4. La subrogación en los distintos derechos, obligaciones, acciones y responsabilidades
| Autor | Fernando Díaz Vales |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho y profesor de Derecho Civil. Universidad de Alcalá |
Una vez examinado el contenido de la subrogación legal en el contrato de arrendamiento urbano y sus límites generales, procede realizar en este Capítulo 4 un estudio desde el punto de vista de los diferentes y específicos créditos, derechos y obligaciones de las partes que integran la posición contractual de arrendador o de arrendatario, así como de determinados pactos o cláusulas que hayan introducido las partes originarias de la relación arrendaticia, respecto de los cuales persisten ciertas dudas en cuanto a la extensión con que vinculan al subrogado, a pesar de las anteriores consideraciones genéricas expuestas en el Capítulo 3.
De igual forma se analizará la transferencia al nuevo arrendador o arrendatario de las posibles responsabilidades que hubiese podido contraer su causante en la posición contractual.
Y asimismo se examina en el presente Capítulo la transmisión al subrogado de las diferentes acciones procesales inherentes a la posición de arrendador o de arrendatario.
En todo caso, debe partirse de las reglas apuntadas en el anterior Capítulo como referente más inmediato para solucionar los problemas que se susciten en cuanto a su inclusión dentro del contenido y extensión de la subrogación.
No obstante, dada la insuficiencia de tales principios en ocasiones para resolver su subsistencia y vinculación para el nuevo arrendador o arrendatario subrogado, habrán de ser tratados con una mayor profundidad, tomando además en consideración la regulación legal de los concretos derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario en lo que afecte a la materia objeto de estudio.
En cuanto al esquema a seguir para realizar el estudio de los concretos derechos, obligaciones, pactos, acciones y responsabilidades que integran el contenido de la subrogación, será el siguiente: en primer lugar, se analizará la subrogación en los derechos y obligaciones que constituyen la regulación legal o institucional del contrato de arrendamiento; posteriormente, se abordarán las posibles cláusulas introducidas por las partes originarias del contrato para modificar ese contenido «típico» de la relación arrendaticia, así como las estipulaciones pactadas para realizar una regulación contractual más detallada en aspectos no previstos por los preceptos legales; a continuación, se revisarán los supuestos en los que el arrendador o arrendatario originarios contrajeron eventualmente algún tipo de responsabilidad en relación con su transferencia al subrogado en su posición contractual; finalmente, se abordará la vertiente procesal de la subrogación, es decir, la transmisión al subrogado de las distintas acciones protectoras de su posición contractual y la transmisión de la condición de parte en un proceso iniciado con anterioridad por su causante.
Para analizar la extensión de la subrogación del nuevo arrendador o arrendatario en los diferentes derechos y obligaciones que conforman el contenido legal o institucional del contrato de arrendamiento, obviamente, debe delimitarse con carácter previo qué es lo que establece la L.A.U. como contenido institucional (o «típico») del arrendamiento urbano.
Así, el conjunto de obligaciones y derechos para las partes del arrendamiento puede resumirse de la siguiente forma:
- En primer lugar, aunque no se refiera a ellas la L.A.U. por ser obvias, el arrendador tiene las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (vivienda o finca para uso distinto) a tenor del art. 1554.1.º del Código Civil, y de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento «por todo el tiempo del contrato», según establece el art. 1554.3.º del citado cuerpo legal. Duración del contrato que, como ulteriormente se analizará, es ordenada en los arts. 9 a 11 de la Ley para los arrendamientos de vivienda, mientras que para aquéllos destinados a uso distinto del de vivienda no existe regulación específica.
- En conexión con las anteriores obligaciones, se halla obligado el arrendador a la realización de las obras de conservación de la finca para servir al uso convenido, obligación regulada con detalle en los arts. 21 (arrendamientos de vivienda) y 30 (arrendamientos para uso distinto, por remisión al art. 21) de la L.A.U., y establecida de forma genérica en el 1554.2.º C.C. Si bien hay que recordar que el art. 30 es derecho dispositivo derogable por las partes.
- Además, tiene el arrendador la obligación de pago de los gastos generales de sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, según se desprende del art. 20 de la Ley para los arrendamientos de vivienda, no existiendo norma semejante para los arrendamientos para uso distinto (primando la autonomía privada en cuanto a dicha regulación). No obstante, el núm. 1 de la citada disposición autoriza el pacto de las partes para la repercusión de dichos gastos al arrendatario de vivienda.
- El arrendatario deberá usar la finca con la diligencia de un buen padre de familia como exige el art. 1555.2.º del Código Civil 274.
- Pero, sin duda, la principal obligación del arrendatario es la del pago al arrendador de la renta arrendaticia (art. 1555.1.º C.C.), obligación prevista en los arts. 17 a 19 de la Ley para los arrendamientos de vivienda, dejándose a la libre voluntad de las partes la regulación de la misma cuando se trata de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
- Junto a ello, el arrendatario está obligado a la prestación de una fianza en metálico en virtud del art. 36 de la L.A.U.
- Ostenta el arrendatario los derechos de adquisición preferente en caso de enajenación de la finca arrendada, en la forma que establecen los arts. 25 (arrendamiento de vivienda) y 31 (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) de la Ley.
- Asimismo, de acuerdo con la L.A.U., el arrendatario está facultado para ceder el contrato de arrendamiento de vivienda o subarrendar ésta con consentimiento del arrendador (art. 8), y el local para uso empresarial o profesional sin consentimiento del arrendador (art. 32); igualmente, la condición de arrendatario determina quiénes son los llamados a subrogarse en el contrato en caso de desistimiento y no renovación del mismo o abandono de la vivienda por parte del arrendatario (art. 12) y de fallecimiento de éste (arts. 16 y 33).
- Finalmente, el arrendatario de vivienda goza del derecho de retorno en caso de reconstrucción o rehabilitación de la finca (Disposición Adicional 8.ª L.A.U.), y en el supuesto de no ocupación por parte del arrendador de la vivienda reclamada por necesidad (art. 9.3, párrafo 2.º de la Ley).
Determinado como contenido institucional del arrendamiento el conjunto de los anteriores derechos y obligaciones de las partes de la relación arrendaticia, el mismo vincula de forma ineludible al subrogado tanto en la posición de arrendador como en la de arrendatario 275: esa es la extensión mínima de la subrogación, si bien surgen una serie de problemas que se acometen en los sucesivos epígrafes.
No se tratará en este examen del contenido legal del contrato la obligación del arrendador de mantener en el goce pacífico de la finca al arrendatario, puesto que ningún problema puede plantearse al respecto de la subrogación en tal obligación por parte del nuevo arrendador subrogado 276, así como tampoco será analizada la diligencia en el uso exigible al arrendatario, dado que es evidente que tal cuidado se exige tanto al causante como al subrogado. Únicamente cabe plantearse esta cuestión desde el punto de vista de las eventuales infracciones de tal deber de diligencia cometidas por el anterior arrendatario, y la posibilidad de que la consecuente responsabilidad derivada de las mismas pueda ser exigida al subrogado en su posición (tema que será abordado específicamente en infra. 4.3.2).
En cuanto a la documentación referente a la subrogación legal, han de distinguirse dos supuestos:
-
Que no exista constancia escrita del arrendamiento. En este caso, cualquiera de las partes...
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