Artículo 31
| Autor | Álvaro José Martín Martín. |
| Cargo del Autor | Registrador de la propiedad. |
ARTÍCULO 31
La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34 (a).
No resulta frecuente la cita de este artículo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Seguramente ello se debe a que el efectivamente alegado es el 34 que, como se sabe, consagra el principió de protección de la confianza en la apariencia derivada de lo que el Registro publica.
Del artículo 30 de la Ley y la doctrina que ha estudiado su inteligencia, que resumí en mi comentario a dicho precepto, se deduce que la omisión o inexactitud sustancial que puede motivar la nulidad de un asiento tiene su origen bien en que se redactó defectuosamente, lo que a su vez se deberá al título que se inscribe o a la labor de síntesis que toda inscripción conlleva y podrá subsanarse en consecuencia rectificando el título y el asiento o, en el segundo caso, sólo el asiento siguiendo para ello el procedimiento hipotecario al efecto establecido, sin necesidad de una previa declaración judicial de nulidad.
Ahora bien, se comprende que mientras no se proceda a dicha subsanación puede darse el caso de aparecer un tercero que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley que no debe verse perjudicado, si bien en mi opinión para ello será necesario que el error no sea detectable por un examen detenido de la inscripción practicada a favor de quien actúe como transmitente a título oneroso y de las anteriores en su caso porque no es lo mismo que la inscripción publique la existencia de una hipoteca cuya responsabilidad por capital esté mal expresada a que no publique ninguna responsabilidad por dicho concepto.
Pero también se emplea el término nulidad del asiento o inscripción para referirse a aquellos supuestos en que lo cuestionado es la legalidad de la titularidad real que el Registro anuncia. Se discute entonces, dicho sea a título de ejemplo, si la compraventa que motivó el asiento cuestionado reunía todos los requisitos exigidos o si, por el contrario, adolecía de vicios que determinaran su inexistencia por simulación, su nulidad por falta de consentimiento o su anulabilidad por haber intervenido violencia o intimidación, o bien si la descripción de la finca, su cabida o su situación según el Registro es correcta o no. La jurisprudencia existente se refiere en general a este segundo supuesto que, obviamente, hace tránsito al estudio del contenido de los artículos 33 y 34; no obstante, me permitiré transcribir algunas de las sentencias más recientes en que se discutía la exactitud o inexactitud del Registro y la existencia o no de un tercero protegido por la normativa hipotecaria.
La Sentencia de 7 febrero 1997 se refiere a un supuesto en que la misma persona dona una finca a sus hijos sin presentar la escritura a inscripción y, acto seguido, la vende a una sociedad, diciendo su quinto considerando: «Quinto. El último motivo, por idéntico cauce procesal que el anterior, pretende que se ha aplicado indebidamente el artículo 34 de la Ley Hipotecaria e invoca la nulidad radical de la venta de la finca rústica efectuada por doña Araceli P. P. a "Orogramo, S. L.", por no ser aquélla la propietaria del inmueble en el momento de la venta y no tener la entidad la cualidad de tercero hipotecario.
El motivo ha de perecer porque, sobre no justificar la recurrente interés alguno en su pretensión, "Orogramo, S. L.", es auténtico tercero respecto del contrato antecedente de transmisión, que no tuvo acceso al Registro (la donación de doña Araceli a sus hijos), de forma que queda protegida por el principio de inoponi-bilidad y para negarle la subsunción en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ha de hacerse nuevamente supuesto de la cuestión o analizar y valorar nuevamente la prueba, que es lo que pretende la recurrente para sustituir el criterio objetivo y desinteresado de la Sala por el suyo propio...»
La Sentencia de 29 enero 1997 aborda un supuesto de venta a favor de una persona e hipoteca posterior a favor de otra efectuada por el vendedor: «Primero. El problema jurídico que da origen a la controversia es el de si el titular de un bien inmueble, que lo ha enajenado por escritura pública, realiza un acto nulo radicalmente, por falta de poder de disposición, cuando a los pocos días lo hipoteca, estando todavía vigente la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, en garantía de la devolución de cantidad prestada que reconoce haber recibido de los acreedores hipotecarios. El primer adquirente de dominio, entendiendo que es absolutamente nula la hipoteca constituida, insta que así se declare judicialmente y se cancele la inscripción de la garantía hipotecaria...
Segundo. El motivo primero acusa infracción del artículo 1.261 del Código civil y artículos 138 y 33 de la Ley Hipotecaria. Se argumenta que la vendedora y posterior hipotecante del bien había perdido su propiedad al enajenarlo al recurrente. Sólo ejercitando el derecho de recuperarlo que se le concedió podría ser propietaria. No lo era antes de que ello ocurriese, luego carecía de poder de disposición para hipotecar (art. 138 L. H.), siendo el contrato de hipoteca nulo por falta de objeto (art. 1.261 C. a), y esa nulidad no la puede convalidar la inscripción registral de la hipoteca (art. 33 L. H.).
El motivo se desestima porque olvida el artículo 34 que protege, en las circunstancias que indica, al que adquiere de quien en el Registro de la Propiedad figura con facultades para transmitir (o para constituir, desde luego, derechos reales menores), aunque "se anule o resuelva" el derecho del otorgante por causas que no consten en el mismo Registro. Si después de la enajenación, cuya validez no se discute, la vendedora hipotecó como si fuera verdadera propietaria civil, siendo así que sólo lo era para el Registro de la Propiedad porque todavía figuraba inscrita a su favor esa propiedad, el tercero goza de la protección registral.
Tercero. El motivo segundo alega infracción de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria...
El motivo se desestima porque carece de la más mínima consistencia. En efecto, de su escuetísima fundamentación puede deducirse que apunta (sólo apunta, porque no desarrolla una argumentación para su defensa); a que el acreedor hipotecario no es un adquirente a título oneroso; que no es tercero; y, en fin, que debe prevalecer la realidad extrarregistral sobre la registral. Es ostensible el olvido que se padece de los principios en que se asienta toda la legislación hipotecaria desde la primera Ley de 1861, que son el de hacer seguras las adquisiciones de inmuebles y garantizar a los acreedores que prestan sobre los mismos. El motivo excluye a estos últimos de la protección registral; no se necesitan más palabras para rechazar idea tan fuera de la realidad normativa. Otra cosa es que el tercero no reúna los requisitos que exige el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pero de ello nada se dice, salvo una alusión a que el acreedor hipotecario no es un adquirente a título oneroso. La doctrina de esta Sala es justamente la contraria (Ss. de 15 marzo 1958 y 17 octubre 1989), como no podía ser menos desde el momento en que la hipoteca se constituye para garantizar la satisfacción del crédito, cuya vida y vicisitudes en ella repercute por su necesaria accesoriedad. Esta finalidad económico-jurídica es lo que hace que la legislación hipotecaria nazca, entre otras cosas, para protegerlo y favorecer la seguridad de los préstamos, es jurídicamente su causa, y la que estructura, en consecuencia, toda la normativa sobre la hipoteca, por lo que puede decirse que, si se cumple, el negocio de constitución de la misma tiene causa y está protegido por la ley (S. de 14 enero 1935).»
En el supuesto resuelto por la Sentencia de 25 noviembre 1996 se había producido también inexactitud por no haber tenido acceso al Registro una venta derivada de procedimiento ejecutivo, aunque el título correspondiente se había llegado a presentar, caducando el asiento. Este dato sirve de apoyo a la Sala para considerar que un ulterior adquirente de la finca en virtud de otro procedimiento ejecutivo carecía de la buena fe exigida por el artículo 34 de la Ley: «Procede indicar que esta Sala, en Sentencia de 30 enero 1960, ha declarado que la buena fe obliga al adquirente a una conducta activa, extendida incluso a no omitir circunstancias o diligencia alguna para el logro de averiguar si existen o no vicios en la titularidad del transferente, y como en el momento de la adjudicación judicial del inmueble objeto del litigio, tras la subasta celebrada en el procedimiento seguido en Barcelona, ya existía otra precedente en los autos ejecutivos tramitados en Madrid, llevada al Registro de la Propiedad mediante la aportación de la documentación motivadora del correspondiente asiento de presentación, nada obsta a la conclusión de Ja sentencia recurrida sobre que la venta judicial en Madrid pudo ser conocida por los terceros interesados en la adquisición del local, que figuraban implicados en otro procedimiento judicial afectante al mismo inmueble, máxime cuando, como argumenta la resolución citada, quedaban obligados a agotar el cuidado para descubrir la real situación de la finca, y la consulta registral para este fin era el medio idóneo para alcanzar dicha noticia, y, por consiguiente, para conocer la consumación de la adquisición inicial, sin que las derivaciones finales de la caducidad del asiento incidieran en la validez de la transmisión.
Por demás, según ha declarado esta Sala en Sentencias, entre otras, de 7 abril 1971, 30 junio 1986 y 11 abril 1992, la tipificación de la doble venta requiere, para su existencia, la no consumación de la primera al tiempo del perfeccionamiento de la segunda, puesto que, en caso contrario, se produce la situación de enajenación de cosa ajena por falta de objeto de la posterior, que jurídicamente deriva en la inexistencia de ésta, cuya figura se ha generado...
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