STS 79/1998, 30 de Enero de 1998
| Ponente | D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| Número de Recurso | 256/1994 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 79/1998 |
| Fecha de Resolución | 30 de Enero de 1998 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a treinta de Enero de mil novecientos noventa y ocho.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados nominados al margen, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid -Sección once-, en fecha 16 de noviembre de 1993, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre resolución de opción de compra con precio por alteración de las condiciones urbanísticas de la finca, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 56, cuyo recurso fué interpuesto por la entidad PARQUE BOSQUE, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales don Jacinto Gómez Simón que fué sustituido por doña Elena Aresti Alfaro, en el que es parte recurrida don Rogelioen la representación del Procurador don Alejandro González Salinas. ANTECEDENTES DE HECHO
El Juzgado de Primera Instancia número 56 de Madrid tramitó el juicio declarativo de menor cuantía 334/1992, que promovió la demanda planteada por Parque Bosque S.A., en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó al Juzgado: "Que tras los trámites procesales oportunos, se sirva dictar Sentencia por la que estimando la presente demanda, declare resuelto el contrato de opción condene al demandado al pago a mi representada de la cantidad de nueve millones quinientas mil pesetas, que le fueron entregadas intereses desde los quince días de la fecha el requerimiento y al pago de las costas del presente procedimiento".
El demandado, don Rogeliose personó en el proceso y contestó a la demanda interpuesta para oponerse a la misma con las razones fácticas y jurídicas que aportó, terminando suplicando: "Que admita este escrito y, previos los trámites preceptivos, dicte sentencia por la que desestime la demanda e imponga las costas a la parte demandante".
Unidas las pruebas practicadas y que fueron admitidas, el Magistrado-Juez del Juzgado e Primera Instancia número 56 de los de Madrid dictó sentencia el 24 de noviembre de 1992, cuyo Fallo literalmente dice: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Jacinto Gómez Simón, en nombre y representación de Parque Bosque, S.A., contra D. Rogelio. Se imponen a la parte actora las costas devengadas en este procedimiento".
La referida sentencia fue recurrida por la parte actora que plantea apelación para ante la Audiencia Provincial de Madrid, cuya Sección once tramitó el rollo de alzada número 31/1993, pronunciando sentencia con fecha 16 de noviembre de 1993, cuya parte dispositiva declara, Fallamos: "Que, desestimando el recurso de apelación a que más arriba se hace referencia, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte apelante de esta segunda instancia".
El Procurador de los Tribunales don Jacinto Gómez Simón, sustituido en el trámite por doña Elena Aresti Alfaro, en nombre y representación de Parque Bosque S.A., formalizó recurso de casación ante esta Sala contra la sentencia del grado de apelación, que integró con los siguientes motivos:
Uno: Infracción del artículo 359 de la Ley Procesal Civil (incongruencia).
Dos: Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil.
Tres: Con la misma residencia procesal, infracción del artículo 1964 del Código Civil.
Cuatro: Infracción del artículo 1100, en relación al 1101 del Código Civil.
La parte recurrida presentó escrito a medio del cual impugnó la casación interpuesta.
La votación y fallo del recurso tuvo lugar el pasado día veintitrés de enero de mil novecientos noventa y ocho.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL
Aduce la mercantil recurrente, Parque Bosque S.A., incongruencia de la sentencia, por infracción del precepto procesal 359, y apoya la denuncia en que el Tribunal de Instancia llevó a cabo alteración de la "causa petendi", ya que dictó sentencia desestimatoria de la demanda interpuesta por la que recurre, en base a haber apreciado cuestión no discutida en el pleito y es la referente a que el requerimiento llevado a cabo a medio de acta notarial de 16 de diciembre de 1991, fue practicado una vez transcurrido la vigencia de la opción.
Conviene dejar sentado, como hechos integrantes del "factum", que a medio de escritura de 6 de junio de 1990, el demandado don Rogelio, concedió a Parque Bosque S.A. derecho de opción de compra sobre la finca denominada NUM000en la URBANIZACIÓN000de Madrid (Villaviciosa de Odon), con vigencia hasta el 30 de noviembre de 1991. La referida opción no fue ejercitada, por lo que caducó, imposibilitando la compraventa sobre la que se proyectaba, que de esta manera no llegó a celebrarse.
El requerimiento referido tenía por objeto resolver la opción y obtener el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la venta futura, en el total de 9.500.000 pesetas. La resolución practicada se apoya en la cláusula tercera del contrato que la autorizaba, a tenor de su literalidad: "Si en el transcurso del período de la opción, las condiciones de usos y ordenanzas, que establece el Plan General vigente en la actualidad para el supolígono objeto de la opción, sufrieran cualquier tipo de modificación, será potestativo de Parque Bosque S.A., resolver este contrato de opción, obligándose don Rogelioa reintegrar a Parque Bosque S.A. dieciocho millones de pesetas (que se redujeron a 9.500.000,-pts, por la modificación que operó la escritura de 10 de mayo de 1991), señalado en la presente opción".
Se trata de una resolución pactada y a su vez de una opción con precio o prima y hace aplicable el artículo 1124 del Código Civil, conforme a la doctrina de esta Sala contenida en las sentencias de 29 de julio de 1987, 9 de octubre de 1988 y 29 de marzo de 1993 que exigen, en todo caso, se de el presupuesto básico de incumplimiento acreditado por la parte concedente, como pone de manifiesto la última de las sentencias citadas, que distingue dos momentos contractuales: a) El primero referente al propio convenio opcional, que debe reunir los requisitos del artículo 1261 del Código Civil y autoriza diferenciar el pacto de opción del derecho a su ejercicio que se inserta en aquél y b) Un segundo momento correspondiente a la perfección de la compraventa proyectada, consecuente a la ejercitación de la opción en el plazo acordado y cumpliendo las condiciones convenidas, como negocio final, cuya conclusión queda supeditada a la libre voluntad y decisión del optante, pues, realizada la opción, se perfecciona la venta, que cabe plasmar formalmente en la escritura prevista por el acuerdo de las partes.
En el caso presente, al resultar resolución convenida, ha de estarse a la reglamentación contractual que la disciplina y esta resulta bien clara y terminante, en cuanto autorizaba su ejercicio "en el transcurso del periodo de la opción" y no antes ni después, como aquí ha sucedido. Durante la vigencia opcional la recurrente tuvo conocimiento suficiente por haberse hecho público (B.O.C.M. de NUM001) del acuerdo del Ayuntamiento de Villaviciosa de Odon, tomado el 5 de julio de 1991, sobre aprobación inicial de modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana y alteraciones urbanísticas que afectaban a la parcela litigiosa, sin que la sentencia en recurso se hubiera pronunciado decididamente sobre si concurre efectiva conducta incumplidora a cargo del concedente, lo que por otra parte no resulta decisivo conforme se explicará.
En razón a lo expuesto la resolución practicada se presenta extemporánea, ya que tuvo lugar en tiempo no contemplado en la reseñada cláusula tercera, pues ya había caducado la opción. La sentencia de apelación al haberlo así apreciado, no aceptó la misma (Ss. de 9-1-1992, 16-7-1992 y 1-12-1992), por lo que no puede ser tachado de incongruente, ya que las declaraciones del Tribunal de Instancia las autoriza el principio "iura novit curia" por ser necesarias, consecuentes y conexionadas a la cuestión debatida, respetándose la base fáctica, en cuanto a la procedencia y eficacia de la resolución unilateral de referencia, que debió acomodar su ejercicio a lo convenido.
Lo que se deja dicho determina que el actor, de conformidad al clausulado segundo, por su generalidad y amplitud, al referirse a todas las cantidades percibidas, esté autorizado a hacer suyos, no sólo el millón de pesetas, correspondiente al precio de la opción, sino también las 8.500.000 pts. abonadas, no representando situación de enriquecimiento injusto, por darse relación contractual válida.
El motivo no procede. La recurrente lo incrementa con argumentaciones que no representan situaciones de incongruencia decisoria, habiendo declarado reiteradamente esta Sala de Casación Civil, conformando doctrina suficiente conocida, de que las sentencias desestimatorias de la demanda no resultan incongruentes, salvo en los supuestos en los que el fallo se hubiera dictado teniendo en cuenta alguna excepción no alegada ni debatida -salvo las que son de apreciación de oficio-, y cuando para dictarse pronunciamiento absolutorio se altera el soporte fáctico ("causa petendi") de la cuestión debatida en el pleito, e incluso cuando se reputan como demostrados hechos carentes de toda corroboración probatoria (Ss. de 28-2-1991, 24-2-1993, 11-11-1994, 28-1-1995 y 3-2-1996, entre otras muy numerosas).
El rechazo del motivo primero ocasiona la claudicación del segundo (infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil), al reiterarse la argumentación expuesta en cuanto se combate la decisión de la Sala sentenciadora sobre la inoperancia del requerimiento resolutorio de la opción, criticándose la interpretación llevada a cabo de la cláusula tercera de del contrato de opción suscrito por los litigantes, pues debió de haber tenido lugar durante el transcurso del período de vigencia de la opción, es decir antes de su vencimiento fijado para el 30 de noviembre de 1991, que actuaba como plazo cerrado.
Se argumenta que se ha producido vulneración del artículo 1282 del Código Civil, por haberse marginado la intención contractual de las partes, en relación a sus actos coetáneos y posteriores al contrato, para limitar la pérdida de las cantidades abonadas al sólo supuesto de que Parque Bosque S.A. no hubiera ejercitado por acto libremente decidido el derecho de opción de que disponía, pero no para el caso de darse variaciones urbanísticas que afectaban al objeto del contrato, conforme a lo acordado al respecto.
Al resultar suficientemente clara y terminante la tan repetida cláusula tercera, se impone su interpretación literal, en relación a la segunda y justifica la pérdida de las cantidades entregadas, y no las conveniencias y suposiciones que la parte optante argumenta, ya que la facultad potestativa de resolver la relación negocial creada, había de producirse precisamente dentro de la vida jurídica de la opción, lo que impide dejar su ejercicio positivo y cumplimiento a su libre arbitrio, por prohibirlo el artículo 1256 del Código Civil.
La doctrina reiterada de esta Sala de Casación Civil proclama el predominio de la interpretación literal, al ostentar rango prioritario el artículo 1281-1, de tal manera que si los términos de un contrato son suficientemente expresivos y no albergan duda alguna sobre la intención de los que los otorgaron, no cabe la posibilidad de acudir a las reglas de los artículos siguientes, que son subsidiarias y complementarias (Sentencias de 10-5-1991, 1-3-1993, 24-6-1993 y 19-2-1996, entre otras).
Al no haber practicado la recurreente la resolución de acuerdo a lo pactado, para preservar sus derechos, pudo haber ejercitado la opción, y con ello acceder a la perfección de la compraventa que era su causa y objeto y de persistir las modificaciones que afectaban directamente a la parcela, en este caso con referencia al acuerdo del Ayuntamiento de 8 de noviembre de 1991, publicado en el B.O.C.M. el NUM002(ya transcurrido el plazo opcional) que dejó sin efecto el de 5 de julio de dicho año y suspendió las licencias para hotel-apartamentos durante un año, por tratarse de efecto posterior a la opción, ya afectaría al contrato de compraventa, con la posibilidad de su resolución en los términos del artículo 1124 del Código civil, lo que es cuestión distinta, no discutida en el pleito, como también sucede con el alcance de la cláusula cuarta, que se presenta como cuestión nueva y por tanto rechazable.
El motivo claudica, pues en todo caso se pretende la resolución de una opción que, por su no ejercicio, había caducado, y no puede resolverse lo que ya se ha extinguido.
En este motivo se aduce infracción del artículo 1964 del Código Civil, ya que se censura al Tribunal de Instancia por no haber tenido en cuenta el plazo de los quince años que el precepto establece para que la recurrente pudiera reclamar las cantidades abonadas, a contar desde el uno de diciembre de 1991, es decir finalizado el plazo de la opción. El motivo no procede. El plazo para el ejercicio de la opción es un plazo de caducidad, como lo pone de manifiesto el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y la doctrina de esta Sala (Sentencias de 26-1-1988, 16-7-1992 y 18-4-1994).
Al contrato de opción, a diferencia de los demás contratos, le asiste la peculiaridad de que una vez extinguido no puede resolverse, y ello comprende todas las consecuencias de la resolución y, por tanto, no se prolonga una vez que se produce su caducidad, conforme a los términos pactados por los interesados.
El artículo 1964 del Código Civil establece el plazo de prescripción de quince años. En los supuestos de opción no se produce prescripción, sino que el derecho se extingue por estar caducado. El término de duración del derecho de opción de compra se integra como requisito para el ejercicio vinculante del mismo y, a su vez, como condición que determina su existencia, lo que resulta conforme a la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 29 de febrero de 1988, 4 de enero de 1992, 30 de junio de 1994 y 29 de mayo de 1996.
En el último motivo se denuncia infracción del artículo 1101 del Código Civil. Resulta insostenible al haber ejercitado la recurrente el requerimiento resolutorio fuera de plazo y haber dejado caducar el derecho de opción por su no ejercicio voluntario durante el término de su vigencia.
El concedente mantuvo su oferta durante todo el tiempo de la vida del derecho opcional y si hizo suyas las cantidades cuya devolución se postula, le autorizaba para ello la reglamentación contractual acordada por los litigantes. En el motivo se introducen cuestiones no debatidas, una el posible retraso en el incumplimiento, alcance la cláusula cuarta -ya referida- y conducta incumplidora del oferente, que no proceden.
La desestimación del recurso determina que procede imponer sus costas al litigante que lo interpuso, conforme al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos de declarar y así lo declaramos no haber lugar al presente recurso de casación que fue formalizado por la mercantil Parquee Bosque S.A., contra la sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Madrid -Sección undécima-, en fecha dieciséis de noviembre de 1993, en el proceso al que este recurso se refiere.
Se imponen a dicha recurrente las costas de este recurso y se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino que legalmente le corresponde.
Líbrese la certificación correspondiente, con devolución de autos y rollo a expresada Audiencia, que deberá acusar recibo.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Alfonso Villagómez Rodil.-Jesús Marina Martínez-Pardo.-Román García Varela.- Firmado y rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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