SAP Cádiz 230/2006, 20 de Septiembre de 2006
| Ponente | JUAN CARLOS HERNANDEZ OLIVEROS |
| ECLI | ES:APCA:2006:941 |
| Número de Recurso | 56/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 230/2006 |
| Fecha de Resolución | 20 de Septiembre de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cádiz, Sección 7ª |
MANUEL GUTIERREZ LUNA JUAN CARLOS HERNANDEZ OLIVEROS JUAN IGNACIO PEREZ DE VARGAS GIL
Audiencia Provincial de Cádiz
Sección de Algeciras.
Iltmos. Sres. Magistrados
Presidente: Don Manuel Gutiérrez Luna
Don Juan Carlos Hernández Oliveros
Don Juan Ignacio Pérez de Vargas Gil.
Rollo de Apelación nº 56/06.
Procedimiento Ordinario núm. 70/05, del Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de
Algeciras.
SENTENCIA NÚMERO 230/06
En la ciudad de Algeciras, a veinte de septiembre de dos mil seis.
Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el Rollo de Apelación de referencia, dimanante del Procedimiento Civil igualmente dicho, pendiendo en esta Sala recurso de apelación formulado por Don Jesus Miguel , representado en esta alzada por el Procurador Don Adolfo J. Ramírez Martín, asistido del Letrado Sr. Viñas Arias, contra la Sentencia de fecha 20 de octubre de 2005, del Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de Algeciras , siendo parte recurrida la mercantil Estudio Buen Aire 2.001 S.L., representada por el Procurador Don Carlos Villanueva Nieto, asistida del Letrado Sr. Delgado Muñoz, y habiendo sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Juan Carlos Hernández Oliveros, quien expresa el parecer del Tribunal.
Se aceptan y se dan por reproducidos los de la sentencia impugnada.
El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento igualmente citado, dictó, el día 20 de octubre de 2005, Sentencia cuyo Fallo acuerda: "ESTIMAR en parte la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D.º Carlos Villanueva Nieto, en nombre y representación de ESTUDIO BUEN AIRE S.L., y CONDENAR a D.º Jesus Miguel AL PAGO DE LA CANTIDAD DE CUATRO MIL EUROS (4.000 EUROS) intereses legales y costas del presente procedimiento".
Contra la indicada resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Don Jesus Miguel , admitido a trámite el cual, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en la que, formado el correspondiente Rollo, designado Ponente y adoptada la resolución oportuna en relación a la prueba propuesta para esta alzada, quedó el recurso visto para la votación y fallo, y redacción y publicación de la sentencia.
En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.
En la medida en que se ejercitaba en la litis por la actora en la misma, Estudio Buen Aire 2.001 S.L. -parte apelada en el presente Rollo-, una acción de reclamación de responsabilidad contractual en virtud de un contrato de corretaje o mediación -folio 19-, que concertó ésta con Don Jesus Miguel -hoy apelante-, conviene comenzar por señalar que, según se expone por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, en Sentencia de 13 de diciembre de 1999 , en nuestro derecho, dicho contrato de corretaje o mediación es atípico, no regulado en ninguno de los Códigos, incluso después de la Ley 12/1992, de 27 de mayo , sobre contrato de agencia, y de la Ley 9/1992, de 30 de abril , sobre mediación de seguros privados.
Por este contrato, según establece nuestro Tribunal Supremo (SSTS 28 de febrero de 1957; 27 de diciembre de 1962; 6 de marzo de 1967; 5 de junio de 1978 y 1 de diciembre de 1986, entre otras), una persona se obliga a pagar una remuneración para que realice una actividad encaminada a ponerle en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado, en el que el mediador no tendrá participación alguna, debiendo calificarse la relación como mercantil, por analogía con el artículo 244 del Código de Comercio , sobre el contrato de comisión, cuando sea comerciante una de las partes (generalmente lo es el corredor, sí es colegiado), y mercantil el contrato objeto de corretaje. Siendo así, el corretaje de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria no debe ser considerado mercantil, ya que los contratos en los que median son civiles, normalmente compraventa, arrendamiento de bienes inmuebles y operaciones de financiación de los mismos. En este contrato, por otra parte, que es de resultado y no de medios (SSTS 23 de septiembre 1991, 21 de mayo 1992 y 19 de octubre de 1993 ) el contrato se estipula entre corredor y cliente, por lo que el tercero no queda obligado a pagar comisión.
La Audiencia Provincial de Salamanca, por su parte, conceptuó a este contrato, en Sentencia de 9 de octubre de 2001 , como innominado, atípico o "suigeneris", "facio ut des" pero de carácter principal, consensual y bilateral (STS 3/06/50 , 27/12/72 , 3/3/67 , 4/7/94 etc.), pudiendo definirse como aquel contrato especial por virtud del cual una de las partes (mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra y un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto (STS 5 marzo 1973 ). Se trata de un contrato, pues, que se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de su propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los art. 1091 y 1255 CC , y predominando en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, y en el que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de compraventa final, aunque también es común que resulte autorizado a recibir cantidades a cuenta -lo que, de hecho, se da en este caso- con función predominante pregestora, desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, como prevé el art. 272 CC . para la comisión (SSTS 1 febrero y 26 marzo 1991 ).
Precisamente por tratarse de un contrato atípico la normativa aplicable vendrá constituida, aparte de lo expresamente convenido por las partes, por las normas generales de los contratos contenidas en los arts. 1254 y ss CC y por la aplicación analógica de ciertas normas especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil, de lo que se desprende que el agente tiene derecho a la retribución, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente (SSTS 18/12/86, 03/01/89, 11/02/91, 23/09/91 ), si bien sin que ello implique una facultad exclusiva para el agente en la captación del comprador.
Ahora bien, ante la abundancia de supuestos en que se reclaman honorarios por el supuesto mediador sin derecho a ello se establece por la Audiencia Provincial de Salamanca, en Sentencia de 6 de octubre de 1999 , que para considerar generado el derecho a la retribución por parte del mediador deben concurrir los siguientes requisitos: 1) Debe estar debidamente documentado o acreditado de forma fehaciente tanto la realidad del encargo o contrato de mediación, como las condiciones del mismo, al menos con relación a la duración del encargo, posible exclusividad y retribución; 2) Ya que es de esencia del derecho a cobrar la retribución que el contrato de venta haya sido "consecuencia" de su intermediación, el propio mediador debe acreditar que su gestión ha sido decisiva para que la venta se lleve a efecto. Un documento firmado por vendedor y comprador que declare que ha sido un determinado mediador el que los ha puesto en contacto y ha permitido abrir las negociaciones en determinada fecha, u otra prueba clara en este sentido, parece el único medio de acreditar que su gestión ha sido decisiva, sobre todo cuando pueden concurrir idénticas pretensiones por parte de otros mediadores.
En el mismo sentido, establece la ya citada Audiencia Provincial de Salamanca, en Sentencia de 1 de junio de 2000 que son condiciones o requisitos a cubrir por el mediador para tener derecho al cobro de la comisión: a) La acreditación del encargo y de sus condiciones, con relación al menos a su duración, posible exclusividad y retribución: b) Eficacia de la mediación realizada, ya que es de esencia del derecho a cobrar la retribución que la perfección del contrato de venta efectuado haya sido motivado o consecuente con su intermediación: c) Para supuesto de pacto de exclusividad, la celebración del negocio dentro del plazo concedido; sobremanera cuando el interesado se aprovecha de algún modo de la gestión del agente mediador.
El contrato de mediación es, por tanto, anterior a la venta y en él interviene exclusivamente el propietario de la vivienda y el mediador, originándose por ello obligaciones únicamente entre ambos, si bien queda supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendida, por la intervención del mediador, o aprovechándose de las gestiones realizadas por este (STS 19 octubre y 30 noviembre 1993, 7 marzo 1994, 17 julio 1995, 30 abril 1998 ), habiéndose establecido en esta materia por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, en Sentencia de 10 de julio de 2001 , que "El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso...
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