STS, 7 de Mayo de 1985

Por infracción de ley y de la doctrina concordante, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción del artículo número nueve, párrafos primero y segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el presente caso ha habido infracción del mencionado artículo número nueve, pues los codemandados han actuado con manifiesta mala fe, y así ha sido declarado y probado por el Juzgado de Primera Instancia y han incurrido en manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho, como es en el presente caso, querer ejercitar el derecho de tanteo y retracto arrendaticio cuando no se ha habitado el piso de autos por el demandado desde hace más de veintiocho años, teniendo conocimiento de ello la Compañía propietaria del inmueble. Y ello, en base de querer prevalecer sobre el hecho probado hasta la saciedad de que los pagos de las rentas y servicios han sido satisfechos por mi representado, la circunstancia de que los recibos siguieran extendiéndose a nombre del demandado. También debe considerarse la existencia de mala fe, la ocultación ante el Notario del verdadero domicilio del demandado, que lo era de la calle Farmacéutico Carbonell, número veintiuno, y en la escritura manifiesta que es vecino de la DIRECCION000 números NUM001 - NUM002 , NUM000 , NUM000 , en completa confabulación con la «Inmobiliaria Clip, S. A.», que también era sabedora de que no era cierto el domicilio manifestado.

Por infracción de Ley y de la doctrina legal concordante, con base en el artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción del artículo sesenta y dos, apartados tercero y cuarto, de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La violación del artículo mencionado, en cuanto a su apartado tercero, viene dada por no haberse tenido en cuenta que el demandado desocupó la vivienda el año mil novecientos cincuenta y cuatro, trasladando su domicilio a la Vía Layetana número nueve tercero, posteriormente a otras viviendas. Por lo tanto, la Sala al desestimar la sentencia ha violado, por inaplicación, los apartados tercero y cuarto del artículo sesenta y dos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que imperativamente excluyen al demandado del derecho de tanteo y retracto arrendaticio, tal como se recoge en la sentencia de Primera Instancia.

Por infracción de ley de doctrina legal, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción del artículo veintitrés, segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el presente caso, «Inmobiliaria Clip S. A.» tenía perfecto conocimiento de la situación arrendaticia de mi mandante, y la circunstancia de haber pasado los recibos al cobro en la vivienda mencionada, siendo satisfechos por el actor desde el mes de septiembre de mil novecientos cincuenta y nueve, le hacía sabedora de la ocupación por parte del mismo del piso de autos; por cuya circunstancia no cabe alegar falta de conocimiento ni de consentimiento por parte de «Inmobiliaria Clip S. A.» de la situación arrendaticia de mi mandante, causada por la cesión «in íntegrum», de la citada vivienda efectuada por el demandado.

Por infracción de ley y de doctrina legal, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción del artículo mil doscientos cincuenta y cuatro del Código Civil. El hecho de que mi representado satisficiera las rentas de la vivienda era indicio claro del uso de arrendamiento que hacia de la misma y del consentimiento arrendaticio existente entre ambos, desde la citada fecha mil novecientos cincuenta y nueve.

Por infracción de ley y de doctrina legal, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción del artículo mil doscientos setenta y cinco del Código Civil. Desde el momento en que el demandado abandonó el piso de autos, el año mil novecientos cincuenta y cuatro, y dejó de abonar los alquileres del mismo, no existe causa legal, que le ampare para ejercitar el derecho de tanteo y retracto arrendaticio ante la Compañía propietaria del inmueble.Sexto.-Por infracción de ley y de doctrina legal, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal séptimo, supuesto segundo. Se evidencia tal equivocación en la sentencia de la Sala, al no valorar debidamente los documentos auténticos aportados en autos, tal como lo hace la sentencia de Primera Instancia. Primero.-Copia literal certificada del Padrón Municipal de Barcelona, de los años mil novecientos sesenta, mil novecientos sesenta y cinco, mil novecientos setenta y mil novecientos setenta y cinco, que demuestran de forma fehaciente, que el demandado estuvo viviendo en domicilios distintos al piso de autos. Segundo.-Documento Nacional de Identidad, que demuestra ser su domicilio, el de la calle Farmacéuticos Carbonell, veintiuno cuarto primera, de la ciudad de Barcelona. Tercero.-Comunicación de la Caja de Ahorros Sagrada Familia, de fecha diecisiete de junio de mil novecientos setenta y siete, que concede al recurrente, un crédito hipotecario para el pago del piso que habitaba, ofertado en venta por «Inmobiliaria Clip S. A.» al propio recurrente. La documentación reseñada demuestra de forma inequívoca que el demandado dejó de ser inquilino del piso y que el año mil novecientos sesenta lo fue de la Vía Layetana nueve- tercero- primera, el año mil novecientos sesenta y cinco, lo era de la Ronda General Hitre ochenta y seis- ochenta y ocho, el año mil novecientos setenta continuaba viviendo en el mismo y el año mil novecientos setenta y cinco, se halla domiciliado en la calle Farmacéutico Carbonell número veintiunocuarto- primera, donde continúa en la actualidad.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Magistrado Don José Beltrán de Heredia y Castaño.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que con fecha de veintiuno de enero de mil novecientos cincuenta y dos, la sociedad que ahora figura como recurrida, en su condición de propietaria, celebró contrato de arrendamiento, con el también recurrido en este trámite, respecto del piso NUM000 , puerta NUM000 , de la casa número NUM004 de la calle DIRECCION001 esquina a la número NUM001 , NUM002 de la de DIRECCION000 de la ciudad de Barcelona; piso que, a partir de mil novecientos cincuenta y nueve fue ocupado exclusivamente por el hoy recurrente - cuñado del inquilino escriturado- con su mujer e hijos, sin que lo habitase el referido arrendatario que tuvo otras viviendas distintas en la propia ciudad, no obstante lo cual y con conocimiento de la propietaria, los recibos continuaban, extendidos a su nombre, aunque se enviaban para el cobro, al piso cuestionado, donde efectivamente eran satisfechos; situación que duró hasta mil novecientos setenta y siete en que la empresa arrendadora, habiendo decidido la venta de los pisos en régimen de propiedad horizontal, se dirigió a los ocupantes de los mismos a los efectos del artículo cuarenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos, haciéndolo, entre ellos, al que lo era del piso discutido, hoy recurrente, por medio de representante de la propiedad que intervino en la gestión de un crédito con garantía hipotecaria que había de conceder la Caja de Ahorros «Sagrada Familia», que ésta comunica el diecisiete de junio de mil novecientos setenta y siete, ratificado con la también comunicación de aquél, de veintinueve de junio del mismo año, con convocatoria para el día diez de julio en que habría de firmarse la escritura notarial de compraventa, operación que, sin embargo, no llegó a realizarse, al conocer el comprador el precio de cuatrocientas cincuenta mil pesetas, más gastos, que se hacía figurar, desproporcionadamente superior al correspondiente a la capitalización de la renta, que determinaba la Ley; momento, a partir del cual la entidad arrendadora, dejó de enviar los recibos mensuales de la renta del arrendamiento, sin ni siquiera contestar a las solicitudes de aclaración de la actitud, que hizo el ocupante y hoy recurrente, quien sólo a través del Registro de la Propiedad, tuvo conocimiento de que, con fecha de once de octubre del propio año mil novecientos setenta y siete, se había escriturado notarialmente la venta efectuada a favor del arrendatario titular, figurando como precio la cantidad de doscientas cinco mil pesetas.

CONSIDERANDO que como consecuencia de cuanto queda expuesto, el ocupante del piso -actual recurrente- dentro del plazo legal, interpuso demanda de retracto que le autorizaba el artículo cuarenta y ocho de la Ley de Arrendamientos Urbanos, fechada en treinta y uno de marzo de mil novecientos setenta y ocho, que fue íntegramente estimada por el Juzgado de Primera Instancia, con sentencia de catorce de septiembre de mil novecientos setenta y ocho , que sin embargo revocó la Audiencia, al resolver la apelación formulada, en la sentencia de ocho de febrero de mil novecientos ochenta , por entender que carecía de viabilidad la acción ejercitada porque el retrayente no había acreditado su condición de inquilino, lo que debía demostrarse en el pertinente juicio declarativo; iniciado el nuevo juicio con demanda de veintiuno de febrero de mil novecientos ochenta, corrió igual suerte que la anterior, pues la tramitación en primer grado, terminó con acogimiento de la pretensión actora (sentencia de once de noviembre de mil novecientos ochenta ), diciéndose expresamente en considerando quinto que «...en el acta de once de octubre de mil novecientos setenta y siete... al requerir al señor Claudio (hoy recurrido) por la propiedad del inmueble, en su condición de inquilino, se cometió una falsedad en documento público, por cuanto que lapropiedad estaba enterada de la situación arrendaticia, sin haber dirigido el requerimiento al verdadero titular» y añadiendo en el considerando séptimo que «la adquisición por el demandado del inmueble de referencia, se debe a una confabulación entre él y la propiedad...». Por el contrario, la Audiencia en la sentencia recurrida, volvió a revocar, utilizando los propios argumentos de entonces, es decir que «no puede inferirse en modo alguno la condición de inquilino del actor, de la cuestionada vivienda, que ha quedado totalmente improbada, como ya se advirtió, en el anterior juicio»; a lo que añade en el considerando tercero que «...sin perjuicio -lo que es diferente- de que, como alegó el demandante, su cuñado, en acta notarial y escritura pública, hiciera manifestación inexacta, porque ello no es trascendente a los efectos pretendidos, aunque éticamente no fuera irreprochable».

CONSIDERANDO que habida cuenta su propia naturaleza, debe examinarse en primer lugar el motivo sexto, formulado por el cauce del número siete del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento, donde se denuncia error de hecho en la apreciación de la prueba, alegando como documentos para cumplir el mandato legal, los tres siguientes: en primer lugar una Certificación del Instituto Municipal de Estadística, relativa al Padrón Municipal de Barcelona, de los años mil novecientos sesenta, mil novecientos sesenta y cinco, y mil novecientos setenta y mil novecientos setenta y cinco, acreditativos de que el demandado en su día -hoy recurrido- a partir de septiembre de mil novecientos cincuenta y nueve, no habitó en el piso objeto de litigio, pues como antes se dijo, ocupó otras viviendas situadas respectivamente en la Vía Layetana número nueve, Ronda del General Mitre números ochenta y seisochenta y ocho y en la calle del Farmacéutico Carbonell número veintiuno, todas ellas de la Ciudad Condal; en segundo término, el Documento Nacional de Identidad del interesado, acreditativo de que este último domicilio era el vigente en el momento de iniciarse la acción judicial; y finalmente, la comunicación de la Caja de Ahorros «Sagrada Familia» de Barcelona, de diecisiete de junio de mil novecientos setenta y siete, por la que, con la anuencia de la propietaria «Inmobiliaria Clip S. A.», concede al ocupante, hoy recurrente, un crédito, con garantía hipotecaria, para el pago del piso que por aquélla le había sido ofrecido en venta. Los dos primeros, evidencian que el hoy recurrido, inquilino escriturado, no lo era de hecho pues no habitaba el piso en cuestión, desde hacía más de diez años, de manera continuada e ininterrumpida, que llega hasta el momento del requerimiento y la celebración del contrato en que hace constar otra cosa, según confirman las dos sentencias de instancia, aunque lo califiquen de distinta forma -en un caso de falsedad y el otro de simple inexactitud- pero coincidentes en el hecho de que no vivía en el piso, es decir que no lo ocupaba, contrariamente a lo que se dice en la escritura de venta de once de octubre de mil novecientos setenta y siete. A su vez el tercero, acredita que la sociedad propietaria conocía y reconocía el estado de cosas existentes, ratificando expresamente con la carta que el representante de la misma dirige al actual recurrente, con fecha de veintinueve de junio de mil novecientos setenta y siete, referida al piso «que ustedes ocupan», indicando el precio de la venta y los gastos que deberían ser satisfechos por el comprador. Trátase, por tanto, de documentos auténticos a estos fines, que no fueron cuestionados por las partes litigantes, ni tampoco -y esto es lo más importante- por los Juzgadores, en cuanto que vienen a corroborar lo sostenido por éstos, evidenciando, por sí solos, sin embargo, que la apreciación probatoria que de los hechos hace la sentencia recurrida, es errónea al modo denunciado en el motivo, que por ello, debe ser acogido.

CONSIDERANDO que lo primero que se observa con la correcta apreciación de la prueba practicada es lo anormal de la actuación de quienes ahora figuran como recurridos, puesto que no obstante la verdadera realidad fáctica referida confeccionaron un derecho de tanteo en favor del señor Claudio , que no ocupaba el piso cuestionado, con perfecto conocimiento de ambas partes no sólo por el indicado señor, sino también por la entidad arrendadora, poniéndose asimismo de relieve que mientras que la venta se efectuó en la cantidad de doscientas cinco mil pesetas, al ocupante real y efectivo, le pretendió vender en cuatrocientas cincuenta mil, más una serie de gastos; revelando todo ello no sólo un «estado de conocimiento», sino al propio tiempo un «estado de conducta» que integran el concepto específico de la mala fe en el campo de las obligaciones contractuales; cosas, las dos, que buscan apoyo, en el derecho que se dice ejercitar, resultante del primitivo contrato de arrendamiento de mil novecientos cincuenta y dos y en el hecho de que ni éste se había alterado, ni tampoco lo había sido la titularidad de los recibos que continuaban figurando a nombre de aquél, a pesar de que quien los pagaba era su cuñado, que ahora recurre. Lo cual, con independencia del resultado, que es contrario a la valoración jurídica de los preceptos legales que entran en juego, pone de manifiesto una falta de buena fe en el ejercicio del aparente derecho, contrario a la exigencia primaria de nuestro ordenamiento jurídico, contenida con carácter genérico, en el artículo siete del Código Civil cuyo apartado primero establece que «los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe», completado en el apartado segundo diciendo que «la Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo» y que «todo acto que, por la intención del actor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la... adopción de las medidas judiciales... que impidan la persistencia en el abuso»; precepto, que tuvo ya aplicación concreta a la materia locativa, en el artículo nueve de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al preceptuar que «el ejercicio de losderechos y el cumplimiento de las obligaciones previstos en esta Ley, se acomodarán a las reglas de la buena fe» debiendo los Tribunales rechazar las pretensiones que impliquen un manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho. Que es lo que debió hacerse en este caso -como se hizo en la primera instancia- no pudiendo calificarse aquellas falsedades como simples «manifestaciones inexactas», al existir un convenio al respecto; ni estimarlas intrascendentes a los efectos jurídicos, aun reconociendo que «éticamente no fueron irreprochables», porque justo este reproche ético es el que tiene en cuenta la Ley para impedir que aquello que se reprocha pueda obtener consecuencias jurídicas, como las que en este caso se concedieron. Razones todas que conducen a la estimación del motivo primero, donde, con amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento se denuncia como infringido el artículo nueve, párrafo primero y segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, comprendido en la cobertura genérica, antes indicada, del artículo siete de nuestro primer Código sustantivo.

CONSIDERANDO que si, de acuerdo con cuanto antecede, el inquilino primitivo según el contrato de mil novecientos cincuenta y dos no ocupaba el piso cuestionado, desde mil novecientos cincuenta y nueve en que habitó en otras viviendas de la misma ciudad de Barcelona, es evidente que se está en el supuesto de excepción a la prórroga legal del número tercero del artículo sesenta y dos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo a «cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses, en el curso de un año», habida cuenta que dicha desocupación fue continuada e ininterrumpida, sin que ni siquiera se haya alegado que obedeciese a una justa causa, como excepcionalmente permite la Ley, que en este caso no podría ser otra, precisamente, que la ocupación efectiva del actual recurrente. Siendo de observar que el propietario- arrendador puede hacer uso o no del derecho que le concede la Ley, pues el artículo ciento catorce de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que «el contrato de arrendamiento urbano de vivienda, podrá resolverse a instancia del arrendador» por alguna de las causas que menciona, entre las que figura la del número once de «no reunirse las circunstancias exigidas en el Capítulo Séptimo para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma, señaladas en el artículo sesenta y dos», entre las que figura la del número tres es, por tanto, un derecho que se concede al arrendador para pedir la resolución, que obviamente puede no utilizar, excluyendo voluntariamente la aplicación de la Ley y que, como todo derecho, es renunciable, en virtud de lo dispuesto en el artículo seis, dos, del Código Civil; pero ambas cosas, es decir, tanto la exclusión voluntaria de la Ley aplicable, como la renuncia de los derechos en ella reconocidos, tienen el límite insoslayable fijado en el precepto, que es el de que «no contraríen el interés o el orden público, ni perjudiquen a tercero»; perjuicio indiscutible en el supuesto que se examina, para el hoy recurrente, que, forzosamente, debió inducir a la apreciación de la causa resolutoria del citado artículo sesenta y dos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como se alega en el motivo segundo, que debe ser estimado. Con la inevitable repercusión, a los efectos del derecho de tanteo, pues es conocida por lo reiterada la doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo en el sentido de que no podrá haber lugar al mismo si la ocupación no se da realmente, porque el artículo cuarenta siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige la doble condición de arrendatario y ocupante, no pudiendo ser concedido a quien, con sus propios actos está demostrado, con la desocupación, que no le es necesaria la vivienda, como se precisó, entre otras, en las sentencias de diecisiete de mayo de mil novecientos cincuenta y cuatro, seis de junio de mil novecientos cincuenta y nueve, tres de marzo de mil novecientos sesenta y cinco, catorce de febrero de mil novecientos sesenta y seis, veintisiete de marzo de mil novecientos sesenta y siete, nueve de junio de mil novecientos sesenta y nueve, tres de diciembre de mil novecientos setenta y dos de octubre de mil novecientos ochenta y uno ; lo cual evidencia que el primitivo arrendatario -ahora recurrido- no podía estar en condiciones de ejercitar el derecho de tanteo, que se concede al inquilino sobre el piso que ocupare, según exige la Ley, justo porque ni de hecho, ni jurídicamente, puede decirse que ocupare el piso en cuestión.

CONSIDERANDO que, por otra parte, es asimismo incuestionable, como dato positivo, que quien realmente ocupaba el piso en litigio, era el actual recurrente, según reconoció la sociedad propietaria, al dirigirse al mismo, para tratar de la venta del piso «que ustedes ocupan», que incomprensiblemente la sentencia recurrida pone como muestra de que se alude con ello, al «ocupante», pero no al «inquilino», pareciendo olvidar que la Ley comprende los dos conceptos que necesariamente han de coincidir; conjunción cuya inobservancia imposibilita el planteamiento del Tribunal «a quo», privándole de virtualidad, porque, además, la realidad de hecho, de la ocupación lo es también de Derecho, como consecuencia de la cesión gratuita -no existe constancia alguna de su onerosidad- prevista en el apartado segundo del artículo veintitrés de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues aquella ocupación durante más de diez años, pagando los recibos de la renta, así como los de la luz, gas y teléfono, domiciliados en el piso, acredita la existencia de una auténtica cesión, expresamente consentida por la propiedad, siendo de recordar al respecto, la doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo en el sentido de que el consentimiento requerido -tanto para la cesión propiamente dicha, como para el traspaso de locales de negocio- puede ser verbal o escrito, expreso o tácito, teniendo eficacia el prestado de cualquiera de estas formas, al no establecer la Ley limitación alguna, con tal de que se evidencie de modo fehaciente, como aquí se evidenció; doctrina que se recoge en las sentencias de diecisiete de diciembre de mil novecientos cincuentay uno, seis de febrero de mil novecientos cincuenta y cinco, treinta de abril de mil novecientos cincuenta y ocho, treinta de mayo de mil novecientos sesenta y dos, siete de diciembre de mil novecientos sesenta y cinco, veintiséis de octubre de mil novecientos sesenta y ocho, nueve de diciembre de mil novecientos setenta y catorce de diciembre de mil novecientos ochenta y uno , entre otras, llegando incluso a admitir que es lícito deducir la existencia del consentimiento, de la mera pasividad del arrendador en el ejercicio de las acciones que puedan incumbirle, en tanto no transcurra el tiempo de prescripción de las acciones; siendo, por todo ello, de acoger el motivo tercero, donde por la vía del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento, se denuncia inaplicación del indicado artículo veintitrés, segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Acogimiento que, en este punto, debe relacionarse con el derecho de retracto que ejercitó el ocupante, pues el artículo cuarenta y ocho de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo conecta con «los mismos casos a que se refiere el artículo anterior», indicativo de la elemental exigencia de la «ocupación», para el supuesto de que «no se hubiera hecho la notificación prevenida en el artículo precedente»; con la particularidad de que, consta en autos que fue notificado y que -forzoso es insistir en ello- se iniciaron las gestiones para la realización de la venta, que no se consumó por la actitud, contraria a Derecho, de la entidad arrendadora, que justifica cumplidamente la viabilidad de la acción retractual ejercitada.

CONSIDERANDO que la estimación de los motivos primero, 3, tercero y sexto, en la forma que se acaba de indicar, sin necesidad de examinar los demás que también se formularon, supone la del recurso en su totalidad, casando y anulando la sentencia recurrida, no siendo de apreciar méritos que permitan hacer declaración especial en cuanto a las costas causadas en este trámite, ni deba hacerse pronunciamiento respecto del depósito, que no fue constituido al no ser conformes de toda conformidad las dos sentencias de instancia.

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por Don Humberto y, en su consecuencia, casamos y anulamos la sentencia que en catorce de marzo de mil novecientos ochenta y dos dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona; sin hacer expresa imposición de costas; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Beltrán de Heredia y Castaño.-Jaime de Castro.-Carlos de la Vega.-Antonio Sánchez.-Jaime Santos.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. Don José Beltrán de Heredia y Castaño, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.-Antonio Docavo.-Rubricado.