SAP Baleares 201/2021, 23 de Abril de 2021
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 201/2021 |
| Fecha | 23 Abril 2021 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00201/2021
Rollo núm.:706/2020
S E N T E N C I A Nº 201/2021
Ilmos. Sres.
Don Álvaro Latorre López, presidente
Doña Juana María Gelabert Ferragut
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a, veintitrés de abril de dos mil veintiuno.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma, bajo el número 315/2019, Rollo de Sala número 706/2020, en los que han intervenido como:
Demandante-apelante : D.ª Filomena, representada por la procuradora D.ª Magdalena Cuart Janer y dirigida pro el letrado D. Carlos Vázquez Saraza.
Demandada-apelada : La entidad Molinar Vida Sana, S.L., representada por el procurador D. Miguel Socías Rosselló y dirigida por el letrado D. José María Lafuente Balle.
Es ponente el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.
La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma, dictó sentencia en fecha 20 de julio de 2020, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:
Que desestimando la demanda, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones esgrimidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora
.
La parte demandante ha interpuesto recurso de apelación contra la expresada sentencia, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 21 de abril de 2021.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.
Planteamiento del recurso.
D.ª Filomena interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad Molinar Vida Sana, S.L., en ejercicio de una acción de incumplimiento contractual e indemnización de daños y perjuicios, con fundamento, en síntesis en los siguientes hechos:
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- En fecha 7 de diciembre de 2016 se procedió a formalizar un contrato de opción de compra de vivienda con la entidad demandada. En el contrato la entidad promotora se compromete a la construcción y entrega de la vivienda NUM000 y una plaza de garaje en la finca sita en la CALLE000 nº NUM001 de El Molinar, en Palma.
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- El precio de venta se fijó en 350.000 euros para la vivienda NUM000 y 20.000 euros para la plaza de garaje, más el Iva al 10%. Como precio del derecho de opción se acordó el abono de la suma de 55.000 euros. En la cláusula segunda se acordó la entrega de aval bancario por todas las cantidades entregadas a cuenta.
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- El plazo de finalización de las obras se fijó el 30 de junio de 2017. Las obras no se habían terminado en la fecha de la interposición de la vivienda.
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- La demandante encargó una cocina para la instalación en la vivienda, por importe de 13.400 euros. Entregó a cuenta la suma de 4.020 euros.
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- La demandante antes de la firma del contrato de opción firmó un contrato de arrendamiento de vivienda, que se ha tenido que prorrogar visto el incumplimiento del plazo de entrega de la que es objeto del contrato de opción de compra.
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- La demandante ha ido cumpliendo con las obligaciones de pago establecidas en el pacto primero del contrato de compraventa. El total ingresado asciende a la suma de 307.012,46 euros en transferencias, más el depósito notarial por importe de 24.387,60 euros.
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- La demandada ha incurrido en diversos incumplimientos del contrato:
- Incumplimiento en el retraso de disposición y entrega de la vivienda, superando el plazo fuera de los límites razonables, exigibles y pactados en el contrato.
- Incumplimiento de calidad y características constructivas.
- Falta de constitución de aval bancario requerido por la legislación aplicable.
Se solicita que se dicte sentencia por la que:
1.- Se declare la responsabilidad contractual de la sociedad promotora demandada, por incumplimiento del contrato de opción de compra de vivienda y demás obligaciones análogas entabladas entre las partes.
2.- Como PETICIÓN PRINCIPAL adicional se condene a la sociedad promotora MOLINAR VIDA SANA S.L. al cumplimiento del contrato de compraventa firmado con mi mandante, y proceda a la entrega y disposición de la vivienda y garaje con las calidades y características contratadas conforme se determine por pericial, proceda al otorgación de la escritura pública derivada de la compraventa, así como toda la documentación adyacente, de vivienda NUM000 y una plaza de garaje, ubicada en el número NUM001 de la CALLE000 de El Molinar, sita en Palma de Mallorca, con referencia catastral NUM002 .
3.- Como PETICIÓN ALTERNATIVA a la principal, en caso de imposibilidad manifiesta de entrega de la vivienda, se solicita la resolución del contrato de compraventa con la consecuente condena a la devolución de las cuantías abonadas relatadas y documentadas en el cuerpo fáctico del escrito, más los intereses legales pertinentes, así como la cantidad correspondiente en concepto de daños y perjuicios resultante de restar el valor de mercado a fecha actual que determine el peritaje designado respecto a la vivienda y plaza de garaje; del precio fijado en el contrato de opción en la cantidad de 370.000 Euros más 10% de IVA, más el importe de
55.000 Euros fijado como indemnización en el contrato de opción.
4.- Como acción acumulada a las dos anteriores, se proceda a la condena a la Sociedad MOLINAR VIDA SANA S.L. al pago de la cantidad de 36.800 € (rentas vencidas e importe de cocina), más las rentas adicionales que se devenguen hasta el cumplimiento o resolución del contrato por razón de los daños y perjuicios generados por el incumplimiento contractual, más los intereses legales pertinentes
.
La parte demandada se opuso a la demanda alegando que la parte demandante ha incurrido en un error esencial en su demanda dado que carece de causa de pedir, pues el contrato fue resuelto unilateralmente en fecha 12 de julio de 2018, por correo electrónico remitido por D. Isaac a Movisa, resolución que fue expresamente aceptada mediante correo electrónico de 7 de agosto de 2018.
El consentimiento pactado por ambas partes a la resolución contractual en julio y agosto de 2018 nova de forma extintiva el consentimiento prestado en el contrato de compraventa en diciembre de 2016. Si el contrato está resuelto, ya no cabe la acción por incumplimiento contractual instada en la demanda.
En la sentencia dictada en primera instancia se desestima la demanda,
En el Fundamento de Derecho Segundo se expresa como causa de desestimación en los siguientes términos:
En el contrato de autos se fija como plazo para el ejercicio de la opción, el 30 de junio de 2.017, por lo que difícilmente cabría entenderla ejercitada en tiempo y forma, sin que tampoco mediase notificación, requerimiento formal o fehaciente o consignación en forma alguna. La actora sostiene, y así consta en el contrato, que las obras debían estar finalizadas en dicha fecha, mientras que no lo estaban, siendo que, a pesar de ello, siguió pagando parte del precio del inmueble hasta que, finalmente, tras sucesivas comunicaciones reclamando la entrega, remite una comunicación, en fecha 12 de julio de 2.018, acontecimiento 14, señalando que resuelve el contrato con indemnización de daños y perjuicios, siendo aceptada la resolución por la entidad demandada mediante correo de 7 de agosto de dicho año, al cual siguen varias comunicaciones en las que, por parte del letrado de la actora, se trata de especificar los términos en los que la misma debe hacerse efectiva, que no reciben adecuada respuesta por la entidad demandada.
Sólo a la vista de lo anterior, ya cabría decir que la demanda no puede ser estimada, dado que el contrato, en la medida que resuelto, no puede ahora pretender rehabilitarse por esta vía y exigirse así, ya el cumplimiento en debida forma, ya la resolución. ES cierto que, para que pueda operar la resolución contractual, ex artículo 1.504 CC, debe acudirse a otras formalidades, que ni siquiera han sido contempladas ni invocadas por las partes
.
En el Fundamento de Derecho Tercero se expresa:
Según lo antes dicho sobre la prueba practicada y la naturaleza del contrato suscrito, interpretados a la luz de la jurisprudencia transcrita, la demanda no puede ser estimada, al ser evidente que, a pesar de la denominación, no se está ante un contrato de opción de compra que, en todo caso, quedo resuelto por la hoy actora en fecha 12 de julio de 2.018, resolución aceptada en fecha 7 de agosto por la demandada, quedando pendiente de fijarse, en su caso, si dicha resolución fue culpable e imputable a la demandada, con los efectos previstos en los artículos 1.101 y siguientes CC y artículo 1.124 de dicho cuerpo legal, o los previstos contractualmente, ex artículo 1.255 CC. La interpretación de la verdadera naturaleza contractual, como se ha indicado, es el de arras confirmatorias, siendo que además no se ha puesto de manifiesto la verdadera realidad negocial, al no entenderse, de otro modo, a qué obedece el pago de gran parte del precio, que se recoge en la demanda y ha sido reconocida por la entidad demandada. Por lo anterior, incluso sosteniéndose una u otra realidad negocial y contractual al pretenderse como pretensión principal la declaración de incumplimiento del contrato de opción de compra por responsabilidad contractual de la demandada, que ejercitó la resolución previamente, resulta imposible atender, sin atentar contra el principio de congruencia, a las pretensiones contenidas en la demanda, que debería haber pretendido, previa indicación de la realidad negocial y de la causa de los abonos realizados, ya la entrega, ya la resolución, con abono, en ambos casos, de los daños y perjuicios.
Decir, por último, que...
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