IX. La extinción de la opción de compra

AutorCamino Sanciñena Asurmendi
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil

La opción de compra, que deja a la voluntad del optante el ejercicio o no ejercicio del derecho de opción, se extingue de modo natural por el ejercicio del derecho de opción, que desemboca en la perfección de la compraventa; por el transcurso del plazo de la opción, que supone su no ejercicio, y por la renuncia del optante638. Además, el contrato de opción de compra se extingue por las causas generales de los contratos, entre las que destaca la pérdida física o jurídica del bien objeto de la opción.

A. La caducidad

El contrato de opción de compra tiene carácter temporal. El optante sólo puede ejercer el derecho de opción durante un tiempo determinado, pasado el cual su ejercicio resulta extemporáneo. Correlativamente, el optatario se obliga a mantener su ofrecimiento de venta durante ese plazo convenido, en el cual el optante puede ejercitar su derecho de compra.

El derecho de opción caduca, cuando transcurre el plazo sin ejercitar la opción, o cuando no se ejercita en la forma determinada en el contrato639.

El plazo de ejercicio del derecho de opción de compra es un plazo de caducidad640. Supone la extinción del contrato y del derecho de opción de modo automático641, y no se opera la devolución de la prima, aunque se hubiera pactado que la prima se aplicase como parte del precio642.

Las partes fijan convencionalmente la duración del plazo, en este sentido, se puede decir que es una caducidad convencional643. Una vez expirado el plazo estipulado, los efectos de la caducidad se producen por ministerio de la ley, y por tanto, según la regulación de la caducidad legal. En efecto, las partes pueden determinar la duración del plazo, prorrogarlo mediante un nuevo convenio. Pueden establecer que el impago de la prima o de las rentas –mensuales, trimestrales o semestrales, etc.– produzca la caducidad automática del derecho de opción; como si el pago de la prima alargase el plazo de la opción de compra por otro periodo de tiempo, y el impago del optante significara la manifestación de voluntad de optante de no continuar con el derecho de opción644. Pero, las partes no pueden modificar los efectos que la ley asocia a la caducidad de los derechos.

El plazo para ejercitar el derecho de opción de compra es un plazo de caducidad. La acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra tiene un plazo de prescripción, que durará quince años (artículo 1964 del Código civil)645. Este plazo de vigencia de la acción es independiente del plazo de ejercicio del derecho de opción, y no se superponen646.

Algún pronunciamiento jurisprudencial había favorecido el equívoco, al establecer, en aplicación del artículo 1128 del Código civil, para los contratos de opción de compra que se había convenido sin señalarse el plazo, que el optante podría ejercitar la opción durante el plazo de quince años, duración de la prescripción de las acciones personales647.

B. La renuncia

El contrato de opción de compra concede al optante el derecho de naturaleza patrimonial de optar por la celebración de la compraventa, o por no celebrarla, dejando transcurrir el plazo de ejercicio o renunciando al derecho de opción durante su vigencia648.

La renuncia del optante extingue el contrato de opción de compra. Únicamente el optante, titular del derecho de opción, puede extinguir el contrato de opción por renuncia. El concedente, que está obligado por la opción de compra a celebrar la compraventa, cuando el optante ejercite en tiempo y forma su derecho de opción, carece de la facultad de desistir o de renunciar a la compraventa, aún devolviendo la prima.

La renuncia supone una declaración unilateral de voluntad recepticia. Puede ser expresa o tácita649. Libera al concedente de su obligación de no disponer de la cosa. El optante puede revocar la renuncia emitida, hasta que llegue al conocimiento del concedente. La renuncia extingue el contrato de opción, y los derechos y obligaciones que había hecho surgir650.

El optante que renuncia a su derecho de opción, no puede exigir la devolución de la prima pagada, por ser la contraprestación por la obligación del concedente de no disponer de la cosa objeto de la opción de compra, aunque se hubiera pactado que se integraría en el precio de la compraventa en caso de ejercitarse la opción651.

C. La pérdida de la cosa. En especial, la enajenación a un tercero

La extinción de la opción de compra se produce también por la pérdida de la cosa, posterior al contrato de opción de compra y anterior a su ejercicio652. Puesto que si se pierde antes de celebrar el contrato de opción, éste no nace por falta de objeto, y si se pierde después del ejercicio, la opción ya se ha consumado y se pierde la cosa objeto de una compraventa perfecta.

Los efectos de la pérdida de la cosa, vigente el plazo del ejercicio del derecho de opción, dependerán de si la pérdida ocurre por caso fortuito o fuerza mayor, o por culpa o negligencia de alguno de los contratantes. Si la cosa se pierde durante el plazo de ejercicio de la opción de compra por caso fortuito o fuerza mayor, perece para el propietario concedente653. En efecto, como todavía no ha habido una compraventa perfecta, tiene aplicación la regla res perit domino, en vez de periculum est emptoris. Y como la fuerza mayor la soporta el concedente, el optante puede exigir la devolución de la prima entregada654. En el supuesto de que la cosa se hubiese perdido en parte, el optante podrá ejercer el derecho de opción y adquirir la parte existente, abonando el precio proporcional (ex artículo 1460 del Código civil)655.

En los casos de pérdida por culpa del optatario, éste además de devolver la prima al optante, deberá indemnizarle los daños y perjuicios.

Tienen especial relevancia los supuestos de «pérdida jurídica» de la cosa por haberla enajenado el concedente a un tercero656. En efecto, cuando el concedente de una opción de compra no inscrita vende la cosa objeto de la opción a un tercero, incumple sus obligaciones para con el optante657.

La transmisión al tercero de la cosa objeto de la opción de compra por el concedente, vigente ésta, será válida y eficaz, pues el acto de disposición realizado por el optatario no se ve impedido por la opción de compra658. Pero, cuando el optante ejercita la opción de compra y perfecciona la compraventa, el concedente que ha incumplido su obligación de no disponer, no puede cumplir con la entrega de la cosa659. El optante únicamente podrá exigir al concedente la responsabilidad contractual660 por incumplimiento de contrato661.

Para que la transmisión válida y eficaz a un tercero sea oponible al optante, se requiere que el tercero, aunque sea civil, tenga buena fe y haya adquirido del concedente a título oneroso662. Cuando el tercero no reúna estos requisitos, el optante puede impugnar su acto de adquisición, y oponer frente al tercero la opción de compra663, incluso aunque el tercero hubiera inscrito su adquisición en el Registro, porque no le ampara la protección registral664. El adquirente de mala fe o a título gratuito deberá restituir la cosa objeto de la opción y, en caso de ser imposible, deberá indemnizar solidariamente con el optatario al optante los daños y perjuicios665.

A la enajenación voluntaria, se equipara la enajenación forzosa en vía de apremio del bien objeto de una opción de compra, por deudas del optatario. Pues el concedente ha hecho imposible el cumplimiento de la obligación por causa imputable a él666.

El optante debe ejercitar la opción de compra aunque conozca que el concedente ha dispuesto del bien, enajenándolo a un tercero; porque en caso contrario, como el plazo no se puede interrumpir, se entenderá caducada la opción. El optante no puede demandar el cumplimiento por equivalente –æstimatio rei–, sino sólo exigir al concedente que ha enajenado el bien la devolución de la prima entregada y una indemnización de daños y perjuicios667.

La indemnización se fundamenta en el incumplimiento contractual con falta de buena fe, que frustra el fin del contrato al haberse enajenado a un tercero el bien objeto de la opción de compra. Se debe resarcir al optatario el interés negativo668, por la confianza en contrato de opción y por lo que le ha supuesto la frustración de la compraventa; el resarcimiento de daños y de los perjuicios id quod interest669, y el lucro cesante670, que se consiga probar.

Para la fijación de la cuantía del interés en el cumplimiento671, la jurisprudencia adopta como criterio el ahorro que supone el abono del precio, respecto al precio de mercado672, de modo que la cifra indemnizatoria se fija en el valor del bien en el mercado, reduciendo el precio de la compraventa que el comprador debía entregar al concedente.

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638 La STS 17 diciembre 1966 establece: “se deja a su arbitrio [del optante] la decisión respecto a la posterior celebración del contrato ofrecido, y por lo tanto, el despliegue de los efectos propios de la cláusula de opción se produce con independencia de esa...

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