STS, 19 de Diciembre de 1997
| Ponente | D. ANTONIO GULLON BALLESTEROS |
| Número de Recurso | 3128/1993 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 19 de Diciembre de 1997 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a diecinueve de Diciembre de mil novecientos noventa y siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de lo civil de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 4 de octubre de 1.992, como consecuencia de los autos de juicio de cognición, nº 410/92, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esa ciudad, sobre reclamación de cantidad; cuyo recurso ha sido interpuesto por D. Carlos Manuely Dª. Inmaculada, representados por el Procurador de los Tribunales D. Juan Carlos Estévez Fernández- Novoa; siendo parte recurrida D. Rafael, representado asimismo por el Procurador de los Tribunales D. Argimiro Vázquez Guillén.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pontevedra, fueron vistos los autos de juicio de cognición, instados por D. Rafael, contra D. Carlos Manuely Dª. Inmaculada, sobre juicio arrendaticio.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "por la que se declarase que los demandados están obligados a indemnizar de forma solidaria a su representado en la suma de siete millones novecientas cincuenta y una mil trescientas ochenta pesetas, equivalentes a cinco anualidades de renta, condenándoles al pago de dicha cantidad junto con los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial y las costas del juicio. Subsidiariamente, se interesa que se declare que los demandados están obligados a realizar en el local comercial, al que se refiere la presente demanda, todas las obras necesarias para que pueda ser destinado a negocio abierto al público con los mismos servicios e instalaciones de los que disponía su representado antes del desalojo anterior a la edificación sin derecho alguno a incrementar la renta que venía satisfaciendo por el inmueble derruido y previas dichas declaraciones, los condenen a realización de dichas obras, así como al pago de todos los daños y perjuicios ocasionados, todo ello, con expresa imposición de costas".- Admitida a trámite la demanda y emplazados los mencionados demandados, su repesentante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase sentencia "desestimando la demanda en todas sus partes, con imposición de costas al actor".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 2 de junio de 1.993, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Devesa, en representación de D. Rafael, frente a D. Carlos Manuely a Dª Inmaculada, representados por el Procurador Sr. Portela, Declaró que los demandados están solidariamente obligados a indemnizar al demandante la suma de SIETE MILLONES NOVECIENTAS CINCUENTA Y UNA MIL TRESCIENTAS OCHENTA (7.951.380) PESETAS, equivalentes a cinco mensualidades de renta, y les condeno al pago de dicha cantidad, junto con sus intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, así como al pago de las costas del juicio".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de D. Carlos Manuely Dª Inmaculaday tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Pontevedra dictó sentencia con fecha 4 de octubre de 1.992, con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos.- Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el demandado, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 en fecha 2 de junio de 1.993 debemos confirmar y confirmamos, la expresada sentencia recurrida en todas sus partes, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante".
El Procurador D. Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa en representación de D. Carlos Manuely Dª. Inmaculada, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, con apoyo en los siguientes motivos.- "Primero: Al amparo del art. 1.692.4º LEC. Infracción del art. 1.281, párrafo 1º, del Código civil.- Segundo: Formulado al amparo del art. 1.692.4º LEC. Infracción de los arts. 1.091, 1.255 y 1.278C.c.- Tercero: Formulado al amparo del art. 1.692.4º LEC, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia, concretamente en la violación (por no haberse aplicado) del artº. 82-2 LAU más en la aplicación indebida del art. 88-1 LAU.- Cuarto: Amparado en el art. 1.692.4º LEC, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia, concretamente en la violación (por no haberse aplicado) del art. 6-4 C.c., en relación con los arts. 7-1 y 1.258 del mismo Código civil".
Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.
No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 3 de diciembre de 1.997 en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
Es objeto de esta litis la interpretación del contenido y alcance de un documento privado concertado entre el arrendador y arrendatario de un local de negocio sobre el derecho de retorno al equivalente, una vez que aquél vuelva a edificar sobre el solar, provisto de las autorizaciones legales oportunas. El arrendatario, estimando que no se le ha entregado el local pactado en las condiciones estipuladas, reclama una indemnización equivalente a cinco anualidades de renta y subsidiariamente, la condena del arrendador a realizar las obras necesarias para que el local pueda ser abierto al público con los mismos servicios e instalaciones de que disponía el anterior sin derecho a incrementar la renta que venía satisfaciendo.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la petición principal, siendo confirmada su sentencia en grado de apelación por la Audiencia y contra esta última el arrendador ha interpuesto el recurso de casación por los motivos que se pasan a examinar, todos al amparo del art. 1.692.4º LEC.
El motivo primero acusa infracción del art. 1.281, párrafo 1º, del Código civil. En su defensa alega que en el documento privado sobre el retorno del arrendatario nada se dijo sobre instalaciones y servicios, por lo que son a cargo del arrendatario, ya que debe entenderse que los excluyeron de las obligaciones del arrendador, dado el carácter meramente dispositivo del art. 83.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964.
El motivo se desestima por su evidente inconsistencia. Es absurdo deducir de que si en el documento se dice sólo que "la acometida de la instalación de agua y de luz para el local será por cuenta del propietario hasta los contadores", todas las demás obras son por cuenta del arrendatario, siendo así que las mismas serían necesarias para que, como mínimo, se estuviera ante un local de negocio. El recurrente hace una interpretación elemental del documento (lo que no está escrito en él está renunciado) y olvida que en el mismo, su cláusula 3ª disponía que se habrían de cumplir "todas las condiciones previstas en el art. 80 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto al derecho de retorno". Por otra parte, la prueba documental y pericial ponen de relieve las graves carencias del local, lo que hace decir a la sentencia de primera instancia, en su fundamento jurídico segundo, aceptado pro la Audiencia, que no puede ser usado para el fin a que se destina, al no darse las características mínimas el local de negocio litigioso. El recurrente no ha impugnado estas valoraciones probatorias, sólo que en el documento no se ha dicho que las obras sean a cargo del arrendador, es decir, que el arrendatario renunció a los derechos que el confiere el art. 83 LAU de 1.964, pero aunque ello es posible, la renuncia ha de ser expresa, no deducida de algo tan poco inequívoco como un silencio sobre la materia, que además contradice la referencia a los arts. 80 y siguientes LAU. Es doctrina de esta Sala, reiterada en multitud de sentencias, de que la renuncia, para su eficacia jurídica, ha de ser expresa o deducida de actos o hechos de los que se deduzca inequívocamente y sin ninguna ambigüedad.
El motivo segundo señala como infringidos los arts. 1.091, 1.255 y 1.278 del Código civil, volviendo a interpretar según sus intereses el documento privado de retorno.
El motivo se desestima. También con olvido de la reiteradísima doctrina de esta Sala lo fundamenta en preceptos genéricos, abstractos e inconcretos, cuando es un tema de interpretación del contrato, regulada por los arts. 1.281 - 1.289 C.c., que para nada se citan como infringidos aquí.
El motivo tercero aduce la no aplicación del art. 82.2 LAU y aplicación indebida de su art. 88. La tesis que se mantiene es que el arrendatario no ocupó el local material y realmente. Pero aunque lo hubiera ocupado, el arrendador hubiera cumplido defectuosamente las obligaciones del art. 83, y por ello la sanción sería la prevista en el art. 85 LAU, no la del 88 de la misma.
El motivo se desestima, La no ocupación por el arrendatario es imputable a hechos del arrendador, pues no le entregó al primero un local en condiciones mínimas de uso negocial. Respecto al art. 85 LAU, no se refiere para nada a estas circunstancias, sino a que se asigne un local o vivienda "en planta distinta de la que ocupaba", o que "contara con menos instalaciones o servicios", o situación "interior", es decir, no se contempla la entrega de algo que es inhábil por sí mismo para local de negocio, lo que equivale al incumplimiento de la obligación de reservar (sentencia de 2 de abril de 1.973). La prueba pericial, no combatida, junto con las fotografías aportadas como prueba del estado del local, son bien expresivas de la multitud de carencias que tiene, lo cual impide obviamente su ocupación.
El motivo cuarto alega infracción del art. 6.4 del Código civil por no aplicación en relación con los arts. 7.1 y 1.258 del mismo Código. Tras transcribir comentarios doctrinales sobre el fraude de ley, afirma que el arrendatario no ha buscado más que pretextos para no volver a un local de negocio que ya no le era rentable, pretextos que son cobertura para burlar el cumplimiento del contrato de retorno.
El motivo se desestima. No se sabe a qué viene la figura del fraude de ley en la situación litigiosa, en la que el arrendatario se limita a reaccionar contra el incumplimiento del arrendador, ni cómo puede juzgarse su conducta contraria a la buena fe con apoyo de unas supuesta desgana en seguir en el negocio que el recurrente dice saber, pero que no prueba, y, además, sería indiferente desde un punto de vista jurídico.
La desestimación del recurso lleva consigo la condena en costas del recurrente y la pérdida del depósito constituido (art. 1.715.3)
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por D. Carlos Manuely Dª Inmaculadacontra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de lo Civil de la Audiencia de Pontevedra de fecha 4 de noviembre de 1993. Con condena en costas a los recurrentes y pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.-Pedro González Poveda.- Antonio Gullón Ballesteros.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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