SAP Valencia 582/2005, 14 de Octubre de 2005
| Ponente | MARIA PILAR EUGENIA CERDAN VILLALBA |
| ECLI | ES:APV:2005:4308 |
| Número de Recurso | 314/2001 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 582/2005 |
| Fecha de Resolución | 14 de Octubre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 7ª |
SENTENCIA Nº 582
SECCIÓN SÉPTIMA
Ilustrísimos Señores Magistrados:
Presidente
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José Antonio Lahoz Rodrigo
Magistrados:
Dª. Pilar Cerdán Villalba
Dª. Asunción Sonia Mollá Nebot
En la ciudad de Valencia a 14 de octubre del 2005
Vistos, ante la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación los autos de Retracto nº 442/99, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valencia , entre partes; de una, como demandante-apelante, D. Guillermo , representado por la Procuradora Dª. Esperanza De Oca Ros y asistido del Letrado D. Jesús Manuel Gil Martínez; y de otra, como demandados-apelados, D. Carlos Daniel y Dª. Rita , representados por la Procuradora Dª. Paula García Vives y asistidos del Letrado D. Rafael Burriel Ruiz. Es Ponente la Iltma. . Sra. Magistrada Dª. Pilar Cerdán Villalba.
En los expresados autos y con fecha 28 de marzo de 2. 001 se dictó la Sentencia , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que debía desestimar y desestimaba la excepción de caducidad formulada por la parte demandada, y entrando a conocer el fondo del asunto debía desestimar y desestimaba la demanda interpuesta por la Procurador Esperanza de Oca Ros en nombre y representación de Guillermo y en su mérito debo absolver y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos deducidos de contrario. Todo ello con expresa imposición de costas al actor".
Contra dicha Sentencia, por la representación del actor, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a este Tribunal, en donde comparecieron ambas; se ha tramitado el recurso y, una vez resuelta la causa penal que motivó la suspensión del mismo hasta que recayera resolución firme, se señaló para lacelebración de la Vista el día 19 de septiembre de 2. 005, en el que ha tenido lugar, con la asistencia de los Procuradores y Letrados antes relacionados, los cuales, informaron de cuanto estimaron oportuno en defensa de sus derechos; ratificando el Letrado apelante su escrito de apelación, valorando la prueba practicada en la segunda instancia, solicitando la revocación de la Sentencia del Juzgado y que se dictara nueva resolución de conformidad con el suplico de su escrito de demanda; y el Letrado apelado, ratificando su escrito de oposición a la demanda, valoró la prueba practicada en la alzada, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida con imposición de las costas a la parte apelante.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Por la sentencia de instancia se desestimó la demanda de retracto arrendaticio al entender, en esencia, que, en aplicación del Art. 47 de la LAU de 1964 y de la doctrina que lo interpreta, no cabía el ejercicio de tal derecho al extenderse escritura de compra de 28-7-98 por la que se transmitió al demandado a todo el edificio sito en la CALLE000 NUM000 de esta Ciudad y ser el actor arrendatario de un solo de los locales, el bajo izquierdo, ubicados en el mismo.
Contra dicha resolución, se formula este recurso por la parte demandante que funda en lo siguiente: Aplica indebidamente el Art. 25. 7 de la LAU de 1994 siendo que el contrato de arrendamiento por traspaso de su parte es de 24-1-88 y, por tanto, está sometido a la LAU de 1964, incumple el deber de motivación fáctica, y valora las erróneamente las pruebas, en especial las que adveran la nulidad de la escritura de 28-7-98, al amparo de los arts. 1261 y 1301 del CC , por la que se vendió al demandado el local por su parte arrendado y la de su subsanación de 24-11-98, al haberse otorgado en fraude de Ley y con abuso de derecho para obviar su derecho de retracto integrando el bajo arrendado a su parte a una finca conjunta creada sin veracidad siendo que, en realidad, se estaban transmitiendo pisos o locales independientes pertenecientes a distintos propietarios, como a sus arrendadores el referido bajo según declararon en el contrato de arrendamiento y, todo ello, por lo siguiente :1)Los treinta que comparecen en la primera escritura como vendedores lo hacen sin presentar títulos de adquisición y sin coincidir sus manifestaciones con la realidad registral, al decir que les petenece la finca que transmiten sobre una base de 5040 avas partes sin título escrito ni inscrito, afirmando luego que lo eran conjuntamente, y adverándose tambien después, que los hermanos Blanca Isidro Lucas sí lo tenían escrito;2)La segunda escritura sólo la otorga el comprador sin comparecer los vendedores y, en ella se alteran las cuotas de propiedad declaradas, el origen de las de algunos herederos y se cambia la denominación de la calle.
La parte demandada se opuso al recurso por los propios fundamentos de la sentencia y dado el carácter meramente jurídico de la cuestión que abordan ajenos a las vicisitudes de la escritura de compraventa .
Esta Sala, da por reproducida la fundamentación jurídica de la resolución de instancia en cuanto no se oponga a lo que se expondrá a continuación, en relación con lo planteado en este recurso, y previo examen de la pruebas practicadas de las que se deprende :
1)El contrato de arrendamiento por el que se acciona es de 27-1-88(folio 29) y, en él comparecen, como únicos propietarios del local comercial del bajo izquierdo de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta Ciudad Dª. Concepción , D. Luis Pedro y D. Constantino , Dª. María Virtudes , Blanca , D. Lucas y
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Isidro y Dª. María Rosario , percibiendo 1, 200. 000 ptas por traspaso, local que ha venido abonando CU como tal . Igualmente, hay otro contrato de arrendamiento en la misma finca sobre el bajo derecha de la CALLE000 nº NUM000 de esta Ciudad de 1-12-59 concertado por Concepción como propietaria y Gloria como arrendataria en el que se subrogó su hija Esther , que fue demandada de deshaucio por falta de pago, por D. Isidro ( autos nº 313/96 del juzgado de 1ª Instancia 2)en su calidad de heredero por terceras partes iguales e indivisas, junto a sus hermanos Lucas María Rosario , de su madre y ésta de su abuela y arrendadora, según escritura de 21-9-1979 de adjudicación de herencia de una cuarta parte de tal finca urbana pendiente de inscripción(folios 766 y siguientes ).
2)Esta finca, registral NUM001 , se describe en el último documento como urbana, que consta de dos puertas, dos casas bajas, tres piso altos y desván, con una habitación en cada uno de los pisos altos, sito en la CALLE001 NUM002 duplicado, manzana 30(hoy CALLE000 NUM000 ), con una superficie de 174, 43m2 y, sobre ella, en fecha de 28-7-98(folios 81) y siguientes el demandado adquirió para su sociedad de gananciales, un edificio que constituido por tal finca y con su igual descripción, según escritura pública en la que figuran 30 vendedores, incluídos los citados arrendadores, como propietarios sobre una base de 5040avas partes, manifestando que, todos ellos titulares conjuntamente del mismo . El precio precio de la venta fue de 69, 000. 000 de ptas de los que se dicen recibidos 18, 000. 000 de ptas y que, el resto se satisfarán a los tres meses de la inscripción registral del pleno dominio que, en caso de no lograrse de modo definitivo, tras instar la inmatriculación y la reanundación del tracto sucesivo, dará derecho a la resolución de la venta con devolución del precio sin carácter retroactivo ni obstar a la validez de los actos de administración realizados por una u otra parte incluídas las resoluciones de los arrendamientos o el concierto de otros, con retención de las rentas percibidas por la compradora y cesión a ésta de los créditos pendientes de cobro por tales contratos. Es incontrovertido, que ante la no coincidencia de los vendedores, sucesores mortis causa de un causante común, con los titulares registrales y al no ser sus herederos directos, se deniega la inscripción de tal venta en el Registros y que, instado expediente de dominio al efecto, se ha archivado por contencioso sin que todavía no se haya practicado tal inscripción .
3)En la misma escritura se hace constar que dicha finca nº NUM003 se haya inmatriculada en cuanto a dos sextas partes de un tercio, es decir 840 avas partes de las 5040 y está pendiente de la reanudación del tracto sucesivo el resto de la finca, que (folio 92) está parcialmente arrendada a varios arrendatarios, ocupantes cada uno de ellos de una entidad, sin que en consecuencia proceda el derecho arrendaticio de adquisición preferente y que el título de los vendedores es el de herencia, que no lo tienen ni escrito ni inscrito, siendo que los hermanos Blanca Isidro Lucas sí lo tenían según la citada escritura de 21-9-1979 de adjudación de herencia de su madre de una cuarta parte del edificio debatido (folio 363).
4)El día 14-8-98 el demandado tras ese otorgamiento requirió notarialmente (folios 92 y siguientes) al actor para que, en su virtud en lo sucesivo le abonara las rentas a lo que éste contestó en el sentido de que, a tales efectos, se le debía exhibir la escritura copia de la cual no obtuvo hasta que, el día 9 de junio siguiente, al ser citado en el juicio de deshaucio por falta de pago nº 319/99 instado por el primero(folio 79).
5)En fecha 24-11-98(folios 598 y siguientes), con la sóla comparecencia de la parte compradora, se subsana la precedente por el error de no totalizar las cuotas los 5040 enteros que refiere, derivado de que el título de los Sres. Jose Manuel , Ángel y Pedro no es sólo la herencia de sus padres que figuraba en la misma sino también, y por octavas partes iguales, el de su tía a la que correpondían 6975 partes de 5040.
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