Fincas especiales

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario


Fincas especiales son aquellas entidades hipotecarias que sin ser una finca material (o sea, superficie encintada o encerrada en un solo perímetro) reciben la consideración o trato hipotecario de las fincas normales a los efectos de la apertura de la correspondiente hoja registral. Siendo las fincas el sistema español de organizar el Registro de la Propiedad, atendiendo a su configuración física se habla de fincas normales o fincas especiales.

Contenido
  • 1 Característica de las finca especiales
  • 2 Admisión de las fincas especiales
  • 3 Relación de fincas especiales
    • 3.1 Concesiones administrativas
      • 3.1.1 Reglas generales de las concesiones administrativas
      • 3.1.2 Concesiones mineras
    • 3.2 Aprovechamiento de aguas
    • 3.3 Explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica
    • 3.4 Fincas discontinuas
    • 3.5 Fincas por equiparación
    • 3.6 Montes
    • 3.7 Complejos inmobiliarios y urbanizaciones privadas
    • 3.8 Multipropiedad
    • 3.9 Finca registral con el carácter de «ob rem»
    • 3.10 Otros supuestos especiales
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia y doctrina administrativa citadas
Característica de las finca especiales

Frente a los espacios y porciones de terreno edificado o no cerrados por una línea poligonal (perteneciente a un solo propietario o a varios proindiviso) existen las llamadas entidades complejas, caracterizadas precisamente por sus especiales características que las diferencian del concepto tradicional de finca; no se trata de un terreno rústico o urbano, como sea un solar, un huerto, un campo, una heredad, una vivienda, un local.

Como indica la Resolución de la DGRN de 27 de febrero de 2003 [j 1] la vinculación entre folio, número o finca registral y finca en sentido material, principio vertebral de nuestro sistema registral según los 8 y 243 de la Ley Hipotecaria (LH), quiebra en cierto modo ante la admisión de las llamadas fincas especiales, aquellas que el primero de tales artículos permite inscribir como una finca registral, con su propio número, pese a no responder a los criterios propios de lo que ha de entenderse por finca material o real, o sea una porción continua y deslindada de la superficie terrestre.

Esta complejidad exige unas normas especiales a la hora de atender a su registrabilidad.

Admisión de las fincas especiales

La admisión de estas fincas no ofrece duda alguna. La Resolución de la DGRN de 27 de febrero de 2003 [j 2] dice que no ofrece duda la admisión de las llamadas fincas especiales, aquellas que se permite inscribir como una finca registral, con su propio número, pese a no responder a los criterios propios de lo que ha de entenderse por finca material o real, o sea una porción continua y deslindada de la superficie terrestre.

Relación de fincas especiales

Se indicarán a continuación diversos supuesto de las llamas fincas especiales, con sus reglas.

Concesiones administrativas

Dispone el art. 31 del Reglamento Hipotecario (RH) que las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles, se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente.

La posibilidad de inscribir la concesión administrativa como bien inmueble, en sí misma considerada, viene prevista en el artículo 31 del Reglamento Hipotecario al determinar que «las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles, se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente».

Normalmente afectan a bienes inmuebles de dominio público, pero respecto de los cuales se otorga una concesión, pudiendo discutirse si la finca es propiamente la concesión o el objeto sobre el que recae la misma concesión; el actual art. 5 del RH (redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre) permite que los bienes inmuebles de dominio público también podrán ser objeto de inscripción, conforme a su legislación especial; la concesión sobre este bien de dominio público es en realidad un derecho subjetivo o si se prefiere un conjunto de derechos que afectando a una finca de dominio público incluye los elementos necesarios para su explotación, como puede ser la mina, el ferrocarril, etc.; por esto se incluyen en este tipo las concesiones de ferrocarriles, minas, canales, carreteras, autopistas, pantanos, así como las explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica, reguladas todas ellas en los artículos 31 y del art. 60 del RH al artículo 67 del RH; el derecho que la administración ha concedido se encuadra en los llamados derechos reales administrativos y que el Código Civil califica como propiedades especiales.

Distinto de la concesión sobre un bien de dominio público sería la a veces denominada concesión sobre bienes patrimoniales, como es el caso de la Resolución de la DGRN de 16 de julio de 2002 [j 3] en la cual se trataba de conceder el derecho al uso de la finca patrimonial de un Ayuntamiento durante cincuenta y cinco años para su explotación como hotel, después de su acondicionamiento para ello.

Es importante poner de relieve que la auténtica concesión – que recae sobre un bien de dominio público - se trata como una finca registral; por ello, dice el art. 44 del RH que se inscribirán bajo un sólo número, si los interesados lo solicitaren, considerándose como una sola finca con arreglo al 8 y para los efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a un solo dueño o a varios pro indiviso:…. Sexto.- Las concesiones administrativas, excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones.

Reglas generales de las concesiones administrativas

1.- Recaen exclusivamente sobre bienes inmuebles.

Como señala la Resolución de 16 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 4] la posibilidad de inscribir la concesión administrativa como bien inmueble, en sí misma considerada, viene prevista en el artículo 31 del Reglamento Hipotecario al determinar que «las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles, se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente»; como resulta del precepto, deben afectar o recaer sobre bienes inmuebles, por lo que se excluyen las concesiones de servicios públicos, que se califican en el artículo 336 del Código Civil como bienes muebles.

Como resulta del precepto, deben afectar o recaer sobre bienes inmuebles, por lo que se excluyen las concesiones de servicios públicos, que se califican en el artículo 336 del Código Civil como bienes muebles. Así lo afirmó la Resolución, de 16 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, . [j 5]

2. Se otorgan por tiempo determinado:

Según el art. 93 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas : las concesiones se otorgarán por tiempo determinado. Su plazo máximo de duración, incluidas las prórrogas, no podrá exceder de 75 años, salvo que se establezca otro menor en las normas especiales que sean de aplicación.

Conforme al art. 60 del RH:

La inscripción de concesiones administrativas se practicará en virtud de escritura pública, y en los casos en que no se requiera el otorgamiento de ésta, mediante el título mismo de concesión, y deberá expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolución administrativa de concesión y las condiciones particulares y económicas.
También se inscribirán los títulos que acrediten el replanteo, la construcción, suspensión o recepción de las obras, las modificaciones de la concesión y del proyecto, la rescisión de las contratas y cualesquiera otras resoluciones administrativas o jurisdiccionales que afecten a la existencia o extensión de la concesión inscrita.

3.- Bienes a los que afecta:

Normalmente recae sobre bienes de dominio público, pero la doctrina administrativa más reciente admite la posibilidad de afectar a concesiones administrativas bienes privados del propio concesionario. Dicho de otra forma, cabe que la propiedad de los elementos materiales afectos a la concesión y sujetos a reversión pertenezcan bien a la Administración concedente, bien al concesionario y, como dice la Resolución de 5 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 6] puede haberse pactado que estos bienes privados reviertan a la Administración al extinguirse la concesión.

4.- Registro competente:

Según el art. 61 del RH:

La inscripción de la concesión se practicará en el Registro donde radique dicha concesión o, en su caso, el punto de arranque designado por la Administración concedente. Esta inscripción principal expresará singularmente, además de lo previsto en el artículo anterior, la naturaleza y denominación de la concesión, su plazo de duración, condiciones sobre reversión y, en su caso, puntos de arranque y término o términos municipales que atraviese la obra o servicio público.
También se practicará inscripción de referencia en los demás Registros Ayuntamientos y Secciones a que se extienda la concesión o en los que existan fincas o derechos afectos a ella. En estas inscripciones se consignará la naturaleza de la concesión y su denominación, la fecha del título con las particularidades de su autorización y el libro, folio, número y Registro en que la inscripción principal se haya practicado. Estas inscripciones de referencia se practicarán en virtud de certificación literal de la inscripción principal, que quedará archivada en el último Registro, conservándose copia simple de la misma en los demás donde dicha certificación sea presentada.
Los derechos reales que en cada término municipal graven la concesión se inscribirán bajo el mismo número que lleve la inscripción principal o la de referencia.

La Resolución de la DGRN de 1...

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