESUR así como de las sanciones impuestas por el Ayuntamiento de Leganés o de las que se produzcan en el futuro.

7. ). Declarando, para el caso de que ese Juzgado no entienda la obligación de "RODAMCO INVERSIONES, S.L." de otorgar la escritura pública de compraventa por no afectarle la opción de compra, el derecho de mi representada a ser indemnizada por el importe de su valor de la entidad "TÉCNICAS DE ACONDICIONAMIENTOS COMERCIALES, S.A.".

Admitida a trámite la demanda, la demandada "HERCULES HISPANO INM0BILIARIA, S.A.", posteriormente "BEX GESTIÓN DE ACTIVOS, S.L." y tras fusión con otra entidad, "GESINAR, S.L." contestó alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos, solicitando al Juzgado la absolución de las pretensiones ejercitadas contra ella.

Asimismo, contestó la demanda la entidad demandada "RODAMCO INVERSIONES. S.L.", alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos, solicitando se dicte sentencia por la cual bien se proceda a estimar la excepción de falta de legitimación pasiva sin pronunciamiento alguno sobre el fondo, o bien, con carácter alternativo, se desestime íntegramente la demanda, se absuelva a la parte de los pedimentos contenidos en la misma, con imposición de las costas del presente procedimiento a la demandante o, subsidiariamente, y en el supuesto de que se estime la obligación de la parte de otorgar escritura pública de compraventa a favor de la demandante, se declare que el precio de dicha compraventa sea de 88.026.851 pesetas, que es el importe actualizado del original precio establecido en la opción de compra.

Mediante Providencia de fecha 6 de septiembre de 1996 se tuvo por contestada la demanda por los codemandados "HERCULES HISPANO INM0BILIARIA, S.A." y "RODAMCO INVERSIONES. S.L.", declarando en rebeldía a los codemandados "TÉCNICAS DE ACONDICIONAMIENTOS COMERCIALES, S.A.", y "PARQUES URBANOS, S.A.".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 20 de octubre de 1997 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora ELVIRA RUIZ RESA en nombre y representación de CIA ESPAÑOLA DE LAVADOS Y SERVICIOS S.A. en nombre y representación de CIA ESPAÑOLA DE LAVADOS Y SERVICIOS SA contra TÉCNICAS DE ACONDICIONAMIENTOS COMERCIALES SA, PARQUES URBANOS SA, RODAMCO INVERSIONES SL y GESIMAR SL ABSUELVO A PARQUES URBANOS SA, RODAMCO INVERSIONES SL Y GESIMAR SL de todos los pedimentos de la demanda y CONDENO A TECNICAS DE ACONDICIONAMIENTOS COMERCIALES a que indemnice al actor en los daños y perjuicios que le ha causado por el incumplimiento del pacto de opción de compra, cuyo importe se determinará en ejecución de la presente sentencia, y ABSUELVO al referido demandado de los demás pedimentos contra ella formulados. Condeno al actor al pago de las costas procesales causadas por PARQUES URBANOS SA RODAMCO INVERSIONES SL y GESIMAR SL; en cuanto a las causadas por TECNICAS DE ACONDICIONAMIENTOS COMERCIALES, cada parte abonará las causadas a su instancia, y las comunes por mitad".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la entidad demandante "COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE LAVADOS Y SERVICIOS S.A." y, sustanciada la alzada, al nº de rollo 122/1998, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimonovena, dictó sentencia con fecha 15 de marzo de 1999 , cuyo fallo es como sigue: "Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE LAVADOS Y SERVICIOS, S.A. contra la Sentencia dictada el 20 de octubre de 1997, en el Juicio declarativo de menor cuantía 172/96, seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Leganés , cuya resolución se confirma íntegramente, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada".

El Procurador Don Luis Pozas Osset, en nombre y representación de "COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE LAVADOS Y SERVICIOS, S.A.", formalizó recurso de casación, que funda en los siguientes motivos:

Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, alegando vulneración del artículo 1281 del Código Civil .

Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, por entender infringidas las normas interpretativas subsidiarias contenidas en los artículos 1282 y siguientes del Código Civil .

Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, invocando como conculcada la doctrina jurisprudencial sentada por esta Sala en desarrollo del contrato de opción de compra.

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, la Procuradora Dª. María Dolores Girón Arjonilla, en nombre y representación RODAMCO INVERSIONES, S.L, se opuso al recurso de casación, solicitando se desestime íntegramente el recurso y se confirme la sentencia dictada por la Audiencia, con imposición de las costas a la recurrente. Igualmente, el Procurador de los Tribunales D. Federico Olivares Santiago, en nombre y representación de GESINAR, S.L., se opuso al recurso de casación, solicitando su desestimación y la imposición de las costas a la recurrente,

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 29 de mayo de 2006, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

En el primer motivo se alega infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, alegando vulneración del artículo 1281 del Código Civil .

Con carácter previo ha de exponerse la doctrina de esta Sala sobre la posibilidad de revisión casacional de la interpretación contractual practicada en la instancia. Como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2003, que cita la de 14 de noviembre de 2003, «en el ámbito casacional la doctrina jurisprudencial ha mantenido, por regla general, una sabia equidistancia, pues, sin negar que las normas de interpretación actúen como límites jurídicos de lo que puede y no puede hacer el Juez dentro de lo que son imposiciones de la lógica, exigencias de la razonabilidad y recomendaciones de la prudencia, regidas por máximas de experiencia, reconoce un gran margen, como así lo otorgan las propias normas, al órgano judicial de instancia, de manera que sus determinaciones sobre interpretación contractual deben considerarse inmunes al control casacional, salvo en casos extremos, en los que, la manifiesta ilogicidad del resultado interpretatorio, o la arbitrariedad del juicio de hecho, o las consecuencias a que se llegue en la interpretación, reveladoras de infracción de una norma jurídica (no la que es objeto de aplicación como norma de interpretación), conduzcan a una situación contraria a derecho, que reclame la revisión en sede casacional».

En el mismo sentido, la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2005 recuerda que la interpretación contractual constituye función de los tribunales de instancia, y debe prevalecer en casación cuando no sea absurda, arbitraria o ilógica (Sentencias, entre otras, de 15, 27 y 29 octubre, y 10 , 18 y 23 noviembre de 2004 , sin que pueda pretenderse una revisión casacional para sustituir una hipotética hermenéutica dudosa, pues lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. También cabe citar la Sentencia de 25 de octubre de 2004 , que señala que aunque la interpretación fuere dudosa debe prevalecer el criterio del juzgador de instancia a quien corresponde, como función soberana, la hermenéutica contractual, la cual sólo es revisable en casación cuando se revele contraria a la Ley o a la lógica (Sentencias de 16 de julio de 2002, 11 de marzo y 23 de diciembre de 2003, 29 de enero y 20 de mayo de 2004 ), de tal manera que, si bien debe prosperar la denuncia casacional cuando la exégesis realizada en la instancia contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado (Sentencias de 20 de mayo de 2004 y las que cita), sin embargo debe prevalecer la apreciación efectuada cuando no se da esa abierta contradicción aunque no sea la única posible (Sentencias de 19 de febrero de 2001 ), o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (Sentencias de 10 de octubre de 1959, 17 de noviembre y 7 de diciembre de 1961 y 15 de febrero de 2002 ).

En otro orden de cosas, en el enunciado del motivo no se distingue el párrafo del art. 1281 del Código Civil que se entiende vulnerado, defecto casacional que, aunque podría implicar el rechazo de motivo, no va a obstar al examen del mismo a fin de dar respuesta razonada a lo que se plantea.

Sentado pues que la interpretación contractual practicada en la instancia sólo puede ser sometida a revisión casacional, y debe ser rectificada, cuando sea contraria a las normas legales, ilógica o claramente equivocada, procede el concreto examen del motivo, debiendo adelantarse que la hermenéutica contractual practicada por la Sala "a quo" del contrato de arrendamiento de 6 de junio de 1989 concertado entre la parte actora y la entidad "Técnicas de Acondicionamientos Comerciales S.A." (en lo sucesivo "TACSA") no resulta contraria a ley, ilógica, absurda, arbitraria, o manifiestamente errónea.

Como bien se resume en la Sentencia recurrida, en el presente procedimiento se ejercitan dos acciones distintas, si bien traducidas en distintos pedimentos: una acción de condena reclamando cantidad a determinar en ejecución de sentencia en concepto de indemnización de daños y perjuicios, que se centra, de un lado, en la minoración del precio del arrendamiento que se ha venido abonando por el hecho de ser el local de menor superficie edificable a la pactada, y de otro en el resarcimiento de los gastos y desembolsos que ha tenido que hacer la actora para la construcción y puesta en funcionamiento de su negocio, al entender que se pactó la entrega del local construido y sólo se verificó respecto de la superficie destinada a la construcción. Otra acción, declarativa, dirigida a obtener la efectividad del pacto de opción de compra que se formuló como complemento del contrato de arrendamiento y con posterioridad a éste, en los términos indicados en el suplico de su demanda.

Pues bien, la exégesis contractual se hace precisa en relación con la primera de las acciones citadas, tanto por lo que se refiere a la pretendida minoración del precio del arriendo como para lo referido a los gastos de construcción y puesta en funcionamiento del negocio.

La Sala "a quo" ha estudiado detalladamente las cláusulas del contrato, las circunstancias concurrentes y la propia conducta de la actora a lo largo de la vida del contrato, abordando los diversos aspectos planteados, acudiendo unas veces, cuando procedía, y en función del punto tratado, a la literalidad, o a la ausencia de especificación o concreción en el clausulado, y en otros en que la interpretación literal podría no ser suficiente, a otras reglas interpretativas, en conexión con las circunstancias de hecho, antecedentes, coetáneas y subsiguientes, consideradas concurrentes, y cuya presencia no puede ser debatida en casación salvo que tal soporte fáctico se impugne por los medios adecuados, que consisten en la denuncia de error de derecho en norma legal tasada de prueba, lo que no se ha hecho.

El discurso expositivo contenido en el motivo pone de relieve que la parte recurrente propone una interpretación alternativa a la realizada por la Sala de apelación, lógicamente parcial y ajustada a sus intereses, y no ciñe sus argumentaciones a lo que estima debería entenderse como consecuencia de la literalidad del contrato, sino que la propia parte recurrente realiza su propia hermenéutica contractual y un recorrido valorativo de la prueba para avalar sus conclusiones.

Sin embargo, la interpretación contractual practicada por la Sala se encuentra sometida a las reglas de la lógica y ha de ser mantenida en esta casación, tanto por lo que se refiere a la cuestión de la minoración por superficie inferior en cincuenta metros cuadrados sobre cuatrocientos cincuenta metros de superficie de la cosa arrendada, al razonar que en el contrato la superficie se señaló como aproximada porque no era posible fijarla con exactitud, y ello antes de otorgarse por el Promotor la escritura de división horizontal, habiéndose fijado el precio del arriendo de manera fija y no en función de los metros cuadrados de superficie, con recepción de la cosa arrendada, realización de obras posteriores a la misma y pago de la renta por la arrendataria demandante durante años, sin manifestación contraria, hechos que entiende la Audiencia hacen suponer un conocimiento exacto de los metros de superficie y la aceptación del objeto del contrato. En cuanto a si el objeto del contrato era una finca edificada o sin edificar, la interpretación de la Audiencia de que se trataba de superficie sin edificar también entra en las reglas de la lógica, no es absurda ni arbitraria, pues tiene en cuenta las especiales naturaleza y características del negocio que se iba a instalar, de autolavado, que es distinto al de un tradicional local comercial, y concretamente diferente a los demás locales comerciales del complejo comercial que efectivamente el promotor entregaba construidos y a los que se refieren las condiciones generales cuando hablan de previa construcción, locales que estaban en el interior del Complejo, y no en el exterior, como el destinado a lavado de coches, siendo la propia conducta del arrendatario la de recibir el objeto de arriendo sin reserva alguna y empezar a construir el autolavado en 1990, y a realizar la oportuna tramitación administrativa, sin hacer requerimiento de pago por estos conceptos hasta 1994. Consecuentemente el motivo fenece.

SEGUNDO, El segundo motivo de casación denuncia, al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, por entender infringidas las normas interpretativas subsidiarias contenidas en los artículos 1282 y siguientes del Código Civil .

Al presente motivo se ha de reprochar, en primer término, la improcedente cita en bloque, como infringidas, de las normas sobre Interpretación de contratos. Respecto a ello es reiteradísima la doctrina de esta Sala (por todas, sentencias de 9 de junio de 2000 y 19 de diciembre de 2001 ) que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, defecto en que incurre el enunciado del motivo, formulando el recurso con infracción a lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que establece que en el escrito de interposición del recurso de casación se expresarán el motivo o los motivos en que se ampare citándose las normas del ordenamiento jurídico que se consideren infringidas, normas que se han de citar de forma concreta y determinada, no siendo admisible, como tiene declarado la jurisprudencia de esta Sala, la cita como lo ha hecho el recurrente, del conjunto preceptos que contienen reglas de interpretación contractual, algunas subordinadas entre sí, o de aplicación subsidiaria, como la del Art. 1289 CC , a la que únicamente cabe recurrir para la solución de las dudas que no han podido despejarse con las reglas contenidas en los artículos precedente. La jurisprudencia de esta Sala también rechaza la cita abultada de preceptos, utilizando expresiones como "y siguientes", "y concordantes" u otras similares, que contrarían las exigencias de claridad y motivación separada exigibles en la formulación casacional y demandadas normativamente en el Art. 1707 de la anterior LEC .

Por lo demás, la parte aporta una interpretación alternativa a la realizada por el Tribunal de apelación, que hemos considerado ya en el motivo anterior no incurre en el absurdo ni en la arbitrariedad, ni repele a la lógica o resulta contraria a la ley, ofreciendo, además, el soporte fáctico que a su parecer la Audiencia debería haber considerado. El motivo, por tanto, ha de ser desestimado.

El tercer motivo de casación se formula al amparo del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, invocando como vulnerada la doctrina jurisprudencial sentada por esta Sala en desarrollo del contrato de opción de compra.

Por su interés para el tratamiento del presente motivo, es necesario precisar el objeto de la demanda y contra quiénes se dirigían los pedimentos contenidos en el "suplico" de la misma, así como en qué términos se produjo la estimación parcial de la misma.

Ya hemos indicado, siguiendo la exposición de la Sentencia recurrida, que se han ejercitado dos acciones distintas, si bien traducidas en distintos pedimentos: una acción de condena reclamando cantidad a determinar en ejecución de sentencia en concepto de indemnización de daños y perjuicios, que se centra, de un lado, en la minoración del precio del arrendamiento que se ha venido abonando por el hecho de ser el local de menor superficie edificable a la pactada, y de otro en el resarcimiento de los gastos y desembolsos que ha tenido que hacer la actora para la construcción y puesta en funcionamiento de su negocio, al entender que se pactó la entrega del local construido y sólo se verificó respecto de la superficie destinada a la construcción. Otra acción declarativa, dirigida a obtener la efectividad del pacto de opción de compra que se formuló como complemento del contrato de arrendamiento y con posterioridad a este, en los términos indicados en el suplico de su demanda.

En cuanto a la primera, ha sido desestimada. Respecto a la segunda, dirigida a obtener la efectividad de la opción de compra, se solicita se declare la obligación de RODAMCO, S.L. de otorgar escritura pública de compraventa del local objeto de litigio, subsidiariamente que se otorgue por el Juzgado, declarando, para el caso de que el Juzgado no entienda la obligación de RODAMCO INVERSIONES S.L. de otorgar la escritura pública de compraventa por no afectarle la opción de compra, el derecho de la actora a ser indemnizada por el importe de su valor de la entidad TÉCNICAS DE ACONDICIONAMIENTOS COMERCIALES, S.A.

Precisamente, esta última solicitud, contenida en el pedimento 7º de la demanda, fue acogida en la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia, y ratificada en la apelación, condenando a TÉCNICAS DE ACONDICIONAMIENTOS COMERCIALES a que indemnice al actor en los daños y perjuicios que se le ha causado por el incumplimiento del pacto de opción de compra, cuyo importe se determinará en ejecución de sentencia,

Consecuentemente, resulta improcedente que se solicite en esta casación que para el caso de que no proceda que RODAMCO S.L., o el Juzgado en su sustitución, otorgue la escritura de opción de compra, subsidiariamente se extienda la obligación de indemnizar los daños causados a las entidades a quienes por esta Sala se entienda que alcanza la responsabilidad de la imposibilidad de ejercicio de la opción, puesto que en la demanda tal petición subsidiaria de indemnización se concretó en TACSA, y no en ninguna otra entidad, no cabiendo en esta sede casacional alterar los términos de las solicitudes deducidas en la demanda. La cuestión no es ajena al planteamiento del presente motivo tercero, que seguidamente se examina.

La parte recurrente cita sentencias de esta Sala que, como la de 13 de febrero de 1997 , otorga eficacia a un contrato de opción de compra no inscrito, vigente, y conocido por la parte -hecho probado-, por lo que no asiste la condición blindada de tercero de buena fe, ajeno a la relación de opción, estableciendo el Art. 34 de la Ley Hipotecaria una presunción de exactitud registral "iuris tantum". Igualmente, en la otra Sentencia que se cita, de 24 de octubre de 1990 , se parte de la mala fe del tercer adquirente.

Sin embargo, en el presente supuesto, la mala fe del tercer adquirente no es declarada en la sentencia de apelación, pues en modo alguno se ha declarado probado que la entidad RODAMCO S.L. (tampoco respecto de las anteriores adquirentes) que es de la que se demanda el otorgamiento de la escritura, tuviera conocimiento de la existencia de la cláusula de opción de compra otorgada el 9 de marzo de 1990 entre la entidad actora y TACSA, y no inscrita en el Registro de la Propiedad, después de que varias entidades adquirieran sucesivamente la titularidad de la finca arrendada, estando amparada por el principio de exactitud registral, y la presunción de buena fe que en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria se establece a favor del tercero que adquiere amparado en el Registro, buena fe que cabe desvirtuar mediante prueba en contrario cuya carga incumbe a quien invoca su ausencia, sin que la parte recurrente haya dirigido su actividad probatoria a tal fin, intentando ahora extraer unas consecuencias fácticas de la prueba obrante en autos que no se contemplan en la sentencia impugnada y suponen la invitación a la íntegra revisión de la prueba por esta Sala, tratando de convertir esta casación en una tercera instancia, lo que en absoluto es, y ello sin invocar error alguno de derecho en la valoración de la prueba por infracción de regla legal tasada sobre la misma, incurriendo la parte en petición de principio o supuesto de la cuestión desde que parte de sus propias conclusiones fácticas al margen de las alcanzadas por el Tribunal "a quo", tras su particular y subjetiva apreciación probatoria.

Consecuentemente el motivo se desestima.

La desestimación de todos los motivos origina la declaración de no haber lugar al recurso con imposición de las costas causadas y pérdida del depósito constituido ( artículo 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español