Expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Entre los medios de lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral está el expediente de reanudación de tracto sucesivo.
Cuando el tracto sucesivo se interrumpe debe procederse a su reanudación; hay dos sistemas: por certificación administrativa, aplicable únicamente a las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas, sistema al que se hace referencia en el tema Expedientes para lograr la concordancia registral. Art. 199 LH y el sistema normal, que es el expediente notarial que seguidamente se detalla.
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Contenido
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1.- Requisito necesario:
Es requisito necesario que haya auténtica interrupción del tracto sucesivo y puedan aportarse los títulos intermedios.
Ante todo, conviene tener presente que, como dice la Resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2019, [j 1] el expediente de reanudación suple la falta de título formal pero no de la falta de título material justificativo de la transmisión, de ahí la necesaria especificación de las distintas transmisiones y la citación a los interesados o sus causahabientes.
Pues bien, el medio normal de reanudar el tracto es la aportación de los títulos intermedios que justifiquen la posibilidad de inscribir a favor del último adquirente. Por eso, como ha dicho la DGRN, no se puede acudir a otros procedimientos excepcionales, como el expediente de dominio, cuando existe esa posibilidad de aportación de títulos intermedios (puede verse la Resolución de 29 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 2] la cual entiende que, a pesar de la mayor complejidad que supone accionar ante los tribunales para pretender la elevación a público de los contratos, es preferible pues no concurren las razones de extraordinaria dificultad que pudieran justificar acudir a esa vía tan excepcional). Es el caso de quien adquirió directamente de titular registral, donde no cabe hablar de tracto interrumpido, de manera que el adquirente o bien aporta el título público de su adquisición, o bien –si es que no se formalizó– eleva a público el título privado de adquisición o –si fue un título mortis causa– formaliza la correspondiente partición judicial o extrajudicial de la herencia.
En esta línea, la Resolución de la DGRN de 24 de noviembre de 2014, [j 3] que afirmó:
Se impone, por tanto, una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto o acta calificados, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio o acta de notoriedad cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición debidamente liquidado de impuestos.
Se reitera en la Resolución de la DGRN de 17 de mayo de 2019 [j 4] y en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 3 de junio de 2020 [j 5] y Resolución de la DGSJFP de 28 de julio de 2021. [j 6]
Este criterio, recuerda la Resolución de la DGRN de 8 de marzo de 2017, [j 7] es doctrina elevada a rango legal por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
Asimismo, según la Resolución de la DGRN de 2 de octubre de 2017, [j 8] no existe una verdadera interrupción del tracto cuando la titularidad anterior del promotor del expediente supone una titularidad contradictoria con la que consta tabularmente: se trata de una discordancia entre el registro y la realidad que deberá documentarse adecuadamente efectuando las oportunas rectificaciones del título inscrito, si es que estuviera erróneamente otorgado, o en su defecto, mediante resolución judicial que así lo ordene.
Tampoco se considera que exista una verdadera interrupción del tracto cuando se han otorgado los documentos de adquisición, pero éstos adolecen de defectos. Así lo reconoce la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de noviembre de 2021. [j 9]
En cambio, cuando hay auténtica interrupción (por ejemplo, A vendió una finca en documento privado a B y éste la vendió a C quien no tiene medio de localizar al primer transmitente) puede acudirse al sistema de reanudación del tracto sucesivo.
Es decir, como pone de relieve la Resolución de la DGRN de 10 de noviembre de 2016, [j 10] si el promotor del expediente de dominio adquiere de persona que no es la titular registral, ni heredero único de la titular registral, sí que concurre la hipótesis habilitante para permitir conceptualmente, si concurrieran los demás requisitos procedimentales pertinentes, que el promotor obtenga judicialmente -ahora notarialmente- un pronunciamiento para la reanudación del tracto a su favor con cancelación de la inscripción registral contradictoria.
2.- Es un medio excepcional:
El procedimiento para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, cualquiera que sea la fecha de la inscripción contradictoria, como advierten muchas Resoluciones (como la Resolución de la DGRN de 25 de junio de 2014, [j 11], Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de enero de 2021 [j 12] y también la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de marzo de 2021), [j 13] es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón:
a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. art. 1 de la LH, art. 40 de la LH y art. 82 de la LH), dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias.
b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. art. 38 de la LH), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio art. 40 a) de la LH contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios.
c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.
La Resolución de la DGRN de 25 de julio de 2014 [j 14] afirmó que si, en un caso concreto, el sistema de reanudación de tracto sucesivo no fuere el procedimiento adecuado, tampoco debe admitirse la oportuna anotación preventiva de la incoación de dicho procedimiento, ya que lógicamente el mismo defecto será predicable de la resolución que en su caso ordenare la reanudación, por lo que no sería procedente que se admitiese ahora la extensión de la anotación preventiva, para impedir finalmente que se cumpla la expectativa del promotor del expediente de conseguir la inscripción.
La Resolución de la DGRN de 14 de abril de 2016 [j 15] indica:
a).- El apartado primero del precepto establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada»; pero se plantea la DGRN si la expresión legal «o sus herederos», debe entenderse referida a «todos sus herederos» o a «alguno o algunos de sus herederos».
Y parece razonable entender que sólo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, pues, en tal caso, bastaría aportar el título sucesorio, y no necesariamente el particional con adjudicaciones concretas, para acreditar que la legitimación registral que ostentaba el causante sobre la finca en cuestión ha pasado al conjunto de los llamados a su herencia.
b).- Por ello, si el promotor del expediente adquirió, no de todos, sino sólo de alguno o algunos de los herederos del titular registral, existe auténtica interrupción del tracto y por tanto, posibilidad teórica de acudir para solventarlo, tanto al expediente de dominio judicial del artículo 201 LH, (en su redacción entonces vigente) si la pretensión se hubiera promovido antes del 1 de noviembre de 2015, como al expediente notarial del nuevo artículo 208 LH, si se promueve tras dicha fecha. Es decir, y lo repetimos, se considera que se produce interrupción del tracto cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, de ahí que no se admita...
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