Procedimiento del art. 199 de la LH para la debida concordancia

Los expedientes para lograr la concordancia registral y la realidad jurídica han sido impulsados por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que ha ampliado los supuestos en el art. 198 de la Ley Hipotecaria.

Se detallan diversos supuestos en el tema Procedimiento del art. 199 de la LH para la debida concordancia y en el presenta se detalla el supuesto del art. 199 de la LH, que es la solicitud del titular aportando certificación catastral de los expedientes especiales. Todo ello se detalla en este tema.

Dice el art. 199 LH:

1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.

La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.

2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

Resume la Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 1]} los tres supuestos en que puede y debe aplicarse este procedimiento:

a) Siempre que la solicitud de georreferenciación sea potestativa, y tanto si se solicita «al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica», pues como ordena el artículo 9 de la Ley Hipotecaria «en ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199».

b) Siempre que, aun siendo georreferenciación obligatoria, y conforme a la doctrina reiterada de este Centro Directivo, fundada en el propio artículo 9, se aporte georreferenciación alternativa a la catastral, o georreferenciación catastral cuya superficie difiera en más del 10% de la que conste previamente inscrita.

c) En todo caso, siempre que el registrador lo estime conveniente para tutela efectiva de colindantes y terceros y poder confirmar o disipar sus dudas acerca de que la georreferenciación pretendida pueda vulnerar la identidad de la propia finca, o invadir fincas inmatriculadas, o dominio público no inmatriculado.

Analizamos los casos indicados.

1. Petición del interesado:

Legitimación:

Debe solicitarlo el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita. Se han planteado varios supuestos:

• Si el dominio o derecho real es ganancial puede instarlo uno cualquiera de los cónyuges por considerase un acto de administración (Resolución de la DGRN de 30 de junio de 2016). ^{[j 2]}

• Si el dominio o derecho real pertenece a una comunidad hereditaria, pendiente la partición, estamos ante una comunidad germánica, en la que mientras la partición no se realice, hay un derecho hereditario «in abstracto» y cualquier actuación requiere el acuerdo de la mayoría de los partícipes (Resolución de la DGRN de 27 de septiembre de 2022). ^{[j 3]}

• Si pertenece pro indiviso a varios titulares, (comunidad romana) la Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 4]} admite que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede ser incoado por el titular de una cuota indivisa de una finca sin necesidad de consentimiento del otro, pero debiendo ser notificados los titulares de las restantes cuotas.

Forma de la petición:

a). Petición expresa:

Normalmente habrá la pertinente petición en el documento público que se presenta al Registro (compra, modificación hipotecaria, herencia, etc.,) pero, como señala la Resolución de la DGRN de 20 de noviembre de 2019, ^{[j 5]} las actuaciones registrales previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria pueden iniciarse (no se exige necesariamente documento público) en virtud de una instancia privada con firma legitimada notarialmente a la que se acompaña una certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta la representación gráfica georreferenciada de la finca cuya inscripción se pretende.

La Resolución de 15 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 6]} analiza un supuesto en que se deniega la práctica de un asiento de presentación por tratarse la instancia presentada, acompañada de fotocopia de un informe técnico, de un documento privado, sin firma legitimada, ante notario o el propio registrador, en la que se solicita el inicio de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria . Se afirma que, efectivamente, la firma no está legitimada ante notario, o ante el propio registrador, pero es un defecto cuya subsanación no presenta un grave inconveniente, por lo que estando debidamente identificadas con sus referencias catastrales las tres parcelas catastrales que pretende coordinar gráficamente con su finca, el registrador puede obtener la certificación de las mismas y presentarlas, como título público, practicando asiento de presentación y calificarlo negativamente por falta de legitimación de la firma, como defecto subsanable. Una vez subsanado, puede...