STS 434/1979, 20 de Diciembre de 1979

Núm. 434.-Sentencia de 20 de diciembre de 1979.

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Construcciones Piñana, S. A.

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Valencia, con fecha 13 de febrero de

1978.

DOCTRINA: Compraventa. Precio cierto.

Al consignarse en la cláusula cuarta de los contratos litigiosos que "el precio total convenido por la enajenación de la vivienda

será el que en su día fije el Ministerio de la Vivienda en la Cédula de Calificación Definitiva", se cumplió el requisito de la

determinación de dicho precio exigido por la normativa legal -artículo 1.445 del Código Civil -, siendo la mencionada estipulación

perfectamente válida y eficaz conforme a lo dispuesto en el artículo 1.447 y quedando perfecto el contrato de compraventa con la

consecuencia de obligar que proclama el artículo 1.450 del citado cuerpo legal.

En la villa de Madrid a 20 de diciembre de 1979; en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Castellón de la Plana número dos por don Juan Enrique , mayor de edad, casado, empleado,

vecino de Castellón; don Eugenio y su esposa doña Elisa , mayores de edad, funcionarios vecinos de Catellón; doña Verónica , mayor de edad, viuda, del comercio y vecina de Castellón; don Carlos María , mayor de edad, casado, maestro y vecino de Castellón; don Cosme , mayor de edad, casado, labrador y vecino de Almazona y don Rodolfo , mayor de edad, casado, Procurador y vecino de Castellón contra "Construcciones Piñana, S. L.", domiciliada en Castellón de la Plana, sobre declaración de derechos y otros extremos; y seguidos en apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, que ante nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada, representada por el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona y con la dirección del Letrado don José María Alonso Puig, habiéndose personado la parte actora, representada por el Procurador doña María Luz Albacar Medina y con la dirección del Letrado don José Luis Bordils Ramón.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador doña María Angeles Damato Martín en representación de don Juan Enrique , empleado, casado, vecino de Castellón; don Eugenio y su esposa doña Elisa , funcionarios,vecinos de Castellón; doña Verónica , viuda, del comercio, vecina de Castellón; don Carlos María , casado, maestro, vecino de Castellón; don Cosme , casado, labrador, vecino de Almazora y don Rodolfo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Castellón de la Plana número dos, demanda de mayor cuantía contra "Construcciones Piñana, S. L.", sobre declaración de derechos y otros extremos, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Que cada uno de sus representados y "Construcciones Piñana, S. L.", firmaron los documentos que se aportan, relacionándose en cuanto a fecha, objeto contratado y parte de precio entregado. Los documentos en los seis casos, vienen a ser instrumentos impresos de contenido coincidente, salvo en la mención de circunstancias personales objeto contratado y precio parcial entregado, de los que resaltaban los siguientes aspectos. Los mismos fueron puestos a la firma en plan de adhesión a mis poderdantes por parte de "Construcciones Piñana, S. L.", cuando aquellos acudieron manifestando desear contratar la compraventa y adquisición en firme de una vivienda perfectamente localizada acogida al Régimen de Protección Oficial, poniendo a la firma la demandada el correspondiente documento que dijo era el contrato de compraventa, hablándose de que el precio habría de ser el señalado por el Ministerio y cobrando las apreciables sumas y fijando otras importantes para el momento de la entrega de llaves y que se conceptuaron como fracciones a cuenta del precio total.-Segundo. Que quedó expresado que el precio definitivo habría de ser el que señalase la Cédula de Calificación Definitiva, adelantándose que dicho precio no ofrecería variaciones con respecto al señalado y sería 4.680 pesetas por metro cuadrado.-Tercero. Que en los documentos de adhesión se fijó que la entrega de llaves se produciría el 30 de junio de 1974.-Cuarto. En dichos documentos se previo también la posibilidad de la obtención de créditos que habrían de ser pagados por los compradores en un término de cinco anualidades con intereses.-Quinto. La sumisión en pacto expreso, a los Juzgados y Tribunales de ésta.-Sexto. Que los repetidos documentos ofrecen una deliberada oscuridad.-Segundo. Firmados los seis documentos originarios procedieron sus representados a ordenar a la constructora la realización de determinadas obras de mejora en el convencimiento de que el contrato era una compraventa firme y consiente la demandada, la realización de las mismas no obstante saber que respondían a conveniencias particularísimas de cada interesado, no siempre válidas para cualquier otro comprador en general.- Tercero. Naturaleza jurídica que debe merecer cada uno de los seis negocios. La hoy demandada ha sostenido que se trata de simples contratos de opción en tanto que los actores los creen compraventas perfeccionadas y son razones de esto:

1. La reiteración del término comprador, b) Nada se prevé en los seis instrumentos de la posibilidad del supuesto derecho de opción en orden al obligado reintegro de las cantidades adelantadas, con sus intereses, c) El buen cuidado de manifestar que mediante la suscripción de los documentos se está conviniendo precisamente la compraventa, d) El significativo hecho de unos mejoramientos y de unas reforma específicas en las viviendas, e) A propósito de tales mejoras la demanda utiliza la expresión en todos los documentos de "la vivienda que le tengo adquirida", f) Que en la segunda quincena de septiembre de 1974 la demandada anuncia una entrega de llaves, g) A mayor abundamiento en fecha reciente se ha otorgado diversas escrituras públicas de compraventa entre la demandada y terceras personas que en su día suscribieron documentos idénticos a los de sus partes.-Cuarto. Que aparece incuestionable el hecho de que cada uno de sus representados pagó a "Construcciones Piñana, S. L.", en el momento de suscribir los documentos, una importante cantidad que ha de ser calificada como entrega parcial y a cuenta del precio definitivo imposible de explicar, si no es como entrega a cuenta.-Quinto. Que cuando la obra edificada por "Construcciones Piñana, S. L.", estaba ya cerca de su terminación, fue dictado el Decreto del Ministerio de la Vivienda, regulando la posibilidad de revisión e incremento de los precios de venta de viviendas de protección oficial, estableciendo la inaplicabilidad de los aumentos al supuesto de viviendas ya enajenadas con anterioridad.-Sexto. Que el treinta de junio de 1974, venció el término para entrega de llaves y la demandada el incumplimiento de lo convenido retrasó la terminación de la obra más allá del tope contractualmente previsto y en la segunda quincena de septiembre de 1974 al recibir los actores la carta y el anuncio por ella de al inmediata entrega de llaves, acudieron sus mandantes a la oficinas de la constructora, donde se les indicó que era condición imprescindible para la transmisión efectiva de las viviendas la de que cada uno de los adquirentes reconociese como precio de la enajenación el resultante de los módulos de incremento autorizados mediante el Decreto aludido, exponiendo aquellos la inaplicabilidad de los aumentos, centrándose la controversia en torno a la concreción cuantitativa del precio total que la demandada pretendió fuese de 5.954 pesetas por metro cuadrado, en tanto que los compradores exigían la pauta anterior de 4.680 pesetas.-Séptimo. Que ante lo irreductible de la postura de la entidad promotora, los demandados reiteraron la exigencia de las llaves contra el ofrecimiento de las cantidades previstas en los contratos, negándose la demandada a aceptar los oportunos talones y contra lo asegurado por la contraparte de no haber ejercido sus mandantes la opción es incontestable que adelantaron en su día cantidades a cuenta, y manifestaron después su voluntad tajante de quedarse con la vivienda, lo que implicaría el ejercicio de la acción.-Octavo. La demandada se negó a hacer entrega de las llaves, manifestando a sus representados que debían pasar por los precios nuevos o no habría llaves, con lo que un núcleo importante de compradores pasaron por las apetencias de la Constructora, aceptando el nuevo precio.-Noveno. Alude a la acción penal planteada contra el representante de la demandada don Ismael Piñana, que se fallaba absolviendo al encartado. Décimo. Ante el fracaso de la acción penal, se celebró sin avenencia la conciliación.-Undécimo. Que fallido el intento conciliatorio prosiguieron sus gestiones parahaber de conseguir un acuerdo, sin llegar a ello.-Duodécimo. La conducta de la demandada se ofrece como exponente de un deliberado y doloso incumplimiento de sus obligaciones, ha incumplido abiertamente la obligación de la efectiva entrega de la cosa.-Decimocuarto. Señalaba la cuantía en la suma de 5.349.133,14 pesetas. Alegaba los fundamentos de Derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando se dicte sentencia por la que: a) Se declare que "Construcciones Piñana, S. L.", está obligada a entregar a cada uno de los actores la posesión material y por ende las llaves de las viviendas reseñadas en el hecho primero, cuya descripción y datos regístrales se especificarán en el último otrosí, todo ello en cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la promotora demandada con cada uno de sus seis representados,

2. Se declare igualmente que la citada Constructora está también obligada a facilitar a qué mandantes las respectivas documentación de las viviendas que permita su adecuado disfrute y habituabilidad, así como a realizar cuantas actuaciones o gestiones incumban legálmente al promotor y sean precisas a tal fin c) Se declare que a cambio y como contraprestación de las anteriores obligaciones de la demandada, los actores están a su vez obligados a pagar simultáneamente a la demandada la cantidad que, deducidas las entregas por ellos ya realizadas, es decir, 204.633 pesetas los contratantes de viviendas del tipo B) y 204.015 los contratantes del tipo D) restan hasta el 50 por 100 del importe que resulte de descontar del total precio definitivo, la partida correspondiente al préstamo oficial asignado a cada vivienda, o sea, 285.000 pesetas con expresa mención en tal caso de ser o haber devenido nulos e ineficaces cualesquiera pactos y ofrecimientos distintos, o, en otro supuesto y alternativamente, que estén obligados dichos actores a pagar a la demandada la sumas respectivamente indicadas en el párrafo segundo de la estipulación quinta de los documentos titulados "contrato de opción de venta", número cuatro, siete, doce, quince, 29 y 35, siempre con aplazamiento en cualquiera de las dos hipótesis contempladas en el presente apartado, de la fracción pendiente hasta contemplar el total precio, deducido del mismo el importe antes indicado del préstamo oficial, por término de 5 años, a razón de porciones iguales pagaderas por mensualidades vencidas y con devengo a favor de la demanda da de los intereses correspondientes calculados al tipo legal, d) Se declare asimismo que sus representados cuentan con la facultad de subrogarse en las obligaciones y derechos dimanantes de la obtención del préstamo oficial, expresado por 285.000 pesetas cada vivienda, en las mismas condiciones concertadas por la promotora con la prestamista, por lo que los actores vienen obligados a satisfacer los intereses de tal préstamo y a proceder en su día a su amortización conforme a tales condiciones, asimismo a adelantar ya a "Construcciones Piñana, S. L.", la suma que en concepto de intereses hubiera esta sociedad abonado a la prestamista, cuyo importe se determinará en ejecución de sentencia, e) Se declare que Construcciones Piñana, S. L.", ha incurrido en incumplimiento de obligaciones al no haber entregado a cada uno de los demandantes la adecuada posesión y las llaves de las viviendas, no obstante haber sido requerida y a pesar de no contar con causa jurídica bastante capaz de legitimar su negativa a la entrega de tales posesión y llaves, f) Se declare en consecuencia que la demandada está obligada a indemnizar a cada uno de sus mandantes en el valor de los daños y perjuicios sufridos por la Falta de entrega de dichas llaves y posesión, cuya cuantía se fijará en la sentencia o habrá de determinarse en ejecución de sentencia y en los dos casos sobre la base de calcular el importe de la rentabilidad neta que pueda asignarse al uso y disfrute materiales de cada vivienda desde el 1 de octubre de 1974, hasta el momento en que sea cumplida la obligación de entregar, sin que dicho importe pueda superar el módulo previsto para estas viviendas de Protección Oficial en caso de cesión arrendaticia g) Se declare que el precio total y definitivo de cada una de dichas seis viviendas, y por lo que sobre el particular se dispone en la cédula de calificación definitiva, en concordancia con la provisional, ha de ser el resultante de multiplicar los metros cuadrados construidos que en la cédula definitiva se asignan a cada vivienda, 149,79 metros cuadrados las de tipo B) y 149,68 las de tipo D) por el modelo de 4.680 pesetas o alternativa y subsidiariamente por el de 5.954 pesetas, h) Se condene a "Construcciones Piñana, S. L.", a estar y pasar por las anteriores declaraciones que hayan sido acogidas, así como a cumplirlas, i) Se condene también a dicha demandada en todo supuesto al pago de costas del juicio.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazada la demandada "Construcciones Piñana, S. L.", compareció en los autos en su representación el Procurador don Manuel Benedicto Redón, que contestó a la demandada y formuló reconvención; oponiendo a la misma: excepción de incompetencia de jurisdicción como perentoria, expresando que la acción ejercitada es la de si las viviendas se han de pagar con arreglo a los precios fijados en la cédula de calificación provisional o en las definitivas, siendo las demás acciones adjetivas y que tienen su encaje en la legislación especial de viviendas de Protección Oficial. Hechos. Primero. Negaba el correlativo de la demanda en cuanto se opusiera. Que se suscribieron por los actores y la demandada los seis documentos calendados, pero en calidad de contratos de opción y no de venta; que la demandada no podía vender las viviendas hasta que estuviesen calificadas; que "Construcciones Piñana,

S. L.", informó a los actores que las viviendas no estaban a la venta y no podían ser vendidas hasta otorgarse la cédula de calificación definitiva y lo hacedero para obtener la reserva de tales viviendas era un contrato de opción, pero ateniéndose en cuanto al precio al que se fijase en la calificación definitiva. Que es completamente falso que la empresa asegurase a los actores que no variarían el precio de la calificación provisional; falso el sentido con que se alega la estipulación quinta en orden a la entrega de llaves, estando dicha estipulación subordinada al cumplimiento de lo expresamente pactado en la primera y al no ejercitar laopción dentro del plazo de quince días, no entraba en juego la entrada en la posesión de las viviendas, por tanto nada de entrega de llaves y posesión de las viviendas sin el previo ejercicio de la opción por parte de los actores. Se incide en el error de hablar de los préstamos oficiales pero de su condición contractual de subordinación al previo e inexcusable cumplimiento de la estipulación primera, sobre el quinto no entraba en el mismo por intrascendente. Sobre el sexto falso que los contratos de opción sean oscuros, que se suelen emplear los vocablos comprador o vendedor para el tiempo contractual venidero en el que ya ha debido ejercitarse la opción.- Segundo. Negaba el correlativo por el sentido que trata de dar a ciertas obras de mejora en las viviendas de autos, expresando que estaba claro que pese a las presuntas mejoras seguidas en pie los contratos de opción y vigente la estipulación primera.- Tercero. Negaba el correlativo, que es más bien un fundamento de Derecho acerca de la naturaleza jurídica de los contratos de autos.-Cuarto. Negaba el correlativo, reiterando que el negocio de la opción, precisa de la declaración de voluntad de comprar la cosa.-Quinto. Negaba el correlativo.-Sexto. También negaba el correlativo por ser falso, expresando que el supuesto derecho a la entrega de llaves, todavía no ha nacido para los actores, ni nacerá porque ha caducado.-Séptimo. Negaba el correlativo estimando falsa la pretendida extorsión ejercida por la demandada.-Octavo. Falso el correlativo que no son sino meras consideraciones dialécticas de los actores.-Noveno. Negaba el correlativo, que alude a las actuaciones penales.-Décimo. También negaba el correlativo, insistiendo en no haberse ejercitado la opción.-Undécimo. Falso el correlativo, expresando que la demandada a pesar de haber caducado el ejercicio de la opción otorgó venta de viviendas a seis de los exquerellantes.- Decimotercero. También negaba el correlativo, insistiendo en el incumplimiento por los actores al no acatar sus propios actos.- Decimocuarto. Lo estimaba indiferente. Y alegó en derecho por su parte lo que estimó aplicable, formulando demanda reconvencional.-Hecho primero. Que en los respectivos contratos de autos las partes convinieron sendos negocios jurídicos de opción de compra; y en el párrafo segundo claramente quedó pactado que cada interesado debería hacer uso de su derecho (de opción) en el plazo de quince días a contar desde la fecha de la cédula de calificación definitiva.-Segundo. Otorgada la cédula de calificación definitiva, fijando los precios de las viviendas, "Construcciones Piñana, S. L.", cursó a los optantes sendas cartas, haciendo caso omiso los señores optantes de ese deber imperativo, dejando transcurrir el plazo de caducidad, formulando por el contrato el acta notarial de requerimiento a la entrega de las llaves pero sin mostrar su aceptación a los precios a lo que se negó la demandada.-Tercero. Conocida por los optantes la contestación volvieron a hacer caso omiso de la nueva oportunidad que se les brindaba, y sorpresivamente se dedicaron a perseguir a "Construcciones Piñana, S. L.", en sendas querellas criminales.- Cuarto. Que "Construcciones Piñana, S. L.", considerando agotadas las vías de entendimiento amistoso cursó actas de requerimiento a los optantes, notificándolas la resolución de los contratos de opción, ofreciéndoles en serios talones bancarios la devolución de las aportaciones hechas por cada uno y con un interés anual. Alegó los fundamentos de derecho que estimó pertinentes, y suplicaba que habiendo por formulada reconvención se sirva en definitiva estimarla, declarando resueltos de pleno derecho todos y cada uno de los contratos de opción suscritos entre "Construcciones Piñana, S. L.", y los señores a que se contrae la reconvención, actores de la demanda principal, tanto por incumplimiento de lo expresamente pactado en los contratos, como en su caso, por no haber sido ejercitada la opción dentro del plazo imperativamente fijado al respecto, como también por no aceptar el precio preestablecido con derecho a ser reintegrado de las aportaciones económicas entregadas y ofrecidas, condenando a los mismos a estar y pasar por dichas declaraciones a todos los efectos legales y con imposición de costas.

RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Castellón de la Plana número dos, dictó sentencia con fecha 4 de julio de 1977 , por la que hizo el siguiente pronunciamiento: Que desestimando la excepción de incompetencia de jurisdicción alegada por la entidad demandada que luego se cita, y estimando la demanda interpuesta por el Procurador doña María de los Angeles D'Amato Martín, en nombre y representación de don Juan Enrique , don Eugenio y de su esposa doña Elisa , doña Verónica , don Carlos María , don Cosme y de don Rodolfo , contra "Construcciones Piñana, S. L.", debo hacer los siguientes pronunciamientos:

1. Se desestima de plano la demanda reconvencional a los actores. B) Que los contratos otorgados con la denominación de opción de venta, entre los actores de un parte y la entidad demandada de la otra, y que obran en los folios 36, 37, 40, 41, 46, 47-50, 51 al 64, 65-71, 72, son decompraventa, que se han celebrado con entrega por los demandantes a la demandada de cantidades a cuenta del precio precisamente las que respectivamente constan para cada uno de los accionantes en el párrafo primero de la estipulación quinta de los citados contratos en las fechas que en tales documentos constan. C) Que "Construcciones Piñana, S. L.", está obligada a entregar a cada uno de los accionantes la posesión material, y por lo tanto las llaves de las viviendas respectivamente reseñadas en el hecho primero de la demanda, cuya descripción y datos regístrales -también respectivos-, se especifican en el último otrosí de dicha demanda, todo ello en cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la promotora demandada, con cada uno de los actores. D) Que la citada constructora "Construcciones Piñana, S. L.", está también obligada a facilitar a los demandantes la respectiva documentación de las viviendas que permita su adecuado disfrute y habitabilidad, así como a realizar cuantas actuaciones o gestiones incumban legalmente al promotor y sean precisas a tal fin. E) Que como contraprestación de las anteriores obligaciones de la demandada, los actores están a su vez obligados a pagar simultáneamente a "Construcciones Piñana, S. L.", la cantidad que, deducidas las entregas por ellos ya realizadas -es decir, 204.633 pesetas, los contratantes de viviendas del tipo B) y 204.015 pesetas los contratantes de las del tipo

D)-, reste hasta el 50 por 100 de importe que resulte de descontar, del total precio definitivo, la partida correspondiente al préstamo oficial asignado a cada vivienda, o sea, 285.000 pesetas, con expresa mención en este caso de ser o haber devenido nulos e ineficaces cualesquiera pactos y ofrecimientos distintos entre los que se cuenta el párrafo segundo de la estipulación quinta de los llamados contratos de opción de venta, con aplazamiento de la fracción pendiente hasta completar el total precio -deducido del mismo el importe antes indicado del préstamo oficial- por término de cinco años, a razón de porciones iguales pagaderas por mensualidades vencidas y con devengo a favor de la repetida demanda, de los intereses correspondientes calculados al tipo legalmente establecido. Como este pronunciamiento pese a estar redactado con arreglo al pedimento correspondiente de la demanda, puede ser un tanto difícil de comprender, para aclararlo nos valemos a continuación de lo expuesto precisamente por la parte actora en su escrito de conclusiones, con lo que quedan disipadas las dudas. Por último, para finalizar en este trámite la materia relativa a los planteamientos de la parte actora, ofrezcamos al juzgador numéricamente lo que en cifras concretas habría de ser desarrollo de las peticiones en primer término articuladas bajo los apartados g) y c) del suplico de la demanda debidamente coordinadas entre sí. De acuerdo con tales pedimentos principales cuyas bases se proyectan ahora a cifras exactas para mejor facilitar -la comprensión del órgano jurisdiccional, el precio de las viviendas habría de ser el resultado de multiplicar sus metros de superficie según la cédula de calificación definitiva, por el módulo unitario de 4.680 pesetas. Del valor así obtenido, se restaría a continuación el importe del préstamo oficial, y la diferencia resultante se dividiría en dos mitades, una de ellas para ser amortizada en fracciones de cinco anualidades, y la otra para haber de ser pagada a la promotora antes de la entrega de llaves, con deducción naturalmente del anticipo ya entregado á cuenta en su día. En el caso de las viviendas del tipo B), las de los contratos obrantes a los folios 36, 40 y 61, iguales por ejemplo al piso de don Silvio , cuya escritura aparece al folio 564), los valores obtenidos serían los siguientes: Precio total (149,79 x 4.680), 701.017,20 pesetas. Importe del préstamo oficial, 285.000 pesetas. Precio menos préstamo, 416.017,20 pesetas. Mitad de la cifra anterior emplazada por cinco anualidades, 208.008,60 pesetas. Mitad a pagar a la promotora antes de la entrega de llaves, 208.008,60 pesetas. Cantidad ya anticipada a cuenta, 204.633 pesetas. Resto a entrega á la demandada, al momento de la entrega de llaves, 3.365,60 pesetas. En el supuesto de los pisos del tipo D) -los de los folios 46, 50 y 61, iguales por ejemplo al de la escritura del folio 594 de don Andrés -, resulta lo siguiente: Precio total (149,68 x 4.680), 715.002,40 pesetas. Importe del préstamo oficial, 285.000 pesetas. Precio menos préstamos, 415.502,40 pesetas. Mitad de la cifra anterior, aplazada por cinco anualidades, 207.751,20 pesetas. Cantidad ya anticipada a cuenta, 204.015 pesetas. Resto a entrega a la demandada al momento de la entrega de llaves, 3.736,30 pesetas. De lo que resulta que los actores señores Cosme , Juan Enrique y Señora Verónica , adquirentes de las viviendas del tipo B), deben abonar a la demandada 3.365,60 pesetas a la entrega de llaves; y los señores Carlos María , Eugenio , y su señora y señor Rodolfo , por las del tipo

D), 3.736,20 pesetas. F) Se declara que los actores cuentan con la facultad de subrogarse en las obligaciones y derechos dimanantes de la obtención del préstamo oficial, anteriormente expresado, por un capital de 285.000 pesetas para cada vivienda en las mismas condiciones concertadas por la promotora con la entidad prestamista, por lo que los actores vienen obligados a satisfacer los intereses de tal préstamo y a proceder, en su día, a su amortización, conforme a tales condiciones, así como a adelantar ya a "Construcciones Piñana, S. L." las sumas que en su concepto de intereses hubiera esta Sociedad abonado a la citada prestamista, cuyo importe se determinará en ejecución de sentencia. G) Que "Construcciones Piñana, S. L.", ha incurrido en incumplimiento de obligaciones al no haber entregado a cada uno de los actores, la adecuada posesión y las llaves de las viviendas a que se refieren; respectivamente, cada uno de los seis documentos denominados Contratos de Opción de venta, no obstante haber sido formalmente requerida para ello, por los interesados, y a pesar de no contar con causa jurídica bastante capaz de legitimar en lo jurídico su negativa a la entrega de tales posesión y llaves. H) Que la demandada está obligada a indemnizar a los actores en el valor de los daños y perjuicios por éstos sufridos, como consecuencia de la falta de entrega de dichas llaves y posesión, sobre la base de calcular el importe de la rentabilidad neta que pueda asignarse al uso y disfrute materiales de cada vivienda, contado desde el día 1de octubre de 1974, hasta el momento en que sea efectivamente cumplida la obligación de entregar, sin que dicho importe pueda superar el módulo legal previsto para esta clase de viviendas de Protección Oficial en caso de cesión arrendaticia en la cédula de calificación provisional (artículo 35 ) y de acuerdo con ésta será para las viviendas de tipo B) el alquiler mensual de 3.673 pesetas y para las del tipo D) el de 3.753,65 pesetas, multiplicadas estas cantidades por los meses que transcurren hasta el momento de entrega de las indicadas viviendas a los actores. I) Se declara que el precio total y definitivo de cada una de dichas viviendas, por razón y motivo de así haberse pactado entre las partes, y por causa de lo que sobre el particular se dispone en la propia cédula de calificación definitiva, en su nota adicional -en concordancia en este caso con la de calificación provisional- ha de ser el resultado de multiplicar los metros cuadrados construidos que en dicha cédula de calificación se asignan a cada vivienda, 149,79 metros cuadrados las del tipo B) y 149,68 metros cuadrados las del tipo D) por el precio o módulo de 4.680 pesetas. J) Se condena a "Construcciones Piñana, S. L.", a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como a cumplirlas. K) Se condena también a la citada demandada al pago de las costas de este juicio, por su evidente temeridad y mala fe.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la entidad demandada y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia dictó sentencia con fecha 3 de febrero de 1978 con la siguiente parte dispositiva: Que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes la sentencia apelada, sin hacer expresa imposición de costas de esta alzada.

RESULTANDO que previo depósito de 9.000 pesetas, el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en representación de "Construcciones Piñana, S. L.", ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos:

Primero

Al amparo de lo dispuesto en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida incide en infracción de Ley de doctrina legal, al violar, por falta de aplicación, los artículos 1.447, párrafo primero y 1.445 y 1.450 del mismo cuerpo legal. ¿Cuál ha sido la causa de esta controversia? No fue otra que el precio que debería aplicarse a las viviendas. De acuerdo con la parte entonces actora el precio habría quedado preestablecido, por remisión al que en su día fijara la cédula de calificación definitiva, pero por aplicación del Decreto de 1974 del Ministerio de la Vivienda , en el que se prohibía la aplicación de los nuevos precios a las viviendas, sometidas al Régimen de Protección Oficial, enajenadas con anterioridad a su promulgación. Parecía que la propia naturaleza de los contratos habría de determinar el juego o no del Decreto 1974. Si nos enfrentábamos a una opción de compra, no habría habido enajenación, y, por ende, serían aplicables los precios establecidos en la cédula de calificación definitiva, mientras que, en caso contrario debería estarse a la tabla de precios plasmada en la cédula de calificación provisional. Es concretamente en la determinación del precio aplicable, donde incurre en manifiesto error la Sentencia recurrida, al no aplicar lo dispuesto en los artículos 1.447 y 1.448 del Código Civil . Es evidente que la estipulación de ser el precio definitivo, el que se estableciera en la calificación definitiva, es un pacto enteramente válido. En ningún caso significa revisión de precios. El precio no se revisa, porque es el precio inicialmente estipulado, que puede ser fijado "por relationem", en la forma que admiten los artículos 1.447 y 1.448 del Código Civil . Efectivamente se estipuló: "El precio total convenido por la enajenación de la vivienda será el que en su día fije el Ministerio de la Vivienda en la Cédula de Calificación definitiva». Ello implica dos cosas: primero, que se fijó en precio cierto y determinado; y segundo, que ambas partes prestaron su consentimiento a dicho precio, en el momento del otorgamiento del contrato. El artículo 1.445 del Código Civil , exige la existencia de un precio cierto, pero no presupone una fijación cuantitativa. Bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Esta postura se ve reforzada por el artículo 1.448 . Esta normativa ha sido desarrollada por una prolija jurisprudencia. Las siguientes sentencias de 27 de febrero de 1952, 5 de junio de 1953, 29 de diciembre de 1930, 17 de febrero de 1973, 30 de marzo de 1970 . Habrá por consiguiente, precio cierto, de acuerdo con esta unánime línea jurisprudencial, aunque su fijación cuantitativa se relegue a un momento posterior. Y a mayor abundamiento, los efectos de esa posterior cuantificación se retrotraen al momento del nacimiento de la relación obligatoria. El precio es, por tanto, uno, permanente e inamovible, debiendo los contratantes estar y pasar por el mismo mientras subsista el negocio. Si en un determinado contrató la determinación del precio se hace depender de un hecho, que, por fuerza, ha de suceder, cuando dicho acontecimiento se produce, y, por ende, queda fijada la cuantía, ello no supone en modo alguno, que se está revisando el precio establecido, sino que, muy por el contrario, está adquiriendo forma el inicialmente convenido. Efectivamente, en los contratos celebrados en los años 1.972 y 1973, y concretamente en su estipulación cuarta, las partes convinieron en que el precio de las viviendas sería el que en su día fijara la Administración en la Cédula de Calificación Definitiva. Aún cuando por consiguiente, dicho precio quedó cuantitativamente establecido, su certeza y, por ende, su determinación, es evidente, al quedar su señalamiento dependiente del acacimiento de una "cosa cierta", como lo era laexpedición, en su día, de la cédula de calificación definitiva. Fue a dicho precio y no a otro como tal precio cierto y determinado, al que prestaron las partes su consentimiento al otorgar los contratos, adquiriendo plena eficacia y validez entre los mismos, desde el día de su formulación. Es de destacar, en este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1972, la de 18 de noviembre de 1974 . En conclusión, debe considerarse como único precio aplicable a las viviendas litigiosas, al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.447 y 1.448 del Código Civil , el establecido en la cédula de calificación definitiva, sin que en ningún caso pueda hablarse de revisión pues ésta jamás se ha producido.

Segundo

Al amparo de lo dispuesto en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida incide en infracción de ley y de doctrina legal, al violar, por interpretación errónea, el artículo 1.106 del Código Civil en relación con el 1.107 del mismo texto legal. En el petitum de la demanda se solicitaba se declarase por el Juzgado, la obligación de la demanda de indemnizar a cada uno de los actores, en el valor de los daños y perjuicios por estos sufridos como consecuencia de la falta de entrega de llaves de las viviendas, sobre la base de calcular el importe de la rentabilidad neta que pudiera asignarse al uso y disfrute materiales de cada vivienda, contado desde el día 1 de octubre de 1974, hasta el momento en que fuera efectivamente cumplida la obligación de entregar. El Juzgado de instancia, estima dicha pretensión. Y la Audiencia Territorial de Valencia confirmó la sentencia recurrida incurriendo a todas luces, la errónea interpretación del artículo 1.106 del Código Civil , de acuerdo con el artículo 1.107 del mismo Cuerpo legal. Tres son los puntos que se desprenden de los preceptos citados: a) ¿qué debe entenderse por daño?; b) elementos de daños resarcibles; c) existencia de nexo causal o relación de causalidad, a) Por daño debe entenderse la pérdida sufrida y la ganancia dejada de obtener ("damnum emergens" y "Lucrum cessans"). Veámoslo por separado: uno) el daño emergente es la pérdida sufrida en su propio patrimonio por la persona afectada; dos) el lucro cesante supone, por el contrario la ganancia dejada de obtener que fuese previsible cuando la obligación se contrajo, y que sea efecto necesario del incumplimiento del acreedor. Ahora bien, la jurisprudencia ha declarado la absoluta necesidad de que se pruebe rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias, sin que éstas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas. Así, sentencias de 3 de noviembre de 1872, 31 de enero de 1916, 30 de junio de 1924, 4 de enero de 1927, 13 de julio de 1945, 5 de junio de 1946 y 17 de noviembre de 1954 . Sentencia de 2 de abril de 1960, de 6 de mayo de 1960 . Por último el deber de indemnizar presupone nexo causal entre el daño y el hecho que lo origina. Imputabilidad del daño a un determinado sujeto, exige, por lo tanto una conducta dolosa o culposa, sin la cual el nexo causal carece de toda significación. Como apuntábamos al principio de esta exposición, los actores solicitaban se declarase la obligación de la constructora de indemnizar a todos y cada uno de ellos, con base en la rentabilidad de las viviendas (de alquiler, se supone) que estos habrían dejado de percibir, como consecuencia de la falta de entrega de llaves en las fechas convenidas. Los propios demandados están tipificando. Se habla de ganancias dejadas de obtener, o sea, de lucro causante. Por el contrario, la Sala dice, mientras persiste ese período dilatorio, se hace preciso arbitrar otros recursos de habilitabilidad que comportan "dispendios". Se está queriendo que los actores se han visto obligados a realizar unos gastos para reparar el supuesto daño causado, o, lo que es lo mismo, lo que se ha producido es un daño emergente. Nada es más lejos de la realidad. En nuestro caso, no ya no sólo no se ha probado por los actores haberse sufrido un daño, sino que ni siquiera ha sido alegado por éstos, pues en todo momento se habla de ganancias dejadas de percibir, por to que es rechazable la existencia de un daño emergente. Pero aún en el caso de que los actores se hubieran visto obligados, como consecuencia de la falta de entrega de llaves, a alquilar determinadas viviendas para cubrir sus necesidades de habitación, tampoco podría hablarse de la producción de un daño, pues lo que está haciendo, voluntariamente, mediante el pago de la correspondiente renta, es costear se los beneficios de una vivienda por su uso y disfrute, pero nunca se podrá decir que se está sufriendo un daño. No hay, en conclusión, daño emergente. Veamos qué ocurre con el lucro cesante. El "Lucrum cessans" lo basan en los beneficios dejados de percibir en el caso de que, habiendo recibido las viviendas en el plazo, las hubieran destinado a alquiler. Estos beneficios se calcularían, por consiguiente, sobre la base de multiplicar la renta mensual que, para el caso de alquiler se halla fijada para cada tipo de vivienda, por los meses transcurridos desde la fecha en que les debieron ser entregados, los pisos. Para que el lucro cesante pueda ser estimado es necesario prueba rigurosa de que se dejaron de obtener las ganancias. En el caso de autos, para que pudiera estimarse un lucro cesante, sería absolutamente necesario, que por los actores se hubiese probado la finalidad productiva a que iban a destinar sus viviendas. Quien adquiera una determinada vivienda se supone que va a destinarla a su propio uso y habitación, y que por ende, no le van a reportar ganancias. Por ello, quien alegue, como lo hacen los actores, la existencia de un lucro cesante, deberán probar, de forma rigurosa, que iban a destinar sus viviendas al alquiler, cosa que en modo alguno han hecho. Faltando el requisito de la prueba, sobraría cualquier otra argumentación. Sin embargo, tampoco se da el necesario nexo causal entre los supuestos daños sufridos y el hecho. A la vista del artículo 1.107 del Código Civil , para que se de la necesaria relación de causalidad, es necesario que el daño fuera previsto o hubiera podido preverse. Tanto si se celebra una opción de compra como una compraventa, los únicos daños de los que pueden responder, optante y optatario, o comprador y vendedor, son los que sean consecuencia necesaria de la falta de cumplimiento de dichas obligaciones. En el primero, el compromisocontraído por el optatario se limita a formalizar la venta o devolver la cantidad recibida. En la compraventa, el vendedor se obliga a entregar una determinada cosa, a cambio de un precio. No hay, por consiguiente, relación de causalidad entre la ejecución del contrato y los posibles desembolsos que hayan podido hacer, por cualquier otro concepto, los optantes o compradores, por la sencilla razón de que éstos no son consecuencia necesaria de aquél. Ahora bien, habría de reconocer que, en principio, el único daño que podría seguírseles a los demandantes deriva de la inmovilización de parte del precio satisfecho, sin obtener de ella un rendimiento o una utilidad. Mas tampoco esta idea puede servir para fundar un daño de los actores, porque "Construcciones Piñana, Sociedad Limitada", les ofreció la devolución de aquellas sumas con sus intereses.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Antonio Sánchez Jauregui.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que en el primer motivo del recurso, formulado al amparo de lo dispuesto en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia por la entidad recurrente la violación, por falta de aplicación, de los artículos 1.447, párrafo primero, y 1.448 del Código Civil, en relación con los 1.445 y 1.450 del mismo cuerpo legal, con fundamento en que el precio que debía aplicarse a los contratos de compraventa de viviendas objeto de la litis era, sin ninguna condicionalidad, el fijado a tales viviendas en la "Cédula de Calificación Definitiva"

CONSIDERANDO que, aunque efectivamente, al consignarse en la cláusula cuarta de los contratos litigiosos que "el precio total convenido por la enajenación de la vivienda será el que en su día fije el Ministerio de la Vivienda en la Cédula de Calificación Definitiva" se cumplió el requisito de la determinación de dicho precio exigido por la normativa legal -artículo 1.445 del Código Civil -, siendo la mencionada estipulación perfectamente válida y eficaz conforme a lo dispuesto en su artículo 1.447 y quedando perfecto el contrato de compraventa con la consecuencia de obligar que proclama el artículo 1.450 del citado cuerpo legal, la cuestión debatida en la litis es la de si el señalamiento del "precio cierto" de las viviendas en la Cédula de su Calificación Definitiva es el propugnado por el recurrente en la instancia de 5.954 pesetas el metro cuadrado de superficie construida o, por el contrario, el de 4.680 pesetas el metro cuadrado que resulta de la aplicación de las normas de la legislación vigente en las fechas de otorgamiento de los respectivos contratos de compraventa y, al propio tiempo, de la primera entrega de cantidad a cuenta de precio.

CONSIDERANDO que no impugnada en el recurso la afirmación contenida en la sentencia recurrida, al aceptar las consideraciones de la del Juzgado, de que el precio de las viviendas de Protección Oficial objeto de los contratos de compraventa a que la litis se contrae, era a la fecha de otorgamiento de referidos contratos y primeras entregas de cantidades a cuenta del precio, el de 4.680 pesetas metro cuadrado señalado en el Decreto 477/1972 de 4 de marzo , sólo resta por dilucidar en relación con la fundamentación del primer motivo del recurso, si la Cédula de Calificación Definitiva de las viviendas que nos ocupan fija como "precio cierto» de las mismas el de 5.954 pesetas que por el recurrente se propugnó en la instancia y en este sentido es de resaltar que la referida Cédula de Calificación Definitiva, unida por fotocopia autenticada a los folios 67 a 79 de los autos originales, aunque consigna en el "cuadro de precios en venta" la suma de 5.954 pesetas el metro cuadrado, a continuación y en el propio "cuadro" establece textualmente que "los anteriores precios de venta fijados en virtud de lo dispuesto en el Decreto 1.009/70 de 29 de marzo , no serán de aplicación a las viviendas enajenadas antes de la publicación del mismo, conforme se dispone en su artículo primero , en cuyo supuesto el precio máximo será el que resulte de la aplicación de las normas de la legislación vigente en la fecha del otorgamiento del contrato o de la primera entrega de cantidad a cuenta del precio, según dispone el párrafo a) de la Disposición Transitoria tercera del Decreto 477/72 de 4 de marzo ", siendo por ello obvio que la Cédula de Calificación Definitiva que nos ocupa fijó de manera clara y en forma que no da lugar a otras interpretaciones que las de atenerse a su literal contexto el precio cierto que había de atribuirse a las viviendas objeto de la litis en las que concurrían las dos circunstancias excluyentes de la aplicación del Decreto de 29 de marzo de haber sido enajenadas con anterioridad a su publicación y haber percibido el promotor a la fecha de los respectivos contratos entrega de cantidades a cuenta del precio, a lo que es de añadir que todo ello venía determinado por normas contenidas en legislación especial de imperativo cumplimento, razones por las que la sentencia recurrida lejos de violar por inaplicación el artículo 1.447 del Código Civil , los demás citados por el recurrente y doctrina legal que interpreta aquél, los aplicó rectamente, por lo que se impone la desestimación del analizado primer motivo del recurso.CONSIDERANDO que en el segundo y último motivo del recurso, formulado al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia la recurrente la infracción, por interpretación errónea, del artículo 1.106 del Código Civil en relación con el 1.107 del mimo cuerpo legal, argumentando que la mora del vendedor en la entrega de las viviendas objeto de la litis no había originado daños perjuicios que acarrearan las consecuencias indemnizatorias a favor de los compradores contenidas en los pronunciamientos de la sentencia recurrida, negando que la realidad de unos u otros pudiera sostenerse con fundamento en las afirmaciones de dicha sentencia en el sentido "de que el manifiesto y notorio retardo en la entrega de las viviendas no podía negarse que, de suyo, origina un sensible quebranto económico, pues mientras persiste ese período dilatorio se ha preciso, por deducción simplemente lógica, arbitrar otros recursos de habitabilidad que comportan dispendias, originadas por la morosidad actuante en detrimento de los intereses de los adquirentes de las viviendas".

CONSIDERANDO que así centrado el tema controvertido en el segundo motivo del recurso, de cuya resolución ha de derivar la interpretación errónea o, por el contrario, recta comprensión de lo dispuesto en los artículos 1.106 y 1.107 del Código Civil , no puede prescindirse en orden a las afirmaciones de la sentencia recurrida al apreciar la realidad del daño, de que, en el casó concreto de la litis, la mora del vendedor en el cumplimiento de su obligación de entregar las viviendas enajenadas en la fecha en que debió efectuarlo, privó a los compradores del disfrute que de las mismas les correspondía por imperio de lo preceptuado en el artículo 1.468 del Código Civil , disfrute que bien se exteriorizara haciendo de ellas sus moradas, o bien mediante la percepción del precio cierto que reportara su arrendamiento, tiene un contenido económico pecuniariamente evaluable cuya acusada privación a los compradores es determinante de una lesión patrimonial de tan notoria realidad que le releva de toda otra prueba, siendo, además, indudable que eran de todo punto previsibles por parte del vendedor, en el caso promotor-constructor de viviendas de Protección Oficial subvencionadas, los daños que por su morosidad en la entrega de las mismas podía originar a los compradores y que, como ya ha sido denotado, eran una consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento, razones por las que la sentencia de la Audiencia, al apreciar la realidad del daño y establecer la obligación de indemnizarlo que compete al aquí recurrente, interpretó rectamente los artículos 1.106 y 1.107 del Código Civil que se suponen infringidos, ya que la determinación de la cuantía del daño indemnizable, aparte de que la resolución recurrida la pondera con equidad, es según reiterada Jurisprudencia de esta Sala, una cuestión de hecho atribuida a la facultad discrecional del Juzgador de Instancia y contra la que no cabe el recurso de casación por la vía procesal del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , todo lo que impone, en definitiva, la desestimación del segundo motivo del recurso.

CONSIDERANDO que la estimación del recurso, por imperio de lo preceptuado en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lleva aneja la imposición al recurrente de las costas causadas con el mismo, así como la de su condena a la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino legal.

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por "Construcciones Piñana, S. A.", contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, en fecha 13 de febrero de 1978 ; condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Francisco Bonet.-Andrés Gallardo.-Antonio Fernández.-Carlos de la Vega.-Antonio Sánchez Jauregui.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don Antonio Sánchez Jauregui, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.

Madrid, a 20 de diciembre de 1979.-Antonio Docavo.-Rubricado.