SAP León 317/2008, 1 de Septiembre de 2008
| Ponente | RICARDO RODRIGUEZ LOPEZ |
| ECLI | ES:APLE:2008:964 |
| Número de Recurso | 236/2007 |
| Número de Resolución | 317/2008 |
| Fecha de Resolución | 1 de Septiembre de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - León, Sección 1ª |
SENTENCIA: 00317/2008
AUDIENCIA PROVINCIAL DE
LEON
Sección 001
Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20
Telf : 987.23.31.35
Fax : 987.23.33.52
Modelo : SEN00
N.I.G.: 24089 37 1 2007 0100726
ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000236 /2007 CIVIL
Juzgado procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.9 de LEON
Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000641 /2006
RECURRENTE : COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE AVENIDA DE DIRECCION000 NUM000 NUM001
Procurador/a : JAVIER MUÑIZ BERNUY
Letrado/a : JUAN MUÑIZ BERNUY
RECURRIDO/A : Sara
Procurador/a : SOLEDAD TARANILLA FERNANDEZ
Letrado/a : MARIA PILAR PEREZ PEREZ
SENTENCIA Nº 31708ILMOS. SRES.:
D. MANUEL GARCÍA PRADA.- PRESIDENTE
D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.- MAGISTRADO
Dª ANA DEL SER LÓPEZ.- MAGISTRADA
En la ciudad de León a uno de Septiembre de dos mil ocho.
VISTOS ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León el recurso de apelación arriba indicado en el que han sido partes de una como apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA DE DIRECCION000 NUM000 - NUM001 representada por el procurador Muñiz Bermuy siendo Letrado Juán Muñiz Bernuy; de otra como apelada Sara representada por la Procurador Taranilla Fernández siendo Letrada Pilar Pérez Pérez, actuando como Ponente el ILMO. SR. D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.
Con fecha 13 de abril de 2007 se dictó por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de León Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO.- Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Taranilla Fernández en nombre y representación de Sara contra la Comunidad de Propietarios de la Avenida de DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 de esta ciudad de León, y en su consecuencia debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 12 de junio de 2006, en cuanto se aprueba la habilitación a la Junta para que tome en cuanto se aprueba la habilitación a la unta para que tome decisiones sobre la ampliación, modificación nueva instalación de establecimientos existentes o futuros en el edificio, de acuerdo con lo establecido en el art. 7 de los Estatutos de la Comunidad, y todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.
Contra la mencionada Sentencia se interpuso por la parte apelante recurso de apelación, al que se opuso la parte apelada.
Motivos del recurso.
La demanda presentada solicita la nulidad del acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria celebrada el día 12 de junio de 2006, y con el siguiente contenido: "la HABILITACIÓN A LA JUNTA PARA QUE TOME DECISIONES SOBRE LA AMPLIACIÓN, MODIFICACIÓN O NUEVA INSTALACIÓN DE ESTABLECIMIENTOS EXISTENTES O FUTUROS EN EL EDIFICIO, DE ACUERDO CON LO ESTABLECIDO EN EL ART. 7 DE LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD".
Los motivos de impugnación del acuerdo se reflejan en el apartado 1 del fundamento de derecho V (fondo del asunto) de la demanda:
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- Acuerdo contrario a la Ley y a los Estatutos (artículo 18.1 .a/ LPH).
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El acuerdo adoptado contradice el artículo 7 de los Estatutos, porque en él no se establece que sea la Junta quien pueda decidir sobre la ampliación, modificación o nueva instalación de establecimientos existentes o futuros en el edificio.
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Contradice los Estatutos porque, concretamente el artículo 24 establece que tienen permanencia y no pueden ser cambiados si no es de acuerdo con la Ley.
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Ni la modificación ni la adopción del acuerdo estaban previstos en el orden del día de la convocatoria.
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- Acuerdo que supone un grave perjuicio para el demandante, que no tiene obligación jurídica de soportarlo.
La sentencia recurrida acoge sustancialmente las pretensiones de la demanda, sobre la base lailegalidad de la habilitación otorgada a la Junta Rectora para tomar decisiones sobre ampliación, modificación o nueva instalación de establecimientos existentes o futuros en el edificio.
En el recurso se invocan, en síntesis, los siguientes motivos:
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- El acuerdo adoptado no supone modificación de los Estatutos.
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- El acuerdo adoptado no es distinto al propuesto en el orden del día de la convocatoria.
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- Considera que el acuerdo adoptado es de mera administración y, por tanto, para ser aprobado sólo precisa mayoría de los comuneros presentes.
Delimitación del acuerdo adoptado.
A/ Ámbito sujetivo del acuerdo.
En la demanda, al citarse el acuerdo al final de su folio 6 (folio 7 de los autos), dice: "Habilitar a la junta de propietarios para que...". En el fallo, sin embargo, al citar dicho acuerdo dice: "HABILITACIÓN A LA JUNTA PARA QUE...". En el escrito de oposición al recurso vuelve a decir: "Habilitar a una junta de propietarios a que..." (folio 3 del escrito y 305 de los autos). Y, sin embargo, en el segundo párrafo del folio 2 de dicho escrito (folio 504 de los autos) dice: "Lo ha entendido perfectamente S.Sª, lo que se pretende, a través de la aprobación del acuerdo es dar carta blanca al presidente para que...".
Esta confusión es justificada, porque en el acuerdo adoptado se otorga habilitación a la "Junta", sin mayores precisiones, lo que da pie a que la parte demandada y recurrente insista en atribuir la habilitación a la Junta Rectora, y en la sentencia también se analice la cuestión como una habilitación a la Junta "Rectora" y no a la Junta de Propietarios. Tanto es así, que en el recurso (folio 3 del recurso y 291 de los autos), después de decir que "de ninguna manera el acuerdo implica modificación alguna de los Estatutos, sino simple ratificación de las facultades de la Junta Rectora", poco después afirma que "como decimos, simplemente viene a ratificar las facultades que ya la Ley de Propiedad Horizontal confiere al Presidente de una comunidad de propietarios".
Por otra parte, por más que examinamos los Estatutos no vemos alusión alguna a una "Junta Rectora". Vemos, eso sí, que se contempla el nombramiento de un Presidente, dos vicepresidentes (uno por el portal NUM000 y otro por el portal nº NUM001 ) y un Administrador (profesional que no forme parte de la comunidad, según dispone el artículo 17 de los Estatutos). En el artículo 11 de los Estatutos se dice: "La Comunidad constituida, se administrará independiente en cuanto afecte exclusivamente a cada portal, sin perjuicio de las obligaciones y derechos que sean indivisibles por razón de la unidad del inmueble, que se decidirán conjuntamente bajo la coordinación del Presidente de la Comunidad en la persona que resulte elegida...". Se atribuye al presidente, por lo tanto, una mera función de coordinación, pero no se le atribuyen funciones de administración que corresponden, como es lógico, al administrador (artículo 17 de los Estatutos y 20 de la LPH). Ni de las normas estatutarias ni de las disposiciones de la LPH se puede inferir la existencia de una "Junta Rectora".
Hacemos mención a todo ello porque nos encontramos con una inicial indeterminación acerca del alcance del acuerdo adoptado. Es obvio que tal acuerdo supone la atribución de una potestad, pero debemos saber, en primer lugar, a quién.
Sería absurdo que la Junta de Propietarios se atribuyera a sí misma una potestad, por lo que hemos de suponer, conforme se indica por el demandado, que tal atribución va dirigida a una Junta Rectora que no aparece prevista como órgano de la comunidad de propietarios. Suponemos que el Presidente, los Vicepresidentes y el Secretario-Administrador actúen de manera coordinada y ello da lugar a que se consideren como Junta Rectora. No obstante, es importante la precisión que estamos realizando para poder analizar el alcance del acuerdo adoptado. Por lo tanto, y como conclusión, hemos de entender que la habilitación prevista en el acuerdo es a la Junta Rectora, como así lo indica la parte recurrente.
B/ Ámbito objetivo del acuerdo.
La parte recurrente sostiene que el acuerdo adoptado no trasciende más allá de lo que comporta la atribución de facultades de administración, y así, en el folio 15 del recurso (folio 297 de los autos) dice: "pero no va más allá de un Acuerdo de mera administración en el que se pide al Presidente o a la Junta Rectora que tomen decisiones en relación con los establecimientos públicos existentes o que existan en unfuturo en el edificio". A continuación insiste en su argumentación acerca de que el acuerdo adoptado es de mera administración y no requiere unanimidad de todos los comuneros.
El acuerdo adoptado implica la atribución de una potestad decisoria sobre la ampliación, modificación o nueva instalación de establecimientos existentes o futuros en el edificio, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7 de los Estatutos. No estamos ante una mera función de vigilancia o de orden interno, sino ante la atribución de una potestad de decisión y, además, en relación con la afectación y uso de elementos privativos. Es decir, no se atribuyen al Presidente o a la Junta Rectora facultades para el cuidado y conservación de los elementos comunes, como funciones específicas de administración de las previstas en el artículo 20 de la LPH , sino potestad que "tome decisiones" sobre la "ampliación, modificación o nueva instalación de establecimientos". Es decir,...
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