Obras efectuadas por el arrendatario al amparo del art. 23 LAU

AutorSusana Álvarez García.
CargoProfesor Ayudante del Departamento de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona
Páginas57-86

ARTÍCULO 23 LAU: Obras del arrendatario

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2 y o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

  1. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

    Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

    1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES

    La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 aborda en su artículo 23, de manera expresa y directa, la regulación de las consecuencias jurídicas correspondientes a la realización de obras, por parte del arrendatario, en el inmueble arrendado. De hecho, éste es el aspecto que, de entrada, suscita mayor interés, pues la regulación autónoma de esta materia ha constituido una de las novedades legislativas de la actual normativa.

    Si bien es cierto que las disposiciones del Código civil relativas al uso y utilización de la cosa arrendada podrían servir prima facie para resolver las controversias que pudiera suscitar la acción del arrendatario sobre el bien objeto de arriendo, hay que poner de relieve que dichas normas parten de la consideración del arrendamiento como un contrato de cesión del goce o uso de la cosa en sentido estricto (art. 1543 Cc) y, por lo tanto, se encuentran informadas por la obligación de conservación a cargo del arrendatario. Así, «Si al dar comienzo el arriendo el arrendador debe entregar la cosa al arrendatario (art. 1554.1.° Cc) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, según la interpretación más correcta, llegado el momento de la extinción del contrato el arrendatario debe devolverla tal como la recibió salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, es decir sin culpa del arrendatario»[1].

    A ello se debe que una legislación de marcado carácter social, como es la de arrendamientos urbanos, preocupada por garantizar los intereses del arrendatario, haya venido dedicando desde sus orígenes atención particular al margen de manio-brabilidad que, en relación al inmueble arrendado, sea posible reconocer al arrendatario sin menoscabo del derecho de propiedad y, concretamente, a la cuestión de las obras.

    Esta preocupación cobra todavía mayor relevancia a la luz de los preceptos constitucionales que contemplan el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) y que, como establece el art. 10 CE, deberán informar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. De aquí que algunos autores, como Rodríguez Morata, aprecien la existencia de un nuevo principio, el de favor reparationis, que orienta en la actualidad la legislación arrendaticia urbana[2].

    En este marco, la reglamentación contenida en el actual art. 23 LAU y demás preceptos afines es reflejo de la tensión existente entre la obligación del arrendatario de no modificar el objeto arrendado (art. 1561 Ce) y su derecho a que el mismo sea mantenido en las condiciones que exige el uso al que se destina, durante todo el tiempo que dure el arriendo (art. 1554.2 Cc)[3]. Punto de equilibrio, difícil de concretar, que culmina con la inevitable distinción entre actuaciones permitidas y actuaciones prohibidas. Delimitación ésta de carácter sutil pero enormemente trascendente, en tanto que la conducta del arrendatario transgrediendo los márgenes establecidos encontrará la correspondiente sanción, en ocasiones coincidente con la concesión al arrendador de la facultad de resolver unilateralmente el contrato (arts. 1124,1569.3.° Cc y 27.2,d LAU).

    1.1. Antecedentes y concordancias

    El régimen jurídico de las obras, como ya he apuntado, constituye una materia clásica en cuestión arrendaticia, habiendo sido objeto de diverso tratamiento en las sucesivas leyes de Arrendamientos Urbanos[4]. Junto con estas normas especiales, el actual artículo 23 encuentra su antecedente remoto en el Decreto de 29 diciembre de 1931 (BOE de 30 de diciembre de 1931, p. 1938), que permitía la denegación de la prórroga por el arrendador en el caso de que el arrendatario hubiera realizado obras que pudieran haber modificado o alterado las condiciones del edificio, sin su consentimiento. Bajo cualquiera de sus manifestaciones normativas, es de destacar la importante labor interpretativa y clarificadora que ha venido llevando cabo de forma permanente la abundante Jurisprudencia emitida al respecto.

    Por lo demás, las principales innovaciones que, a primera vista, ha introducido la actual LAU pueden concretarse en dos aspectos[5]. De un lado, una sistematización diferente, pues reparte el contenido del antiguo art. 114.7.a LAU en dos apartados distintos: los derechos y obligaciones de las partes (art. 23) y las causas de resolución del contrato (art. 24.2,a)[6]; del otro, una terminología, en opinión de la doctrina, más precisa[7]. En este contexto, la correcta aplicación del art. 23 LAU exige su puesta en conexión con otros preceptos de la Ley especial que vienen a complementar alguno de sus aspectos. Fundamentalmente, con el art. 27.2,d, que específicamente contempla la realización de obras inconsentidas como causa de resolución del contrato de arrendamiento. Pero también con los artículos 2.2,19,22,24,26 y 40.1 LAU, entre otros.

    1.2. Carácter y aplicabilidad del precepto

    A la hora de analizar la aplicación y consecuencias de las disposiciones establecidas por el art. 23 LAU debe tenerse muy presente el distinto carácter con que juega este precepto en la regulación jurídica de las situaciones arrendaticias que contempla. Se encuentra directamente dirigido a la regulación de los arrendamientos de vivienda, pero también resulta aplicable a los arrendamientos para uso distinto de aquél, de manera indirecta, a través de la remisión efectuada por el art. 30 LAU.

    Así, a diferencia del régimen uniforme que establecía la LAU de 1964 en este punto, por aplicación de lo establecido en el actual art. 4 LAU, las disposiciones del art. 23 serán imperativas respecto de los arrendamientos de vivienda, pero dispositivas para los arrendamientos destinados a otro tipo de uso (art. 30 LAU).

    Este aspecto se presenta como relevante a la hora de analizar la validez de una eventual renuncia de los derechos que, en este punto, el precepto concede tanto a arrendador como a arrendatario: nulos de pleno derecho en el primer caso (arts. 6 LAU y 6.3 Cc), pero válidos mientras respeten las limitaciones impuestas por nuestro Ordenamiento al principio de autonomía de la voluntad en el segundo (arts. 6.2 y 1255 Cc). De cualquier modo, vale la pena destacar que, teniendo en cuenta el funcionamiento de las normas de carácter dispositivo, el art. 23 resulta aplicable a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en los mismo términos que a los arrendamientos de vivienda, salvo exclusión o sustitución expresa por las partes (art. 4.4 LAU). En ambos supuestos, no hay que olvidar el carácter supletorio de los preceptos del Código civil.

    2. REALIZACIÓN DE OBRAS POR EL ARRENDATARIO

    Por el sentido y finalidad del precepto objeto de estudio, interesa menos concretar el concepto de obra que delimitar exactamente cuáles de éstas pueden considerarse obras prohibidas. Aunque lo primero es presupuesto de lo segundo, pues resulta claro que no toda actuación del arrendatario sobre el inmueble arrendado merece la consideración de «obra», y sólo respecto de las que verdaderamente lo sean valdrá la pena examinar si merecen el calificativo de «prohibidas»; y pese a que ha habido intentos por concretar la noción de «obra»[8], lo cierto es que la Jurisprudencia viene manejando un concepto enormemente amplio, comprensivo de cualquier conducta del arrendatario que pueda incidir materialmente sobre el inmueble.

    De este modo, la labor jurisprudencial se ha centrado principlamente en la observancia de los requisitos que exige la Ley para la realización de tales conductas: que no modifiquen la configuración de la vivienda ni supongan merma de la estabilidad o seguridad del inmueble y, en caso contrario, que cuenten con el consentimiento del arrendador.

    Por todo ello, como ha señalado Blasco Gascó, el criterio a la hora de determinar la exigencia o no de autorización del arrendador, no se encuentra en función del tipo de obra que se realiza, sino en relación al efecto concreto que la misma produce pues, «en principio, no se puede establecer una relación de necesidad-causalidad entre un tipo de obra y el efecto que produzca»[9].

    2.1. Las obras permitidas

    Como ya he apuntado, la finalidad social que inspira la legislación de los arrendamientos de vivienda otorga un tinte especial al derecho del arrendatario al uso de la cosa arrendada. De ahí que, con independencia de la genérica obligación que la ley atribuye al arrendador de conservar el inmueble en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1554 Cc y 21 LAU), se reconozcan al arrendatario facultades que, ciertamente, exceden el mero uso que caracteriza a los arrendamientos de cosas y que se garantiza con la obligación de éste de devolver la finca, al concluir el contrato, tal y como la recibió (art. 1561)[10].

    Tal vez por ello, y porque, sin contener un régimen específico en relación a las obras efectuadas por el arrendatario, las anteriores legislaciones solamente las sancionaban en determinados supuestos, el actual artículo 23 LAU emplea una formulación inequívocamente negativa, expresiva de los supuestos...

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