STS 170/2015, 26 de Marzo de 2015

PRIMERO .- 1.- La procuradora Dª MARIA TERESA MARIN HORTELANO, en nombre y representación de INMOBILIARIA GADES 2000 SL, interpuso demanda de juicio ordinario contra ARCO GESTIÓN DE SERVICIOS INMOBILIARIOS y contra CHAMA, S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos declarativos y de condena: I) Se declare resuelto el contrato de cesión de compra concertado entre mi mandante y las sociedades demandadas. II.- Se declare el derecho de la sociedad actora para obtener el reintegro de las prestaciones objeto del referido contrato de cesión de opción de compra concertado entre las partes. III.- Se condene de forma solidaria a las entidades demandadas a la devolución de las cantidades objeto de reclamación en el cuerpo de la presente demanda, concretamente QUINIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA EUROS Y SESENTA Y TRES (528.890,63 € ), cantidades que habrán de verse incrementadas en los intereses que legalmente correspondan en concepto de mora procesal. IV.- Se condene a las entidades demandadas a pasar por las anteriores declaraciones. V.- Se condene a las entidades demandadas al pago de las costas causadas y que se causen en el presente litigio.

2. - La procuradora Dª Mª J. Adriaensens Hurtado, en nombre y representación de ARCO GESTIÓN DE SERVICIOS INMOBILIARIOS y de CHAMA, S.L. contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia desestimatoria de la demanda y todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas.

3. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Sevilla, dictó sentencia en fecha 24 de julio de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: Que debo desestimar la demanda interpuesta por el Procurador de los tribunales, Dª MARIA TERESA MARIN HORTELANO, en nombre y representación de INMOBILIARIA GADES 2000 SL, contra CHAMA, S.L. y ARCO GESTIÓN DE SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., no habiendo lugar a declarar la resolución del contrato concertado entre el actor y las demandadas. No ha lugar al reintegro de las prestaciones ni a la devolución de 528.890,63 euros. Impónganse al actor las costas del procedimiento .

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de INMOBILIARIA GADES 2000, S.L., la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, dictó sentencia con fecha 22 de noviembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación de INMOBILIARIA GADES 2000, S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Sevilla en el Juicio Ordinario número 1237/10 con fecha 24 de julio de 2012, que se revoca y con estimación de la demanda promovida por la parte apelante declaramos la resolución del contrato de prestación de servicios y la restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio principal por el recurrente a los demandados, sin que haya lugar a la imposición de costas de las causadas en ambas instancias. Se dictó auto de aclaración de 24 de enero de 2013 en el que se dispone que: Se aclara el fallo de la sentencia dictada en el presente rollo, en el sentido de que donde dice: "...declaramos la resolución del contrato de prestación de servicios y...", debe decir..."...declaramos la resolución del contrato de cesión de opción de compra y..."

   TERCERO .- 1.- La procuradora Dª Mª J. Adriaensens Hurtado, en nombre y representación de ARCO GESTIÓN DE SERVICIOS INMOBILIARIOS y de CHAMA, S.L., interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Infracción del artículo 1124 del Código civil . SEGUNDO .- Infracción del artículo 1281.1 del Código civil y del artículo 1282 del mismo cuerpo legal . TERCERO .- Infracción del principio de la vinculación a los actos propios en relación con lo dispuesto en el artículo 1282 del Código civil , en relación con el artículo 7.1 del Código civil . CUARTO .- Infracción del artículo 218.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil e infracción del artículo 24 de la Constitución .

2. - Por Auto de fecha 29 de octubre de 2013, se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

   3 .- Evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Mª Rosa García González, en nombre y representación de la entidad mercantil INMOBILIARIA GADES 2000, S.L presentó escrito de oposición al recurso interpuesto de contrario.

   4 .- No habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 10 de marzo de 2015, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

PRIMERO .- 1.- El origen del proceso hoy en casación ante esta Sala, se halla en el contrato de cesión del derecho de opción de compra sobre una serie de fincas, del que son propietarios ARCO GESTIÓN DE SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L. y CHAMA, S.L (demandados en la instancia y recurrentes en casación). En este contrato, de 3 junio 2005, ceden su derecho de opción de compra a INMOBILIARIA GADES 2000, S.L. (demandante en la instancia) por un precio cierto y bien determinada la forma de pago. Todo ello con el fin de incorporar las fincas objeto de la opción de compra al correspondiente desarrollo urbanístico, a través de su inclusión como suelo urbanizable en la próxima Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Tarifa, en fase actual de tramitación y así se expresa en el contrato de la misma fecha con una empresa, que no es parte, para que preste servicios encaminados a procurar la incorporación de los terrenos descritos en el apartado I del expositivo de ese documento al correspondiente desarrollo urbanístico, a fin de que los mismos resulten incluidos definitivamente como suelo urbanizable en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Tarifa, actualmente en tramitación. En el contrato y a efectos del proceso, es esencial la estipulación quinta que prevé la resolución del mismo, no ya por incumplimiento de una de las partes, sino como condición resolutoria centrada en el plan de ordenación urbana. Se transcribe literalmente:

"Quinta.- Resolución del contrato. A instancia de la parte cesionaria, este contrato de cesión podrá ser resuelto en el concreto supuesto de que el convenio urbanístico que se va a firmar con el Ayuntamiento de Tarifa a fin de incorporar las fincas objeto de la opción de compra al correspondiente desarrollo urbanístico, a través de su inclusión como suelo urbanizable en la próxima Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Tarifa, en fase actual de tramitación, no recoja como parámetros mínimos los siguientes: - Posibilidad de construir un mínimo de CIENTO NOVENTA (190) unidades. - Coeficiente de edificabilidad de 0,35 m2/ sobre superficie bruta del terreno. - Un precio tasado para las viviendas no inferior a 150.000'00 euros, más I.V.A., durante un plazo máximo de dos años a contar desde la firma del convenio; precio que se revisaría transcurridos dichos dos años conforme al índice de Precios de Costes del Sector de la Construcción más dos puntos. - La cuantía total de coste del Convenio por metro cuadrado de suelo bruto sea igual o superior a ocho euros (8'00 E) . - Que las fincas objeto de la presente constituyan una única unidad de ejecución de propietario único. Si se produjera esta resolución, será obligación de las partes la restitución de las prestaciones, sin indemnización de daños y perjuicios. Fuera del supuesto previsto en los párrafos anteriores, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones contraídas en virtud de este contrato facultará a la otra a exigir el cumplimiento efectivo o instar la resolución".

Efectivamente, se produjo el caso de la cuantía que se prevé como condición resolutoria, uno de cuyos parámetros, es:

"La cuantía total de coste del Convenio por metro cuadrado de suelo bruto sea igual o superior a ocho euros (8'00 E). "

El metro cuadrado fue muy superior -más del doble- ya que el parámetro definitivo en el convenio urbanístico, fue el coste de 16,78 € metro cuadrado.

2. - La entidad cesionaria GADES formuló demanda interesando la resolución del contrato de cesión de la opción de compra por razón del incumplimiento del coste por metro cuadrado.

   La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Sevilla, de 24 julio 2012 , desestimó la demanda por entender que el único presunto incumplimiento fue el coste por metro cuadrado, que no considera elemento esencial para la resolución. Concluye, literalmente:

   "Tratándose de un negocio de estas características el aumento de obra, el incremento de la edificabilidad, compensa obviamente el coste del convenio, coste que además depende de la administración".

   Cuya sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, Sección 8ª, de la misma ciudad, de 22 noviembre 2012 que declaró la resolución del contrato de cesión de opción de compra, por entender que sí se había dado la condición resolutoria y concluye en estos términos literales:

   "por la parte demandada hubo un compromiso de que en el convenio urbanístico tenía que cumplirse hasta cinco parámetros señalados en la escritura. Uno de los cuales, nada más y nada menos que el coste del metro cuadrado aparece más que excedido en el convenio, no pudiendo calificarse tal demérito como accesorio. La valoración económica que realiza el juzgador de la Primera Instancia no deja de suponer una mera elucubración que no motiva, razón de que haya de estarse a lo estrictamente jurídico y es que no se ha cumplido una de las esenciales obligaciones a las que se comprometieron los demandados y que por tanto, sí es procedente la resolución del contrato y la restitución de lo entregado por el actor" .

3. - Frente a esta sentencia de la Audiencia Provincial la parte demandada, ARCO y CHAMA ha formulado recurso de casación en cuatro motivos. Los dos primeros inciden, además de la resolución por incumplimiento ex artículo 1124 del Código civil , en la interpretación del parámetro del coste del convenio. El tercero se refiere a la vinculación de los actos propios en relación con la interpretación y con la doctrina del ejercicio del derecho conforme a las exigencias de la buena fe (artículo 7.1). El cuarto se refiere concretamente a la cuestión procesal de la incongruencia, pese a que hace referencia a cuestión nueva y a la cláusula rebus sic stantibus, siempre en relación con el argumento de la crisis inmobiliaria.

   SEGUNDO .- 1.- Es preciso aclarar conceptos para evitar confusiones, que no es conveniente que lleguen a casación.

   En primer lugar, el incumplimiento de obligaciones recíprocas que da lugar a la resolución aplicando el artículo 1124 del Código civil parte de que uno de los sujetos de tales obligaciones incumpla su obligación en su contenido esencial, lo que faculta al sujeto cumplidor a resolver las obligaciones recíprocas, ya que se ha roto el sinalagma.

   No es éste el caso que se presenta aquí. En la cláusula que ha sido transcritas se prevé la resolución por incumplimiento en el último párrafo: "incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones..."

   Pero lo esencial, planteado en este proceso es lo anterior ( "fuera del supuesto previsto en los párrafos anteriores" dice el último párrafo) y lo esencial es " podrá ser resuelto en el concreto supuesto..." de que el convenio urbanístico (no uno de los sujetos) que se firmará con el Ayuntamiento para incorporar las fincas al desarrollo urbanístico, "no recoja como parámetros mínimos los siguientes..." y uno de tales parámetros es que "la cuantía total del coste del convenio por metro cuadrado del suelo bruto sea igual o superior a ocho euros" . Es decir, cuestión administrativa, no incumplimiento de obligación de la parte.

   Lo cual no es otra cosa que una obligación condicional resolutoria negativa: si no se observan unos parámetros, las obligaciones del contrato de cesión de la opción de compra "podrá ser resuelto" conforme la disposición general del artículo 1114 del Código civil en la que insiste el artículo 1123. Sin que quepa aplicar el artículo 1124 relativo a incumplimiento de obligación bilateral.

   Uno de tales parámetros permite a la parte exigir la resolución del contrato con las consecuencias inherentes, lo que ha confirmado la sentencia de la Audiencia Provincial objeto de este recurso de casación.

2. - El recurso de casación, como se ha apuntado, está formado por cuatro motivos, de los que los dos primeros van a ser analizados conjuntamente, pues contienen el mismo argumento básico. Ambos se desestiman por las siguientes razones.

   En primer lugar, es bien cierto que toda la jurisprudencia ha reiterado que si bien la interpretación no es función de la casación, sí lo es cuando la realizada en la instancia "conduzca a una situación contraria a derecho que reclame la revisión en sede de casacional" , como ha dicho literalmente la sentencia de 5 septiembre 2007 y han reiterado las de 28 octubre 2008 , 8 mayo 2009 , 27 diciembre 2010 , 30 septiembre 2011 y 6 de febrero de 2015 . Lo mismo cabe decir de la calificación del contrato que, como afirma la sentencia de 20 enero 2009 , "la revisión del resultado de dicha apreciación en esos excepcionales supuestos, ha de estar guiada, en todo caso, por la búsqueda del fin verdaderamente perseguido por las partes, al que se orienta la voluntad de negociar, evidenciada por la literalidad de los términos del contrato..." .

   Tanto el motivo primero como el segundo dan una interpretación que no coincide con la de las sentencias de instancia, que ni se plantean el problema. Además, el sentido que pretende la parte recurrente es el contrario a toda lógica, teniendo en cuenta el interés urbanístico y económico de la edificación que se pretende con el contrato referido, de 3 junio 2005. Se incumplió uno de los hitos urbanísticos, como es el coste del convenio urbanístico por metro cuadrado. Lo cual es, evidentemente, esencial dentro de un contrato en que así se ha establecido expresamente en la estipulación quinta, que ha sido transcrita.

   En segundo lugar, se cita como infringido el artículo 1124 del Código civil y se acompaña la cita de numerosa jurisprudencia. Como se ha dicho anteriormente, no se trata de un incumplimiento de la obligación bilateral que rompa el sinalagma, sino de una condición resolutoria negativa que, como tal, da lugar a la resolución del contrato: así se ha pretendido en la demanda y así se ha acordado en la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del recurso.

   En consecuencia, no se infringe el artículo 1124 del Código civil (motivo primero) que no se aplica al presente caso: se ha cumplido la condición resolutoria y, por tanto, se resuelve el contrato. Y tampoco se han incumplido las normas sobre interpretación del contrato (a las que hace referencia el motivo primero y se citan como infringidas en el segundo, con clara contradicción pues son los artículos 1281.1º del Código civil , elemento literal y, al tiempo, 1282, elemento intencional), pues esta Sala coincide con la realizada por la sentencia de instancia, como la única aceptable a la vista del contrato en sí y de su finalidad expresada de proceder a un desarrollo urbanístico. La intención de las partes, de resolver un contrato que devino económicamente inviable, se acredita también por el contrato de la misma fecha, 3 junio 2005, de encargo de gestión de venta a que se ha hecho referencia anteriormente, que fue declarado resuelto por sentencia de la misma Audiencia Provincial y la misma sección, de 12 noviembre 2012, a que se hace referencia en la que ha sido objeto del presente recurso de casación, precisamente porque "no se va a llevar a cabo la actuación urbanística proyectada..." en el contrato que en este proceso se pretende su resolución.

3. - El tercero de los motivos del recurso de casación se formula por infracción de la doctrina de los actos propios y la pone en relación con el elemento intencional de la interpretación del contrato ( artículo 1282 del Código civil ) y con la buena fe ( artículo 7.1 del Código civil ), aunque en el desarrollo del motivo se hace solamente hincapié en los actos propios, que se concretan en el presente caso en unos pagos por la parte cesionaria, que no aparecen acreditados ni se hace a ellos referencia alguna en la sentencia de instancia, objeto del recurso.

   Tal como resume la sentencia de 6 febrero 2015 :

   "La doctrina de los actos propios, que puede incardinarse como principio general del derecho no puede basarse en unos actos concretos de los que una parte quiera deducir una consecuencia que le favorece, sino que "precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica" , dice la sentencia de 9 mayo 2000 , reiterada literalmente por la de 21 mayo 2001 ; lo cual no es, ni por asomo, lo que ha alegado la recurrente para justificar la aplicación de esta doctrina. Tanto más cuando estas sentencias añaden que -es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca", lo que no se da en el presente caso. La sentencia de 22 octubre 2002 precisa que "han de ser, por ende, tales actos vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor y que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho..." Lo que reitera la de 19 febrero 2010."

   Ni siquiera aceptando la realidad de los pagos que se mencionan en el motivo del recurso y sin entrar en si se trata de cuestión nueva en casación, no puede aceptarse que hubiera creado una situación de seguridad jurídica y de confianza que pudiese hacer aplicación de esta doctrina de los actos propios.

   El motivo, en consecuencia, se desestima.

4. - El cuarto de los motivos del recurso de casación se formula, literalmente, por infracción del principio de congruencia de la sentencia, por infracción de la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo en relación a lo dispuesto en el artículo 218.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil e infracción del derecho concerniente al principio rebuc sic stantibus y su repercusión en la infracción del artículo 24.1 de la Constitución al haberse introducido un razonamiento jurídico no invocado, del que esta parte no ha podido defenderse ni combatir.

   El motivo debe ser inadmitido. Ciertamente se dictó en su día a auto de admisión del recurso, sin paliativos. Pero si al tiempo de poner sentencia aparece su inadmisibilidad, procede declararla en el sentido, reiterado por la jurisprudencia, de que las causas de inadmisión devienen causas de desestimación el recurso.

   La razón es evidente. Se fundamenta el motivo en normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la incongruencia, siendo así que el artículo 477.1 de esta ley exige que el recurso de casación se funde en la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, no, en ningún caso, de normas procesales o del artículo 24 de la Constitución Española que, conforme al artículo 469 corresponden al recurso por infracción procesal. A lo largo del desarrollo del motivo se menciona la cláusula rebuc sic stantibus , pero ni se aplica, ni se ha aplicado, ni la justifica y no es más que una cuestión nueva que está proscrita en casación.

   TERCERO .- 1.- Por todo lo expuesto, al rechazar todos los motivos del recurso de casación, debe declararse no haber lugar al mismo, confirmando la sentencia recurrida, tal como prevé el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

2. - Procede, en consecuencia, condenar en costas a la parte recurrente, conforme dispone el artículo 398. 1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª , apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. - QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la representación procesal de ARCO GESTIÓN DE SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L. y de CHAMA, S.L., contra la sentencia dictada por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, en fecha 22 de noviembre de 2012 , que SE CONFIRMA.

2. - Se imponen al expresado recurrente las costas del recurso de casación que desestimamos, así como la pérdida del depósito constituido.

3. - Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Jose Antonio Seijas Quintana.-Antonio Salas Carceller.-Eduardo Baena Ruiz.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.