STS, 30 de Mayo de 2001

PonenteROMERO LORENZO, ANTONIO
ECLIES:TS:2001:4504
Número de Recurso1170/1996
ProcedimientoCIVIL - 01
Fecha de Resolución30 de Mayo de 2001
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
  1. ALFONSO VILLAGOMEZ RODILD. ROMAN GARCIA VARELAD. ANTONIO ROMERO LORENZO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a treinta de Mayo de dos mil uno.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Veinte de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Quince de dicha ciudad, sobre nulidad de acuerdo tomado en Junta General Extraordinaria; cuyo recurso ha sido interpuesto por DON Carlos Antonio , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Lucila Torres Liu; siendo parte recurrida COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª María del Carmen Gorbe Sánchez, dada de baja y no personándose otro Procurador en sustitución de la anterior.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Quince de Madrid, fueron vistos los autos de menor cuantía nº 562/93, seguidos a instancia de D. Carlos Antonio , contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, en la persona de su Presidente D. Bartolomé , sobre nulidad del acuerdo tomado en la Junta General Extraordinaria.

  1. - Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la cual se declare: "... nulo, por ser contrario a Ley y a los Estatutos, el acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de mayo de 1993 por la Comunidad de Propietarios del inmueble número NUM000 de la DIRECCION000 de esta capital, y por el cual se negaba autorización para ejercer la profesión de Quiromasajista a la cónyuge del actor en el piso de su propiedad, y que es su domicilio habitual y permanente, Bajo letra A, de dicho inmueble, y declarándose expresamente además, la libertad de los propietarios del repetido piso para ejercer la profesión de Quiromasajista, con expresa imposición de las costas a la parte demandada".

  2. - Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos la Procuradora Dª Carmen Gorbe Sánchez en su representación, contestando a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando en su día se dicte sentencia en la que se declare "no haber lugar a la demanda, condenando al demandante al pago de las costas de este procedimiento".

  3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

  4. - El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia dictó sentencia en fecha once de Abril de mil novecientos noventa y cuatro, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por DON Carlos Antonio contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la finca sita en la DIRECCION000 núm. NUM000 de esta capital debo declarar y declaro nulo el acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 11 de Mayo de 1993 por el que se negaba autorización para ejercer la profesión de quiromasajista a la esposa del actor en su domicilio, así como el derecho a ejercer dicha actividad, con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas".

SEGUNDO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha ocho de Febrero de mil novecientos noventa y seis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 , contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Madrid, dictada el 11 de abril de 1.994, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución para en su lugar dictar otra en la que se desestima la demanda interpuesta por D. Carlos Antonio , contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , sobre nulidad del acuerdo tomado en la Junta General Extraordinaria de fecha 11 de mayo de 1.993, ejercitando la acción de la norma 4ª del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, todo ello con imposición a la actora de las costas de la primera instancia, sin efectuar especial pronunciamiento sobre las causadas en la presente alzada".

TERCERO

1.- La Procuradora Dª Lucila Torres Rius en nombre y representación de D. Carlos Antonio , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al amparo del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se consideran infringidos los arts. 348, primer párrafo del Código Civil y los el 396, último párrafo del mismo texto legal. SEGUNDO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al amparo del art. 1692 de la LEC. Se consideran infringidos el art. 1º primer párrafo del Real Decreto-Ley 31/1978 de 31 de octubre y el art. 3, y , párrafos, del R.D. 3148/1978, de 10 de noviembre que desarrolla el R.D.L. 31/1978 de 31 de octubre y la jurisprudencia que los desarrolla. TERCERO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al amparo del art. 1692 de la LEC. Se considera infringido el art. 3.1 del Código Civil, y la jurisprudencia relativa al mencionado art.

  1. - Admitido el recurso y evacuado el traslado, la Procuradora Dª María del Carmen Gorbe Sánchez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , presentó escrito oponiéndose al mismo. Dada de baja dicha Procuradora se requirió debidamente a la recurrida para su sustitución.

  2. - No habiendo solicitado ninguna de las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 11 de Mayo del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El Sr. Carlos Antonio y su esposa son dueños del bajo, letra A del edificio contra cuya Comunidad dirigieron la demanda que ha dado inicio al proceso al que el presente recurso se contrae.

En dicha vivienda, la esposa del Sr. Carlos Antonio comenzó a ejercer profesionalmente la actividad de quiromasajista, siéndole negada la autorización para ello por acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria de la referida Comunidad.

La pretensión deducida por el Sr. Carlos Antonio tendía a obtener un pronunciamiento por el que se declarase la nulidad de tal acuerdo. Pese a que la misma fue acogida por la resolución recaída en Primera Instancia, la Audiencia Provincial en grado de apelación revocó la sentencia del Juzgado y desestimó la demanda interpuesta.

La Audiencia basa su decisión en que el artículo 4 de los Estatutos de la Comunidad, que se hallan inscritos en el Registro de la Propiedad, establece que los pisos del edificio se destinarán a vivienda o domicilio personal de cada propietario, prohibiendo tanto en ellos como en los locales comerciales o en el resto del inmueble la instalación de colegios, residencias, internados de enfermos, clínicas, almacenes, locales de subasta, casinos o clubs, talleres con fines comerciales u hospederías, relación que se hacía por vía enunciativa, según el artículo mencionado..

Estas prohibiciones se consideraron justificadas en la sentencia impugnada, en atención al destino asignado al inmueble, por ser reveladoras de que los integrantes de la Comunidad no deseaban el desarrollo de actividades que pudiesen implicar afluencia de público, sin establecer distinción entre la dedicación de las viviendas a las mismas con carácter exclusivo o bien de forma compartida con su utilización para domicilio familiar.

En tal contexto, el Tribunal de instancia consideró que el ejercicio de la actividad de quiromasaje encajaba entre las de clínica, expresamente prohibidas en los estatutos.

SEGUNDO

El presente recurso se articula a través de tres motivos, en el primero de los cuales, con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 348 y 396 del Código Civil y de la jurisprudencia recaída en la aplicación de dichos preceptos.

Se alega que las prohibiciones o limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad tienen siempre un carácter excepcional, por cuanto se oponen al régimen normal de libre uso de la propiedad privada, razón por la que han de ser interpretadas restrictivamente.

Se añade que los estatutos de las Comunidades de Propietarios tienen por finalidad completar, suplir o desarrollar las obligaciones que la ley establece, nunca contradecirla, y por ello sus limitaciones de facultades dominicales han de ser objeto, asimismo, de interpretación restrictiva.

Para adoptar decisión acerca de la cuestión que se plantea en el presente motivo se hace preciso procurar la integración armónica de las normas de diverso carácter que sobre la misma confluyen:

  1. Ha de ser tenido en cuenta, en primer lugar, el artículo 348 del Código civil, que el Sr. Carlos Antonio cita como infringido, en cuanto dispone que las facultades del propietario solo pueden tener las limitaciones que establezcan las leyes.

  2. Resulta también de obligada observancia, en segundo término la Ley de 21 de Julio de 1960, a la que remite el artículo 396 del Código Civil, al afirmar en su último párrafo que esta forma de propiedad (la denominada horizontal) se regirá por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

    Ha de recordarse que la Exposición de Motivos del mencionado texto legal alude a que la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que recaen sobre fracciones de un mismo edificio da lugar a relaciones de interdependencia que necesariamente han de afectarles. Por ello, aún cuando se tienda a atribuir a cada uno de dichos sujetos las máximas posibilidades de utilización de sus derechos, éstos encontrarán límites derivados de la concurrencia con facultades del mismo rango, de los demás interesados. Se hace precisa, así, la determinación de una serie de deberes para asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, a fin de establecer las bases de una convivencia normal y pacífica.

  3. A su vez, en el artículo 5º de la Ley de 1960 se admite -como consecuencia de los principios contenidos en su preámbulo- que en el título constitutivo de la propiedad por pisos se contengan reglas y disposiciones en orden tanto al uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, como de sus diferentes pisos o locales, formando un verdadero estatuto privativo que, si se inscribe en el Registro de la Propiedad, es oponible a terceros.

    Por su parte, el párrafo tercero del artículo 7º prohibe a los propietarios desarrollar en los pisos actividades no permitidas en los estatutos.

    De cuanto queda expuesto se deduce que en supuestos como el de autos nos hallamos ante una forma especial de propiedad (artículo 1º de la Ley de 1960, tras su reforma por Ley 8/1999) en la que la autonomía de sus titulares va a encontrarse sometida, como advierte el último párrafo del artículo 396 del Código Civil, no solo a las disposiciones legales especiales, sino, además -dentro de lo que las mismas permitan- a las emanadas de la voluntad del conjunto de los interesados.

TERCERO

Parece, pues, al menos en principio, que las prohibiciones contenidas en el artículo 4º de los estatutos de la Comunidad demandada podrían responder a un interés legítimo y tutelable de los miembros de la misma, en orden a evitar la afluencia o la estancia más o menos prolongada de numerosas personas en algunas de las viviendas o locales, por resultar incompatibles con la tranquilidad y sosiego que se presumen inherentes al destino residencial del edificio.

Pero, descendiendo al punto concreto que es objeto de controversia se hace preciso examinar si en la actividad de "clínica", que allí se menciona, deben entenderse comprendidos los trabajos que, como quiromasajista, desarrolla la esposa del recurrente.

Ciertamente, en una acepción corriente y usual, la genérica denominación de clínica hace referencia a establecimiento o local en el que se llevan a cabo reconocimientos o tratamientos relacionados con la salud de las personas. Desde este punto de vista podría ser calificado como clínica el lugar en que alguien desarrolla la actividad de quiromasaje, que puede ser definida como la aplicación manual externa de energía mecánica al cuerpo humano, con finalidad rehabilitadora, que aunque carece hasta el momento de reconocimiento oficial en España, de hecho se practica por quienes se consideran poseedores de suficiente experiencia en la materia.

Sin embargo, procede determinar si al ser redactados los Estatutos a que nos referimos, pudo haberse pensado que una actividad sin duda modesta como la que es objeto de debate debería merecer el mismo tratamiento que las muy numerosas a las que con todo fundamento -por la titulación académica de quienes las desarrollan, por el personal a su servicio y por los medios materiales imprescindibles para su funcionamiento- corresponde la denominación de clínica.

Es necesario a tal fin, realizar un estudio comparativo, teniendo en cuenta la naturaleza y relevancia de las demás actividades que se mencionan en el artículo 4 (colegios, residencias, internados de enfermos, almacenes, locales de subasta, casinos o clubs, talleres con fines comerciales, hospederías) calificadas por anticipado como dañosas, peligrosas, incómodas o insalubres por decisión de los autores de las reglas que estamos analizando.

Prescindiendo de los almacenes y talleres, en los que el depósito de determinadas mercancías o sustancias, el trabajo sobre las mismas o su defectuosa conservación puede llegar a generar problemas de insalubridad y hasta de peligro, fácil resulta colegir que en los demás supuestos que se proscriben no sólo se halla latente la idea de una necesaria organización empresarial para la coordinación de los elementos humanos y materiales que el funcionamiento de cualquiera de ellos requiere, sino que además, en todos los casos se da lugar a la permanencia o la presencia simultánea en ciertas viviendas o locales de un número mayor o menor de personas, que como anteriormente hemos indicado, por sus constantes entradas y salidas, intensiva utilización de elementos y servicios comunes, generación de ruidos, etc. podría afectar seriamente a la tranquilidad de los miembros de la Comunidad y de sus familiares.

Evidentemente, ninguna de las circunstancias mencionadas concurre en la actividad a que se dedica la esposa del recurrente, la cual, no se ha acreditado que requiera especiales medios materiales, lo que excluye la idea de "instalación" a que expresamente alude el artículo 4º de los estatutos, ni la ayuda de otros colaboradores, tratándose en suma de un trabajo puramente personal, del que está absolutamente ausente la idea de empresa y que más exactamente puede ser catalogado como ejercicio de una profesión de reducido alcance.

Y no puede olvidarse que el desarrollo de la actividad profesional propia de los titulares de las viviendas no aparece prohibido en los estatutos, sin duda en atención a que se trata de una práctica generalmente extendida que cuenta no solo con una tradicional aceptación social sino incluso con cierto reconocimiento normativo, tanto respecto a inquilinos (Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, evidentemente no aplicable al caso de autos) como a propietarios (Decretos sobre Viviendas de Protección Oficial, mencionados por el recurrente).

Debe concluirse, en definitiva que la escasa repercusión y trascendencia de la actividad que como masajista desarrolla la esposa del Sr. Carlos Antonio impide que pueda considerársela incluida entre las prohibiciones que contiene el artículo 4 de los estatutos de la Comunidad demandada, lo que determina el acogimiento del motivo objeto de estudio y hace innecesaria la consideración de los demás que invoca el recurrente.

CUARTO

Procede en consecuencia, declarar haber lugar al recurso de casación, anulando la sentencia impugnada y confirmar la recaída en primera instancia, por lo correcto de su razonamiento.

QUINTO

En atención a lo prevenido en el artículo 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se condena a la Comunidad demandada al pago de las costas de apelación y no se hace especial declaración respecto a las del presente recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por D. Carlos Antonio contra la sentencia dictada el ocho de Febrero de mil novecientos noventa y seis por la Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía nº 562/93 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Quince de los de Madrid, resolución que se casa y anula.

Se confirma íntegramente la sentencia dictada por el mencionado Juzgado.

Se condena a la Comunidad de Propietarios demandada al pago de las costas de apelación.

No se hace especial declaración respecto a las del presente recurso.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Alfonso Villagómez Rodil.- Román García Varela.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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