STS, 5 de Noviembre de 1985

Que ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Burgos, fueron vistos los autos de mayor cuantía, seguidos por don Jose Luis ; contra don Bartolomé , sobre resolución de contrato y otros extremos. Que la representación de la parte demandante, formuló la demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que don Jose Luis como titular propietario en pleno dominio de la vivienda sita en el piso quinto A del número veinticinco de la calle DIRECCION000 , celebró en primero de enero de mil novecientos setenta y siete un contrato privado con don Bartolomé según el cual vendía la citada vivienda en la cantidad de dos millones ochocientas mil pesetas, libre de cargas y gravámenes. Don Bartolomé , se comprometía a Satisfacer fe te importe a don Jose Luis en un plazo que finalizaba el primero de enero de mil novecientos setenta y ocho, y si en dicha Fecha no se hubiera satisfecho el referido importe, se daba por resuelto el contrato de compraventa, volviendo al vendedor el pleno dominio de la vivienda reseñada con la pérdida del dinero entregado hasta entonces, como sanción o cláusula penal por incumplimiento del contrato por parte del comprador. Don Bartolomé se comprometía también a abonar a don Jose Luis mientras durase esta Opción de compra una cantidad mensual de seis mil quinientas pesetas. Segundo.Transcurrido el plazo de primero de enero de mil novecientos setenta y nueve, sin que el demandado abonase el importe del precio estipulado por la vivienda, su mandante ofreció la firma de un nuevo contrato al Sr. Bartolomé concertando un pago mensual a cuenta del precio de siete mil noventa y una pesetas con treinta y seis céntimos. En vista de la negativa a la firma de su nuevo contrato, como la vivienda era de protección oficial don Jose Luis formuló acto de conciliación sin lograrse avenencia en el que se ofrecía "la firma de un nuevo contrato o bien el arrendamiento de la vivienda con el precio señalado oficialmente de siete mil noventa y una pesetas, con treinta y seis céntimos mensuales más los gastos de comunidad de propietarios». Tercero. Que su mandante, interpretando la existencia de un contrato de arrendamiento, a partir del cumplimiento de plazo establecido en el contrato de venta, formuló demanda en juicio sobre resolución del contrato y arrendamiento de esta finca urbana por falta de pago. A continuación hace relato de las incidencias habidas entre las partes en el juicio entablado. Cuarto. Que don Bartolomé sigue en su postura de no pagar cantidad alguna por el uso de la vivienda desde el mes de noviembre de mil novecientos setenta y ocho, y no practica requerimiento alguno para elevar a escritura pública la compraventa efectuada. Que celebrado acto de conciliación nuevamente, por el que se requería al demandado para que ante la falta de pago del precio de compra del piso diese por resuelto el contrato a los efectos de lo previsto en el artículo 1.504 del Código Civil , o aceptase la existencia de un contrato de arrendamiento cuya renta actualizada al mes de julio de mil novecientos setenta y nueve era de siete mil noventa y una pesetas con treinta y seis céntimos, más los gastos de comunidad, y, para que, reconociera por atrasos de pago de renta adeudaba hasta el momento del acto de conciliación la cantidad de ciento sesenta y una mil setecientas cuarenta y una pesetas con cuarenta y cuatro céntimos, el demandado se limitó a contestar, que se oponía a la demanda por las razones que en su día aludiría. Alega los fundamentos de derecho y suplica se dicte sentencia por la que se declare: Primero. La resolución del contrato de compraventa firmado entre las partes en primero de enero de mil novecientos setenta y siete, que tuvo por objeto la transmisión de la vivienda que ocupa el demandado, ante el impago del precio establecido. Segundo. Que el demandado viene obligado a dejar libre y a disposición de su parte la vivienda que viene ocupando, objeto del contrato resuelto. Tercero. Que se condene al demandado a que satisfaga a su parte la cantidad de ciento sesenta y una mil setecientas cuarenta y una pesetas con cuarenta y cuatro céntimos, hasta el treinta y uno de marzo de mil novecientos ochenta y uno, debida por uso de vivienda y gastos de comunidad de propietarios, y la cantidad que resulte de aplicar la cifra de siete mil doscientas veinticinco pesetas mensuales desde el primero de abril de mil novecientos ochenta y uno hasta la fecha en que se declare la resolución de la venta y devolución de la vivienda más los gastos de comunidad de propietarios, que el demandado haya dejado impagados, cantidades todas que se justificarán en el procedimiento y que podrán cuantificarse en todo caso en ejecución de sentencia. Cuarto. Que se condene en costas del procedimiento al demandado. Que admitida la demanda, la representación de la parte demandada la contestó, exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Negaba en su integridad los contenidos en el escrito de demanda en cuanto se opongan a los que a continuación pasaba a establecer. El día primero de enero de mil novecientos setenta y siete, el demandante don Jose Luis , y mi mandante don Bartolomé , suscribieron documento privado de compraventa sobre el piso vivienda, letra A de la quinta planta, de la casa número veintiuno provisional de la calle de DIRECCION000 de esta ciudad. Destaca el párrafo segundo de la estipulación primera. Que silencia el contrato privado suscrito y en el correlativo de la demanda es que la vivienda en cuestión es de protección oficial y está inscrita a favor de los esposos don Jose Luis y doña Lorenza , y que como tal vivienda de protección oficial, tenía y tiene un precio de tasa fijado por la Administración, muy inferior al que consta en el documento privado, concretamente a la fecha de la celebración del convenio en el de ochocientas seis mil cuatrocientas pesetas, es decir unos dos millones de pesetas menos que el que se especifica en el instrumento privado. Que se silencia por la demanda, que al margen de la inscripción de la finca, figura una anotación preventiva de embargo, en juicio ejecutivo planteado por el Banco de Castilla ante el Juzgado de Instrucción número dos de Burgos, en la cantidad de seis millones setenta y dos mil cuatrocientas setenta y nueve pesetas con veinte céntimos de principal, más dos millones de pesetas de intereses y costas, anotación que lleva la fecha de primero de junio de mil novecientos ochenta y uno, anterior a la de interposición de la demanda. Segundo. Que resulta patente cuál fue y sigue siendo la intención del actor en relación al cumplimiento del contrato de compraventa celebrado con nuestro representado; burlar la Ley imperativa de Viviendas de Protección Oficial, y de otra, infringiendo igualmente otra Ley especial, cual es la de Arrendamientos Urbanos, para eludir tanto la prórroga forzosa y demás ventajas que a los inquilinos otorga aquella legislación. De ahí la insistencia del actor de firmar un nuevo contrato, presumiblemente de las mismas características que el anterior, y ante el requerimiento del comprador de qué aceptase el precio tasado por la Administración, ofreció uno de arrendamiento de la vivienda para no perder su propiedad, resultando totalmente incierto el que en el acto de conciliación celebrado, el demandante mencionase que la vivienda era de protección oficial, cuando ofrecía la celebración de un nuevo contrato. Que su mandante no puedo aceptar las pretensiones del actor al oponerse a la demanda, la de existir un contrato de compraventa de una vivienda de protección oficial, y que el precio que está dispuesto a pagar al vendedor es el que marque la Cédula de Calificación Definitiva. Que tiene un precio de tasa fijado por la Administración, concretamente ochocientas seis mil cuatrocientas pesetas y en tal sentido ha instado al vendedor para que admitiese la naturaleza delcontrato celebrado y otorgara escritura pública de compraventa por el precio tasado, a lo que se ha negado el vendedor sistemáticamente, al propio tiempo que califica la relación contractual como de arrendamiento de vivienda para así conseguir el desahucio urbano o desalojo de la vivienda. Tercero. Cierto el hecho de que mi mandante se opuso a la acción ejercitada de contrario, por entender que al ser la vivienda enajenada de protección oficial tenía un precio fijado por la Administración. No podemos negar cuanto se relata a continuación en el correlativo de la demanda, pues fue precisamente esta parte a quien interesó se dictase la sentencia. Cuarto. Desde la fecha de la sentencia ocho de octubre de mil novecientos setenta y nueve hasta el momento presente, no han variado los hechos originarios de la cuestión debatida, es patente la existencia de un contrato de compraventa válidamente estipulado, cuyo precio es tasado y el pago a cuenta del precio realizado, que únicamente ha variado el hecho de que contra la vivienda objeto del contrato, existe una carga pendiente, cual es la anotación preventiva de embargo que al margen de la inscripción figura. Negamos por tanto el correlativo de la demanda, que pone de manifiesto la conducta reiterada del actor de denunciar un supuesto incumplimiento por parte del comprador de la finca. A continuación relaciona las entrevistas habidas entre las partes. Alega los fundamentos de derecho que estima de aplicación y suplica se dicte sentencia por la que se desestimen todos y cada uno de los pedimentos de aquélla, con expresa condena de costas al actor. Formula reconvención, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Reproduce literalmente los formulados en la contestación a la demanda. Segundo. Como se hace constar en la contestación a la demanda, don Jose Luis enajenó a don Bartolomé , la vivienda sita en el piso quinto A del número veintiuno de la calle de DIRECCION000 , en virtud de documento privado suscrito en Burgos, el primero de enero de mil novecientos setenta y siete, por el precio de dos millones ochocientas mil pesetas. Tal vivienda como de protección oficial, en la indicada fecha tenía un precio de tasa fijado por la Administración de ochocientas seis mil cuatrocientas pesetas. Alega los fundamentos de derecho que estima de aplicación y suplica se declare que el precio de dicha vivienda en la indicada fecha era el de ochocientas seis mil cuatrocientas pesetas, condenando al actor reconvenido a estar y pasar por tal declaración, con expresa imposición de costas al actor reconvenido. Que evacuado por las partes el trámite de réplica y duplica fue recibido el pleito a prueba, uniéndose a los autos las practicadas y evacuado el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia número dos de Burgos, dictó sentencia, con fecha veintisiete de octubre de mil novecientos ochenta y dos , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO que estimando en parte la demanda formulada por el Procurador Sr. Cobo en nombre y representación de don Jose Luis contra don Bartolomé , debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha primero de enero de mil novecientos setenta y siete, al no haberse producido el pago del precio convenido por las partes, estando obligado el demandado a dejar libre y a disposición de la parte actora la vivienda que viene ocupando propiedad de la demandante, y lo que harán en los plazos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el lanzamiento, y condenándole a que abone a la parte actora la cantidad de ciento sesenta y una mil setecientas cuarenta y una pesetas con cuarenta y cuatro céntimos; por el uso de la vivienda hasta el día treinta y uno de marzo de mil novecientos ochenta y uno, y desde esa fecha hasta el primero de octubre de mil novecientos ochenta y dos, la cantidad de ciento veintitrés mil quinientas pesetas por el mismo concepto y ciento cuarenta y ocho mil quinientas por gastos de comunidad, y desestimando la demanda reconvencional y la acumulada formulada por la Procuradora señora Mañero Barriuso en nombre y representación de don Bartolomé contra don Jose Luis y doña Lorenza representados por el Procurador Sr. Cobo de Guzmán, absolviendo a los mismos de las pretensiones contra ellos deducidas, sin hacer expresa condena al pago de las costas causadas en esta instancia á ninguna de las partes.

Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, y sustanciada la alzada la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, dictó sentencia con fecha seis de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS que estimando, en cuanto se estima, el recurso de apelación, y con revocación parcial de la sentencia de primera instancia, a que el presente rollo se contrae, debemos estimar y estimamos la demanda promovida por la Procuradora doña Mercedes Mañero Barriuso, en nombre y representación de don Bartolomé , contra don Jose Luis y doña Lorenza , y en consecuencia condenamos a los citados demandados a que otorguen escritura pública de compraventa, sobre el piso quinto. A, del número veintiuno provisional de la DIRECCION000 de esta ciudad, a favor del actor mencionado, por el precio que se certifique, en ejecución de sentencia, por el Servicio Provincial del Instituto Nacional de la Vivienda en la Delegación del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo para la citada vivienda, en uno de enero de mil novecientos setenta y siete, en cuyo momento se liquidarán las cantidades que puedan resultar, en función de los cargos o gravámenes que pesen sobre las viviendas, en concreto de la anotación preventiva de embargo que pesa sobre la misma, en el supuesto en que no se concede. Asimismo, debemos estimar y estimamos parcialmente la demanda deducida por el Procurador don Juan Cobo de Guzmán Ayllón, en nombre y representación de don Jose Luis , contra don Bartolomé , y en consecuencia, condenamos al citado demandado a que abone a don Jose Luis las cantidades y por los conceptos que figuran en la parte dispositiva de la sentencia de primera instancia, cuyo extremo expresamente se confirma, absolviéndole del resto de las pretensiones formuladas contra el mismo. Todo ello, sin hacer especial condena en las costas procesales causadas en ambas instancias, a ninguna de las partes.Tercero. Que por el Procurador don Tomás Alonso Colino, en representación de don Jose Luis , formalizó recurso de casación por infracción de Ley, que funda en los siguientes motivos:

El presente motivo de casación se formula al amparo del número quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en razón a que la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Burgos infringe, por interpretación errónea, el artículo 1.504 del Código Civil , así como las sentencias de ese Alto Tribunal de fechas ocho de julio de mil novecientos treinta y tres, nueve de marzo de mil novecientos cincuenta, cuatro de junio de mil novecientos cincuenta y ocho , entre otras; e infringe, asimismo, por no aplicación, el artículo 1.124 del mismo texto legal.

Este motivo de casación se formula, asimismo, al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Burgos, infringe, por violación, el inciso último del número 3, del artículo 6°, del Código Civil , y la sentencia del Tribunal Supremo de veinticinco de mayo de mil novecientos ochenta y tres.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día diecisiete de octubre pasado, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Cecilio Serena Velloso.

Que el demandante y recurrente Jose Luis vendió al demandado y recurrido Bartolomé el piso litigioso, según el contrato de primero de enero de mil novecientos setenta y siete, que, incuestionado en su existencia y términos, constituye el folio uno del juicio de que el presente recurso dimana y que, en punto al precio, establece: "Se compromete (el comprador, demandado) a satisfacer a don Jose Luis el importe de la vivienda (cifrado en dos millones ochocientas mil pesetas) en un plazo que finalizará inexorablemente el día uno de enero de mil novecientos setenta y ocho»; siendo pactos además de los insinuados, el que, de no satisfacerse el precio en el plazo estipulado, quedará la compraventa resuelta, "con la pérdida del dinero entregado hasta entonces el cual quedará en beneficio del vendedor como sanción y pena»; siendo el piso objeto de la compraventa, de los acogidos a la legislación sobre Viviendas de Protección Oficial, habiéndose calificado definitivamente, según Cédula expedida el veintidós de julio de mil novecientos setenta (folio doscientos cuarenta) y apareciendo que el precio oficialmente asignado al repetido piso en uno de enero de mil novecientos setenta y siete, fecha del contrato, era el de setecientas cuarenta y ocho mil pesetas y no el pactado de dos millones ochocientas mil pesetas.

Que, con los reseñados antecedentes, llegado el día uno de enero de mil novecientos setenta y ocho el demandado y recurrido se negó a satisfacer el precio pactado de dos millones ochocientas mil pesetas alegando que no era el oficialmente asignado al piso objeto de la compraventa; existiendo actos de conciliación entre los litigantes, de treinta y uno de marzo y veintitrés de diciembre de mil novecientos ochenta y uno (folios nueve y diez y sesenta y cinco y sesenta y seis, respectivamente), en los que, el vendedor resuelve el contrato por la falta de pago del precio "convenido» (vuelto del nueve), en el primeramente celebrado, y el comprador requiere al vendedor para el otorgamiento de la escritura pública "por el precio establecido imperativamente por la Administración, de ochocientas seis mil cuatrocientas pesetas»; pero sin ofrecer el pago simultáneo, ni menos consignar, ése ni el convenido, ni otro precio alguno.

Que el Juzgado, en punto a la compraventa, resolvió en su sentencia declararla resuelta y sin efecto, "al no haberse producido el pago del precio convenido por las partes, estando obligado el demandado a dejar libre y a disposición de la parte actora la vivienda que viene ocupando, propiedad de la demandante, y lo que hará en los plazos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el lanzamiento»; mientras que la Audiencia, desechando el fundamento de la de primer grado, no haber efectuado el pago del precio "de manera efectiva, ni mediante la consignación (dice el segundo de sus considerandos) de la cantidad que estimase debida», razona contrariamente, que el requerimiento del artículo 1.504 del Código Civil "ha de referirse al precio que el comprador esté obligado a pagar y por tanto sea la prestación a satisfacer o cumplir como la realmente debida, no sólo porque lo hayan convenido las partes, lo que es usual, sino también porque es el precio que corresponde pagar, según la Ley»; y es por "que no concurre en el requerimiento efectuado por el vendedor demandante, mediante el acto de conciliación de fecha treinta y uno de marzo de mil novecientos ochenta y uno, ya que requiere al comprador demandado a que abone el precio íntegro convenido», el requisito de referirse al precio oficial, que no puede producir el efecto legal; y, por tales razones, condena a la parte demandante y reconvenida, por estimación de la reconvención, a que otorgue la escritura de compraventa "por el precio que secertifique, en ejecución de sentencia, por el Servicio Provincial del Instituto Nacional de la Vivienda, en la Delegación del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, para la citada vivienda, en uno de enero de mil novecientos setenta y siete»; siendo contra este pronunciamiento que el recurso alza sus dos motivos, ambos al amparo del número 5.° del artículo 1.692 , el primero por infracción del artículo 1.504 y el segundo por la del inciso último del número tres del artículo sexto del Código Civil.

Que el primero de los motivos, atinente al artículo 1.504 del Código Civil , ha de ser desestimado por cuanto la jurisprudencia de esta Sala ha visto (sentencias, entre las últimas, de siete de febrero, dos de mayo y seis de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro ) la especie concreta para las ventas de inmuebles de la facultad genérica que, para toda clase de obligaciones, se establece en el artículo 1.124 ; funcionando el requerimiento del vendedor al comprador como un "plus» para la garantía de éste, sobreañadido al supuesto de la regla general contenida en el artículo 1.124 de que asiste la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas al perjudicado por el incumplimiento, siempre que, por su parte, haya cumplido las obligaciones a su cargo; siguiéndose que, al haber de aplicarse el artículo 1.504 invocado en obligada combinación con el 1.124 , para aplicar aquél ha de resultar acreditada debidamente la actitud del comprador deliberada y resuelta y obstinadamente rebelde al cumplimiento de su obligación principal que es la de pagar el precio; sin que a tal actitud que constituye el presupuesto de la aplicación del 1.504 sirva de alternativa válida la de su renuencia al pago del precio pactado, pero ineficazmente por ser superior al oficialmente asignado al piso, único exigible, por lo que falta en el caso la voluntad rebelde inexcusable para la aplicación del artículo 1.504 , no siendo de recoger, de todo lo argumentado en este motivo y a partir del conciliatorio segundo de los celebrados o sea el que tuvo efecto en veintitrés de diciembre de mil novecientos ochenta y uno a instancias del comprador y en el que éste invocó el precio oficial (según él) de ochocientas seis mil cuatrocientas pesetas como correspondiente al piso y contrato litigiosos en dicha fecha, el que, lejos de consignarlo en favor y a disposición del comprador y absteniéndose incluso de ofrecérselo, se limitó en tal coyuntura a pedir el otorgamiento de la escritura pública; conducta la omisa de la consignación u oferta que ante la indeterminación del precio que subsiste todavía, según los términos del fallo de la Audiencia que remite su cuantificación a la fase de ejecución de la sentencia no es, con todo, significativa de la voluntad rebelde, resuelta y obstinada.

Que igual suerte desestimatoria ha de merecer el segundo motivo que, con invocación del inciso último del número tres del artículo 6.° del Código Civil , que salva o exceptúa de la nulidad de pleno derecho los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas, aquellos casos de contravención de tales normas en que ellas mismas prevén efecto distinto al de la nulidad de los actos, lo que en realidad pretende es mantener el precio pactado con el efecto único de la sanción administrativamente imponible al contraventor y excluyendo la nulidad parcial del exceso de precio; siendo por el contrario recusable este argumento de que en el régimen de las Viviendas de Protección Oficial (el motivo señala, el artículo 29 legal del Texto Refundido aprobado por Decreto 2.131/1963, de 24 de julio; y el 112 reglamentario de Decreto 2.114/1968, de 24 de julio ) no se prescribe otro efecto que la sanción aplicable consistente en multas, "pero en ningún caso (razona el motivo) la nulidad del acto infractor», añadiendo que se establece así "un efecto distinto a la nulidad» que es (concluye) el supuesto contemplado por la norma invocada en este motivo; razonamiento -se repite- inatendible, pues, por el contrario, es reiterada la doctrina de esta Sala manifestada en gran número de sentencias (entre las últimas, las de tres y veintiséis de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro ) acerca de que la limitación imperativa del precio que es correlativa a los importantes beneficios a constructores y promotores y que constriñe el libre juego de la voluntad de las partes en extremo tan importante en el contrato de compraventa cual es la determinación del precio, se traduce no en la nulidad total del contrato que redundaría en beneficio del vendedor culpable de la contravención, sino en el de la nulidad parcial de la obligación relativa al precio pactado con excesividad enriquecedora de aquél y con desconocimiento de las disposiciones administrativas que tasan el precio, operando en el sentido de ajustado al señalado por el organismo competente (sentencia de dos de febrero de mil novecientos ochenta y tres y las que en ella se citan) y sin que, ni se produzca la nulidad total del contrato que se pretendía en el caso contemplado por la sentencia ya citada de tres de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro , ni, como aquí se quiere, mantener incólume el precio excesivo pactado con la secuela, única por ello, de las sanciones de multa imponibles por la Administración del ramo.

Que procede por todo lo razonado desestimar el recurso con imposición de las costas a la parte recurrente, conforme al párrafo último del artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS