SAP Baleares 105/2005, 11 de Marzo de 2005
| Ponente | MATEO LORENZO RAMON HOMAR |
| ECLI | ES:APIB:2005:376 |
| Número de Recurso | 34/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 105/2005 |
| Fecha de Resolución | 11 de Marzo de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
NO ESPECIFICADAS
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00105/2005
SENTENCIA NUM 105
ILMOS SRS.
PRESIDENTE Actal. :
D.Mariano Zaforteza Fortuny.
MAGISTRADOS:
D.Mateo Ramón Homar.
D. Santiago Oliver Barceló.
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Palma de Mallorca, a once de marzo de dos mil cinco.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, Juicio de Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Mahón, bajo el Número 553/04, Rollo de Sala Número 34/05, entre partes, de una como demandante apelante
DIRECCION001 de Mahón, representado por el Procurador Sr. José
Luis Nicolau Rullán y defendido por el Letrado Sr. Alfonso Mas Ferrer; y de otra como demandados apelados TSS Electricidad y Saneamiento, S.L., D. Pedro Francisco, D. Ildefonso y
Pizza e Piu, S.C., representados por la Procuradora Sra. Maribel Juan Danús y defendidos por el
Letrado Sr. José María Morellas Praena.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Mateo Ramón Homar
Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado-Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Mahón en fecha 22 de noviembre de 2004, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Miró en nombre y representación de Dª Frida en su calidad de Presidente de la DIRECCION001 de Mahón contra la mercantil T.S.S. Electricidad y Saneamiento, S.L., contra la también mercantil Pizza e Piu, S.C., así como contra D. Pedro Francisco y D. Ildefonso a quienes absuelvo de los pedimentos efectuados en su contra y ello sin hacer pronunciamiento alguno en materia de cotas."
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 8 de marzo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen
En la demanda instauradora de esta litis, la DIRECCION001 de Maó, ejercita una acción de cesación de actividad de venta al por menor de pizzas elaboradas, al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal contra la entidad propietaria y los arrendatarios del local 2B1 del inmueble, respectivamente, TSS Electricidad y Saneamientos SL, Pizza e Piu SC ( integrada por D. Pedro Francisco y D. Ildefonso ), por tratarse de una actividad contraria a los estatutos y a la vez molesta para la comunidad, solicitando la privación del uso del local por un año, e indemnización de 12.000 euros por daños y perjuicios. La sentencia de instancia desestima la demanda, sin efectuar expresa imposición de costas, básicamente por considerar que no cabe una interpretación extensiva de los estatutos, y que dicha actividad no puede reputarse como molesta. Dicha resolución es impugnada por la representación de la comunidad actora en solicitud de nueva sentencia estimatoria de la demanda.
Es un hecho reconocido por ambas partes que los arrendatarios demandados, con consentimiento de la entidad arrendadora, han instalado en el local de negocio de 35 m2 de superficie sito en los bajos del inmueble de la comunidad, un establecimiento para venta de pizzas elaboradas en un horno instalado en el mismo, ya sea en el mismo local, o para su reparto a domicilio. El contrato de arrendamiento se suscribió en enero de 2.003, y ante una actitud poco clara de arrendador y arrendatario sobre el negocio que se pensaba instalar en el local, en marzo de 2.003, y al apreciar miembros de la comunidad que se estaba instalando un horno para pizzas en el local, conocieron verbalmente el destino que querían darle, y fueron oídos en junta de propietarios de 7 de abril de dicho año, en el que la comunidad se manifestó contraria a tal instalación por considerarla contraria a los estatutos, lo que les fue notificado convenientemente. El día 5 de mayo de 2.003, el Ajuntament de Maó concedió licencia de instalación al local para la indicada actividad, sin que conste por el momento, concesión de la licencia de apertura. El día 17 de mayo de 2.004 la Consellería de Sanitat autoriza en el local la actividad alimentaria de elaboración de pizzas para domicilios con o sin reparto, tras previa inspección. En el mes de noviembre de 2.003 se inició el funcionamiento del negocio, con indicación en la publicidad de que permanecerá abierto entre las 12 y 14,30 y entre las 19,30 y 23,30 horas, excepto lunes. Asimismo, vende vinos y bebidas. Dicho establecimiento no tiene sillas ni mesas para estancia de los clientes en el mismo, ya sea para tomar bebidas o comer las pizzas
Según se infiere de la prueba practicada, desde el horno se instaló un conducto de 100 mm. de diámetro para evacuar el calor generado en el interior del horno eléctrico existente para la cocción de pizzas. La salida a la calle se realiza por la parte superior del lateral de entrada ( conforme puede apreciarse en las fotos aportadas) integrado en la fachada.
A efectos sistemáticos se plantean dos cuestiones distintas: si la instalación de este concreto negocio es contrario a los estatutos; y si el mismo puede considerarse una actividad molesta, en el sentido del término utilizado en el artículo 7.2 antes citado.
El artículo 15 de los estatutos comunitarios, cuyo contenido conocía tanto el arrendador, como los arrendatarios del local de negocio, señala que, "Para establecer en las viviendas y locales de uso privativo de sus propietarios, un destino o uso diferente del de vivienda u oficina privada propia de la profesión del dueño, será necesaria autorización de la Junta de propietarios en cuanto a los primeros, y en cuanto a los locales, también será precisa la tal autorización, para casos de actividades comerciales o de servicios, tales como bar, restaurantes, discoteca, sala de fiestas, y actividades similares. No se permitirán en ningún caso:........"
En atención a tal redacción, y tal como acertadamente se señala en la resolución recurrida, la cuestión esencial de la controversia es determinar si la concreta actividad ejercitada en el local de negocio puede considerarse "similar" a la de bar, restaurante, sala de fiestas y actividades similares.
Se ratifica sobre el particular la doctrina señalada en la sentencia respecto a la interpretación de dichas normas estatutarias, resaltando que las disposiciones estatutarias que suponen una limitación de facultades de uso y disfrute, así como en general todas las limitaciones a facultades dominicales, no pueden presumirse ni interpretarse de manera extensiva, siendo lo excepcional la prohibición o limitación al ejercicio de los derechos ( STS de 7 de febrero de 1.989, 5 de marzo de 1.990, 17 de noviembre y 21 de diciembre de 1.993, 10 de julio de 1.995, 31 de mayo de 1.996, 20 de febrero y 21 de abril de 1.997 y 30 de mayo de 2.001, entre otras), y, más cuando se persigue la más grave de las consecuencias previstas en la Ley de Propiedad Horizontal. Su interpretación y alcance, aparte de tener en cuenta las normas generales de interpretación de los contratos - artículos 1.281 a 1.289 del CCi.)-, deberán hacerse atendiendo su finalidad y realidad social en cuyo contexto se han de aplicar ( art. 3.1 del CCi ), y como señala la sentencia recurrida aludiendo a otras, con cita de Resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado de 12/12/1.986, y 23 de marzo de 1998, "pues siendo la regla la posibilidad de todo uso de los elementos privativos, siempre que...
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