STS 729/1998, 21 de Julio de 1998
| Ponente | D. ROMAN GARCIA VARELA |
| Número de Recurso | 1441/1994 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 729/1998 |
| Fecha de Resolución | 21 de Julio de 1998 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a veintiuno de Julio de mil novecientos noventa y ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo integrada por los Magistrados reseñados al margen, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación en fecha 3 de febrero de 1994 en el rollo 244/93 dimanante de autos de juicio declarativo de menor cuantía ejercitando acción de desahucio por precario seguido con el número 832/92 ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Murcia, recurso que fue interpuesto por la entidad mercantil "EL TIBURÓN CACHONDO, S.A.", representado por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, siendo recurrida doña Marí Jose, representada por la Procuradora doña Teresa Castro Rodríguez, en el que también fue parte el Ministerio Fiscal.ANTECEDENTES DE HECHO
La Procuradora doña Fuensanta Martínez-Abarca Artiz, en nombre y representación de la entidad mercantil "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L.", promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 6 de Murcia, ejercitando acción de desahucio por precario contra doña Marí Jose, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado que: "Se dicte en su día sentencia por la que se declare que la demandada está en situación de precario respecto de la actora, y se la condene a dejar libre y expedito el local de autos, procediéndose a su lanzamiento si no lo hiciera de inmediato una vez firme la sentencia; y a que indemnice a mi mandante con la cantidad que resulte de aplicar el precio del mercado fijado pericialmente al número de días que ocupe indebidamente el local de autos, con imposición de las costas a la parte demandada en cualquier caso. Primer otrosí digo que señalo la cuantía de este asunto en la cantidad de 9.000.000 de pesetas. Segundo otrosí digo que para en su día solicito el recibimiento a prueba. Tercer otrosí digo que al amparo del artículo 1428 de la LEC, reclamando la actora una indemnización de daños y perjuicios que puede ser liquidada con el fallo que se dicte, y que puede consistir en una considerable cantidad, habida cuenta de que por la cuantía de este asunto cabe la posibilidad de que se dilate su definitiva resolución, en virtud del régimen de recursos aplicable (puede llegar hasta el Tribunal Supremo, lo que significaría no menos de un total de cinco o seis años de duración), con el extraordinario perjuicio que ello supondría para mi mandante, que además podría encontrarse con una futura insolvencia de la demandada, intereso que se adopte como medida cautelar el embargo de los frutos y rentas del negocio establecido por la demandada sobre el local de autos, ofreciendo prestar fianza por la cuantía y en la forma que al efecto se señale por el Juzgado, y todo ello salvo que la demandada preste fianza o aval bancario en la cuantía que también señale al efecto el Juzgado".
Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doña Elisa Carles Cano-Manuel, en nombre y representación de doña Marí Jose, la contestó mediante escrito de fecha 7 de enero de 1993, en él que, tras alegar hechos y fundamentos de derecho, suplicó al Juzgado que: "Que se tenga por contestada la demanda y por formulada la reconvención pertinente, y tras darle la tramitación legal oportuna dictar sentencia, desestimando la demanda, y, a su vez, declarando la existencia y validez de un arrendamiento a favor de mi mandante en cuanto al local objeto de litis con una renta mensual de 84.000 pesetas, imponiéndole las costas a la contraparte en la reconvención y en la demanda principal. Primer otrosí digo, que pido el recibimiento a prueba. Segundo otrosí digo, que la cuantía de la litis conforme al artículo 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil será la de la renta anual del arrendamiento 1.008.000 pesetas". La Procuradora doña Fuensanta Martínez- Abarca Artiz, en su representación, contestó a la reconvención mediante escrito de fecha 29 de enero de 1993, suplicando al Juzgado que: "Se dicte en su día sentencia por la que se desestime la demanda reconvencional, con imposición de costas a la parte demandante reconviniente en todo caso".
El Juzgado de primera instancia número 6 de Murcia dictó sentencia en fecha 17 de junio de 1993, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña Fuensanta Martínez-Abarca Artiz, en representación de "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L.", contra doña Marí Jose, representada por la Procuradora doña Elisa Carles-Cano Manuel, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la demanda y estimando la demanda reconvencional ejercitada por ésta frente a "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L.", debo declarar y declaro la existencia y validez del contrato de arrendamiento celebrado entre don Juan Miguely doña Marí Joseen relación al local comercial sito en DIRECCION000, planta NUM000en orden de construcción, mirando al edificio desde la calle DIRECCION001, descrito en la demanda, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora".
Apelada la sentencia de primera instancia por la representación procesal de la entidad mercantil "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L." y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Murcia dictó sentencia en fecha 3 de febrero de 1994, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Fuensanta Martínez-Abarca Artiz en nombre y representación de la mercantil "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L.", debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 6 de esta capital de fecha 17 de junio de 1993 en los autos de menor cuantía 832/92 con imposición expresa de las costas a la parte apelante. Existe voto particular del Iltmo. Sr. don Joaquín Ataz López". El Iltmo. Sr. don Joaquin Ataz López disiente de la decisión mayoritaria de la Sala y formula voto particular por los motivos que figuran en su escrito.
El Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de la mercantil "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L.", interpuso, en fecha 7 de junio de 1994, recurso de casación contra la referida sentencia por los siguientes motivos: 1º) al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, concretamente del artículo 359 de aquella Ley, por omisión de pronunciamiento en cuanto al petitum de la parte actora y de la parte demandante en reconvención, y exceso de pronunciamiento en cuanto al petitum de la parte demandada; 2º), 3º) y 4º) al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interpretación errónea del artículo 11.1 de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 34 y 37.1 de la misma Ley, violados por inaplicación; por transgresión del artículo 1123 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial reiterada en SSTS de 5 de julio de 1980, 10 de marzo de 1950, 19 de octubre de 1957, 14 de noviembre de 1962, 21 de noviembre de 1963, 17 de marzo y 23 de noviembre de 1964 y 16 de octubre de 1967 y; por transgresión de los artículos 57 y 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, indebidamente aplicados y de la doctrina jurisprudencial contenida en SSTS de 23 de febrero de 1991 y 6 de mayo de 1991 y, terminó suplicando a la Sala: "Que teniendo por presentado este escrito se sirva admitirlo, y en sus méritos acordar tenerme por personado y parte en la representación que ostento, disponiendo que se entiendan conmigo las sucesivas actuaciones; por interpuesto en tiempo y forma en nombre de mi mandante el recurso de casación preparado contra la sentencia dictada en fecha 3 de febrero de 1994 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Murcia en el procedimiento de que dimana, admitir a trámite el recurso; y en definitiva dictar sentencia dando lugar al mismo y casando la resolución recurrida, con los pronunciamientos que correspondan conforme a derecho, y en definitiva resolviendo sobre la cuestión formulada en la demanda, estimando la misma, con declaración de que la demandada está en situación de precario respecto de la actora, condenándola a dejar libre y expedito el local de autos, y a que indemnice a la actora con la cantidad que resulte de aplicar el precio de mercado fijado pericialmente al número de días que ocupe indebidamente el local de autos, con imposición de las costas de la primera y segunda instancia a la demandada, y desestimando así mismo la demanda reconvencional formulada de contrario, también asimismo con imposición de las costas de la primera y segunda instancias, y se imponga a la parte recurrida el pago de las costas de este recurso, ordenándose por último la devolución del depósito constituido a esta parte recurrente. Otrosí digo, que al amparo del artículo 1711 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, intereso la celebración de vista".
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, la Procuradora doña Teresa Castro Rodríguez mediante escrito de fecha 10 de enero de 1995, lo impugnó. No habiendo solicitado todas las partes celebración de vista pública, la Sala, por proveído de fecha 20 de mayo de 1998, acordó la resolución del presente recurso previa votación y fallo, señalándose para su práctica el día 3 de julio de 1998, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA
La entidad "EL TIBURÓN CACHONDO", S.L." demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a doña Marí Jose, y al esposo de ésta a los efectos del artículo 144 del Reglamento Hipotecario, y, entre otras peticiones, interesó la declaración de que la litigante pasiva estaba en situación de precario respecto de la actora y, también, la condena a aquella a dejar libre y expedito el local de autos, así como al pago de una indemnización resultante de aplicar el precio de mercado fijado pericialmente al número de días de ocupación indebida de la lonja de autos.
La parte adversa se opuso a las pretensiones de la actora y reconvino para interesar la existencia y validez del arrendamiento.
La cuestión litigiosa se centraba en la determinación de si, una vez resuelta una compraventa de bienes inmuebles por falta de pago del precio, el vendedor readquirente debe o no soportar el arrendamiento concertado por el comprador antes de que tuviera lugar la extinción de la relación contractual.
El Juzgado rechazó la demanda y acogió la reconvención, y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.
La entidad "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L." ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.
El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 359 de este ordenamiento, por cuanto que, según acusa, la sentencia de instancia ha aplicado restrictivamente el principio de congruencia al no resolver lo pedido en la demanda-, se desestima porque esta Sala tiene reiteradamente declarado que las sentencias desestimatorias de la demanda, y absolutorias de la parte demandada, no pueden tacharse de incongruentes, debido a que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas (aparte de otras, sentencias de 7 y 16 de marzo de 1991, 15 de febrero de 1992, 22 de diciembre de 1993, 26 de julio de 1994, 9 de febrero de 1995 y 6 de julio de 1998).
Por demás, en el supuesto del debate, la actora interesaba la declaración y la condena al litigante pasivo reseñadas en el fundamento de derecho primero, mientras que la parte adversa, mediante la reconvención, reclamaba la existencia y validez del arrendamiento, de manera que la sentencia de la Audiencia, confirmatoria de la del Juzgado, al rechazar la peticiones del escrito inicial y acoger las deducidas por el demandado, no ha conculcado el principio de congruencia.
Los motivos segundo, tercero y cuarto del recurso, todos al cobijo del artículo 1692.4 de la Ley Rituaria -uno, por transgresión del artículo 11, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 34 y 37.1 del mismo texto legal, habida cuenta de que, según denuncia, la decisión de la Audiencia otorga al tercero civil mas protección que al registral; otro, por vulneración del artículo 1123 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial atañente a este precepto y relativa a que la extinción retroactiva de las obligaciones recíprocas, con desaparición de la eficacia del contrato y retorno a la situación existente antes de su celebración, constituye efecto fundamental de la resolución, pues, según tacha, la tesis de la sentencia de apelación conduce a la ineficacia total de la condición resolutoria; y el último, por violación de los artículos 57 y 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 23 de febrero y 6 de mayo de 1991, ya que, según reprocha, la resolución de instancia no tiene en cuenta que no ha habido sucesión del comprador por un tercero, pues sólo se ha producido retroacción con el efecto de la vuelta a la situación anterior a la compraventa-, se examinan conjuntamente, por su unidad de planteamiento, y se desestiman por las razones que se dicen seguidamente.
A.- La sentencia de instancia considera que, una vez resuelta la compraventa de inmuebles por falta de pago del precio, el vendedor readquirente ha de soportar el arrendamiento concertado por el comprador antes de la resolución del contrato y lo fundamenta en las explicaciones siguientes: a) el arrendamiento cuestionado no está sujeto al Código Civil, sino a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual, en el artículo 57, dispone la subrogación en el contrato de arrendamiento de quién suceda al arrendador; b) la inscripción de la cláusula resolutoria no debe perjudicar al arrendatario, por analogía de lo contenido en la doctrina jurisprudencial relativa a los arrendamientos pactados con posterioridad a la constitución de una hipoteca sobre bienes inmuebles; c) no aparece demostrado que el contrato de locación fuera realizado fraudulentamente, ni que resulte especialmente gravoso para el propietario, sin que, por tanto, quepa aplicar aquí por analogía lo dispuesto en el artículo 114.12 de la citada Ley; y d) aunque la resolución del derecho del arrendador afectara al arrendamiento, éste no quedaría automáticamente extinto, sino que tan solo sería posible su resolución, lo que no ha sido reclamado en la demanda.
B.- La permanencia arrendaticia en la coyuntura de la extinción del derecho del arrendador surgió inicialmente en el Derecho con mención a las fincas rústicas, sin duda por la injusticia de que el arrendatario labrador pudiera ser privado de la tenencia del inmueble antes de la recolección de la cosecha con la pérdida de todo el esfuerzo empleado en el cultivo.
Posteriormente, se amplió esa protección al inquilino de finca urbana, que se justificaba por la necesidad de procurarle una vivienda estable.
La ley general no ha procurado una protección singular al arrendatario, por lo que, al desaparecer el derecho del arrendador, la locación se extingue y el nuevo titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de transmisión contemplado en el artículo 1571 del Código Civil.
Si la causa de extinción del derecho del arrendador deriva de la resolución de su derecho, la ley general distingue para cualquier supuesto y no sólo para el arrendamiento: si proviene del ejercicio de una acción personal, el arrendamiento puede permanecer cuando su titular posee los requisitos legalmente necesarios para su protección; si deriva del ejercicio por un tercero de un derecho real, la fuerza de oposición del mismo provoca la extinción del derecho de arrendamiento; si se funda en la extinción del derecho del arrendador, la resolución del arrendamiento deviene en secuela lógica, como para el usufructo dispone el artículo 480 del Código Civil.
La Ley Hipotecaria de 1861 introdujo el acceso de los arrendamientos al Registro de la Propiedad, con lo que, si el arrendatario inscribía su derecho, permanecía a salvo del desahucio al enajenarse el inmueble, y, además, resistía las acciones de terceros cuando las mismas no se basaban en circunstancias provenientes del propio Registro.
La citada óptica fue modificada al promulgarse textos legales especiales que, con la intención de incrementar la protección del arrendatario, extienden su campo de defensa fuera de los libros del Registro de la Propiedad.
En la actualidad, la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 hace hincapié en la voluntad del legislador de favorecer la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad mediante medidas de fomento.
C.- En verdad, nos encontramos ante una temática no resuelta expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni aclarada debidamente por la doctrina jurisprudencial.
Para resolver las cuestiones planteadas en los motivos de este recurso de casación, corresponde, en primer lugar, la determinación de si el arrendador del supuesto del debate, esto es, el comprador de un local de negocio con pacto comisorio, tiene o no facultades para arrendar dicho inmueble; la respuesta a la cuestión será afirmativa, pues no existe ninguna traba legal para el ejercicio de dicha facultad, cuando, por demás, para hacerla efectiva, no es preciso poseer la cualidad de dueño, ya que otros sujetos sin este distintivo, como el usufructuario, se encuentran con aptitud para desarrollarla; y, como efecto de lo recién manifestado, es evidente que el pacto locativo existe y no se perjudica por la resolución del contrato de compraventa a causa de la falta de pago del precio.
La circunstancia de que la compraventa con pacto comisorio hubiera accedido al Registro de la Propiedad no es óbice a la conclusión referida; aunque el potencial arrendatario, mediante la observación del contenido de la inscripción, se halle, obviamente, en condiciones de conocer con exactitud la estipulación indicada, sin embargo la comprobación no sirve para difuminar los presupuestos de la aptitud de quién pretende arrendar, el cual, como antes se dijo, no está incurso en cortapisas legales para participar como arrendador en el contrato.
En esta coyuntura, la empresa "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L." entregó la finca a don Juan Miguelsin reserva de dominio u otra singular limitación de sus facultades, que constara en el Registro de la Propiedad, de manera que éste tenía la facultad de arrendar, y la ejerció, primeramente con el Sr. Casimiroy después con la recurrente, y, sin duda, los pactos otorgados fueron validos, habida cuenta de que para la existencia de un contrato de arrendamiento urbano no se requiere ninguna formalidad especial, como tampoco su inscripción registral.
El artículo 29 de la Ley 29/1994 dispone que, en la coyuntura de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, excepto si concurren en aquél los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria; y con arreglo a la legislación anterior, el adquirente de los derechos del arrendador quedaba subrogado en los derechos y obligaciones del arriendo, salvo la prueba de que el contrato se hubiera concertado en fraude de ley.
Por demás, la sentencia impugnada no ha quebrantado ninguno de los preceptos expresados por la recurrente, de manera que, al no haberse acreditado en autos la concurrencia de fraude de ley, procede entender que se ha producido la subrogación del adquirente, en este caso readquirente, antes mencionada, con lo que el contrato permanece vigente con todo su contenido.
La desestimación de todos los motivos del recurso produce la de éste en su totalidad con las preceptivas secuelas determinadas en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "EL TIBURÓN CACHONDO, S.L.", contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Murcia en fecha de tres de febrero de mil novecientos noventa y cuatro. Condenamos a la recurrente al pago de las costas. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de las costas y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL; JESÚS MARINA MARTÍNEZ PARDO; ROMÁN GARCÍA VARELA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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