Doble inmatriculación y derechos reales sobre una finca no inscrita

Si bien es deseo del legislador que haya una adecuada concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, y para ello establece medios de inmatriculación, es fundamental evitar la doble inmatriculación.

Puede verse:

• Concordancia Registro y realidad jurídica. Procedimientos.

• Expedientes para lograr la concordancia registral. Art. 199 LH

• Expediente de dominio

1.- Concepto:

Doble inmatriculación significa que una misma finca “real” haya ingresado dos veces en el Registro, sea en forma total o parcial. Es una situación que la Sentencia nº 342/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de mayo de 2011^{[j 1]} califica como una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo que pudiera derivar de los respectivos asistentes.

2.- Problema que plantea la doble inmatriculación:

Reconoce la Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública^{[j 2]} que ninguna norma de nuestro ordenamiento establece unos criterios claros para determinar la prevalencia de alguno de los historiales registrales en conflicto. Por eso ha tenido que ser la jurisprudencia la que ha tratado de colmar esta laguna, aplicando el derecho civil puro.

Se ha destacado por la doctrina que mientas no haya una total concordancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro estaremos ante un sistema deficiente.

La inmatriculación de fincas actuaba tradicionalmente sobre la base de declaraciones de los interesados en documentos auténticos; ciertamente la deseada concordancia se ha intentado en los últimos tiempos.

Pero sigue la posibilidad de que una finca ingrese dos veces en el Registro, bajo dos números distintos y en folios diferentes; por ejemplo:

1.- Alterando algunas de las circunstancias descriptivas; cuando en la finca ya consta la referencia catastral, la doble inmatriculación será más difícil, pero sigue habiendo fincas sin referencia catastral que en el Registro aparecen vivas y los problemas que ello plantea son indudables.

2. El supuesto de Concentración Parcelaria

En el caso de que se haya hecho la concentración parcelaria,. (se adjudican fincas sin especificar las fincas reemplazadas que siguen inscritas), tema que analiza la Resolución de la DGRN de 22 de abril de 2019^{[j 3]} y más recientemente la Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,^{[j 4]} según las cuales, como en las fincas de reemplazo no se hace constar a qué fincas anteriores ha sustituido, de forma que si se ha operado (venta, hipoteca, herencia, etc.) sobre las fincas originarias hay una doble inmatriculación, pero no hay falta de tracto sucesivo, sino falta de adecuación de las actas notariales de formalización de la concentración parcelaria por las que se inscriben las fincas de reemplazo, a la situación registral de las fincas de origen; acreditado el reemplazo procede cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones precisas, el de la finca o fincas de reemplazo.

La Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública^{[j 5]} dijo que para subsanar la doble inmatriculación hay la posibilidad de que la certificación administrativa expedida por el órgano competente de las Administraciones públicas, a instancia de cualquier interesado a través del procedimiento administrativo o bien de oficio por la propia Administración Pública, sea título suficiente para la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública, siendo requisito indispensable que antes de expedir la certificación exista previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente a la Administración actuante; este requisito no se repite en la última resolución citada que considera justificada la correspondencia con certificados de concentración parcelaria expedidos por un técnico facultativo superior del Área de Estructuras Agrarias del Servicio Territorial de Agricultura, Ganadería y Desarrollo Rural de la Junta de Castilla y León.

Por otro lado, puede haber problemas de georeferenciación (solapamiento) en tres fincas anteriores a la concentración (incluidas o no en ésta) y las nuevas fincas de reemplazo. Según la Resolución de 4 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:^{[j 6]}

• Si una finca está incluida en un expediente de concentración parcelaria, no es posible inscribir, respecto de la finca aportada por la vía del expediente del artículo 199 de la LH, la georreferenciación asignada a la finca de reemplazo. Lo procedente es, una vez formalizada notarialmente el acta de reorganización de la propiedad, inscribir, sobre la finca de reemplazo, la georreferenciación resultante de dicha acta.

• Aportada a la concentración parcelaria una finca su georreferenciación inscrita ha de ser sustituida por la que resulte del acta de reorganización de la propiedad, derivada de la concentración parcelaria privada.

3. Normativa derogada:

A la doble inmatriculación se refería el art. 313 del Reglamento Hipotecario (RH), que, según la Resolución de la DGRN de 21 de diciembre de 2015,^{[j 7]} debe entenderse tácitamente revocado por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que establece el procedimiento registral correspondiente; se reitera en otras resoluciones, como la Resolución de la DGRN de 3 de octubre de 2018^{[j 8]} o la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 14 de octubre de 2020^{[j 9]}.

Como cuestión previa, debe tenerse en cuenta que no se debe confundir una perturbación o invasión que se produce en la realidad extrarregistral, con la situación patológica que sucede cuando una finca consta inmatriculada dos veces en el Registro de la Propiedad, incluso parcialmente. (Resolución de 20 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).^{[j 10]}

Los supuestos de la verdadera doble inmatriculación son:

1.- La finca (o en su caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios) lo están a favor de la misma persona; era tradición que el asiento nuevo cedía al más antiguo; la redacción actual sólo contiene una norma lógica: si el asiento más reciente contiene derechos a favor de otras personas se necesitará su consentimiento para el traslado; imaginemos que la finca X está inscrita a favor de A como libre de cargas en un folio y la mima finca lo está en otro también a favor de A, pero gravada con una hipoteca; es obvio que no podrá cancelarse la inscripción nueva sin el consentimiento del acreedor hipotecario para que su crédito quede ahora garantizado con la inscripción más antigua.

2.- Hay doble inmatriculación a favor de dos personas distintas y éstas están de acuerdo en cancelar o rectificar; no hay problema, pero siempre que si afecta a otros titulares de derechos reales presten éstos su consentimiento. En el ejemplo anterior si la misma finca está a nombre de A y de B, es evidente que no es suficiente su acuerdo para que valga la inscripción de A, si en la finca de B, hay la mencionada hipoteca.

3.- Hay titulares distintos y no hay acuerdo: se acude al Registrador de la Propiedad que tramitará el oportuno expediente.

En estos casos, la doctrina del TS, que recuerda la Sentencia de nº 117/2016, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de marzo de 2016,^{[j 11]} es que los supuestos de doble inmatriculación han de resolverse conforme al derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad.

Ahora bien, la Sentencia nº 144/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 19 de mayo de 2015^{[j 12]} señala que la tantas veces afirmada neutralización de los principios registrales que derivada de la doble inmatriculación de fincas registrales, no se aplica cuando concurra un solo adquirente del artículo 34 LH. En este caso, su adquisición deberá ser protegida conforme a la vigencia del principio de fe pública registral.

Por otro lado, la Resolución de la DGRN de 4 de noviembre de 1998^{[j 13]} admitió extender la nota marginal expresiva de una doble inmatriculación aún cuando la finca doblemente inmatriculada sea un departamento de un edificio dividido horizontalmente.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo modificó el art. 209 de la Ley Hipotecaria.

Se establece un expediente registral, que se sujeta a las siguientes reglas:

Competencia: es competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la...