Medidas de control de legalidad como prevención del incumplimiento en la construcción: En particular el control de las cláusulas abusivas en la contratación inmobiliaria
| Autor | Javier Gómez Gálligo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad adscrito a la Dirección General de los Registros y del Notariado. |
| Páginas | 479-531 |
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En este trabajo vamos a abordar el estudio de las principales medidas que arbitra nuestro Ordenamiento Jurídico para la prevención del incumplimiento en la construcción, así como las sanciones que dispone para caso de producirse. Sanciones que -como veremos- pueden afectar a la validez o eficacia de los contratos, pero también pueden consistir en sanciones administrativas cuando está involucrado un profesional o empresario de la construcción.1
Entre esas medidas estudiaremos tanto las preventivas (especialmente controladas por Notarios y Registradores de la Propiedad) como las judiciales y administrativas una vez producido el incumplimiento.
Debe partirse de la idea de que los contratos de arrendamiento de obra y el de compraventa de inmuebles de nueva construcción son normalmente Page 480 contratos de adhesión con condiciones generales. Es decir, se caracterizan por ser contratos entre un profesional o empresario y un consumidor, donde éste se limita a prestar o no su consentimiento a un clausulado previamente redactado por aquél. Esto tiene como consecuencia que las cláusulas tienen el carácter de condiciones generales y que por tanto pueden ser declaradas nulas por abusivas si implican un desequilibrio contractual 2.
Esto no quiere decir que siempre y en todo caso los contratos en el ámbito inmobiliario sean contratos de adhesión. En ocasiones, en las primeras edificaciones, existe negociación individual del contrato que excluye su configuración como contrato de adhesión 3. Y en la compraventa de edificaciones de segunda mano, esto es, en las segundas o ulteriores transmisiones estaremos casi siempre ante contratos sin condiciones generales. Pues bien, también en estos casos pueden existir cláusulas abusivas, pero no al amparo de la legislación de protección del consumidor, sino conforme a las reglas generales de las obligaciones y contratos, normalmente por vía de la nulidad del contrato por falta de consentimiento (art. 1.261 del Código Civil) o por vía de la nulidad derivada de dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez o ejecución del contrato (art. 1.256 del Código Civil).
A los efectos de la contratación inmobiliaria, consumidor es aquélla persona física o jurídica que adquiere un inmueble de forma ajena a su actividad profesional. Si se tratara de un inmueble que pasa a integrar el círculo de la actividad profesional del adquirente (como pudiera ser un fondo de inversión o un adquirente comerciante que lo va a destinar al arrendamiento o a la Page 481 reventa) en tales casos no sería aplicable la legislación de protección del consumidor que vamos a analizar 4. Lo que no es determinante para que el comprador tenga o no la consideración de consumidor, es el mero dato de que se trate de primera o segunda transmisión 5.
Cláusula abusiva en los contratos relacionados con lª ed.ficación y compraventa de inmuebles celebrados con consumidores son 6 todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente -distintas del precio 7que producen en contra de la buena fe 8 un desequilibrio importante entre las partes contratantes en perjuicio del consumidor -o lo que es lo mismo en beneficio del profesional que impone el clausulado-o Normalmente se da en modelos con condiciones generales destinados a una pluralidad de contratos, Page 482 aunque podría darse también -aunque es menos frecuente en la práctica- en contratos de adhesión aislados.
Además de las que pudieran estar incluidas en la definición general de cláusula abusiva a que antes nos hemos referido -y que sólo por vía judicial podrán ir siendo consideradas tales-, la Disposición Adicional primera de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, contiene la «lista negra» de cláusulas abusivas que en todo caso tienen ese carácter 9.
Dentro de esta lista negra, la ley distingue entre las cláusulas abusivas por desequilibrio contractual en beneficio del profesional; las que suponen privación de derechos básicos del consumidor; las que constituyen sobregarantías; y finalmente todas aquellas otras cláusulas insólitas que no se conciben incluidas en el contenido normal del contrato.
Numerosos ejemplos podemos citar de unas y otras cláusulas abusivas:
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De la primera clase (desequilibrio contractual o vinculación del contrato a la voluntad del profesional como dice la ley) son las siguientes:
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atribución de facultades de interpretación o de modificación unilateral del contrato al promotor o constructor;
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supeditación del contrato de compraventa o construcción a una condición cuya realización dependa únicamente de la voluntad del profesional;
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imposición de intereses o cláusulas penales para el caso de incumplimiento o falta de pago en plazo por parte del comprador, sin prever las consecuencias del correlativo incumplimiento por parte del vendedor profesional o empresario;
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pactos por los cuales el vendedor se quedará con la señal entregada por el comprador en caso de falta de pago de las arras penales o penitenciales...
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