STS 725/1997, 2 de Septiembre de 1997
| Ponente | D. EDUARDO FERNANDEZ-CID DE TEMES |
| Número de Recurso | 2513/1993 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 725/1997 |
| Fecha de Resolución | 2 de Septiembre de 1997 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a dos de Septiembre de mil novecientos noventa y siete.
VISTO por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados anotados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de Juicio Verbal de Desahucio, seguido ante el Juzgado de Primera instancia nº 43 de los de dicha capital, sobre desahucio de arrendamiento industrial, cuyo recurso fue interpuesto por "HOTEL RITZ DE BARCELONA, S.A.", representado por el Procurador D. Cesáreo Hidalgo Senen, y defendido por el Letrado D. Carlos Espino de Amezaga, en el que es recurrida "INMOBILIARIA SARASATE, S.A." representada por la Procuradora Dña. Mª Jesús González Diez y asistida del letrado D. Juan Fuentes Lojo.ANTECEDENTES DE HECHO
1. La Procuradora Dña. Adelaida Espejo Iglesias, en nombre y representación de Hotel Ritz de Barcelona, S.A., formuló demanda de juicio verbal de desahucio de arrendamiento de industria por expiración del termino o plazo contractual contra Inmobiliaria Sarasate, S.A., en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 29 de octubre de 1985 en cuanto hace referencia la industria o negocio como "Salón Imperial" compuesta del edificio, de planta baja y semisótano a la altura del piso principal de la casa núm. 670 de la casa sita en la Av. Gran Vía de las Corts Catalanas de esta ciudad situado en el interior de la manzana formada por dicha Avenida y las calles Lauria, Caspe y Bruc y de las instalaciones, enseres y muebles que integran dicha industria, dando lugar al desahucio solicitado y condenando a la demandada a desalojar dicha finca y hacer entrega de todos los elementos de la industria ubicados en la misma que la componen, dejándola libre y a disposición de la propiedad en le plazo de quince días al efecto señalado por la Ley e imponíendole el pago de las costas.
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- Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en su representación la Procuradora Dña. Araceli García Gómez, quien contesto a la demanda, formulando las excepciones de falta de legitimación activa, litispendencia, e inadecuación del procedimiento, y suplicando se dicte sentencia por la que estimando cualquiera de dichas excepciones no dar lugar a pronunciarse sobre la pretensión de desahucio, y para el supuesto de no haber lugar a las mismas, absolver a la demandada de la demanda de desahucio, con expresa imposición de costas a la demandante.
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- Tramitado el recurso, el Juez de Primera Instancia nº 43 de los de Barcelona , dictó sentencia el 5 de febrero de 1993, que contenía el siguiente FALLO: "Que estimando como estimo la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Dña. Adelaida Espejo Iglesias, en nombre y representación de Hotel Ritz de Barcelona, S.A. contra Inmobiliaria Sarasate, S.A., debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de industria "Salón Imperial" sito en la Gran Vía de les Corts Catalanes número 670, planta baja y semisótano, a la altura del piso principal, de esta ciudad, y, en consecuencia, debo condenara y condeno a la expresada demandada, a desalojarlo dejándolo completamente libre, vacuo y expedito a disposición de la actora dentro del plazo legal con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica dentro de dicho término, condenándola asimismo, al pago de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento."
Apelada la anterior sentencia, por la representación de la parte demandada, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia el 23 de junio de 1993, que contenía la siguiente Parte Dispositiva: "Que estimando como estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los tribunales Dña. Araceli García Gómez en nombre y representación de la parte demandada Inmobiliaria Sarasate S.A. contra la sentencia dictada en autos de juicio de desahucio nº 1029/91 (Rollo 409/93) por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona, y más concretamente la excepción de inadecuación de procedimiento deducida, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, consecuentemente, debemos absolver y absolvemos en la instancia a la parte demandada, dejando imprejuzgada la controversia de fondo que las partes podrán ventilar en le procedimiento declarativo ordinario que corresponda con arreglo a su cuantía, con preceptiva imposición a la actora de las costas de la primera instancia y sin haber lugar a pronunciamiento sobre las de esta alzada.
1. Notificada la resolución anterior a las partes, por el Procurador D. Cesáreo Hidalgo Senen, en representación de Hotel Ritz de Barcelona, S.A., interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo del numero 4º del art. 1692. Infracción del art. 1281, primer párrafo, del Código Civil. Error de derecho. Segundo.- Al amparo del nº 4º del art., 1692. Infracción de los arts. 1569 1ª, y 1543 del Código Civil. Tercero.- Al amparo del propio número 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del art. 3º 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 9 del Real Decreto ley de 30-4-1985 y Doctrina recogida en el Texto del presente motivo. Cuarto.- Al amparo del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC infracción por aplicación indebida del art. 74 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la Jurisprudencia contenida en la sentencia, entre otras de esa Sala Primera de 10-10-1991 (Recurso 723/89). Quinto.- Al amparo del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC. Infracción del art. 24.1 de la Constitución y 11.3 de la L.O.P.J. y doctrina comprendida en las sentencias del Tribunal Constitucional núm. 118/87 de 8 de julio, 180/87 de 12 de noviembre, 39/88 de 9 de marzo, 126/84 de 26 de diciembre y 22/85 de 15 de febrero entre otras, y también en las de 156/88, 97 y 165/87, entre otras muchas. Sexto.- Al amparo del numero 3 del art. 1692. Infracción del art. 359 en relación con el 74 de la LEC. Incongruencia.
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- Conferido traslado para impugnación, por la Procuradora Dña. Mª Jesús González Díez, en la representación que ostenta, se presentó escrito impugnando dicho recurso y suplicando se dicte sentencia no dando lugar al mismo, desestimando todos los motivos y confirmando la sentencia dictada por la Audiencia .
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- Señalada vista para el día 15 de julio del corriente, se celebró con asistencia e intervención de los Letrados D. Carlos Espino de Amezaga, defensor de la recurrente y de D. Juan Fuentes Lojo, defensor de la recurrida, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. EDUARDO FERNÁNDEZ-CID DE TEMES
"Hotel Ritz de Barcelona, S.A.", presentó demanda de desahucio de arrendamiento de industria, por expiración del plazo contractual, contra "Inmobiliaria Sarasate, S.A.", con base en el contrato de 29 de octubre de 1985, por el que le había arrendado la explotación del denominado "Salón Imperial" del Hotel, como unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada, con la finalidad de salón de fiestas, bodas, banquetes o convenciones, durante seis años, de manera que, excluido de la L.A.U., finalizaba el 28 de octubre de 1991, comprendiendo el inmueble o local en que se ubicaba la industria, sito en Avda. de José Antonio 670 de Barcelona, compuesto de planta baja y semisótano y "el 30% de todos los bienes contenidos dentro de todos los edificios o locales donde se desarrolla la industria o negocio Hotel Ritz (mobiliario, enseres, ajuar, instalaciones y demás efectos obrantes) .... , como formando parte integrante del mismo a todos los efectos". Como fundamentación jurídica alegó el art. 3º 1 de la LAU, los arts. 1566 (pues que había realizado el oportuno requerimiento notarial) y 1569 causa 1ª del C. Civil, arts. 1562, 1589 a 1594 de la LEC y 744 del propio texto legal. Se opuso Inmobiliaria Sarasate, alegando como excepciones la falta de legitimación activa, litispendencia e inadecuación de procedimiento, por ser el arrendamiento de local de negocio, en lo que insistió para el caso de que no se estimasen las excepciones. El Juzgado acogió íntegramente la demanda, declaró resuelto el arrendamiento de industria y condenó al desalojo, con apercibimiento de lanzamiento; para cuanto antecede estableció, respecto a la pretendida falta de legitimación activa, que en nada afectaba que se siguiese procedimiento sobre la propiedad, pues reconocida la legitimación en el contrato no podía negársele después y en el procedimiento sumario solo se tiene en cuenta la posesión real (SS T.S. de 8 de julio 1986 y 8 de abril 1987); respecto a la litis pendencia, que reivindicada en otro Juzgado la finca de autos, la sentencia que recayese en el procedimiento que nos ocupa en nada impediría el pronunciamiento procedente en aquél, pues no se produce cosa juzgada, no concurren las identidades precisas, al no ser la misma la causa de pedir y, en consecuencia, no existe inutilidad de actividad procesal ni eventualidad de fallos contradictorios (SS T.S. de 22 de junio 1987 y 11 de mayo de 1989), a más de no ser admisible la litis pendencia en los juicios de desahucio (SS T.S. de 24 de julio de 1921, 2 de diciembre de 1929 y 14 de octubre de 1958); y, finalmente, en cuanto a la inadecuación de procedimiento, sobre la base de existir un arrendamiento de local de negocio y no de industria, que choca con el contenido del art. 3.1 de la LAU, constando lo segundo (el arrendamiento de industria) por la literalidad del contrato e intención de las partes, la existencia de una unidad patrimonial con vida propia e independiente del "Salón Imperial" respecto al resto del Hotel, donde se había desarrollado la actividad por la propia demandada y por Sophos, con todos los elementos para la puesta en marcha inmediata, dándose el funcionamiento anterior (SS TS de 23 de abril de 1987 y 17 de septiembre de 1987), la vida propia y explotación inmediata (SS de 17 de noviembre de 1989 y 10 de abril de 1987) y la transmisión a la demandada por el contrato de arrendamiento de .... " la explotación misma del negocio, con los mismos elementos y muebles y sin solución de continuidad" siendo obvio que "lo realmente transmitido por el arrendador a los arrendatarios fue la universalidad o conjunto de bienes para su explotación industrial, como un todo con unidad patrimonial, lo que convierte al contrato en un arrendamiento de industria " (S.T.S. de 31 de enero de 1986); por último, establece el Juzgado que constando en el pacto segundo del contrato de 29 de octubre de 1985 que "tendrá una duración de 6 años improrrogables, por lo que finalizará por todo el 28 de octubre de 1991, sin necesidad de requerimiento alguno", no es admisible entenderlo sujeto a la prorroga forzosa del art. 57 de la LAU, pues, al ser posterior al R.D.L 2/85, vigente desde 30 de abril, solo podría estar sujeto de haberse pactado expresamente (SS T.S. de 12 mayo 1989 y 4 de febrero de 1992). Apeló Inmobiliaria Sarasate y la Audiencia ratificó íntegramente lo resuelto por el Juzgado respecto a la legitimación activa y litispendencia e, incluso, respecto al rechazo de la inadecuación de procedimiento, dado que, en definitiva, se siguió el trámite de los incidentes solicitado expresamente por ambas partes y "ni cabría en principio apreciar indefensión ni padecimiento de ninguna garantía procesal en la medida mínima para dar lugar a la pretendida excepción"; más, a partir de ahí, da la Audiencia un giro de ciento ochenta grados y afirmando indagar profundamente las relaciones existentes entre las partes en el momento inmediatamente anterior a la suscripción del contrato que nos ocupa, que reconoce no haber sido sometidas a controversia, por lo que solo pueden recibir una calificación meramente prejudicial, llega a la conclusión de que dicho contrato "no puede desgajarse de ese complejo relacional de naturaleza societaria o muy aproximada a una sociedad irregular en su día pactada entre los hoy litigantes para la adecuada explotación del total complejo del Hotel Ritz, arrendado como industria a un tercero, la entidad S.O.P.H.O.S, de suerte que en dicha relación la participación de la hoy demandada (debe ser error material y referirse a la demandante) venía a ser del 30% y la de la demandada del 70%, paralelamente a la cuota de titularidad del total mobiliario -no in concreto asignado al llamado salón Imperial, de autos, sino respecto de la total instalación del Hotel Ritz-, cuota que se engloba también como parte del contrato que se nos somete a consideración, de suerte que su objeto trasciende cuantitativa y cualitativamente los limites físicos y el propio concepto del local en cuestión", por todo lo cual estima la existencia de complejidad y remite a las partes al juicio declarativo correspondiente, no obstante reconocer que el objeto arrendado se contempla por las partes inequivocamente, resultando así de las cláusulas del contrato de 29-X-85, como una industria en funcionamiento y que hay ..... "una forma de modificación o transacción de cierto pacto social preexistente, cuyo verdadero alcance practico solo en parte resulta cognoscible".
Recurre en casación "Hotel Ritz de Barcelona, S. A:"
El primer motivo del recurso se formula al amparo del nº 4º del art. 1692 de la LEC y denuncia error de derecho por infracción del párrafo primero del art. 1281 del C. Civil, en el sentido de que ambas partes quisieron establecer entre ellas un contrato de arrendamiento de explotación de un negocio de hostelería conocido como "Salón Imperial",, dándose la circunstancia de que el propio día se resolvió el anterior contrato de arrendamiento de industria del total complejo hotelero que venía explotando la sociedad Sophos, lo que evidenciaba el arrendamiento de una industria ya en explotación y así lo plasmaron en el contrato que ambas calificaron de arrendamiento, de manera que la Sala de instancia "al poner en tela de juicio ya el hecho mismo iniciático de que el contrato constituyese un verdadero arriendo, infringe abiertamente el primer párrafo del art. 1281...." y se aparta abiertamente de lo discutido por las partes que coinciden en que se trata de un arrendamiento y solo difieren si lo es de industria o simplemente de local de negocio, aparte de que el propio contrato especifica que el arrendamiento tiene por objeto la industria hotelera del "Salón Imperial" en pleno funcionamiento, reiterándose tal naturaleza en el contrato una y otra vez, excluyéndolo al propio tiempo de la LAU, por lo que la Audiencia no podía plantearse duda alguna y declarar una complejidad no planteada por entender que "las relaciones entre las partes son de naturaleza societaria o muy aproximadas a una sociedad irregular", pues ello constituye una interpretación ilógica y el arrendamiento no tiene que venir condicionado al resto de las relaciones civiles o mercantiles que pudieran existir además entre arrendadora y arrendataria.
Planteado el motivo en la forma que antecede, ha de ser acogido, al ser el pacto o lo convenido entre las partes la norma suprema para la interpretación de los contratos, de manera que si las reglas contenidas en los arts. 1281 a 1289 del C. Civil forman un conjunto armónico entre sí, no cabe desconocer su subordinación al párrafo primero del art. 1281, que tiene rango preferencial y prioritario (SS, entre muchas otras, de 10--5-1991, 1-3-1993, 29-3-1994, 28-6-1995 o 25-4-1997) haciendo innecesaria la indagación sobre la intencionalidad de las partes si la claridad de los términos de un contrato no dejara duda sobre la misma, de manera que la Audiencia realiza una exégesis ilógica cuando, no obstante reconocer que las partes contemplaron en el contrato de modo inequívoco que se arrendó una industria en funcionamiento, con lo que la continuidad de la empresa comporta como elemento definidor y diferenciador respecto del arrendamiento de local de negocio (S. 8 de noviembre de 1982) y conociendo la fecha del contrato como posterior al R.D.L. 2/85, viene en la práctica a someterlo a una prórroga forzoso al estimar la existencia, no solo de una cuestión compleja, sino, lo que es mas grave, introduciendo un matiz societario, un "tertium genus", que considera incluso anterior y cuyo alcance "solo en parte resulta cognoscible", porque los litigantes no discuten sobre tal extremo, limitándose la controversia a si el arrendamiento lo es de industria o de local de negocio, lo que produciría la resolución en todo caso por cumplimiento del plazo, al no venir sometido a la LAU. Y cuanto antecede nos obliga a enlazar con el motivo sexto en el que, al amparo del nº 3º del art. 1692 de la LEC, se denuncia incongruencia por no respetar los términos del debate, lo que es cierto ya que, si bien el procedimiento de desahucio ha de circunscribirse a los términos sencillos y claros propios de un proceso sumario y rápido, en el que no pueden solventarse situaciones complicadas que requieran una mas amplia discusión, rodeada de mayores garantías, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente (SS de 18 de diciembre de 1953, 14 de mayo de 1955, 17 de marzo de 1968, 9 de diciembre de 1972, 12 de marzo de 1985, entre muchas otras), lo que no puede hacer el Juzgador, aunque la sentencia sea absolutoria en la instancia y por ello difícilmente tachable de incongruente, es alterar la causa petendi de la contestación, introduciendo ese tertium genus y acoger algo no alegado y no apreciable de oficio, que va en contra de lo literalmente querido por la partes al contratar y que produce esa prórroga forzosa, improcedente en todo caso, exista arrendamiento de industria o simplemente de local de negocio.
En consecuencia y sin mayor análisis, la sentencia recurrida ha de ser casada y en su lugar procede confirmar la del Juzgado por todas las razones recogidas en el fundamento anterior.
En cuanto a las costas, cada parte satisfará las suyas de casación (art. 1715.2 LEC); las de primera instancia se imponen expresamente a la demandada; y no se hace pronunciamiento especial respecto a las de la apelación, por haber favorecido la sentencia de la Audiencia a la hoy recurrida. Y tampoco cabe pronunciamiento sobre depósito, no constituido por ser disconformes las sentencias de instancia.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE CASACION interpuesto por el Procurador D. Cesáreo Hidalgo Senen, en representación procesal de "HOTEL RITZ DE BARCELONA, S.A.", contra la sentencia dictada en 23 de junio de 1993 por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona (R.A. 409/93-E), la anulamos, y en su lugar confirmamos íntegramente la dictada, el 5 de febrero de 1993, por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de los de Barcelona (Autos 1029/91-3ª). En cuanto a las costas de casación, cada parte satisfará las suyas; las de primera instancia se imponen expresamente a la demandada "INMOBILIARIA SARASATE, S.A"; y no se hace especial pronunciamiento respecto a las de la apelación . A su tiempo, comuníquese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de Sala que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .L. Martínez-Calcerrada Gómez.- A. Gullón Ballesteros.- E. Fernández-Cid de Temes.- rurbicdos.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Eduardo Fernández- Cid de Temes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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