Artículo 33

AutorJose Manuel García García.
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Registrador de la propiedad.
  1. INSERCIÓN DEL ARTÍCULO 33 DENTRO DE LA SISTEMÁTICA DE LA LEY HIPOTECARIA

    El artículo 33 de la Ley Hipotecaria es un precepto cuyo texto proviene inalterado desde la primitiva Ley Hipotecaria de 1861, y respecto al cual el artículo 34 siguiente se formulaba enlazado con él, comenzando con la frase «no obstante lo declarado en el artículo anterior», lo cual prueba la relación entre ambos preceptos, según se desarrollará más adelante.

    La Ley de reforma hipotecaria de 30 diciembre 1944 colocó el texto del artículo 33 de la Ley Hipotecaria como párrafo inicial del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pero suprimió esa referencia en el párrafo segundo, al «no obstante lo declarado en el artículo anterior», en consonancia con la formulación del principio de fe pública registral como la base fundamental del sistema inmobiliario, y no como excepción.

    El texto articulado de 8 febrero 1946, al ordenar el texto completo de la Ley Hipotecaria, se limitó a separar en artículos distintos los textos de los artículos 33 y 34.

    En cualquier caso, tanto los antecedentes históricos como la interpretación sistemática, apuntan a la consideración del artículo 33 de la Ley Hipotecaria no como norma aislada, sino en concordancia con los demás preceptos que señalan los efectos de la inscripción.

    Las razones de la separación del texto del artículo 33 respecto al artículo 34 son varias.

    En primer lugar, ambos preceptos, aunque relacionados, estuvieron separados a lo largo de su recorrido histórico.

    En segundo lugar, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria contiene el principio de fe pública registral, que es la base fundamental del sistema hipotecario español, en línea con los sistemas germánicos, por lo que merecía un precepto específico y de formulación independiente, sin perjuicio de sus relaciones sistemáticas con el artículo 33 de la Ley Hipotecaria.

    En tercer lugar, según veremos con detalle más adelante, el artículo 33 de la Ley Hipotecaria no sólo tiene relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que representa una excepción al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que, a su vez, el artículo 33 de la Ley Hipotecaria tenga dos excepciones, que son:

    1. La resultante del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, respecto a los terceros que reúnan los requisitos que en dicho precepto se establecen, y respecto a los cuales existe una convalidación y adquisición a non domino.

    2. La resultante del principio de usucapión secundum tabulas del artículo 35 de la Ley Hipotecaria, respecto a los titulares regístrales que reúnan los requisitos de dicho precepto.

    Además, el artículo 33 de la Ley Hipotecaria aparece modalizado por los artículos 38 y 1.3.° de la Ley Hipotecaria, es decir, por el principio de legitimación registral resultante de dichos preceptos, en el sentido de existir una presunción de exactitud y de existencia del derecho en la forma determinada por el asiento respectivo, lo que determina igualmente la presunción de exactitud y validez del acto o contrato inscrito que ha dado origen a dicho derecho.

    Por último, el artículo 33 de la Ley Hipotecaria se refiere a los «actos y contratos nulos», lo que permite incluir dentro del ámbito del precepto los supuestos de inexistencia, nulidad y anula-bilidad. Por lo que se refiere a otros supuestos de ineficacia, como la revocación, rescisión y resolución de los negocios jurídicos, su tratamiento legal resulta del artículo 37 de la Ley Hipotecaria, a cuyo comentario me remito. Y en cuanto a la ineficacia, que no nulidad, resultante de la falta de legitimación civil en la venta de cosa ajena, se trata de un supuesto no incluido en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, sino en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, según se verá más adelante, al menos respecto a los compradores que reúnan los requisitos del citado artículo 34.

    Por todo lo expuesto, el artículo 33 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado aisladamente, sino en plena coordinación con los demás preceptos de la legislación hipotecaria. No hacerlo así motivará la incomprensión del precepto o su aplicación indebida o incoherente, en contra de los criterios intepretativos resultantes del artículo 3 del Código civil.

  2. ¿INUTILIDAD DEL ARTÍCULO 33 DE LA LEY HIPOTECARIA?

    El artículo 33 de la Ley Hipotecaria ha dado lugar a perplejidades y críticas en determinados sectores doctrinales, que no acaban de encontrar la verdadera justificación del mismo.

    La principal crítica hecha al precepto ha sido la de su inutilidad, por entender que, aunque se suprimiese, se mantendría la misma normativa resultante del Código civil y de la Ley Hipotecaria, pues en ninguno de esos cuerpos normativos se atribuye a la inscripción fuerza convalidante del acto o contrato inscrito, salvo los supuestos de los artículos 34 y 35 de la Ley Hipotecaria, que tienen ya su regulación concreta y delimitada en los propios preceptos.

    Incluso puede extrañar un precepto con formulación negativa de los efectos cuando, por lo general, la Ley Hipotecaria, como cualquier otra Ley, cumpliendo el mandato y la remisión del Código civil, y concretamente del artículo 608 del Código civil, se ha de referir a los efectos positivos de los asientos, es decir, al valor de los mismos, y no a su aspecto negativo o falta de valor. Así, por ejemplo, entre los autores más críticos del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, está Felicísimo Castro, que, siguiendo a Ríos Mosquera, entiende que el artículo 33 debería desaparecer de la Ley Hipotecaria, porque equivale a no decir nada y porque, de no suprimirlo, tendría que añadirse un inciso al mismo que dijera: «sin perjuicio de los particulares efectos que (la inscripción) pueda producir al efecto» (1)

    Frente a esta opinión, hay que señalar que el artículo 33 de la Ley Hipotecaria tiene utilidad para destacar la importancia de los dos preceptos que le siguen, los artículos 34 y 35, que son excepciones a dicho artículo 33.

    Y en cuanto al añadido que propone Felicísimo Castro, aunque hubiera sido adecuada su formulación en el texto legal, la interpretación sistemática del precepto, de la que aquí se parte, ya lleva implícita que la norma no es absoluta, sino que ha de coordinarse con los efectos de la inscripción que resultan de los demás preceptos que circundan y rodean al artículo 33 de la Ley Hipotecaria.

    Ciertamente, en algunas ocasiones se aventuran interpretaciones aisladas del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, y para ellas sería oportuno recordar la frase que apunta dicho autor, pero que en todo caso resulta del contenido conjunto y sistemático de la Ley Hipotecaria, en una adecuada interpretación de la misma, sin necesidad de retocar el artículo, a pesar de que mantiene su formulación originaria de la Ley Hipotecaria de 1861, y con posterioridad a la misma se han producido importantes reformas en cuanto a los efectos de las inscripciones.

    Por otra parte, Roca Sastre también ha insistido en la inutilidad del artículo 33 de la Ley Hipotecaria a través de una serie de consideraciones evanescentes, fruto de su indefendible tesis monista del tercero hipotecario, entre las cuales las que podrían tener alguna relevancia serían las de que ya existen otros preceptos en la Ley Hipotecaria, como son los artículos 79.3.° y 4O.d), que llevan a la misma conclusión que el artículo 33 (2).

    En cuanto al artículo 79.3.° de la Ley Hipotecaria, ciertamente señala que «podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación de la inscripción», entre otros casos, «cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho».

    Pero a pesar de que dicho artículo 79.3.° de la Ley Hipotecaria es uno de los preceptos fundamentales que ha de ponerse en relación con el artículo 33, no lo sustituye, sino que se refiere únicamente a la cancelación de la inscripción, como operación registral específica del supuesto del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, por lo que es complementario de éste y no a la inversa.

    También indica Roca Sastre que «hoy, además, conduce a este mismo resultado el artículo 40, letra d), de la Ley Hipotecaria vigente» (3)

    Y, efectivamente, es interesante este apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que regula la inexactitud del Registro por causa de nulidad del título inscrito, lo que permitirá complementar el supuesto del artículo 33 de la Ley Hipotecaria en el sentido de configurarlo como un supuesto de inexactitud registral, que a su vez permitirá confirmar, en base al último párrafo del citado artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y a la referencia a la inexactitud en el párrafo 2.° del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que la nulidad del título inscrito no puede perjudicar a tercero que haya adquirido confiado en los asientos del Registro inexacto.

    Pero de ahí no se desprende la inutilidad del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, sino la necesidad de complementarlo con el artículo 40.d) de la propia Ley Hipotecaria, pues éste, al igual que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se refiere a la inoperación de la nulidad del título inscrito respecto al tercero que reúna los requisitos del mismo, pero no al adquirente que no los reúna ni tampoco reúna los del artículo 35 de la Ley Hipotecaria, que es precisamente el ámbito propio del artículo 33 de la Ley Hipotecaria.

    En todo caso, las críticas de los autores citados pueden servir de advertencia para centrar adecuadamente la interpretación del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, evitando no ya la inutilidad del mismo, sino las exageraciones que desvirtuarían otros preceptos de la Ley Hipotecaria.

    Así, existen algunas declaraciones jurisprudenciales, ciertamente ya rectificadas por otras, que no aciertan a ver el sentido del artículo 33 de la Ley Hipotecaria.

    En tal sentido, la Sentencia de 10 febrero 1983 dice: «Aunque el rigor aplicativo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria parezca estar en contradicción con lo dispuesto en el precedente artículo 33, contradicción que la doctrina patria no resuelve...

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