Inmatriculación. Concepto y medios de inmatriculación

Los expedientes para lograr la concordancia registral y la realidad jurídica han sido impulsados por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que ha ampliado los supuestos en el art. 198 de la Ley Hipotecaria.

Puede verse Expedientes para lograr la concordancia registral.

Entre ellos está la regulación de la inmatriculación.

La inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro, sin tener el soporte de una ya inscrita.

En realidad, puede hablarse de inmatriculación en dos sentidos:

a).- La inmatriculación como operación específica de naturaleza registral.

b).- La inmatriculación en su aspecto sustantivo.

Como dice la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2019,^{[j 1]} la inmatriculación como operación específica de naturaleza registral implica un primer asiento de inscripción - tanto desde el punto de vista formal como material - de una finca en el Registro, para lo cual nuestro ordenamiento exige una serie de requisitos y condicionantes acordes a dicha operación, al suponer el acceso originario a los libros del Registro de un objeto susceptible de tráfico registral y sustantivo, con base en una parcela de terreno real y material, circunstancia por la cual se impone una debida coordinación con la base gráfica catastral o alternativa, en los términos señalados por los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria.

Si una finca es objeto de una modificación hipotecaria, como pueda ser una segregación, se abrirá un folio registral nuevo a la finca segregada y la finca originaria conservará su numeración, quedando como finca Resto; la finca segregada, en este ejemplo, no se “inmatricula”, no ingresa como una finca nueva, sino que tiene su origen en una ya inscrita que inicia su andadura pero con el traslado de las cargas de la matriz de la que procede.

Inmatricular, en cambio y en su aspecto de operación registral, es hacer constar en el Registro una finca sin antecedente alguno, lo que implica que no haya estado nunca ni en todo ni en parte inscrita, pues de lo contrario estaríamos ante el fenómeno de la doble inmatriculación; la finca que accede por primera vez al Registro empieza con esta inscripción su historial y ha de ser necesariamente una inscripción del dominio de la finca. Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 28 de junio de 2012^{[j 2]} que no procede la inmatriculación de una finca cuando ya está inscrita, añadiendo en el caso concreto, «siendo la parcela catastral citada en el expediente la correspondiente a una finca ya inscrita según escrito de la Gerencia Regional del Catastro».

Esta particularidad provoca dificultades a la hora de relacionar los conceptos de inmatriculación y de primera inscripción, de forma que parte de la doctrina ha llegado a entender que incluso en los casos de segregación, agrupación, etc. hay inmatriculación (primera inscripción en este sentido sería el primer asiento de una finca, el asiento señalado con el número uno).

La Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2013^{[j 3]} indica que:

el sistema registral español se caracteriza por su llevanza a través de la técnica de la inscripción y folio real, de manera que se abre un folio a cada finca (cfr. artículo 273 de la LH) «donde a partir de entonces se hacen constar las vicisitudes jurídicas de trascendencia real que afecten a las mismas, sin las cuales no son oponibles a terceros. La primera inscripción es normalmente de dominio y se denomina de inmatriculación cuando esa primera inscripción refleja su acceso por vez primera al Registro de la Propiedad».

Dice la DGRN:

En esa primera inmatriculación la descripción de la finca ha de ser lo más completa y exacta, de modo que permita su perfecta individualización respecto de cualquier otra, dado que no debe haber dudas de que el objeto del acto o negocio jurídico recaiga sobre la finca o derecho claramente identificado.

La inmatriculación en su aspecto sustantivo de la inscripción es la constatación en el Registro de un acto de naturaleza jurídico real que afecta al dominio o las derechos constituidos sobre la misma, pero que no ha de referirse a la plena propiedad (como ocurre cuando se inscribe sólo la nuda propiedad, una vez desmembrado el usufructo, como admitió la Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 1984)–^{[j 4]} o a la totalidad de la misma (en el sentido de que sólo se acredite la adquisición de una cuota de copropiedad sobre la finca).

La consecuencia de ello es que cabe la posibilidad de inmatricular una cuota indivisa de una finca - sin que consten los titulares de las restantes cuotas- (lo admitió la Resolución de la DGRN de 24 de abril de 1998)^{[j 5]} e incluso inmatricular unos departamentos integrantes de una propiedad horizontal, sin estar inscritos todos, si los que se inmatriculan se describen con todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos de la misma, (es decir, debe estar definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, se describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusión, la de uso común, y la cuota respectiva) según señala la ya citada Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2019^{[j 6]} o la Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).^{[j 7]}

Un supuesto similar al de la resolución anterior, es la Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública^{[j 8]} que establece que para poder inmatricular la propiedad privativa de un elemento en régimen de propiedad horizontal, de manera independiente a los restantes elementos por la vía del artículo 205 de la LH , es necesario que en el título contenga la descripción detallada de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y acompañar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita.

La LH parte de un criterio de lista cerrada.

Dice el apartado primero del art. 7 de la LH; La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley y el art. 198 de la LH nos habla de la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

Y estos medios pueden ser:

1) Expediente de dominio; 2) Doble título; 3) Certificación administrativa y 4) Otros medios previstos en el art. 204 de la LH.

Veamos los supuestos:

• El art. 203 de la LH regula el expediente de dominio. Puede verse con detalle en Expediente de dominio.

El art. 205 de la LH regula la inmatriculación en virtud de doble título. Puede verse Inmatriculación en virtud de título público y por certificación especial.

Antes de la Ley 13/2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria había la posibilidad de inmatriculación mediante acta complementaria de título público.

Pero el actual artículo 205 de la LH exige dos títulos el segundo traslativo y el primero con un año de antigüedad.

En efecto, serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El primer título puede ser traslativo, pero sigue vigente la posibilidad de que sea un acta de notoriedad acreditativa de la adquisición con dicha antigüedad de un año. Así lo afirma la Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública^{[j 9]} que aclara que la acreditación fehaciente deberá basarse también en título público, cualquiera que sea su fecha y que, por su condición de tal, podrá serlo el acta de notoriedad tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial).

En todo los casos, se exige:

a) Identidad en la descripción de ambos títulos y además identidad entre el último título y la certificación catastral.

Un caso especial es el que trata la Resolución de la DGRN de 22 de septiembre de 2017:^{[j 10]} inmatriculación de una vivienda nueva; al ser imposible la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, procede aportar excepcionalmente la representación gráfica alternativa de la vivienda nueva que complete la representación gráfica catastral incompleta.

Otro caso es el contemplado en la Resolución de 4 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública^{[j 11]} o en la Resolución de 21 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública^{[j 12]} se pretende inmatricular una finca en que la georreferenciación catastral contiene un error de desplazamiento y por ello invade el dominio público. En tal caso, se admite la inmatriculación aportando...