STS 125/1979, 4 de Abril de 1979

Núm. 125.-Sentencia de 4 de abril de 1979

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Carlos María y don Matías .

FALLÓ: Declarando no haber lugar al recurso interpuesto contra sentencia de la Audiencia Territorial de Granada de 25 de enero de 1978 .

DOCTRINA: Venta a cuerpo cierto. Especificación de la dimensión total del inmueble sin expresar

precio por unidad. Apreciación conjunta de la prueba. Interpretación de los contratos.

La venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado

el precio singular por unidad de medida sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales

del inmueble! pero también se verifica cuando aun no habiendo sido indicado un precio singular por

unidad de medida, sin embargo es especificada la dimensión total del inmueble, en cuyo último

caso, entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de precio singular por unidad

de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da

prevalencia al primero y presupone que aquella individualización no había tenido para las partes

valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan

convenido aquel precio global sólo en cuanto al inmueble tuviese efectivamente aquellas

dimensiones totales, siendo de estimar que esta es una presunción absoluta, contra la cual ni el

comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria. Realizada por los juzgadores de

instancia una apreciación conjunta de la prueba, no es dable descomponer en sus elementos

integrantes la misma, para dar a alguno de ellos una fuerza preponderante.

El artículo 1.289 del Código Civil tiene carácter subsidiario y presupone para que sea aplicable que

existan dudas y que éstas no puedan resolverse por las normas de interpretación que preceden a

dicho artículo.

En la villa de Madrid a 4 de abril de 1979 en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía,promovidos ante el Juzgado de Primera instancia de Almería número 1 por don Carlos María , mayor de edad, casado, propietario y vecino de Vicar y don Matías ,

mayor de edad, casado, propietario y vecino de Almería contra doña Elena , mayor de edad, soltera, sin profesión especial y vecina de Dalias, sobre cumplimiento de contrato y otros extremos, y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, que ante nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por la parte actora, representada por el Procurador don Juan Corujo y López Villamil y con la Dirección del Letrado don José Antonio García Trevijano.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Ángel Vizcaíno Martínez en nombre y representación de don Carlos María y don Matías , dedujo ante el Juzgado de Primera Instancia de Almería número 1, demanda de mayor cuantía contra doña Elena , sobre declaración de derechos alegando los siguientes hechos: Primero. Con fecha 20 de diciembre de 1972, reunidos la demandada y los actores concertaron la compraventa de los bienes inmuebles que se describen en contrato privado de tal fecha, que son los siguientes: "Una suerte de tierra en el término municipal de Dalias, paraje conocido por " DIRECCION000 " con una extensión superficial de 19.515 metros cuadrados. Otra suerte de tierra lindante con la, anterior y con la cabida ya incluida en la que acabamos de describir. Otra suerte de tierra en el mismo término y paraje conocido por " DIRECCION001 ", con una extensión superficial de 7.206 metros cuadrados, conocida también con el nombre de " DIRECCION002 ", y se especificaban los linderos de todas ellas.-Segundo. Inmediatamente de describir las fincas se dice lo siguiente: Una vez medidas estas parcelas- por un Perito Topógrafo se procederá a hacer expediente de dominio de la tierra sobrante al título actual. Este expediente será hecho y pagado por la vendedora y también queda obligada a hacer el expediente de excepción con el Instituto Nacional de Colonización además de su reserva.-Tercero. Sigue diciendo el contrato: Éstas fincas han sido convenidas en el precio de 4.800.000 pesetas, pagaderas: en este acto de celebración del contrato, recibe la vendedora a cuenta y parte del total precio 2.000.000 de pesetas y el resto de 2.800.000 pesetas serán pagadas por los compradores el día 20 de diciembre de 1976. En dicha fecha se le otorgará la correspondiente escritura pública a los compradores. Cuarto. Añade el contrato que estas fincas se entregan libres de cargas y gravámenes y sin trabas para ser inscritas en el Registro de la Propiedad. La vendedora entrega la posesión de la finca.-Quinto. Finalmente se consigna que todos los gastos de Abogados, Procuradores, derechos reales, etc., si hubiere incumplimiento serían pagados por la parte incumplidora.- Sexto. Mis representados, cumpliendo lo convenido encargaron al Perito Topógrafo la medición de los predios, el cual realizó esas operaciones, con conocimiento e intervención de la propia señora Elena y se levantó el correspondiente plano. Resulta del plano indicado que la segunda finca conocida por " DIRECCION001 », a la que se atribuye una cabida de 7.206 metros cuadrados, sólo tiene

6.972 metros, pero cuando mide la finca " DIRECCION000 », se comprueba una diferencia alarmante porque conforme al contrato ese primer predio mide 19.515 metros cuadrados, mientras que el Topógrafo constata que sólo cabe 9.300 metros cuadrados o sea 10.215 metros cuadrados menos de lo que se afirmaba vender.. La vendedora demandada, que había intervenido en la mensura, estaba debidamente informada y quiso poner en duda el resultado de la medición respondiéndole mis poderdantes que podía enviar por su parte otro señor Perito, ya que de lo que se trataba era pura y simplemente de pagarle lo que se entregaba, pero no satisfacer por una finca comprada con sujeción a medida, un precio totalmente desorbitado en relación con el que se concertó.-Séptimo. La vendedora, de forma inesperada 1 requiere a mis mandantes por medio de Notario en 24 de enero de 1974, a los siguientes fines:

1. La voluntad de la requirente de resolver la, compraventa que tenía concertada sobre una suerte de tierra conocida por " DIRECCION000 », por falta de pago del resto aplazado, que debió hacerse efectivo el 20 de diciembre de 1973. b) Y que requeridos se allanen a resolver la obligación. Contestó mi parte en los términos siguientes: "Los términos del requerimiento no responden a la realidad ya que los requeridos en todo momento y de manera insistente, han pretendido de la señora Elena que otorgue la escritura pública de compraventa y se obliga precisar los términos del contrato: Primero. Efectivamente el día 20 de diciembre de 1972 esta señora requirente celebró un contrato con los que exponen en virtud del cual les vendía una suerte de tierra ya determinadas en el hecho primero. Se fijó el precio de la venta, en base de la cabida, en 4.800.000 pesetas y los requeridos entregaron a los señores Elena 2.000.000 y el resto de 2.800.000 pesetas tenía que pagarse el día 20 de diciembre de 1973, simultáneamente al otorgamiento de la escritura. -Segundo. Que como quiera que la finca se vendió con sujeción a medida de acuerdo con la señora vendedora se encargó al Topógrafo del Catastro realizar esa operación observándose en dos de las fincas menos extensión de la que se señalaba- en el contrato.-Tercero. En tal respecto el párrafo segundo del articulo 1.471 del Código Civil estatuye si además se expresan en los linderos, se designaren en el contrato cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o números expresados en el contrato y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcionalmente a lo que falta de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por noconformarse el comprador.-Cuarto. Que es notorio no tenemos que pagar a la señora vendedora hasta que quede determinada la cabida de lo que nos vende, y por ello le ofrecemos completar la cabida de la finca de " DIRECCION000 » hasta alcanzar el total de los 19.515 metros cuadrados, agregando los que faltan de otro predio colindante que le pertenece y le pagaremos el total de la cifra estipulada o, por el contrario, transigiríamos con recibir lo que se expresa en el plano o sea»los 6.972 metros cuadrados pagando su justo precio en los términos que el contrato señala y hemos de considerar que el total de metros que el contrato menciona superficie de las dos fincas era de 26.731 metros cuadrados y siendo el precio también total de

   4.800.000 pesetas, resulta cada uno a 179,60. Multiplicando esos 16.272 metros cuadrados por el precio nos da la suma de 2.922.381 pesetas y como se le tienen pagados 2.000.000, deberá recibir al otorgar la escritura las 922.381 pesetas para completar el precio de lo que realmente vendería. Después de ese requerimiento y como quiere que la señora demandada no atendió nuestras indicaciones ni decidió la solución nos vimos obligados a requerirla por nuestra parte por Notario el 24 de marzo del pasado año y nuestra pretensión concretada:

1. Que, complete los metros que faltan en el inmueble hasta hacer entrega a los requirentes de la superficie expresada en el contrato, o para el caso de la que la señora vendedora no esté dispuesta a completar la superficie, la requerimos para que se avenga a otorgar la escritura de las fincas figurantes en el documento de compraventa, recibiendo ante la disminución de cabida, al tiempo del otorgamiento, la cantidad de 922.381 pesetas, que es lo que faltaría para completar el precio. Y si no se avenía tendríamos que acudir a los Tribunales. Requerida doña Elena manifestó que ni firmaba ni contestaba cerrando así la puerta a todo diálogo.-Noveno. La señora demandada a los pocos días del requerimiento bita a mi poderdante a acto conciliatorio para el pago de los 2.800.000 pesetas interesando que se de por resuelto el contrato.-Décimo. Todavía se han hecho gestiones conducentes a la solución del asunto. -Undécimo. Al ver imposible en esta vía amistosa acudimos a este procedimiento judicial. Invocaba los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación y terminó suplicando se dictara sentencia que contenga los siguientes, pronunciamientos: Primero. Declarar válido y de obligatorio cumplimiento para las partes el contrato de compraventa celebrado entre los actores don Carlos María y don Matías , como compradores, y doña Elena como vendedora, en documento privado de 201 de» diciembre de 1972.-Segundo. Declarar asimismo que los citados compradores, por haber adquirido las fincas objeto del contrato, con sujeción a medida, sólo están obligados a pagar la superficie que se compruebe como, vendida exacta de esas parcelas y, en tal respecto, que de acuerdo con los planos confeccionados, con intervención personal de la vendedora, por el Perito Topógrafo del Estado don Jesús Ángel , arrojando esa medida de superficie de 6.972 metros cuadrados, la finca de la " DIRECCION002 » y la de 9.300 metros cuadrados, la parcela en el paraje de " DIRECCION000 », en total de 16.272 metros cuadrados, como consecuencia de resultar cada metro cuadrado al tipo de 179,56 pesetas habida cuenta de que el precio global de esa finca se fijó en 4.800.000 pesetas, sólo tendrán que satisfacer para recibir la escritura pública de compraventa de los bienes vendidos, la cifra de 922.381 pesetas como complemento del precio concertado, salvo que la demandada se avenga a completar la superficie que el contrato señala de 19.515 metros cuadrados, de la " DIRECCION000 » y 7.206 metros cuadrados de la " DIRECCION002 » supuesto en el cual se le entregarían al otorgar la escritura, los 2.800.000 pesetas que faltan para completar el precio inicial calculado en ese documento de 20 de diciembre de 1972.-Tercero. Declarar asimismo que la señora vendedora doña Elena debe a su costa cumplir lo estipulado en el contrato respecto al expediente con el Instituto de Colonización así como al de dominio en cuanto resultara la cabida real de esa finca superiora la inscrita en su nombre.-Cuarto. Declarar que todos los gastos que ocasione la escritura, así como los de corredores y otros devengos derivados de la misma han de ser pagados por los contratantes con arreglo a derecho, según las estipulaciones de repetido contrato. Quinto. Condenar a la señora demandada a estar y pasar por esos pronunciamientos, realizando todos los actos necesarios para que queden cumplidos, con apercibimiento que de no hacerlo lo llevará a cabo el Juzgado de oficio y a su costa.-Sexto. Imponer a la señora demandada el pago de todas las costas y gastos de este juicio.

   RESULTANDO que el Procurador don Salvador Martín Alcaide compareció en nombre y representación de doña Elena contestó a la demanda y formuló reconvención alegando los siguientes hechos: Primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. Son ciertos significan la reproducción literal del contrato de 20 de diciembre de 1972.-Sexto. No son ciertos. En ningún momento hubo acuerdos entre las partes para que el Perito midiera la finca, ni mucho menos que nuestra representada le acompañara en este cometido. Del plano, no se ha dado traslado o copia a esta parte. Desconoce, igualmente, la vendedora, cualquier cabida distinta de la señalada en el título público en el contrato de compraventa, mi mandante no hizo declaración alguna sobre' la extensión superficial. También es falso que la vendedora afirmó vender, 19 000 metros cuadrados, sin que conste en lugar alguno, estos asertos. Tampoco es cierto que la señora Elena interviniera para nada en la mesura, para nada le propusieron los compradores, ni vendió por metros, ya que no se pactó, ni se dijo, ni se convino en el documento, el valor de cada unidad y simplemente, se fijó un precio alzado.-Séptimo. Es cierto en cuanto al requerimiento instado por la vendedora viéndose obligada a ello, por haber transcurrido la fecha convenida para el pago. Se niega que se fijara el precio de venta, en base a la cabida, antes al contrario, se expresa y repite en el contrato varias veces el precio alzado. Tampoco es cierto que, la finca se vendió por precio señalado por unidad de medida. Disconformes, en laaplicación' simultánea que la contraparte hace en este hecho de los artículos 1.469 y 1.471 del Código Civil , el primero de los invocados artículos se refiere a la venta de inmuebles por precio fijado por unidad de medida y número, y el segundo, a la venta efectuada por precio alzado. Y la contraparte, pretende, sacar consecuencias jurídicas de la aplicación simultánea de ambos preceptos y la Jurisprudencia, se ha pronunciado sobre el carácter incompatible de estos preceptos. No son ciertos los argumentos, que con juego de cantidades, números y metros, se hace de contrario, por falta de base jurídica y legal en que apoyarlos.- Octavo. No son ciertas, ni fundadas, las proposiciones de los demandantes, por ser una síntesis lo sostenido por ellos, anteriormente.-Noveno. No es cierto. Siendo, en cambio, cierto, lo del acto de conciliación, como exigiólo legalmente para plantear la demanda de resolución del contrato por falta de pago en el término convenido.-Décimo. No es cierto. Undécimo. No es cierto: Los demandantes no han cumplido con las obligaciones básicas del contrato y concretamente con la obligación fundamental del comprador de pagar el precio en el tiempo convenido. Ningún caso hicieron, ni ofrecieron el pago, ni consignaron el mismo. A continuación alegaba como hechos de la contestación a la reconvención: Primero. Los, demandantes son, profesionalmente, dos activos compradores y vendedores de terrenos que se dedican a la adquisición de fincas para revenderlas, seguidamente. No se trata, como de adverso se aduce, de dos personas inocentes, que se ven sorprendidos por una vendedora. Segundo. Doña Elena era propietaria de dos fincas. Y el día 20 de diciembre de 1972 los demandantes comparecieron en el domicilio de mi representada, con el objeto de comprarle las fincas. Se convino el precio alzado por dichas fincas de

   4.800.000 pesetas. Al estipularse el contrato los compradores tenían en su poder las escrituras y por tanto, descripción exacta y fiel de las fincas. Convenido el objetivo del contrato y el precio uno de los compradores escribió y redactó el contenido del contrato y sin embargo, no copió, ni reprodujo (como debía de haber hecho) las dimensiones de las fincas, según figuran en el título. No se puso, porque, no había lugar a expresarlo, el precio singular por unidad de medida al contrario, se hizo constar, el precio alzado.-Cuarto. La vendedora cumplió totalmente su obligación básica y fundamental, de entrega de la cosa en el contrato de compraventa y en el contexto del contrato se dice que este contrato le sirva de título de propiedad, a la vez que de la más asegurada posesión. La vendedora entregó todo lo comprendido dentro de los linderos, los cuales se fijaron, con claridad y precisión: Y tal es, que, se hizo entrega de la finca, al firmarse el contrato que poco tiempo después, los hoy demandantes, revendieron dicha finca.-Quinto. El contrato privado de venta fue precio alzado o global, Así resulta de los términos del documento y de las circunstancias de, que siendo los compradores, personas dedicadas notoriamente, a la compraventa de fincas mal pueden afirmar, transcurridos cuatro años y tres meses desde que la compraventa qué fue en la medida de unidad de medida, se dan los elementos esenciales que tipifican los contratos de adhesión y los compradores: que lo redactan a su gusto y capricho, y si hay alguna oscuridad es responsable la persona que dio lugar a la misma.-Sexto. Además, carecen los actores de título, acción, razón o derecho, que afecta a la esencia de la pretensión que se reclama y si se invoca de contrario el artículo 1.469, que dice: "si la venta de bienes inmuebles se hubiere hecho con expresión de su cabida, a razón de precio por unidad de medida o número, tendrá...». Y aquí resulta que no se ha fijado tal precio por unidad y muy al contrario se establece el precio alzado.-Séptimo. Imaginando a efectos puramente dialécticos que el precio se hubiere fijado por unidad de medida las acciones ejercitadas de contrario han prescrito, o si se quiere caducado de conformidad con lo ordenado en el artículo 1.472 del Código Civil , cuando dice: "Las acciones que nacen de los artículos anteriores prescriben a los seis meses contados desde la entrega». Y dicha entrega, tuvo lugar el día 20 de diciembre de 1972 y las acciones de rescisión parcial de la compraventa, la ejercitan los actores, nada más y nada menos, que a los cuatro años y tres meses después de haberse consumado la compraventa.-Octava. También en el contrato se contienen una renuncia expresa al ejercicio de toda acción resci-soria o anuladora, al decir "que en atención a que esta compraventa conviene a sus mutuos intereses renuncian ambas partes al, derecho que en su caso pudiera asistirle para rescindirla o anularla, sea cualquiera el defecto que adoleciera». Y si se ha renunciado a ello no cabe ejercicio posterior alguno.-Noveno. Por tanto, y concluyendo, se aduce en oposición a la demanda:

1. Falta de acción por tratarse de una compraventa a precio alzado o por cuerpo cierto, b) Prescripción. Las acciones de rescisión han prescrito, c) Renuncia recíproca al ejercicio de las acciones rescisorias o anulatorias si las partes, libres y espontá contienen una renuncia expresa al ejercicio de ¿oda acción rescide acciones, no puede admitirse el que puedan ejercitarse. Invocaba los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y formulaba reconvención fijando como hechos: Único. Con fecha 20 de diciembre de 1972, doña Elena vendió a don Carlos María y a don Matías , las dos fincas por precio alzado de 4.800.000 pesetas, pagándose, en el acto, la cantidad de 2.000.000 de pesetas y el resto, o sea, la cantidad de 2.800.000 pesetas que habían de pagarse y satisfacerse, para el día 20 de diciembre de 1973. No habiendo satisfecho dicha suma, se está adeudando a su representada la cantidad de 2.800.000 pesetas más los intereses, todo lo cual se reclama en el presente procedimiento, y mediante esta reconvención. Invocaba los fundamentos de derecho de la reconvención y terminó suplicando se tuviera por contestada la demanda y por formulada reconvención, y tras la sustanciación procesal oportuna se dictara en su día sentencia desestimando la demanda y absolviendo a ésta parte de la misma, se estimara la reconvención condenando a don Carlos María y a don Matías para que solidariamente paguen a doña Elena la cantidad de 2.800.000 pesetas, intereses legales y costas.RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

   RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas;

   RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

   RESULTANDO que el Juez de Primera Instancia de Almería número 1 dictó sentencia en 24 de febrero de 1977 , con la siguiente parte dispositiva: Fallo: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador señor Vizcaíno Martínez, en nombre y representación de don Carlos María y don Matías , debo absolver y absuelvo de la misma a la demandada doña Elena . Asimismo, estimando la demanda reconvencionál formulada por el Procurador señor Martín Alcalde, en nombre y representación de doña Elena , debo condenar y condeno a los demandados de reconvención don Carlos María y don Matías a que paguen a doña Elena la cantidad de 2.800.000 pesetas, y los intereses legales de dicha cantidad a partir del 20 de diciembre de 1973, que se liquidarán, en fase de ejecución de sentencia, debiendo doña Elena una vez que le haya sido pagada dicha cantidad, otorgar la correspondiente escritura pública de venta de las tres fincas objeto de este litigio a los compradores señores Carlos María y Matías o a la persona que éstos designen. Se condena expresamente a los señores Carlos María y Matías al pago de las costas de este litigio.

   RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia por la parte actora y tramitado éste con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, dictó sentencia en 25 de enero de 1978 con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Que con desestimación del recurso interpuesto, procede confirmar y confirmamos en todas sus partes y por sus propios fundamentos Ja sentencia apelada sin hacer especial imposición de las costas causadas en el recurso.

   RESULTANDO que previo deposito de 9.000 pesetas el Procurador don Juan Gorujo López Villamil en nombre y representación de don Carlos María y don Matías , interpuso contra la mentada sentencia de la Audiencia Territorial recurso de casación por infracción de Ley con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del artículo 1.692, número 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto que la sentencia recurrida infringe por violación el precepto contenido en él artículo 1.471 del Código Civil en cuanto expresa respecto de la venta de inmuebles hecha por un precio alzado que si además de expresarse los linderos se designa su cabida o número en el contrato el vendedor está obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aún cuando exceda de la cabida o número expresados y si no pudiere sufrirá una disminución en el precio proporcional a lo que falta de cabida o número a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló. Como resulta del contrato de autos los recurrentes vendieron tres sueltas de tierra por el precio de

   4.800.000 pesetas. Pero las dos primeras suertes de tierra caben, según el contrato, una superficie de

   19.515 metros cuadrados y según, la medición del Perito una medida de 9.300. La sentencia impugnada expresa que por la vendedora se ha cumplido la obligación de hacer entrega al comprador de todo el terreno comprendido dentro de los límites de los predios vendidos. Sin embargo, como resulta de la medición practicada por el Perito la superficie es inferior y siendo lindero Oeste de una de las fincas vendidas el terreno propiedad de doña Elena , ese lindero deberá concretarse y establecerse allí donde se haya completado la superficie vendida a los recurrentes, los metros cuadrados que expresa el contrato.-Segundo. Al amparo del artículo 1.692, número 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto que la sentencia recurrida infringe por violación la doctrina legal contenida en las sentencias dictadas por la Sala Primera del Tribunal Supremo, que sancionan el principio general de derecho que prohibe el enriquecimiento injusto, haciéndose cita de las sentencias de 2 de julio de 1946, 29 de abril de 1947 y 28 de enero de 1956 . Como sanciona la Jurisprudencia el enriquecimiento exige la adquisición de una ventaja patrimonial, un correlativo empobrecimiento del actor y falta de causa justificativa. Todos concurren en el supuesto de autos:

1. Ventaja patrimonial por parte del demandado. Si por la señora vendedora no se hace entrega, de 19.515 metros cuadrados, sino de menor área, habrá obtenido con ello una ventaja patrimonial,

2. Correlativo empobrecimiento del actor. Si los recurrentes pagaban la cantidad de 4.800.000 pesetas, por un determinado número de metros cuadrados y no se les entrega supone ello un perjuicio patrimonial, c) Falta de causa justificativa del enriquecimiento. Ninguna razón hay estimable.-Tercero. Al amparo del artículo 1.692, número 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto que la sentencia recurrida infringe por violación el precepto contenido en el artículo 1.289 del Código Civil . Nos encontramos en presencia deun contrato oneroso y para e1. caso de que las dudas que pueda suscitar el contrato no pudieran resolverse por los preceptos que regulan la interpretación hay que estar a la mayor reciprocidad. Esta mayor reciprocidad supone el que si el comprador ha de entregar la totalidad del precio la vendedora está obligada a hacer entrega de todos los metros cuadrados que se expresan en el convenio.-Cuarto. Al amparo del artículo 1.692, número 7.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil al estimarse que en la sentencia recurrida existe error de hecho en la apreciación de las pruebas, resultante de documento auténtico, siendo este documento auténtico el contrato de compraventa de 20 de diciembre de 1972. Ha sido ap"ortado a los autos por la señora Elena y reconocido por los recurrentes. En el contrato citado, se expresa que la venta se hace con sujeción a medida. Implica ello, el que la vendedora entregara el número de metros que expresa el contrato y si tras de ello se dice que la venta se hace con sujeción a medida es visto que las partes convinieron, el que se vendía un número concreto de metros cuadrados.-Quinto. Al amparo del articulo 1.692, número 7.°, de la. Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto en la sentencia recurrida existe error de hecho en la apreciación de la prueba resultante de documento auténtico, designándose como tal el contrato de 20 de diciembre de 1972. La sentencia dictada por el Juzgado expresa que habría operado la prescripción extintiva en base al articulo 1.472, del Código Civil por haber transcurrido más de seis meses. Pero en el propio contrato se estableció que la venta se hacía con sujeción a medida. Luego, ese plazo de seis meses no habrá empezado a transcurrir hasta la práctica de la medición pericial, lo que implica la no operancia de la prescripción extintiva.

   RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

   Visto siendo Ponente el Magistrado don Francisco Bonet Ramón.

   CONSIDERANDO

   CONSIDERANDO que nuestro Código Civil en sus artículos 1.469.a 1.472 , dicta respecto a la cantidad de la cosa en las ventas inmobiliarias, reglas especiales que no se refieren a la hipótesis de una diferencia entre la cantidad efectiva del inmueble en el momento de la conclusión del contrato y la cantidad entregada, y por tanto a un inexacto cumplimiento de la obligación de entregar, sino que, presupuesta la coincidencia de aquellas dos cantidades, se refieren a una diferencia entre la cantidad efectiva en el momento de la conclusión del contrató y la cantidad erróneamente estimada por las partes, o al menos por una de ellas, excluyendo por tanto la sanción del incumplimiento de la obligación de entregar, puesto que la divergencia no surge en fase de ejecución, sino que se ha verificado ya antes de la perfección del contrato, y por ser razonable presumir en numerosos casos que el contrato se hubiera concluido lo mismo aunque las partes hubieran conocido a tiempo la medida exacta, el legislador adopta, en vía normal y presuntiva, la configuración del mero error de cálculo, que deja en pie el contrato y puede conducir al máximo con su rectificación, a una correspondiente modificación del precio.

   CONSIDERANDO que cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo está indicación tener dos significados, dos valores bien distintos: Primero. Que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquel determinado precio, estableciendo que en tanto se convenía tal precio en cuanto el inmueble, tenía tal medida, siendo obvio entonces que si después resulta que en realidad el inmueble tenía dimensiones distintas, también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número, prevista y disciplinada por los artículos 1.469 y 1.470, y Segundo. Que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto, es decir, por lo que és, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el artículo 1.471.

   CONSIDERANDO que la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medida, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble; pero también se verifica cuando, aun no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo es especificada la dimensión total del inmueble, en cuyo último caso, entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Leydá prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las "partes hayan convenido aquel precio global solo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que esta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria.

   CONSIDERANDO que por tanto, ni el comprador ni el vendedor pueden pretender una disminución, o, respectivamente, un suplemento de precio, cuando las dimensiones globales efectivas del inmueble resulten después menores o mayores de las indicadas en el contrato, aunque aduzcan que sólo en tantohan con venido aquél precio en cuanto creían que las dimensiones de la cosa fueran las precisadas en el contrato.

   CONSIDERANDO que como ha declarado esta Sala en su sentencia de 26 de junio de 1956, acierta la sentenciadora al determinar que la venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado por sus linderos, y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesario la totalización del precio, ni especificar categóricamente los linderos, bastando él que se hubiera fijado el precio por unidad de medida, y como en la escritura de compraventa de autos se vende por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no puede tener lugar el aumento o disminución de aquél, cualquiera que resulte su cabida.

   CONSIDERANDO que la cuestión debatida en este proceso que llega a la casación, es la de determinar si las tres fincas rústicas que mediante el documento privado de 20 de diciembre de 1972 vendió la demandada doña Elena a los demandantes don Carlos María y don Matías lo fueron a razón de un precio por unidad de medida o número (tesis de los actores) o si lo fueron por un precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número (tesis de la demandada y de las dos sentencias de instancia),

   CONSIDERANDO que el problema que entraña la interpretación de los contratos, dada la importancia que reviste el conocer la intención que las partes tuvieron al establecer el nexo que las une, con obligaciones vinculantes y exigibles, permite llegar al campó de la casación, bien por el cauce formal del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuándo se alega la equivocación padecida al examinar las cuestiones de derecho derivadas del contrato, dejando de atribuir a los hechos probados que se sientan, las consecuencias jurídicas que les son propias, lo cual ha de hacerse con sujeción a las reglas establecidas en los artículos 1281 al 1.289 del Código Civil , o ya con sujeción al número 7.° del mismo artículo de la Ley Procesal, cuando la interpretación nace por sí de los hechos mismos tenidos en cuenta por el Juzgador, como derivación de una prueba que le fue ofrecida por las partes, la cual requiere para ser combatida, la alegación de un error de hecho o de derecho para su apreciación.

   CONSIDERANDO qué siguiendo esta última vía los motivos cuarto y quinto del recurso actual denuncian error de hecho en la apreciación de las pruebas citando como documento auténtico el contrato de compraventa de 20 de diciembre de 1972, que según reiterada Jurisprudencia no tiene este carácter en casación por ser el mismo que ha sido objeto de exégesis e interpretación por los Juzgadores de Instancia, aparte de que realizaron una apreciación conjunta de la prueba que no es dable descomponer en sus elementos integrantes para dar a alguno de ellos una fuerza preponderante, todo lo que provoca su desestimación.

   CONSIDERANDO que igual suerte ha de correr el motivo tercero que al amparo del número 1.° del artículo 1,692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala la violación del artículo 1.289 del Código sustantivo, porque dicho precepto tiene carácter subsidiario y presupone para que sea aplicable que existan dudas y que éstas no puedan resolverse por las normas de interpretación que preceden a dicho artículo, nada de lo cual sucede en este caso aparte de que en principio la interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de Instancia, cuyo criterio debe prevalecer en casación aun cuando cupiere alguna duda sobre su absoluta exactitud, siempre que aquélla sea racional.

   CONSIDERANDO que la desestimación de los motivos examinados acarrea inexcusablemente la del motivo primero que denuncia la violación del artículo 1.471 del Código Civil al hacer supuesto de la cuestión, y además en todo caso, bastaría la declaración de caducidad de la acción ejercitada proclamada por la sentencia recurrida, que ni siquiera ha intentado impugnarse, para mantener el fallo al no darse este recurso extraordinario contra los considerandos que no sean su fundamento indispensable.

   CONSIDERANDO que finalmente el motivo segundo es inadmisible y en el actual trámite procesal desestimable por envolver una cuestión nueva, ya que no ha sido planteada en instancia, cual es el invocado enriquecimiento injusto; procediendo por todo lo expuesto la desestimación íntegra del recurso.

   FALLAMOS

Fallamos

Que debemos declarar y declaramos no haber, lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por don Carlos María y don Matías , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, en fecha 25 de enero de 1978 ; Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuniquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.Así por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Julio Calvillo.-Francisco Bonet Ramón.-José Beltrán de Heredia.-Manuel González Alegré. José Antonio Seijas.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don Francisco Bonet Ramón, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario certifico.

Madrid, 4 de abril de 1979.-Antonio Docavo,-Rubricado.