SAP Girona 23/2009, 19 de Enero de 2009
| Ponente | RAFAEL PONCE CUELLAR |
| ECLI | ES:APGI:2009:25 |
| Número de Recurso | 366/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 23/2009 |
| Fecha de Resolución | 19 de Enero de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Girona, Sección 1ª |
SENTENCIA Nº 23/09
Ilmos. Sres.:
PRESIDENTE
Don Fernando Lacaba Sánchez
MAGISTRADOS
Don Fernando Ferrero Hidalgo
Don Rafael Ponce Cuéllar
En Girona, diecinueve de enero de dos mil nueve
VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 366/2008, en el que han sido partes apelantes D. Luis Andrés y DÑA. Marí Jose , representadas estas por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA, y dirigidas por el Letrado D. MIGUEL LOSADA ALGAR; y como parte apelada la entidad FINCAS ROCA GROSSA, S.L., representada por la Procuradora Dña. GREGORIA TUÉBOLS MARTÍNEZ, y dirigida por el Letrado D. JOSÉ ANTONIO SÁNCHEZ MOLINA.
Por el Juzgado Primera Instancia 1 Blanes, en los autos nº 117/2007 , seguidos a instancias de la entidad FINCAS ROCA GROSSA, S.L., representada por la Procuradora Dña. Mª DEL MAR RUÍZ RUSCALLEDA y bajo la dirección del Letrado D. Miguel Ángel Sarto Martín, contra D. Luis Andrés y Dña. Marí Jose , representados por la Procuradora Dña. DOLORS SOLER RIERA, bajo la dirección del Letrado D. Miguel Ángel Losada Algar, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: ESTIMO la demanda interpuesta por la representación de 'Fincas Roca Grossa, S.L.' contra D. Luis Andrés y Dña. Marí Jose , y, en consecuencia CONDENO a D. Luis Andrés y Dña. Marí Jose al pago solidariamente a la parte actora de la cantidad de nueve mil quince euros (9.015 #), más los intereseslegales, todo ello, con expresa imposición de las costas generadas en esta instancia".
La relacionada sentencia de fecha 20 de febrero de 2008 , se recurrió en apelación por las partes demandadas, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Rafael Ponce Cuéllar.
Se aceptan los fundamentos de la sentencia recurrida en cuanto no contradigan los de esta resolución.
Frente a la sentencia de primera instancia que estimaba íntegramente la demanda instada por la entidad FINCAS ROCA GROSSA, S.L. contra D. Luis Andrés y Dña Marí Jose , en reclamación de la cantidad de 9.015 como retribución por la intermediación inmobiliaria en la venta de un piso de los segundos, se alza la parte demandada motivando su recurso en el error en la valoración de la prueba por el Juzgador a quo, alegando la inexistencia del contrato y el derecho de la actora a recibir remuneración alguna.
El presente litigio se centra en conocer si las relaciones jurídicas entre la parte actora y los demandados tiene la consideración de contrato de intermediación inmobiliaria, y si las gestiones realizadas por la actora dan lugar a la retribución que de estos contratos se deriva.
En primer lugar cabe conocer la definición jurídica de los contratos de intermediación inmobiliaria. Es doctrina del Tribunal Supremo que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros contratantes sobre un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio (STS de 2 de octubre de 1999 ), también establece la jurisprudencia que el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ), y, por tanto, no debe existir entre contratantes y contratados relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Dicho contrato es un contrato consensual y bilateral, facio ut des (hago para que des), constituyen un contrato atípico y aleatorio en cuanto su resultado es incierto y se rige por los pactos que las partes consensúan, siempre que dichas estipulaciones no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público, debiéndose recurrir a las correspondientes figuras afines (el mandato, arrendamiento de servicios o la comisión mercantil) para aquello que no esté previsto en él. (STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas).
Conocida la definición contractual que nos ocupa, deberemos conocer cuando surge la obligación retributiva que dichos pactos entre las partes los vinculan. Tal y como ya ha manifestado el propio Tribunal Supremo en multitud de sentencias (SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ) el devengo de la retribución viene determinado por la consecución del objeto contractual, a la celebración del contrato, pero con algunos matices que analizaremos a continuación.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2007 , apoyada en las resoluciones que contiene establece: "En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido (STS de 21 de mayo de 1992 ).De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable (STS de 7 de noviembre de 2004 , citada). Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ), o cuando la venta se resuelve por lascargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 10 de octubre de 2001 ). La STS 1032/2004, de 5 noviembre , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 ). De esta doctrina resulta evidente que la base económica del contrato que llegue a celebrarse ha de tener una sustancial identidad con el que constituye el objeto de la actividad del mediador -aunque no sean idénticas las condiciones pactadas a las previstas en las negociaciones o tratos preliminares, o la naturaleza jurídica del contrato celebrado-, pues sólo entonces puede entenderse que la actividad mediadora ha sido eficaz para la conclusión del negocio a la cual está subordinado el nacimiento del derecho a percibir la consiguiente retribución, en lo que se cifra la causa de la mediación."
Establece el artículo 1258 del Código Civil , que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando no sólo a lo pactado sino también a las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso y la ley. En el presente caso, si bien no existe su plasmación en forma escrita, no es un requisito imprescindible para su obligatoriedad (artículo 1278 y ss del Código Civil ) por lo que su interpretación, se deberá juzgar en base a la intención de los contratantes, coetáneos y posteriores al contrato, a tenor de lo preceptuado en el artículo 1282 del Código Civil , siendo avalada la forma verbal por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por todas, STS de 21 de marzo de 2007 ).
En consecuencia, y una vez fijados los términos del debate jurídico, se deberá acudir a los actos de las partes, y al acervo probatorio desplegado en el acto de juicio a fin de determinar las obligaciones de las partes litigantes.
En aplicación del principio de justicia rogada que establece el artículo 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los tribunales deben decidir en virtud de hechos, pruebas y...
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