STS 233/1997, 24 de Marzo de 1997

Sin perjuicio de las ampliaciones fácticas que más adelante pueda ser necesario hacer, los presupuestos previos que, de momento, han de ser aquí consignados, son los siguientes: 1º Mediante documento privado de fecha 22 de Julio de 1928, Dª Marí Josey D. Gerardocelebraron un contrato de arrendamiento de las fincas rústicas que en dicho documento se describen, por el cual la Sra. Marí Jose(propietaria de dichas fincas) arrendó las mismas al Sr. Gerardo, por un plazo de duración de cinco años y por una renta anual de setenta ferrados de trigo.- 2º El día 11 de Noviembre de 1955 falleció el arrendatario D. Gerardo, sucediendole en dicho arrendamiento su viuda Dª Erica, la cual quedó subrogada en la posicion de arrendataria de las expresadas fincas.- 3º El día 3 de Febrero de 1985 falleció la arrendataria Dª Erica.

En el año 1989, D. Abelardo, hijo y heredero de Dª Erica, diciendo ser sucesor de su referida madre en el expresado arrendamiento, promovió contra Dª Esthery contra los herederos de D. Emilio(en su calidad, todos ellos, de herederos de la fallecida arrendadora Dª Marí Jose) el proceso de que este recurso dimana, en el que, ejercitando acción de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, en cuanto integrantes, dice, de un "lugar acasarado", postuló se dicte sentencia "declarando el derecho de mi representado como titular del arrendamiento aludido en los hechos a acceder a la propiedad del lugar relacionado en el número primero, pagando a la parte demandada al contado y en numerario el precio o valor que se asigne a dicho lugar, con sujeción a la normativa de la Ley de Expropiación Forzosa, dentro del proceso o en autos de ejecución y condenando a la parte demandada a estar y pasar acatandolo por el pronunciamiento declarativo procedente y a otorgar, a favor del actor, la correspondiente escritura pública ante el Notario que se elija o esté de turno recibiendo en el acto el precio".

En calidad de demandados (propietarios de las expresadas fincas) se personaron, en el proceso, Dª Esthery Dª Marisol, Dª Mercedes, Dª Montserraty D. Juan Enrique(en calidad, estos últimos, de hijos y herederos de D. Emilio), todos los cuales se opusieron a la demanda y pidieron la desestimación de la misma.

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de La Coruña, por la que, revocando la de primera instancia y estimando la demanda, declaró que "el actor D. Abelardo, tiene derecho como titular arrendaticio al acceso a la propiedad del lugar relacionado en el hecho primero de dicha demanda, pagando a los demandados en metálico y al contado la suma de seis millones doscientas setenta y cuatro mil novecientas nueve pesetas, condenando a éstos a acatarlo y a otorgar en favor de aquél la correspondiente escritura pública ante el Notario que se elija o corresponda, recibiendo en el acto dicho precio, bajo apercibimiento de que en otro caso se hará de oficio y a su costa".

Contra la referida sentencia de la Audiencia, Dª Esther, Dª Marisol, Dª Mercedes, Dª Montserraty D. Juan Enriquehan interpuesto el presente recurso de casación, que articulan a través de seis motivos, todos ellos incardinados procesalmente en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Para poder examinar el motivo primero han de consignarse las puntualizaciones que a continuación se exponen. Los demandados, al contestar a la demanda, vinieron a aducir, en esencia, que el demandante no tiene la condición de sucesor en el arrendamiento primitivo, por fallecimiento de su madre, pues ésta ya había sido la sucesora en el arrendamiento, al fallecer su esposo (el primitivo arrendatario), con lo que, producida ya una sucesión, había quedado agotada la posibilidad de nuevas sucesiones, que no podía ser más que una, y que si bien, añadían por otro lado, al fallecimiento de Dª Erica(madre del actor), había continuado el arrendamiento con relación a las mismas fincas y con la misma renta inicialmente pactada, éste había de ser conceptuado como un nuevo arrendamiento, concertado verbalmente además, decían, no con el actor D. Abelardo, sino con la esposa de éste, Dª Mariana, que es la que ha venido pagando las rentas, dicen, a partir de 1985.

Con respecto a la primera parte de dicha alegación u oposición de los demandados (no concurrencia en el actor de la condición de sucesor en el arrendamiento primitivo), la sentencia aquí recurrida la rechaza con el siguiente razonamiento: "El primitivo arrendatario, aquél que celebró el contrato de 22 de Julio de 1928, falleció en 11 de noviembre de 1955, sucediéndole en la posesión arrendaticia su viuda, que a su vez murió en 3 de Febrero de 1985; regía ya en ese momento el artículo 79 de la actual Ley de Arrendamientos Rústicos, que establece que en caso de fallecimiento del arrendatario tendrá derecho a sucederle en el arrendamiento, y en defecto de otras personas que gozan de preferencia cualquiera de sus herederos, situación en que se encuentra su hijo y aquí demandante, quien desde aquél óbito viene en la posesión de las fincas objeto del contrato (contestación de los testigos a la primera pregunta) por lo que la Sala entiende que se subrogó en el 'status' de arrendatario que le legitima para el ejercicio de la acción" (Fundamento jurídico primero de la sentencia recurrida). La expresada argumentación la completa la referida sentencia en los siguientes términos: "A tal respecto, conviene integrar el razonamiento con las siguientes consideraciones: en primer lugar que el artículo 79, citado, habla de fallecimiento del arrendatario, y tal es todo aquél que ocupa esta posición en la relación jurídica, bien sea a título originario por haber intervenido en la celebración del contrato, bien derivativo por sucesión de un arrendatario anterior: la Ley no distingue ni limita al primigenio los efectos de este artículo, como tampoco distinguía el viejo artículo 18 de la Ley de 15 de Marzo de 1935. O sea que la muerte del arrendatario haga el número que haga, no determina por sí sola la extinción del arrendamiento: ello no significa que éste pueda perpetuarse indefinidamente, pues tiene unos límites temporales, 21 años como máximo, sin perjuicio de las prórrogas que voluntariamente puedan concertarse y de las normas específicas que tratan de resolver los problemas, cargados de implicaciones de política social, de los llamados arrendamientos históricos; nadie debe creer, pues, que la entrega de bienes en arrendamiento suponga una pérdida definitiva de sus facultades de libre aprovechamiento sobre ellos" (Fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida).

En el motivo primero se denuncia que "el fallo infringe, por interpretacion errónea, el artículo 79 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de Diciembre de 1980" y en el alegato integrador de su desarrollo los recurrentes reiteran lo ya sostenido en la instancia (según hemos dicho en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución), en el sentido de que solamente puede producirse una única sucesión en el arrendamiento (la primera, producida por fallecimiento del arrendatario primitivo), pero que si el sucesor fallece después, ya no puede operarse una segunda sucesión, sino que el arrendamiento queda extinguido por ministerio de la ley. Después de afirmar que dicha doctrina se halla contenida en las sentencias de esta Sala de 14 de Abril de 1980 y de 6 de Febrero de 1992, los recurrentes terminan el alegato del motivo en los siguientes términos: "En conclusión: Entendemos que el actor recurrido no 'sucedió' a su madre Dª Ericaen la explotación arrendaticia de las fincas objeto de pleito, por la obvia razón de que a la muerte de tal señora como sucesora del primitivo arrendatario, D. Gerardo, el arrendamiento se extinguió (el subrayado lo hacen los recurrentes) por ministerio de la Ley, y si Doña Mariana-esposa del actor- o éste mismo, que igual da en definitiva, continuaron en la llevanza de las fincas por acuerdo con los recurrentes, se trataría de un arrendamiento 'Ex Novo' y con la vigencia en el tiempo que establece la actual legislación, sin vinculación alguna con el ya extinguido, por cuya razón el demandante carecería de derecho y de razón para pedir lo que demanda, en orden al acceso a la propiedad de las fincas de que se trata".

El expresado motivo ha de ser estimado, ya que es doctrina de esta Sala, tanto con referencia a la normativa arrendaticia anterior (Sentencia de 24 de Abril de 1980), como a la actualmente vigente (Sentencia de 27 de Junio de 1995), la de que, en caso de muerte del arrendatario primitivo, no cabe legalmente la posibilidad más que de una sucesión en la relación arrendaticia, teniendo la segunda de las citadas sentencias declarado expresamente que "una interpretación racional del precepto del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que regula la subrogación por causa de muerte del arrendatario, no permite la admisión de subrogaciones posteriores que, al no aparecer contempladas por el indicado precepto, no podían ser entendidas sino como una interpretación extensiva de una norma que, como limitativa de los derechos dominicales, no puede ser objeto de tal clase de interpretación". Aplicada dicha doctrina jurisprudencial al caso concreto sometido a esta revisión casacional, ha de concluirse que producida ya una primera sucesión (en 1955), por causa de muerte del arrendatario primitivo, en favor de su viuda Dª Erica, al ocurrir el fallecimiento de ésta (en 1985), ya no podía producirse una segunda sucesión, por causa de muerte, en favor de su hijo D. Abelardo, pues el contrato de arrendamiento primitivo quedó ya extinguido, y si el referido Sr. Abelardocontinuó en la posesión arrendaticia de las fincas, hubo de serlo en virtud de un contrato "ex novo", pero no continuación de la relación arrendaticia primitiva que, como acaba de decirse, en 1985, al producirse el fallecimiento de la primera sucesora, quedó extinguido por ministerio de la ley.

Aún cuando, a efectos pura y estrictamente dialécticos, se admitiera que cabe la posibilidad de posteriores sucesiones (además de la primera) por causa de muerte, en el arrendamiento primitivo (lo que no es legalmente posible, según se ha dicho en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución), habríamos de plantearnos también el tema de si, en el caso concreto aquí enjuiciado, el contrato de arrendamiento litigioso reúne o no los requisitos necesarios para poder generar, en favor del arrendatario, el derecho al acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, cuya cuestión la sentencia aquí recurrida la resuelve en sentido afirmativo, mediante el simple y escueto razonamiento siguiente: "Declarada la cualidad de arrendatario en el actor, las demás condiciones necesarias para el éxito de la demanda también se cumplen: el contrato de autos llega hasta el momento de la presentación de aquella a través de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de 31 de Diciembre de 1980 y la Ley de 12 de Febrero de 1987 (la de 10 de Febrero de 1992 es ya posterior) manteniendo el derecho del arrendatario que cultivar (sic) personal al acceso a la propiedad en los términos, a la sazón vigentes, del artículo 98 de aquella Ley...." (Fundamento jurídico séptimo de la sentencia recurrida).

A combatir dicho razonamiento (en cuanto determinante del pronunciamiento estimatorio de la demanda) se orienta el motivo cuarto, por el que se denuncia textualmente lo siguiente: "El Fallo infringe por aplicación indebida la Disposición Transitoria 1ª , Regla 3ª, de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de Diciembre de 1980 (la Sentencia menciona, sin duda por error material, la Disposición Transitoria 3ª, que no existe en la aludida Ley) a la que se refiere el Fundamento Jurídico Séptimo de la Sentencia impugnada, por cuanto considera que el contrato de arrendamiento fechado el 22 de Julio de 1928, se halla incardinado en tal Disposición, y en tal sentido estima atinente la remisión al art. 98 de la antedicha Ley Arrendaticia. Infringe, asimismo, la Jurisprudencia de ese Alto Tribunal, que seguidamente se cita". En el alegato integrador de su desarrollo, los recurrentes aducen, en esencia, que la Regla 3ª de la Disposición Transitoria 1ª de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos es inaplicable a este supuesto litigioso, pues la misma se refiere a los arrendamientos concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de Marzo de 1935 en que se hubiere perdido memoria del tiempo por el que se concertaron, cuya circunstancia, dicen, no concurre en este supuesto, pues el arrendamiento litigioso se celebró el 22 de Julio de 1928 y señala el tiempo por el que se concertó, que fué de cinco años, y que "la Ley de 12 de Febrero de 1987 no introdujo modificación alguna en orden a tal preciso requisito de 'pérdida de memoria del tiempo' y que las vicisitudes del contrato supradicho son perfectamente conocidas, sin que existan zonas oscuras o datos inconcretos respecto a los elementos personales ni de otra cualquiera índole", a lo que agregan, también textualmente, lo siguiente: "Lo antedicho revela -a nuestro modesto juicio- la equivocación sufrida por el Tribunal a quo, al estimar pertinente la aplicación de la mencionada Regla 3ª al supuesto de litis, sosteniendo el derecho del demandante recurrido a acceder a la propiedad de las fincas en los términos 'A la sazón vigentes del art. 98 de aquella Ley' (sic), cuyo precepto -posteriormente derogado por la Ley 10 de Febrero de 1992- se refiere a los arrendamientos anteriores al Código Civil, cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho Cuerpo legal". En apoyo de su referida tesis impugnatoria citan los recurrentes la sentencia de esta Sala de 30 de Septiembre de 1991 y terminan el desarrollo del motivo en los siguientes términos: "y es de mencionar que la Ley de 10 de Febrero de 1992, denominada de Arrendamientos Rústicos Históricos, no deroga la mencionada Regla 3ª de la Disposición Transitoria 1ª de la Ley de 1980, ni expresa ni tácitamente, manteniendo la distinción entre arrendamintos anteriores al Código Civil y los anteriores a la Ley de 15 de Marzo de 1935".

La respuesta casacional que ha de corresponder al presente motivo es la que se desprende de las consideraciones que a continuacion se exponen. La regla 3ª de la Disposición Transitoria Primera de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos (no la Disposición Transitoria 3ª de dicha Ley, como equivocadamente dice la sentencia recurrida, pues la misma no existe) carece en absoluto de aplicación al presente supuesto litigioso, pues dicha regla 3ª se refiere a los arrendamientos anteriores a la publicación de la Ley de 15 de Marzo de 1935 "en que se hubiere perdido memoria del tiempo por el que se concertaron", cuya circunstancia no concurre en el contrato de arrendamiento objeto de litis, pues el mismo fue concertado el día 22 de Julio de 1928 y con un plazo de duración, expresamente pactado, de cinco años (cláusula o condición 1ª del referido contrato). En la fecha de iniciación del proceso a que este recurso se refiere (año 1989), ya no se hallaba vigente el expresado contrato de arrendamiento, no sólo porque el mismo estaba extinguido conforme a la legislación anterior a la entrada en vigor de la vigente Ley de 1980, sino porque igualmente lo estaba conforme al párrafo segundo de la regla 1ª de la Disposición Transitoria Primera de la citada Ley (prórroga de veintiún años contados desde la iniciación del contrato), cuya regla 1ª es la aplicable al mismo. Asimismo, carece de aplicación a este supuesto litigioso la Ley 1/1987, de 12 de Febrero, no solo porque cuando dicha Ley fue promulgada ya no se hallaba vigente el contrato de arrendamiento litigioso (artículo Unico, apartado Uno de la misma), como anteriormente ya se ha dicho, sino porque la citada Ley se sigue refiriendo a los contratos concertados con anterioridad a la Ley de 15 de Marzo de 1935 "en que se hubiere perdido memoria del tiempo por el que se concertaron" (sentencia de esta Sala de 30 de Septiembre de 1991, citada por los recurrentes), cuya última circunstancia no concurre en el presente supuesto litigioso, como también antes se ha dicho. Tampoco puede considerarse, finalmente, aplicable a este caso la Ley 1/1992, de 10 de Febrero, de Arrendamientos Históricos, por las siguientes razones: a) Porque cuando se inició este proceso (año 1989) aún no había sido promulgada dicha Ley; b) Porque a la entrada en vigor de la misma, el contrato de arrendamiento litigioso ya se hallaba extinguido, como anteriormente hemos dicho ya dos veces; c) Porque entendemos que la expresada Ley, al referirse a los contratos anteriores a la Ley de 15 de Marzo de 1935, sigue manteniendo subsistente la exigencia de que se trate de arrendamientos "en que se hubiese perdido memoria del tiempo por el que se concertaron", por cuanto que dicha Ley no ha derogado, ni expresa, ni tácitamente, la regla 3ª de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1980, que así lo exige. Por todo lo anteriormente razonado, el motivo cuarto, al que aquí nos hemos venido refiriendo, ha de ser estimado.

El acogimiento de los motivos primero y cuarto (que hace innecesario el examen de los restantes), con las consiguientes estimación del recurso y total casación y anulación de la sentencia recurrida obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que ha de hacerse en el sentido de confirmar el "fallo" de la sentencia de primera instancia, en cuanto desestimó totalmente la demanda, aunque no por los razonamientos de la referida sentencia, sino por los que han sido expuestos en los Fundamentos jurídicos cuarto y quinto de esta resolución, que aquí se dan por reproducidos; ante la complejidad del tema debatido, esta Sala entiende que existen razones suficientes para no hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, así como tampoco de las del presente recurso de casación, al haber sido estimado el mismo; tampoco ha de acordarse la devolución del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por el Procurador D. Gabriel Sánchez Malingre, en nombre y representación de Dª Esthery de Dª Marisol, Dª Mercedes, Dª Montserraty D. Juan Enrique, ha lugar a la total casación y anulación de la recurrida sentencia de fecha veinticuatro de Febrero de mil novecientos noventa y tres, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de La Coruña en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 48/89 del Juzgado de Primera Instancia de Carballo) y, en sustitución total de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que debemos confirmar y confirmamos el "fallo" de la sentencia de fecha once de Septiembre de mil novecientos ochenta y nueve, dictada por dicho Juzgado en el referido proceso, en cuanto desestima íntegramente la demanda formulada por D. Abelardocontra Dª Esthery contra Dª Marisol, Dª Mercedes, Dª Montserraty D. Juan Enrique(herederos de D. Emilio); sin expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, ni de las del presente recurso de casación; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Alfonso Villagómez Rodil.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.