STS 377/2021, 1 de Junio de 2021

Tramitación en primera instancia.

1. - El procurador D. Julián San Juan Pérez, en nombre y representación del Ayuntamiento de Vinuesa, interpuso demanda de juicio ordinario contra Viveros Yanguas, S.L., en la que solicitaba se dictara sentencia:

   "[...] por la que se declare que mi mandante tiene derecho a retraer la finca descrita en el cuerpo de esta demanda (concretamente en los hechos primero y segundo de la misma), condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, y a que, previa determinación de plazo, otorgue a favor de mi mandante, el Ayuntamiento de Vinuesa, escritura de venta, abonando en ese momento mi mandante a la demandada el precio de la compraventa que abonó en su día a la primitiva transmitente, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo que se haya efectuado para la venta, así como los gastos necesarios y útiles que se hayan realizado para la conservación de la cosa vendida, previa acreditación de los mismos, con el apercibimiento de su otorgamiento de oficio caso de no hacerlo, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".

2. - La demanda fue presentada el 24 de agosto de 2017 y, repartida al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Soria, fue registrada con el n.º 234/2017. Una vez fue admitida a trámite, se procedió al emplazamiento de la parte demandada.

3. - La procuradora D.ª María Nieves Alcalde Ruíz, en representación de Viveros Yanguas, S.L., contestó a la demanda, solicitando su desestimación y la expresa condena en costas a la parte actora.

4. - Tras seguirse los trámites correspondientes, el Magistrado-juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Soria dictó sentencia 40/2018, de 11 de abril, con la siguiente parte dispositiva:

   "Estimando parcialmente la acción ejercitada por el Excmo. Ayuntamiento de Vinuesa contra "Viveros Yanguas", S. L., debo declarar y declaro el derecho de la corporación municipal demandante a retraer la finca que se describe en el antecedente de hecho primero condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a que, en un plazo de treinta días otorgue a favor de la corporación municipal accionante, abonando ésta en tal momento la cantidad de 38.787, 26 € (treinta y ocho mil setecientos ochenta y siete euros con veintiséis céntimos), con el apercibimiento de su otorgamiento de oficio, caso de no hacerlo.

   "No ha lugar a pronunciamiento alguno referente a las costas que se han generado con motivo de la sustanciación del presente procedimiento".

Tramitación en segunda instancia.

1. - La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de Viveros Yanguas, S.L. y por la representación del Ayuntamiento de Vinuesa. La procuradora D.ª María Nieves Alcalde Ruíz, en representación de Viveros Yanguas, S.L. y el procurador D. Julián San Juan Pérez, en nombre y representación del Ayuntamiento de Vinuesa, se opusieron a los recursos formulados de contrario.

2. - La resolución de estos recursos correspondió a la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Soria, que los tramitó con el número de rollo 81/2018 y tras seguir los correspondientes trámites dictó sentencia 80/2018, de 11 de junio, cuyo fallo dispone:

"Que debemos estimar y estimamos el recurso de Apelación interpuesto el Procurador Sr. San Juan Pérez, en nombre y representación del Ayuntamiento de Vinuesa y debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Alcalde Ruiz, en nombre y representación de Viveros Yanguas SL, frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción dos de esta ciudad, de fecha de 11 de abril de 2018, en procedimiento ordinario número 234/2017, seguido en dicho órgano judicial, y, en su consecuencia, y con revocación parcial de la sentencia recurrida establece la cantidad que debe abonar el Ayuntamiento de Vinuesa, a la entidad Viveros Yanguas SL, como consecuencia del ejercicio de retracto en la suma de treinta y un mil trescientos noventa y ocho euros con veintiséis céntimos (31.398,26 euros), manteniéndose el resto de pronunciamientos de la sentencia recurrida.

" No habiendo lugar a un expreso pronunciamiento sobre las costas generadas en la Primera Instancia.

" Imponiéndose a la entidad Viveros Yanguas, S.L., las costas generadas en esta alzada, como consecuencia de la interposición de su recurso de Apelación.

" No habiendo lugar a un expreso pronunciamiento sobre las costas generadas en esta alzada, por razón del recurso de Apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Vinuesa.

" En cuanto a las cantidades ingresadas como depósito para recurrir, la cantidad ingresada por el Ayuntamiento de Vinuesa, para recurrir, será devuelta a la citada entidad, y en cuanto a la cantidad ingresada por Viveros Yanguas, SL se decreta su pérdida, dándose a dicha cantidad el destino legal que corresponda, firme que sea esta resolución".

Interposición y tramitación del recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación

1. - La procuradora D.ª María Nieves Alcalde Ruíz, en representación de Viveros Yanguas, S.L., interpuso recurso de casación.

   Los motivos del recurso de casación fueron:

   "Motivo Primero.- Al amparo del artículo 477.2.3º LEC por infracción del artículo 25.6 de la Ley 43/2003 de Montes y el artículo 1.524 del Código Civil al vulnerar la sentencia la doctrina jurisprudencial relativa a la caducidad de la acción en ejercicio del retracto.

   "Motivo Segundo.- Al amparo del artículo 477.2.3º LEC por infracción del artículo 1.518 del Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el alcance de la restitución de los gastos de intermediación inmobiliaria en el ejercicio de la acción de retracto.

   "Motivo Tercero.- Al amparo del artículo 477.2.3º LEC por infracción del artículo 1.518 del Código Civil y los artículos 20. uno. 20º, 108 y 110 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido sobre el alcance de la restitución del impuesto sobre el valor añadido en el ejercicio de la acción de retracto".

2. - Las actuaciones fueron remitidas por la Audiencia Provincial a esta Sala, y las partes fueron emplazadas para comparecer ante ella. Una vez recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma las partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, se dictó auto de fecha 2 de diciembre de 2020, que admitió el recurso y acordó dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición.

3. - El Ayuntamiento de Vinuesa se opuso al recurso.

4. - Al no solicitarse por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 26 de mayo de 2021, en que ha tenido lugar.

Resumen deantecedentes

1. - Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia:

   i) El 27 de julio de 2016, la demandada, Viveros Yanguas, S.L., compró mediante escritura pública a la sociedad Proneidux, S.L., en liquidación, por precio de 30.000 euros, la finca registral núm. 2568, del término municipal de Vinuesa, correspondiente a la parcela 8 del polígono 5 del Catastro, consistente en una finca rústica de monte secano en Vinuesa (Soria), en el paraje "Cabezas", con una extensión de doce hectáreas de cabida.

   ii) La citada finca es colindante de las que integran las parcelas 2, 11 y 45 del polígono 5 del Catastro, propiedad del Ayuntamiento de Vinuesa. Al menos una de estas parcelas tiene la condición de monte de utilidad pública, incluida en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública de la provincia de Soria.

   iii) La citada escritura de compraventa fue comunicada al Ayuntamiento de Vinuesa, y recibida por éste, el 29 de julio de 2016. En la escritura constaba el comprador de la finca, la finca de que se trata, sus características, el precio pactado y la forma concreta en que se abonó por la parte compradora.

   iv) La escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 26 de agosto de 2016.

2. - El 24 de agosto de 2017, el Ayuntamiento de Vinuesa presentó una demanda contra Viveros Yanguas, S.L. por la que solicitaba que se declarase su derecho a retraer la finca vendida, ofreciendo pagar el precio abonado por la compradora, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo, así como los gastos necesarios y útiles para la conservación de la cosa vendida, previa su acreditación.

3. - El juzgado de primera instancia estimó en parte la demanda. En lo que ahora interesa, desestimó la excepción de caducidad de la acción porque ya había quedado "virtualmente desestimada(s) en el acto de la audiencia previa [...] por cuanto la acción se ha ejercitado dentro del plazo de un año [...] computado desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, no habiendo lugar a tomar en consideración otros posibles "dies a quo" [...]". En cuanto al importe de los gastos reembolsables, considera que debe incluir, además de los admitidos por la retrayente, la cuota del impuesto sobre el valor añadido y los gastos de intermediación en la venta, y con base en este criterio fijó el importe a reembolsar en 38.787,26 euros.

4. - La sentencia de primera instancia fue objeto de apelación por ambas partes. La demandante discrepa sobre el importe del reembolso, al estimar que deben ser excluidos del mismo tanto el IVA como la cantidad correspondiente a los gastos de intermediación. La demandada basa su apelación en que debió ser estimada la excepción de caducidad. La Audiencia estima el recurso de la actora y desestima el de la demandada.

   En cuanto al recurso de la actora, en síntesis, considera que ni el IVA ni los gastos de intermediación son reembolsables, y respecto del recurso de la demandada, si bien estima que el dies a quo que tuvo en cuenta el juzgado (la fecha del otorgamiento de la escritura) no es correcto, interpreta el art. 25.6 LM en el sentido de que, existiendo inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, la fecha de esta inscripción es, en todo caso, el día inicial del cómputo.

5. - Viveros Yanguas, S.L. ha interpuesto un recurso de casación, articulado en tres motivos, que han sido admitidos.

Recurso de casación. Formulación del primer motivo.

1. - El motivo denuncia la infracción de los arts. 25.6 de la Ley 43/2003, de Montes y 1.524 CC, al vulnerar la sentencia la jurisprudencia sobre la caducidad de la acción en ejercicio de un derecho de retracto.

2. - En su desarrollo cita como infringida la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de esta sala 1336/2007, de 14 de diciembre, y 509/2013, de 22 de julio, conforme a las cuales el plazo de la acción para el ejercicio del derecho de retracto es de caducidad y se computa desde que el retrayente conoció la venta, si dicho conocimiento fue anterior a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El motivo debe ser estimado por las razones que exponemos a continuación.

Decisión de la sala. Dies a quo para el cómputo del plazo de ejercicio de la acción de retracto de la Ley de Montes. Estimación.

1. - El retracto especial de colindantes del art. 25.6 de la Ley de Montes .

   El Código civil establece en la sección segunda ("Del retracto legal"), capítulo VI ("De la resolución de la venta") del Título IV ("Del contrato de compra y venta"), del Libro IV ("De las obligaciones y contratos") - arts. 1.521 a 1.525 -, la que ha sido considerada como regulación general en nuestro ordenamiento jurídico del retracto legal, como concreta tipología de los derechos de adquisición preferente. Además, son también aplicables al retracto legal allí regulado las disposiciones contenidas en los arts. 1.511 y 1.518 CC, en virtud de la remisión del art.1.525.

   La citada sección segunda solo se refiere específicamente al régimen de los retractos de comuneros y de colindantes ( arts. 1.522 y 1.523 CC), debiendo acudirse a otros preceptos del Código para complementar su régimen legal en cuanto a otras modalidades del retracto. Este es el caso de los retractos de coherederos (art. 1.067), el de consocios (art. 1.708), el enfitéutico (art. 1.636), y el caso particular de los créditos litigiosos (art. 1.535). Fuera del Código, y del ámbito propio de los retractos legales de los derechos civiles forales o especiales, determinadas leyes especiales contienen normas particulares que consagran derechos de adquisición preferente para determinadas categorías de bienes o derechos, como la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Arrendamientos Rústicos, la Ley de Patrimonio Histórico Español, Ley de Costas o, en el caso que ahora nos interesa, la Ley de Montes.

2. - El art. 25 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes (en adelante, LM), establece en su apartado 1 un derecho de adquisición preferente a favor de las comunidades autónomas en caso de transmisión onerosa de montes de superficie superior a la que fije la propia comunidad autónoma, o de montes declarados protectores conforme al art. 24 de la misma ley. El apartado 2 del mismo art. 25, en caso de transmisión onerosa de finca o montes enclavados en un monte público o colindantes con él, atribuye el derecho de adquisición preferente a favor de la Administración titular del monte colindante o que contiene al enclavado. En caso de fincas colindantes con otras de distintas Administraciones tendrá prioridad para el ejercicio del derecho aquélla cuyo monte tenga mayor linde común con el monte en cuestión.

3. - Este derecho de adquisición preferente podrá realizarse a través de una acción de tanteo o de retracto. Respecto de la primera, el apartado 3 del art. 25 LM dispone que:

   "Para posibilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente a través de la acción de tanteo, el transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración pública titular de ese derecho los datos relativos al precio y características de la transmisión proyectada, la cual dispondrá de un plazo de tres meses, a partir de dicha notificación, para ejercitar dicho derecho, mediante el abono o consignación de su importe en las referidas condiciones".

   Con objeto de garantizar la efectividad del cumplimiento de esta obligación de comunicación, el apartado 5 del mismo precepto dispone que:

   "Los notarios y registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente".

4. - En caso de omisión de la citada notificación previa, o cuando las condiciones comunicadas no se correspondan con las de la transmisión, el art. 25.6 LM complementa la regulación anterior con la previsión de una acción de retracto:

   "Si se llevara a efecto la transmisión sin la indicada notificación previa, o sin seguir las condiciones reflejadas en ella, la Administración titular del derecho de adquisición preferente podrá ejercer acción de retracto en el plazo de un año contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que la Administración hubiera tenido conocimiento oficial de las condiciones reales de dicha transmisión".

5. - Las circunstancias de la controversia del caso y la resolución de las instancias.

   La controversia que se suscita en este primer motivo del recurso se centra en si la demanda se presentó o no dentro del plazo legal de un año teniendo en cuenta la regla legal del inicio del cómputo del plazo que establece el art. 25.6 LM.

6. - Para resolver esta cuestión debemos partir de la fijación de las fechas relevantes en el caso, que son las siguientes: (i) el 27 de julio de 2016, se otorgó la escritura de compraventa de la finca; (ii) el 29 de julio de 2016, se comunicó y recibió copia de dicha escritura por el Ayuntamiento de Vinuesa; (iii) el 26 de agosto de 2016, se inscribió la escritura en el Registro de la Propiedad; y (iv) el 24 de agosto de 2017, se presentó la demanda.

7. - El juzgado de primera instancia desestimó la excepción de caducidad con el argumento de que la demanda se presentó antes de transcurrir un año desde el otorgamiento de la escritura. Pero ni de la regulación expuesta resulta que el cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto deba comenzar en la fecha de dicho otorgamiento, ni de los referidos antecedentes de hecho resulta correcta la afirmación de haber mediado menos de un año entre ese otorgamiento (27 de julio de 2016) y la presentación de la demanda (24 de agosto de 2017). Por tanto, fue acertada la corrección que de tal conclusión realizó el tribunal de apelación.

8. - Sin embargo, la Audiencia mantiene la desestimación de la excepción de caducidad de la acción con un razonamiento distinto. Se basa en la siguiente interpretación del art. 25.6 LM:

   "cuando se trata de retracto, el contenido del artículo 25.6 es claro, el plazo de un año para ejercitar el derecho de retracto, se empezará a contar desde la fecha de su inscripción en el Registro de la Propiedad, y en su defecto (y esta expresión es básica), desde la fecha en que la Administración hubiera tenido conocimiento, por cualquier medio, de las condiciones reales de dicha transmisión.

   "Es decir, con carácter general e imperativo, cuando se trata del ejercicio del derecho de retracto de fincas sometidas a la regulación de la Ley de Montes, 43/2003, habrá de fijarse como dies a quo, el de la inscripción en el Registro, y solo en su defecto, en ausencia de aquella, desde que por cualquier medio se tuviera conocimiento de la transmisión".

   "Si ha tenido lugar la inscripción registral, esta fecha es básica, para computar el dies a quo, del término de la caducidad, que no es otro que la inscripción registral. Y si esta tuvo lugar en fecha de 26 de agosto de 2016, y la demanda tuvo lugar en fecha de 24 de agosto de 2017, el plazo de caducidad no ha expirado".

   Además, desestima las alegaciones de la demandada, basadas en la jurisprudencia de esta sala, con arreglo a las que la fecha de la inscripción registral no es la del inicio del plazo cuando exista un conocimiento cabal de las condiciones de la venta por el retrayente anterior a la inscripción, porque estima que esa jurisprudencia se aplica en los casos de los retractos previstos en la Ley de Arrendamientos Rústicos, pero no en el caso del retracto del art. 25 de la Ley de Montes, que está sometido a una regulación específica en función de su propia finalidad.

   Por todo ello llega a la conclusión de que al no haber transcurrido un año entre la fecha de la inscripción registral de la venta y la presentación de la demanda, el plazo de caducidad del art. 25.6 LM no habría transcurrido.

9. - Doctrina jurisprudencial sobre el plazo de ejercicio de la acción del retracto legal.Día inicial del cómputo

   La argumentación de la Audiencia, y su conclusión, no son conformes con la jurisprudencia de esta sala. El retracto legal, como establecido por el ordenamiento jurídico, es un límite al derecho de propiedad en el sentido de que constriñe el poder disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente; ello, por establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas ( sentencia 1336/2007, de 14 de diciembre).

   Esta naturaleza limitativa del derecho de propiedad es lo que explica que, como declaramos en la sentencia 277/2021, de 10 de mayo, el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la institución, que supone una excepción al principio general de libertad de contratación, pues afecta al derecho inicial que ha de reconocerse a todo vendedor para elegir el comprador a quien desea transmitir la propiedad del bien o derecho de que se trate. Entre estos requisitos exigidos al retrayente figura el de carácter temporal ( arts. 1524 CC). La norma exige el ejercicio de la acción dentro del perentorio plazo de caducidad que establece, lo que "no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción" ( sentencia 534/2006, de 29 de mayo).

10. - Se trata de un plazo civil, no procesal (no se descuentan los días inhábiles) y de caducidad, por lo que no admite interrupción. La sentencia de esta sala de 30 de septiembre de 1992 señala al respecto que "el plazo de nueve días tiene la naturaleza propia de la caducidad, no admitiéndose por consiguiente interrupción alguna del mismo; que dentro del referido plazo es obligado presentar la demanda y hacer la consignación, aunque estos trámites no se efectúen al mismo tiempo; [...] [ SS. 21-2-1953; 4-5-1956; 8-6-1979, etc.]". En el mismo sentido se pronunció la sentencia de 10 de julio de 1999: "la caducidad no admite interrupción de ninguna clase".

11. - En cuanto a la determinación del día inicial del cómputo del plazo, existe también una consolidada jurisprudencia de esta sala sintetizada por la sentencia 509/2013, de 22 de julio, que gira en torno a la interpretación del art. 1.524 CC, en particular sobre el significado y alcance del inciso "[...] desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta". Declaramos en aquella sentencia que:

    "La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción "iuris et de iure" de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986, 21 julio 1993, 7 abril 1997).

    "Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior. [...]".

    Se condensa y confirma en esta resolución una dilatada jurisprudencia que con mayor detalle se contenía en la anterior sentencia 291/1997, de 7 de abril, que a su vez recogía la doctrina ordenada en la sentencia de 21 de julio de 1993:

    "[...] se decía en Sentencia de 21 de julio de 1993 , sobre el Art. 1524.1 C.c .: "...a) como se declaró en SS. 20-5-43 y 28-5-63, el art. 1524, al señalar, como comienzo del cómputo de las nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción de la venta, estima con presunción 'iuris et de iure' que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción ( SS. 26-2 y 15-12-56, 1-7-59 y 20-11-64), si bien cuando se acredite que el retrayente conoció la venta 'con anterioridad' a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SS. 20-11-58 y 5-5-72), pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción, como aquí se alega; b) el art. 1620 L.E.C., es del todo incompatible con el sistema establecido en el art.1524 C.c., por lo que ha de considerarse derogado por éste, pues el precepto de la Ley procesal parte de que el art. 1618.1º de la misma requería que el retracto se interpusiera 'dentro de nueve días, contados desde el otorgamiento de la escritura de venta' y, por ello, tenía sentido ponderar el hecho de que se hubiera ocultado la transmisión con malicia, pero no lo tiene cuando la fecha 'a quo' es la de la inscripción registral cuya publicidad reputa suficiente el legislador..."; y en Sentencia de 7-10-96: "... El art. 1524 fija el plazo de nueve días a contar desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, pero el precepto no resulta cerrado, ya que también establece que dicho plazo de caducidad, al no haber inscripción registral -que es el supuesto de autos-, cuenta desde que la retrayente hubiera tenido conocimiento de la enajenación; conocimiento que no se refiere a tener noticia o mera información, sino y necesariamente a haber sabido y entendido todos los pactos y condiciones de la transmisión ( SS. 20-5-91, 15-10-91 y 7-3- 96)".

12. - De la anterior doctrina jurisprudencial resulta patente que también en el caso de las enajenaciones inscritas, el día inicial del cómputo del plazo para el ejercicio de la acción es aquél en que el retrayente tuvo conocimiento de la venta si éste es anterior a la inscripción en el Registro (si fuere posterior la fecha del conocimiento efectivo es irrelevante, pues el dies a quo no puede ser posterior al de la inscripción por la presunción legal de conocimiento que ésta produce). En tales casos (conocimiento de la venta por el retrayente anterior a la inscripción) el acceso del título de la compraventa al Registro no revive el plazo ya fenecido de ejercicio de la acción, ni reinicia su cómputo en caso de que estuviese sólo parcialmente consumido.

    Como afirmamos en la sentencia 509/2013, de 22 de julio, con cita de una jurisprudencia igualmente consolidada, este "conocimiento" de la venta por el retrayente debe ser "preciso, claro, completo" y ha de incluir "todos los pactos y condiciones de la transmisión", para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990, 20 mayo 1991, 7 octubre 1996, 24 septiembre 1997, 3 marzo 1998).

13. - Aplicabilidad de la jurisprudencia recaída sobre el art. 1.524 CC al art. 25.6 de la Ley de Montes .

    La doctrina establecida por esta sala en torno a la interpretación del art. 1.524 CC en relación con el día inicial del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho de retracto (el anterior entre el del conocimiento de la venta por el retrayente o el de la inscripción registral), la naturaleza de este plazo (caducidad) y la necesidad de que en el primer caso (conocimiento de la venta previo a la inscripción), ese conocimiento sea "preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión", resultan plenamente aplicables a la interpretación del art. 25.6 LM.

    Este último precepto amplia considerablemente la duración del plazo de la acción (un año frente al plazo general de 9 días), pero su regulación en cuanto a la fijación del día inicial del cómputo está claramente inspirada en el precepto del Código ( art. 1.524 CC). Ambos preceptos parten de una doble previsión, una "objetiva" (fecha de la inscripción de la transmisión en el Registro), y otra "subjetiva" (conocimiento de la transmisión por el retrayente). Y la dicción de los dos preceptos, el del Código y el de la Ley de Montes, es también similar en la forma de expresar la articulación y preferencia entre ambas reglas cuando se refiere primero a la inscripción en el Registro; y añade después (en ambos casos) la expresión "en su defecto" para, a continuación, referirse al momento en que el retrayente (la Administración titular del monte colindante en el caso de este retracto especial) hubiera tenido conocimiento de la transmisión.

14. - La Audiencia ha hecho una interpretación de la expresión "en su defecto" en el sentido de entender que sólo en el caso de las enajenaciones no inscritas es posible fijar el momento inicial del cómputo en el del conocimiento de la transmisión por la Administración. Con ello asume una de las interpretaciones literales posibles que se formularon y debatieron sobre la exégesis de la misma fórmula ("en su defecto") del art. 1.524 CC con anterioridad a que este tribunal fijara la interpretación jurisprudencial de tal expresión, en el sentido que ha quedado expresado supra.

    Esta jurisprudencia ha sido mantenida sin quiebra en el tiempo y, como hemos dicho, ha sido confirmada más recientemente en la sentencia 509/2013, de 22 de julio: (i) con la regla del cómputo desde la inscripción se garantiza al comprador que, transcurrido el plazo legal desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal; (ii) pero también se admite que el comprador (que carga en este caso con el onus probandi) pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tuvo un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior, en caso de que, computado desde esta última, el plazo legal para el ejercicio de la acción hubiese caducado.

15. - La conclusión anterior no queda desvirtuada por razón del interés social a que responde el retracto del art. 25 de la LM, pues dicha finalidad es propia de todo retracto, en la medida en que constituye la justificación del sacrificio que representa la limitación legal del domino que supone todo retracto legal. Como se ha afirmado en la doctrina, el fundamento de los retractos legales se encuentra en que contribuyen a que el derecho de propiedad sea configurado de conformidad con la función económico-social de los bienes afectados, lo que justifica el sacrificio que se impone al propietario con esta limitación a su facultad de disponer, y las paralelas limitaciones que provoca también sobre la agilidad y seguridad jurídica de las transacciones, que son valores igualmente tutelados por el ordenamiento ( arts. 9 y 33 CE). Lo que, a su vez, justifica que el ejercicio de los retractos legales se deba ajustar estrictamente a los requisitos y presupuestos legales que los amparan ( sentencia 153/2020, de 5 de marzo).

16. - Finalmente, tampoco puede servir para enervar el efecto de la caducidad la circunstancia de que la comunicación de las condiciones de la venta no fuera acompañada de los datos de la factura generada por el contrato de intermediación en la venta. Como dijimos en las sentencias 105/2013, de 8 de marzo y 228/2014, de 21 de mayo, respecto del contrato de mediación, a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado, uno de los elementos caracterizadores de este contrato es que tiene "sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica". A los efectos que aquí son relevantes, esta nota del contrato de mediación es importante porque subraya su autonomía sustantiva respecto del propio de la compraventa. Por tanto, la circunstancia del "conocimiento de la venta" (art. 1.524), que debe comprender todos los pactos y condiciones "de la transmisión", no alcanza a los pactos (precio) de otro contrato distinto, aunque tenga una finalidad preparatoria de la venta posterior. Lo mismo sucede al examinar dicha exigencia en el caso concreto del retracto de la Ley de Montes. El art. 25.6 LM se refiere también al conocimiento oficial de la Administración de "las condiciones reales" de la "transmisión".

17. - Esta interpretación es también coherente con que en los casos en que el plazo se inicie con la inscripción registral (por no existir un conocimiento previo de la venta por el retrayente), la información de que dispondrá éste para tomar su decisión de ejercer o no el retracto, será exclusivamente la que conste en el Registro, que no incluirá tampoco la relativa a la retribución pactada en el previo contrato de mediación, que no es circunstancia que quede reflejada en la inscripción de la venta ( arts. 2, 9 y 21 LH).

18. - Cosa distinta es que puedan discutirse las condiciones necesarias para que ese gasto, u otros (v.gr. gastos necesarios y útiles hechos en la cosa ex art. 1.518.2º CC), sean o no reembolsables dentro de la regla general de la indemnidad para el comprador retraído que se desprende de dicho precepto, con arreglo a los requisitos de proporcionalidad, adecuación a los usos y costumbres, y comunicación previa, exigidos por la jurisprudencia ( sentencias 441/2011, de 30 de junio, y 228/2014, de 21 de mayo).

    Pero esa materia (carácter reembolsable o no de determinados gastos) afecta a otro motivo del recurso, que resulta ya innecesario analizar al prosperar el primero relativo a la caducidad de la acción.

    Lo mismo sucede respecto de la discusión sobre si el impuesto del valor añadido forma o no parte del precio de la compra, pues al margen de si puede o no ser calificado como tal, lo cierto es que lo pactado entre comprador y vendedor sobre su pago, repercusión o deducción se comunicó también al Ayuntamiento al tiempo de remitirle copia de la escritura, que es lo relevante a los efectos de valorar el ejercicio tempestivo de la acción.

19. - Estimación del recurso y asunción de la instancia.

    Por tanto, habiendo quedado acreditado que la escritura de compraventa fue comunicada al Ayuntamiento de Vinuesa el 29 de julio de 2016, dos días después de su otorgamiento, al presentarse la demanda el 24 de agosto de 2017 el plazo para el ejercicio del derecho de retracto estaba ya caducado, por lo que procede estimar el recurso, sin necesidad de analizar el resto de los motivos.

    Al estimar el recurso debemos asumir la instancia y, por los mismos fundamentos, debemos estimar el recurso de apelación y revocar en consecuencia la sentencia de primera instancia, con el resultado de desestimar la demanda.

Costas y depósito

1. - No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación que ha sido estimado, de conformidad con los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Respecto de las costas del recurso de apelación, que ha sido estimado, tampoco procede su imposición a ninguna de las partes ( art. 398.2 LEC).

2. - Procédase a la devolución del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª , apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.