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Artículo 39

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Vincent
AutorPedro de Pablo Contreras.
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil.

  1. JUSTIFICACIÓN DEL PRECEPTO

    El concepto de inexactitud registral fue introducido en nuestro Derecho por la Ley de 30 diciembre 1944, cuyos artículos 32 y 33 son los actuales 39 y 40 del Texto Refundido vigente, de 1946. Como ha señalado Tirso Carretero, tales preceptos «no son sino una traducción disimulada de la normativa del B. G. B. y de la doctrina alemana sobre la inexactitud del Registro (Unrichtigkeit des Grundbuch) y la acción de rectificación del mismo (Anspruch auf Grund-buchberechtigung)» (1) La Exposición de Motivos de la Ley de 1944 los justifica muy livianamente, afirmando tan sólo que el concepto de inexactitud del registro no había sido formulado en la legislación anterior, que carecía de una concreción unitaria de dicho concepto y de sus efectos; y luego enlaza tal concepto con los principios de legitimación y fe pública y señala que «no afectarán a la exactitud de los asientos los derechos no protegidos por la fe pública, ni aquellos otros cuya registración no se considera necesaria por razones sociales o por su intrínseca exteriorización».

    En todo caso, la principal novedad aportada por la reforma de 1944-46 es la previsión, para los casos de inexactitud, de una acción específica -la «acción de rectificación»- dirigida exclusivamente a eliminar aquélla. En realidad, sólo la necesidad de marcar los límites y el objeto de esta acción convierte en relevantes a estos preceptos, que, de otro modo, no pasarían de tener un carácter sistematizador y didáctico (2), aparte -eso sí- la autónoma función que cumple el párrafo final del artículo 40 como precepto que dota de la máxima amplitud a la protección del tercero que reúne los requisitos del artículo 34.

  2. REGISTRO Y REALIDAD JURÍDICA

    En nuestro sistema registral -de inscripción generalmente voluntaria, en el que los cambios reales se producen de ordinario fuera del registro y en el que ni siquiera existen medios plenamente eficaces para garantizar que la existencia y consistencia de las fincas es la que aparece en los libros-, es perfectamente posible que los datos, de hecho (existencia, consistencia y linderos de las fincas) y jurídicos (existencia y consistencia de los derechos inscritos, y titularidad actual de los mismos), que constan en los asientos del registro no coincidan con los que proporciona lo que la ley llama «realidad -fáctica o jurídica- extrarregistral»: la que puede hacerse valer conforme a las normas sustantivas.

    De entre los diversos fenómenos que pueden considerarse como de «desacuerdo» entre el contenido del registro y la realidad extrarregistral, este artículo define una de sus especies: la «inexactitud registral» que luego desarrolla el artículo 40. Han de interpretarse conjuntamente ambos preceptos, por tanto, para determinar qué entiende la Ley Hipotecaria por «inexactitud»; análisis del que resultan las siguientes conclusiones:

    1. La inexactitud es un desacuerdo entre el registro y la realidad extrarregistral referible tan sólo «a los...

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