SAP Madrid 669/2000, 10 de Octubre de 2000
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 12 (civil) |
| Fecha | 10 Octubre 2000 |
| Número de resolución | 669/2000 |
SENTENCIA N° 669
Magistrados:
Ilmo. Sr. D. César Uriarte López
Ilma. Sra. Dª María Jesús Alia Ramos
Ilmo. Sr. D. Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo
En Madrid, a diez de Octubre de dos mil.
La Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio de Cognición sobre derecho de adquisición preferente procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de esta capital , seguidos entre partes, de una como demandantes y apelados Dª. Daniela y D. Casimiro , representados por el Procurador de los Tribunales D. Gabriel Sánchez Malingre, y de otra, como demandado y apelante, D. Jose Antonio , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. Concepción Tejada Marcelino.
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. María Jesús Alia Ramos
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Madrid con fecha de 16 de julio de 1997 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que desestimando las excepciones opuestas por el demandado, estimo la demanda interpuesta por D. Casimiro y DÑA. Daniela contra D. Jose Antonio y declaro haber lugar al retracto del piso NUM000 de la CALLE000 num. NUM001 de Madrid, condenando al demandado a otorgar escritura pública de compraventa del referido piso a favor de los actores, por mitad, con arreglo a las condiciones y al precio que figuran en el acta de la subasta y el Auto de adjudicación de remate que sirvió de título al demandado, consignándose así como precio el de
4.762.667 pts y los demás gastos de legítimo abono que se justifiquen, bajo apercibimento de que así no lo hiciere en el plazo que al efecto se fije en ejecución de sentencia firme, se hará a su costa. Condeno al demandado D. Jose Antonio al pago de las costas de este juicio. "
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada que alegó lo que estimó necesario y solicitó la revocación de la sentencia apelada. Admitido el recurso en ambos efectos se dio traslado a la parte apelada la que lo impugnó por lo que se elevaron los autos junto con los escritos ante esta Sección para sustanciar el recurso.
Por providencia de esta Sección de 17 de abril de 2000 no estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló el día 4 de octubre del actual para la deliberación, votación y Fallo del recurso, lo que tuvo lugar una vez que le había correspondido su turno entre los de su clase y ponencia.
En la tramitación del procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Los demandantes, doña Daniela y don Casimiro , ejercitan acción de retracto arrendaticio urbano, al amparo del artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamiento Urbanos, a fin de que se reconozca su derecho a la preferente adquisición de la vivienda sita en la CALLE000 , n° NUM001 , piso NUM000 , alegando ser arrendatarios de la mencionada vivienda (primero la actora, y luego tras el divorcio del matrimonio, el actor), adquirida en subasta pública por el demandado, y solicitando se declare el derecho de don Casimiro , alternativamente, de doña Daniela , o, en su caso, de ambos, de adquisición preferente sobre dicho piso, y se condene al demandado a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, y en su defecto de oficio, en favor del retrayente don Casimiro , o de la actora o de ambos.
El demandado se opuso a la pretensión formulada de contrario invocando las excepciones de falta de legitimación activa, litisconsorcio pasivo necesario y caducidad, y, alegando, en esencia, la improcedencia del retracto en las transmisiones forzosas como es la subasta judicial, no reconocer la condición de arrendatario a ninguno de los actores, insuficiencia de la consignación efectuada, y estimando dudosa la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
La sentencia de instancia, tras desestimar las excepciones opuestas por el demandado, declaró haber lugar al retracto ejercitado condenando al demandado a otorgar escritura pública a favor de los actores, por mitad, con arreglo a las condiciones y al precio que figuran en el acta de la subasta y el auto de adjudicación que sirvió de título al demandado.
Frente a dicha resolución se alza el demandado, reiterando los argumentos esgrimidos en la primera instancia.
El retracto legal según pacífica doctrina constituye un derecho de adquisición preferente mediante el cual se concede a su titular por Ley la facultad o el privilegio de adquirir una cosa de otro en el supuesto de que éste lo enajene a tercero a través de determinados negocios jurídicos entre los que se comprende la venta, sea voluntaria o forzosa, subrogándose en la posición del adquirente en las mismas condiciones y mediante el reembolso a éste tanto del precio satisfecho como de todos los gastos del contrato y demás pagos legítimos hechos para la adquisición de la cosa retraída con tal de que lo realice dentro del plazo legal.
Antes de analizar las excepciones formuladas por los demandados y, en su caso, la cuestión de fondo, es preciso resolver el tema de la normativa aplicable al caso que nos ocupa atendida la duda planteada por el demandado en orden a que lo sea la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
El contrato de arrendamiento fue celebrado el 1 de marzo de 1991 por lo que, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria 1ª apartado primero , y no tratándose la acción de retracto ejercitada la de comuneros ni de herederos a que se refiere el párrafo segundo del apartado tercero de la DisposiciónTransitoria 2ª, apartado aplicable por remisión del párrafo segundo de la DT 1ª , sino el arrendaticio urbano, continuará rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 48 ). No obstante, en el caso de autos carece de trascendencia práctica, como más adelante se examinará, por cuanto la diferencia fundamental radica en el plazo de caducidad del derecho de retracto establecido en dicho artículo (60 días) y en el art. 25 de la vigente LAU (30 días).
Se alega en primer lugar por el recurrente la excepción de legitimación activa derivada de los propios actos de los demandantes, no estando delitimado quién sea el poseedor y titular del arrendamiento, actor, actora o ambos.
De las alegaciones vertidas en la demanda y la prueba practicada, resultan acreditadas las siguientes premisas básicas para la resolución de la mencionada legitimación:
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- El contrato de arrendamiento se celebró el 1 de marzo de 1991, figurando como arrendataria doña Daniela , y ocupando el piso alquilado aquélla junto con su marido don Casimiro que habían contraído matrimonio el 19 de mayo de 1983.
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- Por sentencia de 5 de abril de 1995 se declara disuelto por divorcio el matrimonio de los actores, manteniendo la posesión de la vivienda el marido demandante, circunstancia que comunicaron al arrendador, al amparo del artículo 15 de la vigente LAU , y pagando desde entonces el Sr. Casimiro hasta el mes de octubre de 1996, las rentas y los gastos de comunidad por...
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