SAP Guipúzcoa 389/2013, 23 de Diciembre de 2013
| Ponente | IÑIGO FRANCISCO SUAREZ ODRIOZOLA |
| ECLI | ES:APSS:2013:752 |
| Número de Recurso | 3402/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 389/2013 |
| Fecha de Resolución | 23 de Diciembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Guipúzcoa, Sección 3ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA
GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA
Sección / Sekzioa: 3ª/3.
SAN MARTIN 41-2ª planta - C.P./PK: 20007
Tel.: 943-000713
Fax / Faxa: 943-000701
NIG. PV. / IZO EAE: 20.05.2-12/009523
NIG. CGPJ / IZO BJKN :20.069.42.1-2012/0009523
A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 3402/2013
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Donostia / Donostiako Lehen Auzialdiko 7 zk.ko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 864/2012 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Raquel
Procurador/a/ Prokuradorea:JOSE MARIA CARRETERO ZUBELDIA
Abogado/a / Abokatua: ENRIQUE ASTIAZARAN CALVO
Recurrido/a / Errekurritua: Salvadora y Felix
Procurador/a / Prokuradorea: AINHOA KINTANA MARTINEZ y AINHOA KINTANA MARTINEZ
Abogado/a/ Abokatua: IÑIGO IRUIN SANZ y IÑIGO IRUIN SANZ
S E N T E N C I A Nº 389/2013
ILMOS/AS. SRES/AS.
Dña. JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL
-
LUIS BLANQUEZ PEREZ
-
IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA
En DONOSTIA / SAN SEBASTIAN, a veintitrés de diciembre de dos mil trece.
La Sección 3ª de la Audiencia Provincial de GIPUZKOA, constituida por los/as Sres/as. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario LEC 2000 864/2012, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Donostia a instancia de Raquel apelante -demandada, representada por el Procurador Sr. JOSE MARIA CARRETERO ZUBELDIA y defendida por el Letrado Sr. ENRIQUE ASTIAZARAN CALVO contra Dña. Salvadora y D. Felix apelados - demandantes, representados por la Procuradora Sra. AINHOA KINTANA MARTINEZ y defendidos por el Letrado Sr. IÑIGO IRUIN SANZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 1 de julio de 2013 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Donostia-San Sebastián, se dictó sentencia con fecha 1 de julio de 2013, que contiene el siguiente
FALLO
Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Kintana, en representación de D. Felix y Dña. Salvadora, frente a Dña. Raquel, DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de compraventa de fecha 17 de febrero de 1997 suscrito por las partes, Y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a desalojar la vivienda sita en DIRECCION000 NUM000 NUM001 de Donostia dejándola libre y expedita y entregando las llaves de la misma a los actores con apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo, con simultánea devolución por parte de los demandantes de las cantidades abonadas por la demandada para el pago del precio de la vivienda y que ascienden a un total de 55.442,97 euros. Se imponen a la parte demandada las costas del procedimiento.
Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuesto recurso de apelación contra ella, que fue admitido y previa la formulación por las partes de los oportunos escritos de alegaciones, se elevaron los autos a este Tribunal, dictándose resolución señalando el día 18 de diciembre de 2013 para la deliberación, votación y fallo.
En la tramitación de este recurso se han observado los trámites y formalidades legales.
VISTO.- Ha sido designado Ponente en esta instancia el Ilmo. Sr. Magistrado D. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA.
Recurso de apelación interpuesto por Dña. Raquel contra la sentencia de fecha 1 de Julio de 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número siete de Donostia-San Sebastián en el Juicio Ordinario número 864/2012.
Motivación:
-
- Error en la apreciación de la prueba al no concurrir hechos que acrediten la presencia de un mutuo disenso.
A.-) Ausencia de mutuo disenso expreso.
La exigencia de mutuo disenso expreso conlleva un convenio o pacto entre las partes dirigido a resolver el contrato celebrado entre ellas y dejando sin efecto las obligaciones derivadas del mismo, esto es, supone la conclusión de un negocio jurídico extintivo.
En las actuaciones no existe ningún documento que deje constancia de la común voluntad de las partes de resolver el contrato de compraventa.
B.-) Ausencia de mutuo disenso tácito.
Para apreciarlo se requiere:
- Prueba de hechos inequívocos de las partes de dar por terminado el contrato o negocio jurídico válido que previamente celebraron.
- Declaración judicial que ponga término a la relación contractual por mutuo incumplimiento de las partes.
En el supuesto actual existe cumplimiento de las obligaciones principales de compradora y vendedores: La parte vendedora ha hecho efectiva entrega del bien puesto que desde el primer momento se le hizo entrega de la posición del mismo a la compradora.
Y el hecho de que no se dieran los pasos necesarios para el otorgamiento de la Escritura Pública se trataría de una obligación que no es absolutamente indispensable para que la demandada pudiera acceder a la inscripción registral vía usucapión.
Y la compradora ha abonado una cantidad muy elevada en relación al precio de venta máximo permitido por la Administración:
Así el precio pactado era de 8.500.000 pesetas (51.086,02 euros).
El precio máximo de venta de la vivienda objeto del contrato de compraventa al tiempo de formular la demanda era de 41.363,49 euros (documento 17 de la demanda 9).
Y el precio abonado por la demandada ha sido de 55.442,97 euros.
Asimismo Dña. Raquel ha abonado importes adeudaos por los vendedores al Gobierno Vasco con anterioridad al contrato de compraventa de 17-2-1997.
Asimismo la ausencia de escrituración y las actitudes ante la misma no implican mutuo disenso.
El apelante se pregunta por qué no se elevó a Escritura Pública la compraventa de la Vivienda de Protección Oficial sita en el NUM001 del número NUM000 de la DIRECCION000 de Donostia-San Sebastian llegando a la conclusión de la imposibilidad de escrituración ni al tiempo de la presentación de la demanda ni al momento de formular el presente recurso de apelación.
Razonando la imposibilidad destaca:
- La normativa de la CAPV exige que para la elevación a EP de un contrato de compraventa referido a una VPO que dicha enajenación haya obtenido el correspondiente visado de la Administración competente sin el cual la transmisión no puede elevarse a Escritura Pública ni inscribirse en el Registro de la Propiedad ( artículo 25 del Decreto 39/2008 del País Vasco de 4 de marzo y antes el artículo 26 del Decreto 315/2002 de 30 de Diciembre del País Vasco ).
Por lo que aún siendo válido jurisprudencialmente y desde el punto de vista civil la compraventa con sobreprecio de VPO ello choca con la normativa administrativa precitada.
- Asimismo y existiendo un término cierto y conocido de pérdida de la condición de VPO la escrituración ha de quedar en suspenso hasta la concurrencia de este tiempo.
-
- Innecesariedad de formular reconvención.-No se comparte la argumentación de la Juzgadora según la cual al no formular la demandada vía reconvencional el cumplimiento del contrato eso significa que ambas partes quieren resolver el contrato.
De nuevo el recurrente se remite a la necesidad de un visado previo por parte de la administración lo que no era posible a la vista de superar el precio máximo de la VPO.
-
- Conducta de Dña. Raquel .
La conducta de la demandada en ningún caso ha sido reveladora de abandonar el contrato:
- Documentos 5,6 y 8 de la contestación en los que se recogen diferentes pagos realizados por la Sra. Raquel .
- Siendo cierto que la Sra. Raquel no ha abonado con la diligencia debida todas las cuotas mensuales del crédito hipotecario que grava la vivienda se considera que ello no es un incumplimiento esencial ni grave al haber pagado un importe superior al fijado para las VPO.
- La falta de respuesta por escrito a las cartas, requerimiento, etc. remitidos de contrario se debe a la relación de amistad que había entre las partes.
-
- En relación a la conducta de los vendedores.-De las respuestas dadas por el Sr. Felix resulta que tiene interés en escriturar, que es preciso un visado previo y que existe un precio legal u oficial, por lo que no se da un mutuo disenso y sí una imposibilidad de escriturar por la presencia de un sobreprecio. 5.- Error en derecho: el Juez de Instancia no ha cumplido con lo dispuesto en el ordenamiento jurídico en lo atinente a la restitución recíproca de las cosas que hubiese sido materia del contrato y el precio con los intereses.
Se sostiene que la extinción del contrato por mutuo disenso tiene efecto retroactivo y queda referido a la fecha de celebración del contrato (17-2-1997), por lo que la situación anterior no queda reestablecida sino cuando se devuelven las cosas, sus frutos e intereses y ello de conformidad al artículo 1303 del CC .
En consecuencia, se reclamaron y se reclaman en caso de estimación de la demanda los intereses correspondientes a las cantidades abonadas por la apelante desde la data de su pago al haberse ingresado un importe de dinero en el patrimonio de los dos demandantes.
No se comparte el razonamiento de la Juzgadora según el cual no cabe el reintegro, porque la Sra. Raquel ha venido usando la vivienda, ya que de estimar la posición de la Juzgadora se estaría produciendo un enriquecimiento injusto en favor de los vendedores.
Se postuló en el SUPLICO el dictado de una resolución estimando el recurso y revocando la sentencia de instancia se desestimaran las pretensiones de la parte demandante; o, subsidiariamente, caso de confirmación de la entencia por apreciar mutuo disenso se ordene la devolución de las cantidades devengadas o abonadas por mi cliente con sus intereses legales desde la fecha de la entrega o pago de las mismas.
Por la representación procesal de D. Felix y Dña. Salvadora se...
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