El precio de la vivienda en la legislación protectora del consumidor

AutorMª Pilar Montes Rodríguez
Cargo del AutorProfesora TEU Dret civil Universitat de València
Páginas183-227

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A Introducción

En la actual situación de crisis económica, resulta cotidiano leer o escuchar en los medios de comunicación, noticias sobre la escasa demanda de viviendas –a pesar de la bajada de precios derivada de la amplísima oferta–, las dificultades de los particulares para obtener préstamos con que adquirirlas, los problemas que las situaciones de insolvencia de los promotores y/o constructores han producido a quienes habían adquirido una vivienda en construcción o las múltiples ejecuciones hipotecarias.

Parece pues especialmente oportuno dedicar unas páginas a reflexionar en torno a las reglas que, en nuestro ordenamiento jurídico, se dedican al precio de la vivienda, con singular atención respecto de las procedentes de la legislación dirigida a proteger a los consumidores y usuarios.

B La obligación del comprador de pagar el precio de la cosa comprada. Especial referencia a la compraventa de viviendas

El contrato de compraventa aparece descrito en el art. 1445 de nuestro Código civil: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo o represente.”

Cosa y precio son objetos del contrato de compraventa. Será al segundo al que dediquemos este estudio. De hecho, el pago del precio es la principal obligación del comprador, que ha de cumplir, a tenor de lo dispuesto en el art. 1500 CC, en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Si no se hubiera fijado, deberá hacerse en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.1Además, el art. 1.501CC dispone

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que el comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

  1. Si así se hubiera convenido.
    2º Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
    3º Si se hubiere constituido en mora con arreglo al artículo 1100.

El comprador está obligado a pagar por la cosa comprada (en nuestro caso una vivienda) un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

En primer lugar, el Código civil exige que se trate de un precio cierto, determinado. A aclarar que entiende por tal dedica sus arts 1447 a 1.449. El primero de ellos señala que, para que el precio se tenga por cierto, bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato. Evidentemente la persona designada para tal tarea nunca podrá ser, tal y como señala el art. 1449 CC, uno de los contratantes. Además, el art. 1448 dispone que también se tendrá por cierto el precio en la venta de de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviere en determinado día, Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.

En segundo lugar, el art. 1445 CC exige que el precio consista en dinero o signo que lo represente, esto es, que se trate de una obligación pecuniaria, que habrá de cumplirse en la especie pactada, y a falta de pacto, en la moneda de curso legal en España, el euro (art. 1170 CC). Por ello, añade en el art. 1446, si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.

En general, doctrina y jurisprudencia son unánimes en exigir que el precio en la compraventa sea verdadero o real2, determinado o determinable y fijado en dinero o

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signo que lo represente. Por el contrario no entienden como necesario que ese precio sea justo,3aunque en principio cumple una función de contraprestación o de equivalencia, lo que nos lleva a deslindar la compraventa de las donaciones indirectas4. Y, como regla general, será un precio libremente fijado por las partes, salvo en los casos que con posterioridad analizaremos en que la ley fija un precio legal mínimo o máximo, como en los casos de las compraventas de viviendas de protección oficial.

Además del precio, el adquirente de una vivienda puede estar obligado a pagar otras cantidades pecuniarias derivadas, bien del abono de los gastos5de otorgamiento de escritura y copias o de inscripción en el Registro de la Propiedad, con la finalidad de proteger su titularidad, bien del pago de impuestos que graven la adquisición (IVA, Trasmisiones Patrimoniales).

En relación con los primeros, el art. 1445 Código civil6deja libertad a las partes (potencialmente iguales y libres) para que pacten quien, comprador, vendedor o ambos, se hace cargo de los mismos. En defecto de pacto, la distribución parece lógica: el vendedor, obligado a la entrega de la cosa, abonará los gastos de otorgamiento de escritura (recordemos que se trata de una entrega ficticia) y el comprador los de la

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primera copia y los demás posteriores a la venta, que le servirán para demostrar su titularidad, entre ellos, por supuesto, la inscripción en el Registro de la Propiedad. Pero es práctica habitual, la aceptación del conjunto de los gastos por parte del comprador consumidor,7aunque éste desconozca el alcance económico de los mismos. Y no debemos olvidar que Notarios y Registradores están obligados a informar al adquirente consumidor tanto del importe de los mismos8como de los asuntos propios de su especialidad y competencia (art. 81.2 TRLGDCU).9

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En cuanto a los impuestos que gravan la adquisición de una vivienda, dependiendo de si quien transmite es una vivienda nueva o de segunda mano, los impuestos a abonar son distintos. Si se trata de una vivienda nueva, el empresario vendedor debe abonar el IVA (que luego repercute sobre el precio total de venta) y el consumidor adquirente, el IAJD y si se trata de una vivienda usada, el comprador debe abonar el ITP10y el vendedor el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (la denominada Plusvalía). Cuando estudiemos las cláusulas abusivas relativas al precio comprobaremos como entre ellas se encontraría la obligación de soportar el pago de impuestos que corresponden al vendedor, como la plusvalía.

Además el Código civil establece una serie de medidas por un lado, para suspender11esta obligación de pago del precio, en los casos en que el comprador fuere perturbado12en la posesión o dominio de la cosa adquirida o que tenga fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, art. 1.502 CC, y otras para asegurar el pago del precio en el supuesto específico de compraventa de viviendas (inmuebles en general, arts. 1503 y 1504 CC).

C La protección del consumidor-adquirente de vivienda
1) Cuestiones generales La protección al consumidor adquirente de vivienda

La producción y contratación en masa de bienes produjo, durante el Siglo XX, importantes cambios en el modelo contractual reflejado en el Código civil, que presuponía el acuerdo entre particulares, libres e iguales. Cuando quienes celebran el

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contrato no son tales sino, por un lado, un empresario dedicado profesionalmente a la promoción o venta de viviendas y, por otro, un particular, consumidor o usuario, que actúa como destinatario final y en un plano ajeno a su actividad profesional, la desigualdad entre los contratantes justifica que las reglas varíen. Además y, en el tema que nos ocupa, las empresas promotoras dedicadas a la construcción y venta de viviendas emiten habitualmente folletos publicitarios en los que se dibujan auténticos paraísos que, una vez construidos, pierden gran parte de su carácter idílico. En muchos casos, el consumidor adquirente sólo conoce el bien inmueble en construcción y su precio, a través de la publicidad. Y cuando celebra el contrato privado, con entrega de cantidades anticipadas, lo hace mediante un modelo prerredactado por el empresario en el que pueden encontrarse cláusulas abusivas. Todo ello es todavía más importante, si tenemos en cuenta la relevancia económica de la vivienda en el patrimonio del consumidor.

Ya con anterioridad a 1978, encontramos normas como la Ley 57/1.968, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.13que se dirigían a proteger al adquirente de viviendas en construcción para evitar que se produjeran fraudes y abusos.

En la Constitución de 1978, su art. 51 incluyó como un principio rector de la política social y económica, la protección de los consumidores y usuarios. Con ello reconocía, desde el más alto plano normativo, la necesidad de dictar reglas que intentaran corregir los desequilibrios y abusos que pudieran producirse tanto en el periodo previo al contrato como en la celebración del mismo.

Y con esta finalidad se dictó por el Estado, la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios (en adelante LGDCU). Aunque, como su propio nombre indica, se trataba de una ley general (y no contemplaba específicamente el supuesto aquí analizado) permitió hacer frente a buena parte de los problemas planteados y marcó el camino a seguir no sólo por normas de desarrollo como el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril14...

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