SAP Madrid 248/2023, 22 de Junio de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 22 Junio 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 20 (civil) |
| Número de resolución | 248/2023 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2021/0184340
Recurso de Apelación 727/2022
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario (Retracto - 249.1.7) 944/2021
APELANTE: ALMAGRO CAPITAL SOCIMI, S.A.
PROCURADOR D./Dña. ALVARO ARSENIO DIAZ DEL RIO SAN GIL
APELADO: D./Dña. Vidal
PROCURADOR D./Dña. JOSE JAVIER SAINZ-PARDO MUÑOZ
SENTENCIA Nº 248/2023
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ
En Madrid, a veintidós de junio de dos mil veintitrés.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario (Retracto-249.1.7) 944/2021 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid a instancia de ALMAGRO CAPITAL SOCIMI, S.A. apelante-demandado, representado por el Procurador D. ALVARO ARSENIO DIAZ DEL RIO SAN GIL contra D. Vidal apelado-demandante, representado por el Procurador D. JOSE JAVIER SAINZPARDO MUÑOZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/04/2022.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid se dictó sentencia de fecha 25/04/2022, cuyo fallo es del tenor siguiente: Que, estimando parcialmente la acción principal de la demanda formulada por D. Vidal
, representado por el Procurador de los Tribunales D. ANTONIO PIÑA RAMÍREZ, y asistido por el/la Letrado/ a D. JESÚS GRANADOS SÁNCHEZ, contra ALMAGRO CAPITAL SOCIMI S.A. representada por el Procurador de los Tribunales D. ÁLVARO ARSENIO DÍAZ DEL RÍO SAN GIL y defendida por el Letrado D. DAVID MONEO LOMANA, debo CONDENAR y CONDENO a la demandada a entregar al actor las fincas retraídas descritas en la demanda y en el primer antecedente de hecho de esta resolución, en la cuota del 94,22%, y a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, con apercibimiento de que, en caso contrario, se otorgará de oficio en fase de ejecución. Asimismo, debo CONDENAR y CONDENO a la demandada a abonar a la actora las rentas arrendaticias que haya percibido desde el 25 de mayo de 2021 hasta este momento, y las que se devenguen posteriormente hasta la entrega de las fincas, con intereses legales desde la interpelación judicial. No se hace especial pronunciamiento en materia de costas procesales.
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
La sentencia dictada en la instancia, estimando parcialmente la demanda formulada por D. Vidal contra ALMAGRO CAPITAL SOCIMI S.A., condena a la demandada a entregar al actor las fincas retraídas en la cuota del 94,22%, y a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, con apercibimiento de que, en caso contrario, se otorgará de oficio en fase de ejecución; así como a abonar las rentas arrendaticias percibidas desde el 25 de mayo de 2021 hasta este momento, y las que se devenguen posteriormente hasta la entrega de las fincas, con intereses legales desde la interpelación judicial; todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales.
Frente a dicha resolución se alza ALMAGRO CAPITAL SOCIMI S.A. con invocación de los siguientes motivos de recurso: (i) infracción de los artículos 218.1 LEC y 24 CE, por incongruencia omisiva y falta de motivación de la sentencia en relación con la alegación de caducidad del derecho de retracto como consecuencia del conocimiento previo de la compraventa por parte del demandante, e infracción del artículo 1524 del Código Civil y jurisprudencia que lo interpreta; (ii) errónea, ilógica y arbitraria valoración de la prueba; (iii) infracción de los artículos 1518 y 1524 del Código Civil, al no apreciar caducidad del derecho de retracto pese al injustificado incumplimiento por parte del demandante de los requisitos legalmente exigibles para el ejercicio del mismo;
(iv) subsidiariamente, improcedente resarcimiento de daños y perjuicios.
El presente litigio ha versado sobre el derecho del demandante a retraer las fincas adquiridas por ALMAGRO CAPITAL SOCIMI S.A., en su condición de condueño de una cuota del 1,61%.
La juzgadora de primer grado estima la pretensión actora al entender ejercitado extrajudicialmente el retracto y concurrir la aceptación de la entidad demandada. Se basa, para ello, en las siguientes circunstancias:
1.- El 17 de mayo de 2021, D. Vidal remite requerimiento notarial a ALMAGRO CAPITAL SOCIMI S.A. (en adelante, ALMAGRO) por el que ejercita el retracto de condueños, en solicitud de que se le comunique el precio de la venta y gastos de cada una de las fincas, que se haría efectivo coincidiendo con el otorgamiento de la escritura pública el día 19 de mayo (documento 3 de la demanda). Ese requerimiento es contestado por la demandada el 18 de mayo de 2021, informando al actor del precio de la compraventa y gastos de la misma (documento 4 de la demanda), con confirmación de la comparecencia en notaría para otorgar la correspondiente escritura pública el día 19 de mayo de ese año. El demandante no se personó en la notaría el día señalado, por los motivos que constan en el acta notarial aportada como documento 5 de la demanda.
2.- El 19 de mayo de 2021 por el Sr. Vidal se formula demanda de retracto legal entre comuneros. Notificada la misma a ALMAGRO, por esta entidad se remite comunicación al demandante en el sentido de emplazarle a fin de que, antes de las 23.59 horas del día 24 de mayo de 2021, último día del plazo legal de nueve días desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, proceda al pago o consignación del precio de la venta y gastos de la misma; con la advertencia de que, en el caso de que en dicha fecha no hubiera procedido al pago o consignación, se le tendría por desistido de su pretensión (documentos 7 y 8 de la demanda).
3.- El 24 de mayo de 2021, el actor responde a esa comunicación manifestando estar dispuesto a efectuar el pago simultáneamente al otorgamiento de la escritura (documento 9 de la demanda). Lo que fue contestado por la demandada en el sentido de afirmar que podía tener preparada la escritura pública para su otorgamiento con carácter inmediato, y emplazando al demandante a fin de que compareciera en la notaría el día 25 de mayo de 2021 para otorgar la correspondiente escritura, siempre el que el pago o consignación del importe total de la venta se efectuara el día 24 de mayo (documento 10 de la demanda).
4.- El importe de las transferencias, que cubría el precio de la venta, llegó a la cuenta bancaria designada por el vendedor, por cuanto éste procedió ulteriormente a su devolución. Asimismo, las partes comparecieron en la notaría y se llegó a preparar la escritura de compraventa; incluyéndose en la misma, como condición suspensiva, la acreditación de que la parte vendedora había recibido las transferencias, lo que habría de realizarse en un plazo de cinco días hábiles (documentos 16 y 17 de la demanda).
A tenor de la anterior resultancia fáctica, la sentencia apelada entiende perfeccionado el retracto por convenio o acuerdo de los interesados, convirtiéndose así en un contrato de compraventa, con los efectos inherentes. Y calificando la negativa de ALMAGRO a la firma de la escritura, como de incumplimiento de su obligación de entrega de la cosa vendida, se reconoce a favor del demandante la facultad de exigir el cumplimiento del contrato así como una indemnización por los daños y perjuicios causados ( artículo 1124 del CC), que se concreta en el importe de las rentas percibidas por la demandada desde el 25 de mayo de 2021 hasta la efectiva entrega de los inmuebles.
Expuestos, de manera sucinta, los fundamentos fácticos y jurídicos que sustentan el pronunciamiento de la instancia, procederemos a examinar los motivos de impugnación esgrimidos por ALMAGRO.
En el primero de ellos se denuncia la incongruencia omisiva y ausencia de motivación de la sentencia apelada en relación con la caducidad del derecho de retracto, y la consiguiente infracción del artículo 1524 del Código Civil. A tales efectos, sostiene la mercantil recurrente que el derecho de retracto caducó con carácter previo al día 17 de mayo de 2021, momento en que D. Vidal manifestó por primera vez su voluntad de ejercitarlo; por cuanto entiende que, mediante las testificales practicadas, ha quedado acreditado el conocimiento previo que dicho demandante tuvo de la compraventa y sus circunstancias. Se argumenta en el recurso que sobre este extremo no se ha pronunciado la sentencia de instancia, pese a la abundante prueba practicada para acreditar ese conocimiento previo, y a pesar de que la respuesta a dicha pretensión de caducidad debería haber sido resuelta con carácter previo al análisis de la supuesta aceptación extrajudicial del derecho de retracto porque, de apreciarse aquella, se habría extinguido previamente el...
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