SAP Barcelona 422/2021, 18 de Junio de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 18 Junio 2021 |
| Número de resolución | 422/2021 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120198130208
Recurso de apelación 655/2020 -5
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 642/2019
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Parte recurrente/Solicitante: CORAL HOMES, SLU
Procurador/a: Javier Segura Zariquiey
Abogado/a: MARIA VICTORIA MARTIN DE LARA
Parte recurrida: Baldomero
Procurador/a: Leopoldo Rodes Menendez
Abogado/a: Francesc De Paula Rovira Llor
SENTENCIA Nº 422/2021
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina
Barcelona, 18 de junio de 2021
Ponente : Juan León León Reina
En fecha 6 de octubre de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 642/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de CORAL HOMES, SLU contra Sentencia - 06/02/2020 y en el que consta como parte apelada el Procurador Leopoldo Rodes Menendez, en nombre y representación de Baldomero .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
" DESESTIMAR la demanda formulada por CORAL HOMES contra Don Baldomero, contra Doña Carla y contra Don Ezequias, ABSOLVIENDO a los demandados de los pedimentos deducidos en su contra en este pleito, imponiendo a la parte actora el pago de las costas procesales causadas en el mismo".
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/06/2021.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente al Magistrado Juan León León Reina .
El presente procedimiento principió por demanda en la que la actora ejercía la acción de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda que la vinculaba con la demandada, solicitando que el mismo se declarase resuelto por impago de la renta y se condenase a la arrendataria al desalojo del inmueble, así como al abono de 12 090,52 euros (correspondiente al importe de las rentas correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2018) y del importe de a que ascendiesen las rentas devengadas e impagadas hasta la recuperación de la posesión del inmueble.
Admitida a trámite la demanda, la demandada se opuso a las pretensiones que se le dirigían de contrario alegando la existencia de todo incumplimiento por su parte, añadiendo que, si bien sería cierto no haber abonado a la demandante las rentas cuyo pago se le reclama, ello se debería a la existencia de un acuerdo el anterior propietario (y arrendador) por el que la obligación de pago de la renta habría quedado suspendida (precisamente) entre julio y diciembre de 2018 (lapso de tiempo durante el que la arrendataria habría efectuado unas obras de reparación de la cubierta del local que, a mayor abundamiento, habrían obligado a la suspensión de la actividad de la arrendataria en el local arrendado). Y ello a cambio del sufragio por la arrendataria del importe de las referidas obras (que habrían ascendido a 11 598,58 euros.
La sentencia de primera instancia, no considerando acreditada la existencia el incumplimiento demandado, desestimó la demanda con imposición de las costas del procedimiento a la parte actora.
Frente a dicha resolución se alza la demandante que alega; primero, la infracción por la sentencia de lo dispuesto en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al entrar al análisis de argumentos defensivos de la demandada distintos a los admisibles con base al precepto citado; y segundo, negando la existencia del citado acuerdo.
La demandante, por su parte, se ha opuesto al recuro, postulando popr la confirmación de la sentencia.
Fijados los términos del debate; con carácter previo al análisis de los argumentos de la recurrente; y dada la relevancia que la cuestión habrá de tener en relación en lo que aquí se resuelva; se hace necesario realizar unas consideraciones en relación al alcance y amplitud de la legitimación activa de la actora. Y ello en la medida en que "[E]s jurisprudencia reiterada la que permite apreciar de oficio la falta de legitimación activa incluso en casación (...) aunque no haya sido planteada en el periodo expositivo, ya que los efectos de las normas jurídicas no pueden quedar a voluntad de los particulares de modo que llegaran a ser aplicadas no dándose los supuestos queridos y previstos por el legislador para ello"" ( sentencia 408/2016, de 15 de junio, dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ROJ: STS 2775/2016 - ECLI:ES:TS:2016:2775).
En esta línea, partiendo del dato incontrovertido (así se expone en el escrito de demanda y se desprende de la documentación aportada junto a la misma) de que la demandante adquirió la propiedad del local arrendado a la demandada en fecha 16 de noviembre de 2018, debe concluirse que la misma carece de legitimación activa para la reclamación de las rentas anteriores a la de diciembre de 2018 (y por ende, para fundar una acción resolutoria con base en su impago).
Efectivamente, el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que " El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ", siendo así que, como hemos dicho en múltiples ocasiones (por ejemplo en nuestra reciente sentencia 81/2021, de 19 de febrero, ROJ: SAP B 897/2021 -ECLI:ES:APB:2021:897), sólo desde el momento de la adquisición del inmueble, " la demandante habría quedado subrogada en los derechos y obligaciones del arrendador, de modo que, sólo a partir de entonces la demandante se encontraría legitimada para el ejercicio de las acciones de resolución del contrato por falta de pago de las rentas, y para la reclamación de las rentas devengadas.
Por el contrario, carecería de legitimación activa la demandante para la reclamación de las rentas devengadas antes de su subrogación en los derechos y obligaciones del arrendador (...)
En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015; ROJ TS 3210/2015 ), que así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso, que en principio está unido al dominio, por precio; de ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior, resultando asimismo de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil, cuando establece que "el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada ".
En este caso la entrega del inmueble arrendado al nuevo propietario se habría producido en el momento del otorgamiento de la escritura pública de aportación, de 16 de noviembre de 2018, " que el artículo...
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