Artículo 38
| Autor | Jose Manuel García García. |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Registrador de la propiedad. |
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LA FORMULACIÓN DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL EN EL ARTÍCULO 38 DE LA LEY HIPOTECARIA Y SUS CONCORDANTES
El artículo 38 de la Ley Hipotecaria es el exponente más señalado del llamado «principio de legitimación registral», que es uno de los fundamentales principios hipotecarios del sistema inmobiliario español.
Su formulación no sólo se encuentra en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, sino también en otros preceptos concordantes con él, de los que los más relevantes son el párrafo 3.° del artículo 1.°, el artículo 97 y el artículo 253.1, todos ellos de la Ley Hipotecaria.
A todos esos preceptos se remite el Código civil, en su artículo 608, al establecer que, «para determinar los efectos de las inscripciones y anotaciones» y «el valor de los asientos», se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, siendo uno de dichos efectos el resultante del principio de legitimación registral.
El artículo 38 de la Ley Hipotecaria constituye el precepto básico del principio de legitimación registral, porque en él se contiene la formulación positiva de dicho principio, es decir, la presunción de que lo inscrito en el Registro existe y pertenece al titular registral en la forma que expresa el asiento; y al propio tiempo, en los diferentes párrafos de dicho artículo 38 de la Ley Hipotecaria aparecen las distintas manifestaciones del ámbito del mismo, tanto en el aspecto sustantivo, como en el aspecto procesal.
Para completar las restantes manifestaciones de dicho principio, habría que acudir a los citados artículos 1.3.°, 97 y 41 de la propia Ley Hipotecaria y sus concordantes del Reglamento Hipotecario.
La formulación negativa del principio de legitimación registral se completa a través del artículo 97, que presume la extinción del derecho como consecuencia de la cancelación registral del asiento.
El complemento de las consecuencias procesales que regula el artículo 38 de la Ley Hipotecaria se encuentra en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, que se refiere a otra consecuencia procesal derivada de la presunción de titularidad registral y de la presunción de posesión a favor del titular inscrito, que es el procedimiento de efectuación de acciones reales del titular inscrito o procedimiento del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.
Asimismo, el procedimiento sumario de ejecución hipotecaria es otra de las consecuencias procesales del principio de legitimación registral, pues la enajenación de la finca hipotecada en pública subasta por impago del deudor -la llamada «ejecución de la hipoteca»-, se produce no en virtud de ninguna sentencia previa, sino en base a la vigencia del asiento registral del título de la hipoteca, que, por ello, no sólo se caracteriza por ser de «inscripción constitutiva», sino de «inscripción legitimadora de la enajenación o ejecución» mientras no conste su cancelación o rectificación.
Por otra parte, el párrafo 3.° del artículo 1.° de la Ley Hipotecaria, se refiere a la llamada salvaguardia judicial de los asientos, que es otra manifestación del principio de legitimación registral, consistente en que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y producirán sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria.
Dicha salvaguardia judicial de los asientos ha sido confirmada recientemente por la Ley 7/1998, de 13 abril, sobre condiciones generales de la contratación, al reformar el artículo 253.1 de la Ley Hipotecaria, en el sentido de que la nota de despacho del Registrador al pie de todo título que se inscriba, ha de reflejarse «la protección judicial del contenido del asiento». Con ello se confirma la importancia del principio de legitimación registral, a través de la protección judicial o salvaguardia judicial del contenido del asiento, lo cual tiene importantes repercusiones en el ámbito judicial y extrajudicial.
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EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL COMO MANIFESTACIÓN DE PRESUNCIÓN DE EXACTITUD Y COMO LEGITIMACIÓN
El principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes se define sobre las dos ideas conexas de la presunción de exactitud y de la legitimación.
En tal sentido, puede definirse como «aquel principio hipotecario, en virtud del cual, los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos, se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en el ámbito procesal y extraprocesal como tal titular, en la forma determinada que el propio asiento determine».
En esta definición aparecen los dos aspectos que explican la doble terminología utilizada a propósito de este principio, pues se trata, por una parte, de una presunción de exactitud, y al mismo tiempo, de una legitimación del titular registral
Se trata de dos manifestaciones que aparecen íntimamente relacionadas, formando una unidad, pero que contemplan el principio de legitimación registral desde dos puntos de vista entrelazados. La presunción de exactitud determina legitimación en el ámbito judicial y extrajudicial; pero a su vez, la legitimación reconocida legal-mente, determina una mayor fuerza de la presunción de exactitud.
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Respecto a la presunción de exactitud, se trata de una «presunción iuñs tantum», pero la prueba en contrario ha de resultar o bien del documento correspondiente en que conste el cosentimiento del titular registral (arts. 20 y 82 L. H.), o bien de la resolución judicial de los Juzgados y Tribunales, dada la salvaguardia o protección judicial del contenido de los asientos (arts. 1.3.° y 253.1 L. H.).
Esta «presunción iuñs tantum» es propia del principio de legitimación registral, por lo que se contrapone a la protección o eficacia definitiva del titular registral, que resulta de otros principios hipotecarios, como son los efectos derivados de los principios de prioridad e inoponibilidad (art. 32 L. H.), fe pública registral (art. 34 L. H.), usucapión secundum tabulas (art. 35 L. H,, sin perjuicio de la presunción iuris tantum de posesión) y usucapión contra tabulas (art. 36 L. H.).
Especialmente interesa la contraposición entre la presunción iuris tantum del principio de legitimación registral y la posición inatacable del titular registral derivada del principio de fe pública del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La primera, o sea, la presunción iuris tantum del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, se refiere al titular registral en general. En cambio, la presunción iuñs et de iure o inatacabilidad del titular registral, resulta del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuando el titular registral es un tercero hipotecario que reúne los requisitos previstos en dicho precepto.
Pero la característica fundamental de la «presunción de exactitud» propia del principio de legitimación registral, es que no se trata de una simple presunción, sino que tiene dos características que refuerzan dicha presunción, que son la salvaguardia judicial o protección judicial del contenido del asiento', y la configuración de los asientos no sólo como presunción sino como prueba de su contenido.
En cuanto a la salvaguardia judicial de los asientos, viene establecida por el párrafo 3.° del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, antes citado, y confirmado recientemente por la redacción dada al artículo 253 de la Ley Hipotecaria, por la Ley 7/1998, de 13 abril, de condiciones generales de la contratación, al ser necesario que el Registrador exprese en la nota de despacho del documento, que el contenido del asiento queda bajo la protección judicial.
Con ello, el legislador pretende que el asiento no sólo sea una presunción, sino que tenga tutela judicial, es decir, que en el proceso, el titular registral sea tratado con todas las prerrogativas de tal mientras no se desvirtúe el contenido del asiento, y fuera del proceso judicial, no sea desvirtuada la titularidad registral resultante del Registro.
Y esta configuración del legislador hipotecario, pretendiendo dar fuerza al asiento registral en defensa de la publicidad registral de los derechos reales, frente a la clandestinidad inmobiliaria, por razones de seguridad jurídica de interés general de la sociedad, no sólo es la que tradicionalmente viene manifestando la propia legislación hipotecaria, a la que, por otra parte, se remite el Código civil (art. 608 C. c), sino que ha sido confirmada por el legislador de la citada regulación de condiciones generales de la contratación, ratificando por Ley, en 1998, que el ciudadano que obtiene una inscripción ha de saber que su asiento cuenta con la protección judicial en el sentido del párrafo 3.° del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, es decir, mientras no sea desvirtuada de modo expreso ante los Tribunales ante la correspondiente acción de rectificación del Registro.
Por otra parte, aunque la característica propia del principio de legitimación registral es la que se deriva de la «presunción iuris tantum», esto no obsta para configurar el asiento además como un verdadero «medio de prueba». Son compatibles las dos características del asiento, si bien dan una especial configuración a la presunción. No se trata sólo de una presunción iuris tantum que «dispensa de la prueba», sino de una «prueba» que dispensa de «otras pruebas». Y no se trata simplemente de un hecho del que la ley deriva o presume un derecho, sino de una situación jurídica de la que la ley deriva o presume la titularidad, frente a otras pruebas no suficientemente precisas para desvirtuarla. Es lo que José Luis Mezquita del Cacho ha denominado «investidura formal organizada por el propio Ordenamiento», que produce no sólo una inversión de la «carga de la prueba», sino una «carga de certeza» o una «prueba integral de lo contrario», porque no se trata sólo de incidir en la «distribución de la carga de la prueba», sino en el «objeto mismo de la prueba» (1)
La cuestión tiene importancia práctica, porque si se dice que se trata de una simple...
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