STS, 27 de Septiembre de 1985

Se refería el correlativo de la demanda a dos hechos diferentes, el supuesto contrato se subarriendo de parte del local a don Darío y el contrato de subarriendo de la otra parte a don Lucio . Cuarto.- Nada que objetar en el pleito habido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Sevilla, a instancia de doña Paula , que terminó por sentencia absolutoria de la demanda. Quinto.- Desconoce esta parte, por cuanto fueron hechos realizados por terceros, las posibles obras que don Lucio realizara en el local que les ocupa, en la explotación del mismo hasta el verano de 1975, en que falleció. Sexto.- Bien conoce la actora la causa del cierre de "La Coruñesa», que no fue otra que el fallecimiento de su titular don Lucio , habiendo convenido a sus¡ herederos, viuda e hijos, cesar en el negocio, dando por terminado el contrato de subarriendo y devolviendo la posesión del local a la sociedad su representada, de quien el causante lo había recibido. Séptimo.--; Rechazaban expresamente, por tendenciosa, la pretendida ocultación' mal intencionada de su representada, al realizar las obras, que la señora propietaria y actora tiene su domicilio en el mismo edificio que él local que les ocupa. Octavo.- Aunque en el hecho quinto de este escrito les habían referido a la limpieza y saneamiento realizados por su parte al recoger el local, iban en razón de claridad a pormeronizar según el detalle del certificado del arquitecto técnico señor Tomás , Noveno.- Rechazaban de plano el correlativo de la demanda por su ambigüedad, su confusa redacción y las afirmaciones inciertas que contiene. Décimo.- Dejaban advertido que a pesar de dirigirse la demanda contra «Élite, Sociedad Limitada», no se hacía en la relación de hechos de la misma ninguna referencia a tal entidad. Undécimo.- Los hechos ocurridos en tan largo período de tiempo, no ha habido cambio sustancial en la ocupación del local, en cuanto a su representada se refiere pues su negocio es de venta de zapatos y confecciones de señoras y caballeros con el rótulo de establecimiento «Élite». Terminaba suplicando se dicte sentencia en todo conforme con lo alegado en este escrito, estimando como pronunciamiento previo y sin entrar en el fondo las excepciones alegadas de doble defecto legal en el modo de proponer la demanda, al traer como demandado al señor Darío , ya fallecido, en vez del señor Jesús Carlos , titular del subarriendo, y por demandada a «Élite, Sociedad Limitada», sin exposición de hechos que avalen tal pretensión, ni fundar jurídicamente la pretensión alternativa de desalojo parcial del local, lo que constituye a su parte en indefensión y subsidiariamente, de rechazarse las excepciones ejercitadas y entrarse en el fondo, se absuelva a «Clay, Sociedad Anónima», de los pedimentos de la demanda, con imposición decostas.

RESULTANDO que el Procurador don Antonio León Alonso, en nombre y representación del demandado don Jesús Carlos , contestó a la demanda oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: Primero.- De acuerdo con el correlativo de la demanda. Segundo.- Nada que alegar ni en sentido afirmativo o negativo, por esta parte, por no afectarle el contenido del correlativo, con excepción de admitir la autorización para el subarriendo concedida a "Calzados La Imperial, Sociedad Anónima». Tercero.- De acuerdo con el contenido de la demanda, en cuanto al subarriendo al padre de su representado, don Jesús Carlos , del local donde existe instalado "Bar Tropical». Cuarto a noveno.- No le afecta a esta parte el correlativo de la demanda. Terminaba suplicando se dictara sentencia por la que desestimando la demanda declare no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 23 de noviembre de 1935, relativo al local en planta baja de la casa sita en esta capital, calle Santa María de Gracia, Campana y Carpió, con entrada por la primera de ellas, marcada con el número 6 de gobierno, y que liga a doña Paula con la demandada «Clay, Sociedad Anónima», y subsidiariamente se desestime la demanda en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento ya dicho de 23 de noviembre de 1935, parcialmente en la parte del inmueble ocupado por su representado, denominado "Bar Tropical» subsidiariamente se dicte sentencia por la que, se deje subsistente el derecho de su representado a seguir ocupando como subarrendatario el local ocupado por el denominado "Bar Tropical», al estar subsistente y producir todos los efectos, el contrato de subarriendo celebrado entre el padre de su mandante y "Calzados La Imperial, Sociedad Anónima», que habían acompañado señalado de documento en esta contestación a la demanda condenándose a la parte actora al pago de las costas causadas por esta parte.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se mandó traerlos a la vista para sentencia con citación de las partes, solicitándose por la representación de "Clay, Sociedad Anónima», la celebración de la vista pública la que tuvo lugar en su día con asistencia de sus letrados que informaron en apoyo de sus respectivos pedimentos.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Sevilla número 2, dictó sentencia con fecha 14 de abril de 1980 cuyo fallo es como sigue: Que debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento concertado por doña Paula y la entidad «Clay, Sociedad Anónima», y referido a la planta baja de la casa número 6 de la calle Santa María de Gracia y fachada a las calles Campana y Carpió, con destino a local de negocio y autorización para subarrendarlo, en virtud de la cual ocupa parte de dicho local don Jesús Carlos como sucesor de su padre don Darío , condenando a dicha entidad a desalojar la parte de tal local que ocupa, dejándola a disposición de la actora dentro del término legal bajo apercibimiento de lanzamiento de no verificarlo, estimando en el expresado sentido la demanda formulada por el Procurador don Antonio Candil Jiménez en nombre y representación de la mencionada doña Paula contra dicha entidad «Clay, Sociedad Anónima», y don Jesús Carlos , con imposición de las costas de este juicio a los demandados.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de los demandados entidad «Clay, Sociedad Anónima», y don Jesús Carlos y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, dictó sentencia con fecha 10 de octubre de 1981 , con la siguiente parte dispositiva: Que debemos desestimar y desestimamos el recurso entablado a nombre de «Clay, Sociedad Anónima», contra la sentencia que el Iltmo. Sr. Juez de Primera Instancia número 2 de esta capital dictó en fecha 14 de abril de 1980, en los autos origen del rollo de apelación, seguidos por demanda entablada a nombre de doña Paula contra la apelante antes mencionada y contra don Jesús Carlos , y confirmamos tal resolución por la que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento vigente entre la parte actora y «Clay, Sociedad Anónima», referido a la casa número 6 de la calle Santa María de Gracia y fachada a Campana y Carpió, de esta capital, con destino a local de negocio, parte de tal local ocupado a título de subarriendo con autorización para ello, por don Jesús Carlos , como sucesor de su padre don Darío , condenando a «Clay, Sociedad Anónima» a que desaloje la parte del local que ocupa, dejándola a la disposición de la actora dentro del término legal, bajo apercibimiento de lanzamiento de no verificarlo, con imposición de las costas a los demandados, todo sin hacer expresa condena en costas de apelación.

RESULTANDO que el 11 de octubre de 1983, el Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández Novoa, en representación de la Entidad «Clay, Sociedad Anónima», ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal contra le sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla con apoyo en los siguientes motivos: Primero.- Autorizado por el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de hecho en la apreciación de laspruebas, resultante de documentos auténticos, cual es el acta de reconocimiento judicial obrante a los folios 186 y vuelto de las actuaciones número 1279/1977 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sevilla. De la simple lectura de ese acta de reconocimiento judicial se deduce directamente que las llamadas obras primera y segunda a que se refiere el considerando tercero de la sentencia de la Audiencia que se recurre no estaban ni están unidas o empotradas al edificio de manera fija, a tal punto que podían y pueden separarse de él sin el menor menoscabo o deterioro. Con base en la reiterada doctrina jurisprudencial, si la sujeción no es firme, estable y permanente, porque es accidental o circunstancial, no se puede hablar ya de cambio de configuración y ello aun suponiendo que esa reducción de la altura del local se haya producido. Segundo.- Se funda en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de Ley en el concepto de interpretación errónea de la causa séptima, párrafo primero (llevar a cabo obras sin el consentimiento del arrendador, que modifican la configuración del local de negocio), del artículo 114 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos . Si la desaparecida obra primera no estaba unida al edificio de modo fijo y permanente, y la hoy existente obra quinta construida por «Clay, Sociedad Anónima», aparte de decorativa, supone una mera sujeción accidental al techo de unas placas de fibra mediante unas guías metálicas, está claro que dichas obras no modifican la configuración del local litigioso. Inalterabilidad de la tal configuración a la que entendemos se puede llegar partiendo incluso de los mismos datos que la sentencia del Juzgado describe en sus considerandos tercero y cuarto, bastando suprimir de este último considerando cuarto la expresión madera fija del edificio, para que adquiera este motivo segundo una autonomía e independencia en relación con la suerte que pueda correr el anterior motivo primero. Tercero.-Amparado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de Ley en el concepto de violación (no aplicación) de los artículos 1.091, 1.255 y 1.278 del Código Civil , sede legal del "pacta sunt servanda», en relación con la causa séptima, primero del artículo 114 de la LAU. El considerando quinto de la sentencia del Juzgado, que la sentencia de la Audiencia acepta, contiene el siguiente pasaje: "que si el ejemplar del contrato aportado por la actora ni el que se precedió acompañado por la sociedad demandada, contienen autorización para realizar obras en cualquier tiempo, sino únicamente la de dividir el local derivada de la facultad de subarriendo en dos partes». Cierto que en ese contrato de arrendamiento, de la vieja fecha de 25 de noviembre de 1935, aportado por la actora doña Paula , se contiene una cláusula de imprenta por la que el padre de la actora don Octavio al arrendar dicho local (con autorización para subarrendarlo en todo o en parte) a "Calzados La Imperial», hoy «Clay, Sociedad Anónima», por cambio de denominación, prohibe realizar obra alguna sin permiso escrito del propietario. Pero no es menos cierto que en el contrato al que también se refiere el precitado considerando quinto al aludir al contrato que le precedió, aportado por «Clay, Sociedad Anónima», de unos días antes sobre compromiso de futuro contrato de arrendamiento, en este contrato que le precedió se lee: 1.° Don Octavio es dueño de un edificio de nueva planta, pendiente de terminación de obras. Constando también la muy interesante condición séptima que aclara: El local se entrega terminado en su obra en un solo salón. Consecuentemente si el local litigioso se entregó inicialmente totalmente diáfano, «en un solo salón», ¿no sería paradójico y hasta injusto condenar a «Clay, Sociedad Anónima», por esa obra primera si lo que hace, al suprimir esa mampara de división formada por marco con cristal translúcido y panderete enlucido de yeso, es volver el local a su primigenio y desnudo estado de «un solo salón» Y como la sentencia recurrida sólo aplica en parte "el pacta sunt servanda», prohibitiva de realizar obra alguna sin permiso escrito del propietario; y sin tener en cuenta para nada lo que se aclaró en el otro contrato que le precedió, donde consta que se entrega un local recién terminado de construir y en un solo salón, es por lo que entendemos que se dejó de aplicar respecto a este extremo la regla del "pacta sunt servanda», y por ello este tercer motivo debe ser estimado en vía subsidiaria del anterior motivo segundo en relación con la denominada obra primera. Cuarto.- Fundado en el número 1 él artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de Ley , en el concepto de violación (no aplicación) del artículo 1.281, párrafo primero del Código Civil , en relación con la causa séptima el artículo 114 de la LAU. La simple y directa literalidad del llamado, por el considerando quinto de la sentencia del Juzgado, contrato que le precedió, se sabe que el local litigioso que se cuestiona se entregó totalmente diáfano, devuelve el local a su primitivo estado, a su ser de un solo salón, de ello no cabe deducir que haya habido cambio de configuración al igual que si «mutatis mutandis», numéricamente algo no es nada, por ser O, y se vuelve a O, y lo mismo que es 1 vuelve a 1, y así sucesivamente. Todo ello sin perjuicio de que «Calzados La Imperial, Sociedad Anónima», acuerda establecerse en esa parte izquierda del local, llamándose "Clay, Sociedad Anónima», en los años 1976-77, tenga perfectísimo derecho a realizar en todo tiempo (en contra de lo que entiende la sentencia, y por no haberse pactado nada en contrario) las obras de primer establecimiento adaptadas a su propio negocio de ropas confeccionadas, tan distinto al de una pescadería. Anteriores asertos, están revelando un error interpretativo manifiesto, patente, trascendente -cual así lo exige la jurisprudencia de ese Alto Tribunal para la viabilidad del presente motivo.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Jaime de Castro García.

Que según tiene declarado una jurisprudencia invariablemente mantenida, debiendo ser referida la configuración de un local a la forma del recinto comprendido dentro de las paredes y el techo que limitan ese espacio tanto en sentido vertical como horizontal, toda alteración en la traza de tales elementos que le dan peculiaridad física entraña modificación en la figura, que se producirá a los efectos de la causa resolutoria séptima del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con la supresión o desplazamiento de tabiques o la instalación de falsos techos cuando no se trata de componentes meramente superpuestos sino empotrados en la fábrica del edificio de modo permanente ( sentencias de 6 de diciembre de 1952, 2 de abril y 29 de diciembre de 1954, 21 de mayo de 1955, 16 de abril de 1956, 25 de febrero de 1957,17 de octubre de 1964 y 9 de octubre de 1965 , entre otras); bien entendido que procederá tal causa aunque la pared demolida sin la anuencia del arrendador haya sido construida por el arrendatario ( sentencias de 2 de abril de 1954 y 21 de abril de 1956 ), pues el cambio de la configuración no hay que referirlo a la que tuviese la cosa arrendada al tiempo de su edificación o al perfeccionarse el contrato, sino a la que ofreciere con el consentimiento expreso o tácito del primero inmediatamente antes de realizarse la modificación discutida ( sentencia de 2 de octubre de 1971 ), por lo mismo que al ocupante sólo se la ha transmitido el goce o uso de la cosa arrendada y no las facultades que corresponden a la esfera dispositiva.

Que en el caso debatido las resoluciones de ambos grados jurisdiccionales, plenamente concordes, entienden que la arrendataria «Clay, Sociedad Anónima», ha realizado obras modificativas de la configuración del local de negocio, atribuyendo trascendencias a los fines de la acción ejercitada a la «supresión de la mampara de división formada por marco con cristal traslúcido y panderete enlucido de yeso», por cuanto tal instalación estaba constituida «en parte por tabique», que j enmarcaba el cristal, adherido de manera fija al edificio», e igualmente reprocha la ilicitud ocasionada con la «colocación de techo de placas de fibras sujetas al forjado antiguo, disminuyendo la altura», y por tanto «reducida la extensión del espacio o recinto anterior», todo lo cual provoca en definitiva la estimación de la demanda al no contar la arrendataria con el consentimiento de la arrendadora para proceder a tales innovaciones, sin duda esenciales y sensibles y no accidentales y de detalle

Que el primer motivo del recurso, amparado en el número I séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su anterior texto, aduce error de hecho en la apreciación probatoria resultante de documento auténtico, «cual es el acta de reconocimiento judicial obrante» en el litigio seguido con precedencia por los propios contendientes y donde "no consta que dicho tabique o mampara estuviese firmemente unido o empotrado al edificio, de tal forma que no pudiera í separarse fácilmente de él sin el menor menoscabo o deterioro»; alegación improsperable, pues además de que por regla general carecen de S. autenticidad a los fines de la casación las diligencias que contienen las observaciones personales del Juez, salvo que reflejen un dato incontestable ignorado luego a la hora de la sentencia (sentencias de 17 de febrero de 1981, 15 de febrero y 3 de julio de 1982 y 20 de marzo de 1984 , entre otras), claramente hace constar el organismo jurisdiccional en su inspección «que se ha quitado el tabique, en parte de panderete», concepto este que significa pared delgada de albañilería, unida como tal de modo permanente a la edificación, y en cuanto a la obra «quinta» señala el acta que «el techo sujeto al forjado antiguo lo forman unas placas de fibras sujetas por guías metálicas», es decir, empotradas en la estructura originaria, elementos demostrativos que guardan plena conformidad con lo informado por los Arquitectos en uno y otro proceso al dictaminar que «se ha llevado a cabo la demolición íntegra del local, habiendo dejado el mismo diáfano», de manera que con la desaparición del tabique «se presenta ahora como espacio único, salvo vestidores y armarios para acoplamiento del generador de aire acondicionado».

Que las mismas razones determinan la desestimación del motivo segundo, pues mal puede sostenerse que se ha cometido «interpretación errónea» de la causa séptima invocada por la arrendadora, incurriendo en la petición de principio de tener por no acreditada la unión del tabique al edificio «de modo fijo y permanente» así como la mera sujeción «accidental» al techo de las placas de fibra, cuando irrefutables elementos de convicción, a los que cabría añadir las fotografías unidas a las actuaciones, están evidenciado lo contrario; e igual suerte adversa ha de correr el motivo tercero, que fundado en el número primero del artículo 1.692 invoca la violación de los artículos 1.091, 1.255 y 1.278 del Código Civil y del principio «pacta sunt servanda», infracción que se hace derivar de la circunstancia de que en el contrato de «compromiso de arrendamiento» de 7 de noviembre de 1935 se expresa que «el local se entrega terminado en su obra en un solo salón», lo que en criterio de la recurrente equivale a conceder a la arrendataria amplias facultades para efectuar cuantas alteraciones tuviera por conveniente, demoliéndolas a su albedrío por cuanto ello no tendría más alcance que «volver el local a su primitivo y desnudo estado», olvidando con tal argumentación la constante doctrina jurisprudencial referente a que las únicas obras, implícitamente autorizadas, son las de instalación y no las posteriores ( sentencias de 7 de febrero de 1962, 14 de marzode 1964, 25 de enero de 1966 y 21 de diciembre de 1971 ), sin que tal permiso pueda entenderse ampliado a las de mejora en el curso de la vida del negocio, tanto más que en el caso litigioso el definitivo contrato de arrendamiento prohibe a la arrendataria «realizar obra alguna sin permiso escrito del propietario».

Que tampoco puede alcanzar éxito el motivo cuarto, formulado «a mayor abundamiento» del anterior, en el que con la misma base se imputa a la sentencia combatida violación del artículo 1.281, párrafo primero, del Código Civil, insistiendo en que la entrega de un local diáfano («un solo salón») requiere entender que «las obras de adaptación o de primer establecimiento pueden realizarse en todo tiempo si nada se ha estipulado en contrario»; argumentación que sobre prescindir de la jurisprudencia ya indicada olvida que el local de que se trata se habían ya realizado importantes obras para acomodarlo a otro tipo de actividad mercantil desarrollada durante varios años y de que en el contrato de arrendamiento fueron prohibidas a la arrendataria las alteraciones en la forma sin el indispensable consentimiento de la arrendadora.

Que por todo lo expuesto procede la íntegra desestimación del recurso, con los procedimientos de rigor en cuanto a la imposición de costas y la pérdida del depósito constituido (artículo

1.748 de la Ley Procesal).

FALLAMOS