STS 105/1979, 26 de Marzo de 1979

Infracción por violación, al no aplicarlo, del párrafo 1.° del artículo 1.569 del Código Civil. (Número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). El primer problema que se plantea, es determinar si los subarrendamientos se han extinguido. La sentencia dictada en primera instancia es clara: Dándose todos los requisitos para que los contratos de subarrendamiento puedan calificarse como atípicos, de la especial «ad meliorandum» o «ad edificandum», tales como la obligación de los arrendatarios o subarrendatarios de construir o edificar, la renta simbólica, la injusticia que supondría perpetuar, mediante la prórroga forzosa, la irrisoria renta, la reversión, a la propiedad de lo construido, cuando, como ha dicho reiteradamente esta Sala, el arrendamiento o subarrendamiento nunca puede ser título para adquirir la propiedad y, en fin, dados los supuestos que establecen las sentencias básicas en esta materia de 3 de julio de 1941, 2 de marzo de 1948, 17 de abril de 1948, 31 de enero de 1950 y 23 de febrero de 1926, dichos contratos no están sujetos a la prórroga forzosa y, habiéndose pactado un plazo taxativo, deben aplicarse las normas del Código Civil mencionadas, y, por tanto, dar por resuelto por expiración del término pactado los contratos en cuestión. No obstante, la sentencia recurrida remite al ordinario declarativo que corresponda, pero, como se ha expuesto, en su Considerando segundo, dice de una manera clara y terminante que los contratos de subarriendo se extinguieron al morir la arrendataria y subarrendadora. Es decir, aunque en el fallo revoque la sentencia apelada, emite un juicio jurídico claro: Los contratos están extinguidos. La sentencia recurrida no califica los contratos o, mejor dicho, los califica de atípicos al remitir al juicio declarativo, descartando así que estén, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y, si no están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no cabe la menor duda que debe aplicarse el Código Civil. La cuestión queda, pues, reducida a si se da los supuestos que exigen, dadas las relaciones entre las partes, que el juicio se ventile en otro procedimiento. Sobre este punto es necesario poner de manifiesto lo siguiente: Primero. La sentencia de primera instancia dice, en su Considerando cuarto, «que las partes coinciden sustancialmente en los hechos»; cosa que reafirma la recurrida al decir -Considerando primero-, que «son antecedentes fácticos a la decisión del recurso los mismos que el Juez de primer grado tuvo como indiscutiblemente ciertos». Segundo. Dada la coincidencia en los hechos - lo que motivó la escasa prueba propuesta, practicada toda, incluso la importante, que por su inmediatez, tiene la de reconocimiento judicial-, la cuestión no se reduce a analizar los hechos, sino a aplicar el derecho, es decir, es jurídica, no fáctica. Y ello todavía es más claro si ambas sentencias, reconocen- que los contratos se han extinguido.-Tercero. Quedando reducida la resolución de la litis a términos estrictamente jurídicos, puesto que no hay contradicción en los hechos expuestos, y habiendo dispuesto el juzgador de los escritos de alegaciones y las pruebas practicadas, elementales principios de economía procesal exigen, si el planteamiento es, como en este caso, claro, elegir el proceso que sea más rápido siempre que no se cause indefensión a nadie. Lo contrario significaría iniciar un nuevo procedimiento en el que se reinterarían los escritos de alegaciones y se repetirían las pruebas practicadas para que el Juez, con los mismos elementos que en el presente proceso, dictara nueva sentencia.-Cuarto. Si la demanda que inició este pleito es extensa se debe, como se dijo en la misma, a que el recurrente es una entidad creada hace más de un siglo y era necesaria una historia cronológica y, por lo tanto, larga de la finca en cuestión (piénsese que el primer contrato de arrendamiento se firmó hace sesenta años) y, además, y en todo caso, al respeto que merece la Administración de Justicia que obliga a extenderse lo más posible en los hechos y fundamentos de derecho cualquiera que sea la clase del juicio que se ejercite.- Quinto. El problema es sencillo, como reconoce la adversa en su escrito de contestación a la demanda, los contratos atípicos, los títulos sencillos, el problema es, en fin, puramente jurídico. Sólo se discute la expiración del término contractual, cosa en la que ambas sentencias coinciden. De ello se deduce la adecuación de procedimiento y, como han dicho numerosas sentencias del Tribunal Supremo al comentar el artículo 1.561 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : «El problema jurídico esencial que en el juicio de desahucio se discute es el referente a la expiración del término contractual, es decir, a si concurre o no en el caso debatido la primera de las causas de desahucio comprendidas en el artículo 1.569 del Código Civil , cuestión ésta que, en frase de la sentencia de 2 de julio de 1959, constituye «materia genuinamente propia de los juicios de desahucio que no ofrece complejidad alguna, y cuyo cómputo le está especialmente atribuido conforme a los preceptos citados, o sea, el 1.569, causa primera, del Código Civil, y los 1.561 y 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento » (sentencia de 11 de enero de 1968).

Infracción por violación del artículo 1.281 del Código Civil (número primero del artículo1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Como se ha dicho, en los contratos de subarrendamiento suscritos entre la arrendataria y los demandados aparece una cláusula que, con ligerísimas variantes, es la siguiente: Caso de dejar de ser arrendataria dicha señora (doña Lidia ) o de fallecer; en este último caso, al transcurrir un año y hacerse cargo el Patronato del «Legado de don Germán «», en su calidad de herederos de la misma de lo que se refiere a sus derechos sobre la finca de que se trata, por confusión de derechos expresamente se conviene que la Sociedad «Hotel Barcelona, S. A.« (u otro de los demandados) pasará a ostentar directamente la titularidad arrendaticia». La sentencia dictada por el Juzgado interpreta esta cláusula en los Considerandos octavo y noveno y ve en ella una corroboración de que está ante un contrato atípico «ad meliorandum o ad edificandum». En efecto, el Considerando octavo afirma, «que la finalidad de la misma no es otra que la de garantizar a los demandados la amortización de sus desembolsos calculada para el 31 de diciembre de 1974, evitando que la muerte o renuncia de la subarrendadora extinguiera prematuramente sus derechos, pero seria abusivo inferir de la cláusula un cambio en la naturaleza jurídica del arrendamiento y la concesión de una prórroga forzosa e indefinida más allá del límite fijado por la Dirección General de Beneficencia conocido y aceptado por la arrendataria, y los subarrendatarios», Y en el Considerando noveno agrega «que la admisión de la tesis de los demandados nos llevaría al absurdo de que la muerte de la señora Lidia antes del 31 de diciembre de 1974 produciría como efecto la mutación de los subarrendatarios en arrendatarios protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos con derecho á prórroga forzosa, mientras que si dicha señora hubiera continuado viviendo en la fecha indicada hubieran terminado conjuntamente el arrendamiento y los subarrendamientos al vencer el plazo». Añade, además, que la recurrida, como consta en autos, no fue instituida heredara por la señora Lidia y, por tanto, no se da uno de los supuestos establecidos en el pacto. En definitiva, tales cláusulas son usuales en los contratos «ad meliorandum», pues los arrendatarios o subarrendatarios necesitan la seguridad de un plazo para calcular que, al llegar el mismo, tendrán amortizadas sus inversiones. Otra interpretación llevaría al absurdo de que los subarrendatarios pudieran más que la arrendataria; que los primeros gozaran de la prórroga forzosa y la segunda no; que la arrendataria pudiera transmitir a los subarrendatarios unos derechos que no tenía y, por último, que la recurrente incumpliera la autorización del Ministerio de la Gobernación en la que, como es de ver en el correspondiente documento, exigía que la finca quedara libre y a disposición de la propiedad y revertidas a ella las construcciones edificadas al final del plazo pactado, es decir, el 31 de diciembre de 1974. En cambio, la sentencia recurrida parece decir que los contratos de subarrendamiento se extinguieron al morir la arrendataria subarrendadora y que, por lo tanto, las relaciones habidas entre la recurrente y los demandados entre la fecha de dicho fallecimiento y el 31 de diciembre de 1974, tienen que calificarse en el juicio declarativo correspondiente. Hay que tener en cuenta que la recurrente cobró las rentas hasta el 31 de diciembre de 1974 y dejó de percibirlas con posterioridad. Por lo mismo, en noviembre de 1974, mediante cartas que constan en autos, cursadas notarialmente, requirió a los demandados para que desalojaran los locales que ocupaban. Por otra parte, al haber existido el requerimiento que alude el párrafo anterior, es imposible hablar de tácita reconducción por impedirlo el artículo 1.566 del Código Civil y la constante jurisprudencia que lo interpreta Añade, por último, que, en todo caso, no ha existido prescripción de la acción entablada. Sentencias de 1 de abril de 1966, 9 de diciembre de 1965, 21 de octubre de 1964, 24 de abril de 1964 y 18 de octubre de 1963, entre otras.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que para decidir en orden al recurso de casación de que se trata, procede examinar en primer lugar el motivo segundo en que aquél se soporta, puesto que de la resolución que el mismo mereciere pende la que deberá caer sobre el segundo, en cuanto que la interpretación que hayan de merecer los contratos creadores de los vínculos jurídicos en cuestión condiciona la procedencia o improcedencia de la tesis sustentada en la sentencia recurrida y, en definitiva, la viabilidad o no del desahucio planteado.

CONSIDERANDO que como cuestión previa esencial al examen de los dos referidos motivos en que se basa el referido recurso de casación, es de tener en cuenta que, según tiene reiteradamente declarado esta Sala, y de, ello son exponente las sentencias de 21 de junio de 1945 y 14 de mayo de 1955, aunque el juicio de desahucio, por la naturaleza y finalidad que persigue, de obtener la resolución del contrato preexistente de arrendamiento por alguna de las causas determinadas en la Ley, no admite de ordinario el examen de otras cuestiones que las referentes al derecho del arrendador para desalojar de la finca al arrendatario y de éste a permanecer en ella, siendo todas las demás que se aleguen u opongan extrañas a tal procedimiento y a ventilar en el juicio declarativo que corresponda, sin embargo no es tan absoluta esta doctrina que no impida aquilatar bien la eficacia legal del título arrendaticio que sirva, de base a la acción, y en consecuencia es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado de cuestiones que afectantes a los indicados derechos de las partes estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trate y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de élderivados, por la sencilla razón de que si quedan excluidos de la esfera de acción del procedimiento, de desahucio aquellas relaciones jurídicas que por razón de su complejidad no permitan discernir claramente los elementos de juicio que han de concurrir en el ejercicio de aquella singular acción, precisando su planteamiento correspondiente en el juicio ordinario declarativo, es en tanto no se trate, cual sucede en el presente caso, del título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria -legitimación activa- y los que atañen a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento legada -legitimación pasiva.- toda vez que como tiene dicho este Tribunal en sentencia de 23 de junio de 1970, la complejidad de cuestiones que produce la incompatibilidad con los trámites estrictos del juicio de desahucio, no es la que crean las partes como argumentos defensivos, sino lo que surge de la naturaleza del contrato del que dimane el desahucio.

CONSIDERANDO que también es de apreciar, a fines de solución del recurso examinado, y concretamente su motivo segundo, que, conforme viene declarando esta Sala en sentencias de 18 de febrero de 1974 y 20 de enero de 1978, el problema que entraña la interpretación de los contratos, y que tiene específico reflejo en el artículo 1.281 del Código Civil , en logro del alcance de la intención de los contratantes a virtud de los términos de las cláusulas contractuales tiene su cauce formal en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando se alega, como en él presente caso ocurre, equivocación en el examen de cuestiones de derecho, en el actual supuesto de índole expresada, derivados de la aplicación de los contratos en cuestión, dejando de atribuir a los aspectos fácticos en ellos contenidos las manifestaciones jurídicas que le son propias, como consecuencia del aforismo «in claris non fit interpretatio».

CONSIDERANDO que centrándose en el aludido motivo segundo, formulado, al amparo del número primero, del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por pretendida violación del artículo 1.281 del Código Civil , es de tener presente en todo momento que la sentencia recurrida expresamente reconoce, dándole como antecedentes fácticos indiscutiblemente ciertos (considerando primero), que el tracto histórico de los vínculos arrendaticios en cuestión proviene de las siguientes circunstancias: Primero. Que don Sergio

, mediante escritura pública de 26 de marzo de 1918, se convirtió en arrendatario de la finca que la fundación «Legado de don Germán » poseía en la calle Caspe de la ciudad de Barcelona, y cuya escritura fue modificada el 19 de julio de 1943.-Segundo. Que por contrato celebrado el 8 de mayo de 1956 entre el mencionado legado y doña Lidia , viuda y heredera del señor Sergio , se modificó de nuevo el contrato básico de 1918.-Tercero. Que en la cláusula cuarta de este tercer contrato se dice expresamente que el arrendamiento terminará por todo el día 31 de diciembre de 1974.-Cuarto. Que doña Lidia falleció el 17 de septiembre de 1969 y sus herederos testamentarios señor Humberto y señora Clara renunciaron a todos sus derechos arrendaticios en favor del Legado aludido, mediante escritura de 13 de enero de 1970.-Quinto. Que durante el período en que fue arrendataria la señora Lidia concertó los siguientes contratos de subarriendo con los hoy demandados: a) Contrato de 17 de agosto de 1956, con don Alfonso , referente al cine-teatro «Novedades», y mediante contrato de 18 de mayo de 1957 se subrogó como subarrendataria la Sociedad Anónima «Teatro Novedades»; b) Contrato de 24 de agosto de 1960, con don Jose Ángel , referente al «Garaje Novedades», y c) Contrato de 8 de noviembre de 1958, con el mismo señor Jose Ángel

, «en nombre de una sociedad anónima en constitución», modificado por el de 10 de junio de 1964, en el que aparece como subarrendatario «Hotel Barcelona, Sociedad Anónima», y que hace referencia al establecimiento de este nombre.- Sexto. Que las rentas de estos subarrendataria y subarrendadora, pasó a percibirlas directamente de los demandados la propietaria de la finca, hallándose al corriente en el pago, hasta octubre de 1976, y posteriormente cubierta esta obligación el 30 de junio de 1977, mediante la consignación que, hicieron aquéllos para interponer recurso de apelación, consignación que fue aceptada por la propiedad con la protesta de que ello no implicaba la renuncia a los derechos que ejercita en el pleito entablado.

CONSIDERANDO que el contenido de los documentos originadores de los vínculos arrendaticios a que se hace referencia fáctica en el anterior Considerando, y puesto que la certeza reconocida en la sentencia recurrida de los expresados documentos evidentemente implica la de las manifestaciones que en ellos se contienen, pone de relieve los siguientes aspectos de hecho: Primero. Que la meritada escritura pública de 26 de marzo de 1918, otorgada entre el precitado «Legado de don Germán » y don Sergio , creadora del vínculo arrendaticio sobre la finca afectada por el actual debate jurídico, fue, entre otras condiciones inoperantes al caso, sobre la base de comprender en tal vínculo jurídico los terrenos que dicho legado poseía en la calle Caspe, de la ciudad de Barcelona, en los que se hallaba levantado el Teatro Novedades, salvando los derechos que en este Teatro y demás construcciones y edificaciones levantadas en aquel terreno competían a los entonces arrendatarios y subarrendatarios de los mismos o a sus derechohabientes,- con obligación del nuevo arrendatario señor Sergio de abonar al «Legado de don Germán », arrendador, el importe de las indemnizaciones que por razón de las construcciones y edificaciones aludidas tal vez haya de satisfacer o haya satisfecho a los hasta entonces arrendatarios de losterrenos o a sus derechohabientes y los demás pagos que por la misma razón tal vez haya de hacer o haga el propio legado, y debiendo invertir, además, en mejoras y obras en dichos terrenos la cantidad mínima de cuatrocientas mil pesetas, en la inteligencia de que si al empezar el nuevo arrendamiento hubiesen por cualquier causa desaparecido en todo o en parte las entonces existentes edificaciones y construcciones, debería el nuevo arrendatario, señor Sergio , constituirlas (sic) por otras de igual valor, de manera que en todo caso resulte invertido en obras y mejoras en los terrenos, dentro del tiempo del nuevo arrendamiento, la cantidad mínima, en juntó; de un millón de pesetas, que es el valor que deberían tener a la terminación del contrato, cuya duración se estableció por treinta y cinco años a contar desde el día primero de enero de 1920, obligatorios los veinticinco primeros años para ambos contratantes y los diez últimos obligatorios para el «Legado de don Germán » y solo voluntarios para el arrendatario.- Segundo. Que por consecuencia de haberse producido la total ruina del teatro de que se viene haciendo mención y de otras dependencias, a causa de bombardeo sobre Barcelona durante la pasada contienda civil española, quedando la finca arrendada inútil para sus fines y sin producir beneficio al ser incapaz para mantener la continuidad de la explotación y por ende de satisfacer la renta, se llevó a cabo el 19 de julio de 1943, mediante escritura notarial, una adición al relacionado contrato de arrendamiento otorgado el 26 de marzo de 1918, en él sentido, entre otros aspectos, de que el precitado arrendatario don Sergio procedería a la reconstrucción de todos los edificios destruidos por la causa antes indicada, entre ellos el Teatro Novedades, en la forma y con las modificaciones que tenga conveniente según los términos de amplitud y libertad que para ello le otorgaba la cláusula 6.ª del tan citado contrato de arrendamiento de 26 de marzo de 1918, con entera indemnidad del «Legado de don Germán » y exclusivamente a cargo de dicho arrendatario señor Sergio , debiendo revertir a dicho legado el Teatro Novedades al término del meritado arrendamiento, así como lo que alcance al importe constructivo del millón de pesetas y abono al señor Sergio o sus derechohabientes, por el arrendatario subsiguiente y en su defecto por el «Legado de don Germán », de lo reconstruido que excediese de aquel importe de un millón de pesetas.- Tercero. Que por escritura publica de 8 de mayo de 1956, se convino entre la Entidad arrendadora «Legado de don Germán » y doña Lidia , viuda del arrendatario inicial don Sergio y en el concepto de única heredera del mismo, la prórroga del invocado contrato de arrendamiento de 26 de marzo de 1918, adicionado por el de 19 de julio de 1943, con las cláusulas, entre otras que carecen de trascendencia en orden a la acción de desahucio ejercitada, de renuncia por parte de dicha doña Lidia , en forma total y absoluta, de los derechos que en su día podrían derivar a los herederos de don Sergio de la repetida escritura de 19 de julio de 1943, atemperar el contrato básico de 26 de marzo de 1918 a las normas que regulaban al tiempo de tal prórroga, la vida económica y social, por entender lo beneficioso para ambas partes, conviniendo al respecto módulos referentes al importe de la renta a satisfacer, asumiendo dicha doña Lidia la obligación de reconstruir todos los edificios que fueron destruidos en los terrenos cuestionados por la acción de la pasada contienda civil española, entre los cuales lo estaban ya totalmente algunos, y otros deberían serlo en su totalidad, y en especial el Teatro Novedades, cuyas obras excederían como mínimo cinco millones de pesetas, debiendo efectuarse tales obras de reconstrucción que habrían de serlo durante la vigencia del contrato -el teatro en el plazo máximo de año y medio- q sea, durante el periodo de tiempo comprendido hasta todo el día 31 de diciembre de 1974, a cuya fecha se prorrogaba el vencimiento y efecto del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, y hasta la que habría de ser conseguida la amortización «ad libitum» por la arrendataria de cuantos gastos realizase por las obras, mejoras, etc., en los terrenos objeto de arrendamiento, de tal forma que al término de dicho día 31 de diciembre de 1974 -período de duración del aludido arrendamiento- ni el arrendatario ni sus herederos, ni cualquier persona que resulte arrendataria por el concepto que fuere, podía reivindicar derecho ni cantidad alguna en relación con las sumas invertidas en la construcción, reconstrucción o mejoras de los edificios hasta entonces levantados, o que debían serlo en virtud del cumplimiento del contrato de arrendamiento, así como que sería preceptivo comunicar al Patronato del legado arrendador tan citado, todos los subarriendos que se otorgasen por parte de la arrendataria, ya que aquél, en caso de fallecimiento de ésta, debería ser el continuador de todos los derechos y obligaciones que dimanen de los mismos.- Cuarto. Que por contrato de 17 de agosto de 1956, concertado entre la arrendataria doña Lidia , viuda de Sergio , y don Alfonso , éste adquirió de aquélla, en vínculo subarrendaticio, el solar que expresa, con la superficie indicada, donde antiguamente estaba edificado el Teatro Novedades, de la ciudad de Barcelona, con la obligación de construir en tal solar un Teatro que contase como mínimo 1.000 localidades con un valor también mínimo de obra e instalaciones de 5.000.000 de pesetas y demás condiciones establecidas al respecto y con fijación de duración de tal subarriendo hasta el 31 de diciembre de 1954, en que finalizaría, y cuya construcción, una vez efectuada, determinó la subrogación del indicado vínculo subarrendaticio en favor de la «Sociedad Anónima Teatro Novedades», mediante» contrato de 18 de mayo de 1957.-Sexto. Que a medio de contrato de fecha 24 de agosto de 1960, la tan aludida doña Lidia , viuda de Sergio , transmitió a don Jose Ángel , también en vínculo subarrendaticio, el local que refiere, afectado por la presente litis, conocido anteriormente como «Frontón Novedades», destinado por el señor Jose Ángel a garaje, con autorización a dicho subarrendatario para efectuar en el local que se le subarrendó las obras necesarias para su acondicionamiento para garaje o cualquier negocio o uso permitidos por la Ley y la moral, y cuyas obras, siempre que fueren definitivas, quedarían en su día propiedad del Patronato del «Legado de don Germán », propietario de dichos locales yterrenos qué los mismos ocupan, con la expresa estipulación de que tal vínculo jurídico subarrendaticio finalizaría el 31 de diciembre de 1974, y que caso de dejar de ser arrendataria doña Lidia , o de fallecer, «por confusión de derechos de don Jose Ángel , pasaría a ostentar directamente la titularidad arrendaticia en el preciso momento que, de acuerdo con los pactos del contrato de prórroga de arriendo», pasara el «Patronato del Legado de don Germán ». a subrogarse en los derechos y obligaciones de la misma».- Y séptimo. Que en virtud de contrato de 8 de noviembre de 1958, la mencionada doña Lidia , viuda de Sergio , otorgó subarrendamiento al antes citado don Jose Ángel , que actuaba en nombre de una Sociedad anónima en constitución, en relación a la superficie «existente en la azotea o parte superior de la edificación, entonces dedicada a cafetería, y que se explotaba bajo el nombre de «Texas», así como toda la parte encima de dicha construcción actual y que pudiera ser susceptible de aprovechamiento mediante edificación a construir en ella de acuerdo con la Reglamentación municipal vigente, con facultad para que don Jose Ángel , o la Sociedad anónima en constitución, pudiera aprovechar la superficie y altos que se le subarrendaban, a fin de construir a sus expensas un edificio o parte del mismo, de la forma y características que tuviere por conveniente, siempre que para ello se atemperase a la reglamentación municipal que en el momento de llevar a cabo la obra existiese en la ciudad de Barcelona y se obtuvieren los necesarios permisos administrativos, con facultad incluso, de ser necesario a la realización de la obra, proyectada, para reforzar la cimentación existente, realizándolo a sus expensas tomando las necesarias precauciones y obteniendo los permisos indispensables, cuyo contrato fue continuado a favor de la Entidad «Hotel Barcelona, S. A.», con vigencia asimismo hasta el 31 de diciembre de 1974 y situación, derivada de derechos de propietaria y arrendadora a que hace referencia en el precedente apartado sexto.

CONSIDERANDO que lo expuesto en los Considerandos segundo y tercero de la presente resolución y los antecedentes fácticos consignados en los cuarto y quinto de la misma, conduce a que sea de estimar el segundo de los motivos en que se soporta el recurso de casación en cuestión, formulado, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en violación del artículo 1.281 del Código Civil , porque tales antecedentes fácticos revelan, con toda claridad, por su tenor literal! e intención de las partes, que los vínculos jurídicos arrendaticios examinados son de la naturaleza denominada «ad meliorandum», o «ad edificandum», de índole atípica en el ámbito contractual, dado que según ha declarado esta Sala en sentencias, entre otras, de 3 de julio de 1941, 17 de mayo de 1958, 13 de junio de 1971, 14 de octubre de 1969 y 11 de mayo de 1976, el pacto por el cual el arrendatario, y en su caso el subarrendatario por derivación de aquél, se obliga a construir en el terreno objeto del contrato edificaciones, cuya propiedad pasará al arrendador a la expiración del término convenido, que es el caso ahora dado, demuestra que el precio del arrendamiento se integra no sólo por el que específicamente se hubiera pactado, sino muy esencialmente por el valor de las obras, que constituyen el factor económico decisivo de la relación contractual y la causa determinante que condujo a su celebración, produciendo en consecuencia aquélla naturaleza contractual atípica el efecto de exclusión del régimen especial de la legislación arrendaticia urbana, concretada en la actualidad en el texto refundido de la Ley reguladora de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964 , y sometimiento alas normas de índole procesal y civil común, y concretamente al juicio de desahucio a que lo fue en el. Supuesto que se contempla, dado que, según tiene declarado este Tribunal en sentencias de 13 de julio de 1896, 30 de enero de 1899, 19 de agosto de 1901 y 5 de febrero de 1953, se está en presencia de desahució de establecimiento mercantil atributivo de competencia en favor del Juzgado de Primera Instancia, no solo en el supuesto de que aquél exista en el momento de otorgarse el arrendamiento, sino también en el caso que ahora se da, de que por pacto establecido deba ser destinada la cosa dada en arrendamiento a un negocio industrial, y sin precisión, por tanto, de acomodarse, cual establece la sentencia recurrida, a juicio declarativo ordinario tanto.. en razón a que del; contenido de los tan relacionados vínculos arrendaticios no se pone de manifiesto, en contra de lo apreciado por la Sala sentenciadora de Instancia, que se hayan operado y creado unas relaciones jurídicas entre la actora y los demandados independientemente de los que en su día originaron los subarriendos, que precisen una calificación jurídica desligada de ellos, sino la estricta de aquellos dimanantes, cuanto porque si, como la propia aludida sentencia impugnada reconoce, «para resolver sobre las pretensiones de los litigantes, hay que atenerse al estado de hecho existente entre las mismas, al tiempo de interponerse la demanda», esa exigencia viene, cumplida con la examinada de desahucio entablada, desde el momento que en ella sé genera una litis exclusivamente tendente a examinar el derecho del arrendador para desalojar la finca al ejercitante del derecho arrendaticio, y el de éste a permanecer en ella, que es materia propia del juicio de desahucio, y cuyos aspectos pueden apreciarse por la sola contemplación de los contratos arrendaticios de que se viene haciendo mención; criterio mayormente estimable en cuanto que la aplicación a los arrendamientos «ad meliorandum» o «ad edificandum» de la normativa contenida en la legislación especial arrendaticia urbana, «y concretamente de las prórrogas en ella establecidas, conduciría a manifiesta injusticia, pues si la contraprestación del vínculo arrendaticio durante el plazo contractual no consiste solamente en el pagó de la merced convenida, sí que también en consideración a los desembolsos tenidos que hacer para, ejecutar las obras, se aprecia claramente que los contratantes quisieron señalar una renta módica que unido a la amortización del capital invertido por el arrendatario dentro del plazo estipulado de vigencia del contrato representase el justo precio del vínculoarrendaticio, y si vencido el plazo convenido se decretase la prorroga forzosa sin alteración de ninguna de las cláusulas del contrato, surgiría, de una parte, la imposibilidad de mantener el pacto de «locatio rerum» ya consumado, y, de otra parte, se rompería el equilibrio de las prestaciones si terminado el plazo convenido continuase la posesión arrendaticia mediante el cumplimiento parcial de las obligaciones contractuales.

CONSIDERANDO que, en contra de lo expuesto en el precedente, no puede objetarse, cual hace la sentencia recurrida, de que por quedar automáticamente y legalmente extinguidas desde la fecha del fallecimiento de doña Lidia , las relaciones subarrendaticias creadas en favor de los demandados, y hacerse cargo con posterioridad el demandante de las rentas que se venían satisfaciendo por dichos subarrendatarios, puedan haberse creado unas nuevas relaciones, jurídicas que no puedan tratar de definirse en sus consecuencias legales en el juicio de desahucio entablado, puesto que esas circunstancias ya vienen contempladas en- los relacionados vínculos arrendaticios, desde el momento que en los contratos de subarriendo en cuestión se previene que caso de fallecimiento de la citada doña Lidia , por confusión de derechos, los subarrendatarios pasarían a ostentar directamente la titularidad arrendaticia, en el preciso momento que, de acuerdo con los pactos del contrato de prórroga de arriendo, pasara el «patronato del Legado de don Germán » a subrogarse en los derechos y obligaciones de la misma, así como quedar enterados los mencionados subarrendatarios de tal prórroga de contrato de arrendamiento y establecer. se expresamente la extinción del mencionado vinculo el 31 de diciembre de 1974, puesto que ese específico pacto y sus condicionantes temporales lo que en esencia y en definitiva refleja no es, como pretenden los recurrentes, la continuidad de vínculo arrendaticio con base en la normativa de la especial legislación contemplada, en el citado texto refundido de la Ley reguladora de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964, con las prórrogas forzosas en él prevenidas, sino, como certeramente se aprecia en la sentencia de primera instancia, un pacto según el cual en caso de fallecer o dejar de ser propietaria doña Lidia se operaba una confusión de derechos-propietario y arrendador que, alterando el módulo extintivo legal de ella derivado, determinaba que los subarrendatarios continuasen manteniendo derechos arrendaticios hasta la fecha de 31 de diciembre de 1974, en principio convenida para la duración de aquellos derechos, en logro de garantía a los mencionados subarrendatarios de posibilitar la amortización de los desembolsos efectuados, por causa de la naturaleza «ad meliorandum» o «ad edificandum» de los contratos en cuestión, cuya amortización precisamente habla sido calculada en él periodo de tiempo comprendido hasta la referida fecha de 31 de diciembre de 1974, fijada como normal duración de los expresados derechos arrendaticios, y que alcanzado producían la extinción de ellos, pues el entender lo contrario conducía al absurdo de hacer de mejor condición, sin convenio expreso para ello, al que dimana derechos de otro que el que a éste correspondieren, y llevaría, ilógica e ilegalmente, a establecer derechos para lo que carecían de facultades los concedentes de ellos, al faltar autorización de la Dirección General de Beneficencia, u Organismo que legalmente le sustituyese, para esa pretendida alteración de plazo final de las relaciones arrendaticias tan citadas por aquella Dirección autorizado, y cuya autorización es preceptiva por la naturaleza jurídica del «Legado de don Germán », titular dominical y arrendador de los bienes de que se trata; aparte que la percepción de rentas con posterioridad al plazo contractual de vencimiento fijado al 31 de diciembre de 1974, no determina continuidad de los vínculos arrendaticios de que se trata, al efectuarse por la Entidad arrendadora con alegación de haber terminado el plazo de ocupación, con reserva de las acciones oportunas, y por tanto siendo tal percepción de rentas mera equivalencia o contraprestación por la persistencia en la ocupación por los pagadores de los locales de que se trata.

CONSIDERANDO, que, por otra parte, el aspecto de complejidad que, según reiterada doctrina jurisprudencial, impide la viabilidad de toda acción de desahucio, con precisa remisión al juicio ordinario declarativo, no se da en la litis en cuestión, por la sencilla razón de que aquella situación de complejidad únicamente se produce cuando se requiere precisar determinadas relaciones jurídicas fuera de los propios términos contenidos en los correspondientes contratos de arrendamiento, pero no, como en el supuesto contemplado ocurre, cuando de tales contratos claramente se deducen los términos del vínculo arrendaticio, los derechos y obligaciones de él derivados, y concretamente las cuestiones referentes al derecho del arrendador para desalojar la vivienda -legitimación activa- y el del arrendatario para permanecer en ella -legitimación pasiva-, que son los esenciales aspectos a considerar en el planteamiento y solución de todo juicio de desahucio; y más en cuanto que no cabe confundir en una relación contractual la atipicidad con la complejidad, pues en tal aspecto es atípico lo que no incluye en si la representación de uno de los contratos típicos en el ordenamiento jurídico, en tanto que complejo es lo que rebasando los aspectos contractuales de una determinada relación jurídica, sea ésta típica o atípica, requiere una previa determinación fáctica y jurídica.

CONSIDERANDO que la estimación del motivo segundo de casación, por las razones precedentemente expuestas, lleva a igual solución de la acogida del primero, formulado, al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del párrafo primero del artículo 1.569 del Código Civil , ya que al estarse en presencia de vínculos jurídicos arrendaticios sometidos a lalegislación común y concretamente a la normativa del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la expiración del término convencional fijado produce el desahucio con todas sus consecuencias, y al no entenderlo así la Sala sentenciadora de instancia, produce clara violación del indicado número 1.° del artículo 1.579 de la Ley de Trámites Civil .

CONSIDERANDO que, por todo lo expuesto, y ante la acogida de los dos motivos en que se basa, el recurso de casación de que se trata, y en consecuencia estimase que en la sentencia recurrida se ha cometido infracción de Ley en que tales motivos se amparan, procede casar aquélla resolución sin expresa condena de costas, ni hacer pronunciamiento sobre depósito al no haber sido constituido, por no ser conformes de toda conformidad las sentencias de primera y segunda instancias, y procediendo dictar, por separado, la sentencia que corresponda con relación a los extremos objeto del pleito respecto de los cuales recae la casación.

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto, en nombre y representación de la fundación benéfica «Legado de don Germán », contra la sentencia dictada, con fecha 3 de febrero de 1978, por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona , por derivación del juicio de que se trata, sin hacer expresa condena de costas; y cuya sentencia casamos y anulamos, librándose al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose, al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de que como Secretario certifico.